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カンボジアへの不動産投資を考えるきっかけ
最初はカンボジアを過小評価していたが...
観光でしか行ったことが無かったカンボジア。プノンペン居住中の日本人の話を聞いて興味がわく海外不動産投資家として、マレーシア、タイ、フィリピン、ベトナムと順番に不動産を見てきて実は最後にたどり着いたのがカンボジアだった。外国人への不動産購入規制解禁という意味ではベトナムより早い段階で解放されていたカンボジア不動産マーケットだったが、私自身が「カンボジア不動産」と聞いてよくイメージできていなかった。思えば2012年前後に一度男友人3人で観光目的に旅行しただけだった。その時は他の国と比べても発展度合いがまだまだという印象で、投資の対象としては時期尚早な国と感じていた。
カンボジアの不動産投資先としての可能性に目覚める
カンボジア不動産について詳しくなっていったきっかけはタイで不動産のことでお世話になっている人からの連絡。バンコクから東京に帰ってきているので時間が合えば新宿で会えないかという話だった。打ち合わせに行ってみるとその人の関係する会社で新しいカンボジア不動産のプロジェクトを始めようとしている人が一緒に同席をすることに。プノンペンに5年近く住んでいて、カンボジア不動産について相当詳しい人だった。その人がカンボジアを熱く語っていて、最初はふ〜んという様子で聞いていたのだが、その内容がシンプル且つとてもロジカルな説明だったため、投資対象先としての条件が非常に良いことすぐにわかった。
自宅に帰ってきてから夢中になってカンボジアやプノンペンについて調べてみた。経済、政治、歴史、文化、宗教、日本との関係性。どれをとっても非常に面白い。ただそうは言ってもポルポト派によって国がメチャクチャになっており、地雷だらけという印象が未だにまだ拭えていなかったため、実際に何度か国を訪れてみることにしたのである。
カンボジアへの視察、国の発展に衝撃を受ける
私の知っているカンボジアと「別人」だった
これが良かった。実際に行ってみて本当に良かった。前述のプノンペン歴５年以上の現地在住の日本人の方に連れて行っていただき、且つ休日は誰とも行動を一緒にせず自分だけの目でプノンペン全体と中心街をトゥクトゥクやUBER（ウーバー）※を使ってまわって行った。日本人を中心とした外国人駐在員が住んでいる場所では全て歩いてまわり、カフェやレストラン、スーパーマーケットにも実際に入ってみた。
5年前は砂利道が中心だったカンボジアは、今では完全に道路が整備されており、少しずつではあるが信号機も付き始めている。戸建住宅しかなかったプノンペン中心部にはいくつもコンドミニアム（マンション）やオフィスビルが建設されている。以前は停電ばかりだった電気インフラも数週間滞在したが一度もトラブルが無い。
※UBERは2018年に東南アジア事業から撤退を表明し、全てGrabに事業譲渡をしています
日系企業の進出も加速
空港の北東側のエリアに、巨大な敷地を使ってAEON（イーオン）2号店が2018年5月にオープンした。また、プノンペン南側にもイオンモール3号店がオープン予定だ。カンボジア人の若者達はお洒落なバーでアサヒビールを注文し、日本人駐在員や出張者も中心地を歩いていてよくすれ違う。数年前とはガラッと変わった印象だ。
空港のイミグレーションをすぐ出て一番最初に目に入るのはなんと日本の吉野家。牛丼は一杯5.5USドルとカンボジア人にとっては決して安くない価格設定だが、ローカルの裕福そうなカンボジア人家族や旅行客で満席だった。中心部には牛角、丸亀製麺、リンガーハット、日本人板前が握るカウンターの寿司屋等、今すぐにでも住めてしまうのではないかと思ってしまう程日本のものが受け入れられている。しかもこれらは外国人駐在員だけではなく、カンボジア人富裕層も利用しているのである。
画像:AEON 2号店
画像:AEON 2号店
外国人入居者の満足度の低さに、カンボジア不動産のポテンシャルを見た！
大量の物件を視察する
