2021-10-11

カンボジア不動産投資の魅力を徹底解説!

  • 海外不動産コラム


カンボジアの不動産投資は、まだ参入者が少ない分、世の中に出ている情報も少ないのが現状です。

「カンボジア不動産投資のメリット・デメリットは?」

「カンボジアは不動産投資先として有望なの?」

「外国人は不動産が購入できるの?」

カンボジアの不動産に関する疑問は尽きませんよね。

SEKAI PROPERTYではカンボジア不動産の購入相談も受け付けていますので、カンボジア不動産に興味がある方はご気軽にご相談ください。

カンボジア不動産購入の相談をする

カンボジアとはどんな国?

立憲君主制のカンボジア王国は、インドシナ半島の小国でタイ、ラオス、ベトナムと隣接しており、国土面積 は日本の半分程度と東南アジアの中では比較的小さな国です。

面積の人口約1500万人、90%がクメール人の他中国系、ベトナム系、チャム族系などの少数民族で構成されています。

面積
18.1万平方キロメートル(日本の約2分の1弱)
人口
15.3百万人(2019年政府統計)
首都
プノンペン
民族
人口の90%がカンボジア人(クメール人)とされている。
言語
カンボジア語
宗教
仏教(一部少数民族はイスラム教)
名目GDP
約260億米ドル(2020年推定値、IMF資料)
一人当たりGDP
1,655米ドル(2020年推定値、IMF資料)
物価上昇率
2.9%(2020年予測値、IMF資料)

出典:外務省

2019年GDPの成長率は7%台、東南アジアでナンバーワン

内戦終結後のカンボジアは、1993年新憲法の下で新たな政権が発足して以降、年次ベースの経済成長率がマイナスに転じたことが一度もありません。

2019年にはGDPも7%超えの成長率となっており、東南アジアで最も成長していると言えます。

順位
国名
GDP成長率(前年比)
1位
カンボジア
7.1%
2位
ベトナム
7.0%
3位
フィリピン
6.0%
4位
インドネシア
5.0%
5位
マレーシア
4.3%
6位
タイ
2.3%
7位
シンガポール
1.3%

2004年~2007年にかけては、農業、縫製業、建設業、観光業の好調に支えられて、カンボジアの経済成長率は4年連続で10%を超えました。

カンボジアの製造業の中心的役割を担うのが縫製業であり、1990年代以降、主に米国向けの輸出拠点として急成長を遂げました。

縫製業は現在では30万人を超える労働者を雇用し輸出の8割を稼いでいます。ユニクロ・H&M・GAP・リーバイス・アディダス・プーマなどの世界企業が進出しています。

一方、カンボジアのサービス業に寄与したのが観光業でした。カンボジア訪問者の9割が観光客であり、訪問者数は2000年に47万人であったが2014年には470万人と10倍に増え、それにともなって観光収入も大幅に増加しています。

主な観光スポットはアンコールワット遺跡のあるシュムリアップや首都プノンペンですが、カンボジアのビーチリゾートシアヌークビルやカンボジアの軽井沢と言われるキリロムリゾートもこれから観光客が増えると期待されています。

平均年齢27歳!若い国カンボジアの可能性

カンボジアの平均年齢は27歳と若く、世界で最も平均年齢が高い48.4歳の日本と比べても対照的です。

出典:PopulationPyramid.net

暗い歴史はあるもののカンボジアの投資の魅力は、今の人口動態面にあると言われてます。労働力人口が2070年まで増え続け、総人口も2080年まで増え続けると予想されています。

他方、カンボジアの投資環境における主な問題は低いとはいえ急激に人件費が高騰していること労働者の教育水準が低いこと、電力コストが周辺国よりも高いことなどがあげられます。

カンボジアへの日系企業進出の動向

カンボジアが日本企業の進出で脚光を浴びています。下の図は1992年から2018年までのカンボジア日本人商工会登録企業数の遷移を示したグラフになります。

出典:カンボジア日本人商工会

カンボジア日本人商工会のデータによると、日本人の会員数は右肩上がりで推移しており、発足当初の10社から20倍以上に成長、日系企業の進出が加速していることが分かります。

イオンモールの進出

イオンモールは、2014年6月に1号店イオンモール プノンペン(敷地面積:6万8,000平方メートル)、2018年5月に2号店イオンモール セン ソック シティ(10万平方メートル)が既に開業しており、2022年度中にオープン予定の3号店イオンモールミエンチェイ(17万4,000平方メートル)で、開業すればカンボジア国内では最大級、ASEANで展開するイオンモールの中でも最大級の規模となります。

みずほ銀行の進出

2017年4月にみずほ銀行がプノンペンに出張所を開設しました。みずほ銀行の日系企業に向けたカンボジアへの投資促進・進出支援で今後もカンボジアへの投資は加速するでしょう。

カンボジア不動産市場の動向

カンボジア、特にプノンペンの不動産価格はここ数年で着実に値上がりしています。以下の図は2013年(左)と2016年(右)の不動産価格を比較したものです。

出典:Bonna Realty Group  

特にプノンペン中心部の土地の価格は、カンボジアの不動産協会が出しているデータから見ても3年間で約2倍に上がっている状況です。且つ一部のエリアでは2017年現在で2016年の約1.5倍の価格になっているところもあります。

外国人がカンボジア不動産を購入する際の規制

カンボジアの不動産は2011年より外国人でも購入できるようになりました。

ただし外国人が購入できるのはコンドミニアムなどの建物のみで土地部分を購入することはできません。また建物の1階や地下部分は所有できず、2階以上のみ購入することが可能です。

不動産ディベロッパーは建物全体の70%までは外国人に販売ができますが、全体の30%は必ずカンボジア人に販売するように規制されています。(例えば100戸のコンドミニアムなら70戸分のみ外国人に販売可能)

また、外国人であっても、カンボジアでの不動産を購入後、賃貸、転売等行うことができます。そのため、不動産投資目的で賃貸付け、売却を行うことができます。
【関連記事】カンボジアで不動産購入する外国人が知っておくべき税金・規制の話

カンボジア不動産投資のメリットとは

首都の一等地でもまだ1,000万円台、利回り7%〜購入が可能

東南アジアの不動産投資は魅力的と言われますが、マレーシアの首都クアラルンプール、タイの首都バンコク、フィリピンの首都マニラ等の都心中心部では既に不動産価格が高騰しています。

数年前であれば首都一等地でも1,000万円前後で購入できたものが、現在では3,000万円前後にまで値上がりしています。また利回りも以前に比べ低くなっており、場所によっては3-5%程度となります。

一方でカンボジア首都のプノンペンではまだ周辺国と比べても投資がしやすく、都心の一等地でも1,000万円台から購入が可能です。外国人駐在員向けのコンドミニアムも他国と比べても供給数が少ないため、場所によっては家賃が高く、利回りも7%を超える不動産もあります。

不動産購入からインカム・キャピタルゲインまで全て米ドル決済

カンボジアは内戦後に国連軍が入ってきたことをきっかけに、東南アジア唯一の米ドル流通国となり、米ドルの流通量は90%以上とも言われています。(1米ドル以下の取引は自国通貨のリエルを使用することが多い)
そのため東南アジアの他国と比べ通貨の価値が急激に下がる心配が少なく、世界の基軸通貨である米ドルで安定的に外貨を稼ぐことが可能です。
不動産購入はもちろん、インカムゲインやキャピタルゲインについても米ドルで享受することができることも魅力のうちのひとつです。

非居住者でも銀行口座開設ができ、海外送金規制無し

東南アジアの他国が非居住者への銀行口座開設規制を強める中、2021年現在カンボジアではまだ銀行口座開設や定期預金を組むことが可能です。

大手の銀行でも日本人担当がいるところもあり手続きも安心してできます。米ドル建ての1年定期で4%以上の金利がつくところも多く日本人の不動産投資家も開設する方が多くなっています。

(今後他国同様非居住者が開設できなくなる可能性もあり)

且つ国として外資を歓迎する政策をとっているからか、海外送金の規制がありません。

【関連記事】カンボジアの銀行口座開設ガイド。ドル建てで最大7%の金利

カンボジア不動産投資のデメリットとは

外国人が所有できる不動産は限られている

カンボジアでは、基本的に外国人の土地所有が認められていません。そのため外国人投資家が所有できるのは、コンドミニアムやアパートといった集合住宅の2階以上のみとなります。
また、外国人は建物ごとに全床面積の70%以下しか所有できない規定もあるため、不動産投資の対象は分譲購入に限られています。