マレーシア・タイ・フィリピン・ベトナムでもとにかく大量に現地の不動産を自身の目で見ることを意識してきた。そうすることでエリアの特性や価格感、建物のスペック、不動産取引慣習の特徴について把握ができるからだ。不動産視察ツアーのようなものに参加する際にもバリエーションに富んだ見学を心がけたい。その国の首都中心部と郊外。新築と中古。コンドミニアムと戸建。とにかく徹底的に比べることで不動産全体の市場も理解できるし、その中でもどの物件であれば将来貸しやすいか、売りやすいかという海外不動産投資には欠かせない出口戦略を立てることができるのである。
イヤイヤ住んでいる駐在員の現実
カンボジアの不動産を数十件見てわかってきたことは、シンガポールやマレーシア、バンコクのコンドミニアムと違って、今すでに建設され賃貸付けがされている物件の外国人入居者の満足度が非常に低いこと。つまり今までに建てられてきた現在の中古物件・賃貸物件はスペックが低く、日本人・外国人駐在員も選択肢が無いのでイヤイヤしょうがなく住んでいるのだ。そもそも大型コンドミニアムは5年前くらいに初めてできたばかりであり、その時のレベルでも他のローカル住宅よりは良く、外国人駐在員は受け入れざるを得なかったというわけだ。
出口戦略も見えてきた
そしてこれから建設がさせるプレビルド物件の中には日本クオリティや台湾クオリティのもの等賃貸人・テナントのニーズを満たせそうなものが多い。ハイスペックのコンドミニアムをハイクラスのエリアで提供すれば出口戦略の考え方としては非常に魅力がある。熱い市場なのだ。現地在住の日本人・外国人駐在員達とお酒を飲みながら現状の住まいへの不満を聞くと、可能性が見えてきて、なんだかワクワクすらしてくるのであった。
カンボジア不動産投資の「ハイブリッド投資戦略」
視察後、よくよく調べてみると。カンボジアは投資の観点から非常に面白いことがあることが分かった。それは、外国人で現地に住んでいなくても、銀行口座を開設でき、なんと定期預金をドル建てで組めるというところだ。
これはあくまで私が調べたルートを使えば可能なのかもしれないが、例えばベトナムでは非居住者が銀行口座開設をすることはできるが定期預金は組めない。マレーシアは前述の長期移住ビザを取得し、住宅ローンを組まない限り、外国人は現地銀行口座を開設できない。（ちなみに数年前は開設が可能だった。）
カンボジアだからこそできる「ハイブリッド投資」とは？
米ドル預金で4%以上の金利
その点、カンボジアは2019年現在、まだ一部の銀行で口座開設が可能だ。しかも米ドル建ての定期預金で例えば2年モノの定期で4～5%近くの金利がつく。これはすごいことだ。よく調べていくと、カンボジアには他の国にはない正統派のハイブリッド型投資方法があった。
直接的には不動産投資と関係のないカンボジア銀行口座開設の魅力、これは不動産投資と掛け合わせると、ものすごい可能性を秘めていると言える。下の図を見ていただきたい。
不動産投資で得られるインカムゲインとキャピタルゲインが現地の銀行口座に入っていくことで、不動産投資収益が得られた後もほぼ自動的に銀行口座内で金利を生み出す形となる。いわゆる不動産と銀行金利のハイブリッド型の収益モデルである。
またそこで得られる収益が「米ドル」だということも特徴的だ。為替が激しく動くこともあるアジアの通貨と違い、世界の基軸通貨である米ドルで安定して収益を得られるのである。
米ドルと不動産投資の旨味をいいとこ取り
米国でも5年モノの定期預金で2%前後の金利。カンボジアというまだ発展途上の国だからこそ高い金利が見込めるのであろう。カンボジア国内でTOP3に入るカナディア銀行やアクレダ銀行でも4-5%の金利となる。例えばカナディア銀行は三菱東京UFJ銀行と提携をしていたり、オンラインバンキングが利用できたりと魅力的なところが多い。
それほど、信頼の厚い銀行でも、この金利の高さなのだ。不動産投資それ自体だけでなく、銀行口座を開設してドルで資産を増やし、より得られるリターンを増やす。まだ今ならできるカンボジアのハイブリッド型不動産投資。このスキームを使わない手はないだろう。