不動産会社の比較が難しい

海外で適切な不動産を購入するためには、現地に詳しい不動産エージェントや管理を請け負う管理会社の協力が必要になります。しかし、例えば日本国内でカンボジアの投資用物件を取り扱っている不動産会社は多くないため、比較検討があまりできません。

最近では、海外投資家からの人気が急速に高まっているゆえに、不動産投資の詐欺事件も増えているようです。2021年時点のカンボジアでは不動産取引に関する免許制度が整備されていないため、実務を行わずに案件や不動産会社の紹介だけで手数料を請求してくる悪質なブローカーもいます。カンボジア不動産投資でリスクを軽減するためには、取引の前に不動産会社の背景を確認することが非常に重要です。

カンボジア不動産投資のおすすめエリア(プノンペン)

ボンケンコンエリア

現地ではBKKと呼ばれ、高級住宅街となっています。特にボンケンコン1(BKK1)はボンケンコン2・3(BKK2・3)と比べ土地の値段も2倍程度となりブランド化したエリアとなり、外国人駐在員や現地の富裕層が多く住んでいます。

イオンモールからも近くボンケンコン1の中にはイオングループのマックスバリュー(MaxValue)や日本食店も複数あり、多くの日本人駐在員が住んでいます。

プノンペン国際空港周辺エリア

プノンペン国際空港が位置する周辺のエリアも住宅開発が盛んです。

都心部までも車で30〜1時間程度の距離にあり不動産価格も都心部の半値程度で購入が可能です。日系企業も多く参入している経済特区からも近く、大型の外資系ショッピングモールの建設も予定される等注目を集めています。

プノンペン国際空港の南東にはたくさんのインターナショナルスクールも点在しています。

ダイヤモンドアイランドエリア

イオンモールの北東側に埋め立てによってできた島状のエリアで、国内大手のカナディアグループが中心になって進めている開発地帯です。

ここ数年で国内外から多くの投資を集めており現地メディアからも注目されています。遊園地やゴルフ練習場、イベントスペース等が完成しており、大型のコンドミニアムも多数建設予定です。都心に近いため将来的に不動産の需要が高まると予想されています。

カンボジアの不動産購入・売却時にかかる諸費用・税金

カンボジアの不動産購入・売却時にかかる諸費用・税金は下記の通りとなります。

取得時
資産譲渡税
物件売買価格の4%
固定資産税
物件評価額の0.1%/年
印紙税
100~2000リエル(約3~71円)
運営時
不動産収入税
10%/年
売却時
キャピタルゲイン税
20%/年

*「不動産収入税」とは投資目的で購入し賃貸に出したときにかかる税金のこと。
*「キャピタルゲイン税」は、まだ個人に適用がされていないのが実態である。

カンボジア不動産のおすすめ物件は?

Prince Huan Yu Center

プノンペンの一等地大使館エリアにあり、ショッピングモール直結&オフィス併設という希少性の高い物件。

【関連記事】カンボジアおすすめ物件紹介:プノンペンの一等地大使館エリアにある「Prince Huan Yu Center」

ザ・ペントハウス レジデンス

ザ・ペントハウスレジデンスは国際色の増すカンボジア、プノンペンの中心地に位置する、近代的な36階建て、全458戸のコンドミニアムです。物件の詳細を見る

カンボジア不動産の購入方法ステップ

カンボジア不動産購入ステップとしては次のようになります。

  1. 日系エージェントに問い合わせてセミナー等で説明を聞く
  2. 現地へ視察に行き、実際にセールスギャラリーや物件の周辺を見てみる
  3. 現地にて不動産購入申込みと銀行口座開設を行う
  4. 日本に戻り残代金の支払い等を済ます(物件の竣工までに複数回に分けて支払うことが多い)
  5. 鍵の引き渡しと登記手続き実施
  6. 家具の設置(スケルトン引き渡しの場合)と賃貸付け

【関連記事】カンボジア不動産の購入手順と注意点を解説!

まとめ

カンボジアは、成長が著しいASEAN諸国の中でも極めて将来性が高く、人件費も安いため、首都プノンペンの一等地であっても諸経費合わせて1,000万円台で物件を購入できます。
カンボジア不動産についてさらに相談がしたい人は、セカイプロパティまでお問い合わせ下さい。

カンボジア不動産おすすめ記事

\n