メルボルン不動産の魅力｜最新市場動向と投資エリア完全ガイド

メルボルン不動産市場の現状と2025年価格展望

メルボルンの不動産市場は、10年ぶりの活況を呈しています。 コロナ禍からの回復で移民や留学生が大幅に増え、住宅需要が急拡大する一方、新規の供給不足が深刻化しているのです。

2025年後半には政策金利の引き下げも予想され、価格上昇の好機が訪れています。 ここでは最新の市場データをもとに、物件タイプ別の価格動向から2025年の展望まで、投資判断に役立つ情報をお届けします。

10年ぶりの注目！メルボルンが再び熱い理由

メルボルン不動産市場が10年ぶりに注目を集めているのには、いくつかの理由があります。 まず、コロナ禍からの回復で移民や留学生の流入が急拡大し、シドニーを超える勢いで人口が増加しているためです。

この人口増加で都市部の住宅需要が大幅に高まる一方、住宅供給が追いついていない状況です。

投資環境にも追い風が吹いています。 2025年後半には政策金利の引き下げが予想されており、実際にオーストラリア準備銀行は今年に入って3回目の金利引き下げを実施しました。 この金融緩和によって、住宅購入がさらに促進される見込みです。

長期的な投資価値も大きく高まっています。 2025年にはメトロトンネル鉄道が完成予定で、郊外の鉄道路線や高速道路も順次整備される計画です。 こうした大型インフラプロジェクトによって交通の利便性が飛躍的に向上し、特定エリアの資産価値上昇が期待できます。

さらに、シドニーと比べて物件価格が手頃なため、海外不動産投資が初めての方にも参入しやすい点が魅力といえるでしょう。

メルボルンの不動産価格上昇の背景にあるもの

直近のロイター住宅価格調査では、2025年のメルボルンの住宅価格は３％上昇が見込まれています。

出典: ロイター「2025年豪住宅価格見通し（2025年6月調査）」

最も大きな要因は人口動態の変化です。 コロナ禍で一時的に減少した移民や留学生が大幅に回帰し、今後数年でオーストラリア全土で最も人口増加が見込まれています。 一方で新規住宅供給は需要に追いついておらず、需給ギャップが価格上昇の圧力となっているのです。

さらに、オーストラリア準備銀行による金利引き下げの予想や、初めて住宅を購入する人向けの政府支援策拡充も、成長を後押ししています。 住宅ローンの返済負担が軽くなることで、購入意欲がいっそう高まっています。

シドニーより4割安い！投資参入の絶好機

メルボルン不動産市場の最大の魅力は、シドニーとの圧倒的な価格差にあります。 2025年6月時点のデータを見ると、メルボルンの物件価格相場はシドニーに比べて約31~38%安く推移していることがわかります。

この価格の優位性を活かせば、低い予算で物件を手に入れることが可能になり、分散投資によるリスク軽減も期待できます。 インフラ整備の進展で将来的に価格差が縮まることも予想されるため、現在の価格帯での参入は、有効な選択肢となるでしょう。 

出典：Domain house Report（2025年6月）

投資で狙うべきメルボルンの注目エリア4選

メルボルンで不動産投資を成功させるには、エリア選びが最も重要な要素となります。

このセクションでは、それぞれ異なる魅力を持つ5つの注目エリアを詳しくご紹介します。 教育環境に優れた中高級住宅地から、都心へのアクセスが良い新興エリア、安定収益が期待できる都心のタワーマンションまで、幅広く網羅しました。

人口が急増している地域や、価格上昇の余地が大きい穴場スポットも解説します。

1.バルウィンノース：教育環境抜群の中高級住宅地

バルウィンノースは、教育環境が非常に優れていることで知られる中高級住宅地です。 そのため、教育熱心なファミリー層からの安定した賃貸需要が見込めるエリアといえるでしょう。

ただし、具体的な住宅価格や投資利回りといった最新データについては、公表されている情報が限られています。 より正確な投資判断のためには、現地の不動産エージェントなど、専門家から直接情報を得ることをおすすめします。

2.都心タワーマンション：安定収益の王道投資

メルボルンのCBD（セントラルビジネスディストリクト）に建つタワーマンションは、投資物件として高い収益性を誇ります。 都心部の高層マンションでは年間4〜6%の安定した利回りが期待でき、空室率も1.5%前後と非常に低い水準を維持しているのが特徴です。

Aspire Melbourneのような高級タワーレジデンスは、クイーンビクトリアマーケットやサザンクロス駅まで徒歩圏内という抜群の立地条件を備えています。 プレミア・タワーは空港リムジンバスが発着するサザンクロス駅まで10メートル、トラム停留所まで5メートルと、国際的なテナント層の確保に最適なアクセス環境です。

3.東側郊外エリア：人口増加率2.7%の成長地域

メルボルンの東側郊外エリアは、現在最も注目すべき成長地域の一つです。 メルボルンは2023年に+142,600人（+2.74%）の増加で国内最多を記録し、シドニーを大幅に上回る勢いを見せています。

昨年だけで13万人以上の新しい住民が流入し、オーストラリアで最も速く成長する都市として復活を遂げました。 ボックスヒルやグレンウェイバリーを中心とした東側郊外は、この人口急増の恩恵を最も受けているエリアです。 多文化コミュニティが形成され、商業施設や教育機関が充実していることから、住宅需要の急拡大が続いています。

4.西部サバーブ：価格上昇余地大の穴場スポット

メルボルン西部は現在、都心部と比べて大幅に割安な価格帯でありながら、今後の成長ポテンシャルが極めて高い注目の投資エリアです。

西部の中でも特にマンボーリン（Mambourin）エリアでは大規模な街開発が進行中です。 2025年にオープン予定の大型商業施設「Mambourin Marketplace」により、生活の利便性が飛躍的に向上します。

Western Rail Planによる電車ネットワークの拡充で都心へのアクセスが劇的に改善され、CBDまでわずか35分となる予定です。 交通インフラの強化により、これまで価格が抑えられていた西部エリアの資産価値上昇が期待できます。

メルボルン不動産投資の実務とリスク対策

メルボルンで不動産投資を成功させるには、法規制の理解と適切なリスク管理が欠かせません。 2025年の最新法改正から、現地に行かずに物件を選ぶ方法、為替や金利変動への対策まで、実践的なノウハウをご紹介します。

購入から賃貸運営、そして売却までの一貫した流れを身につけることで、海外不動産投資特有のリスクを最小限に抑え、安定した収益を目指せるでしょう。

外国人投資家が押さえるべき最新法規制

2025年は、オーストラリアの外国人投資規制が大幅に変更される重要な年です。 最も注目すべきは、4月1日から既存住宅の外国人による購入が2年間、完全に禁止されることです。 この規制は留学生や駐在員といった一時滞在者も対象となるため、投資戦略の根本的な見直しが必要になります。

購入可能物件と例外規定

禁止の対象は既存住宅のみで、新築物件やオフプラン（建設前の物件）は引き続き購入が原則可能です。 永住者やニュージーランド市民、また、これらの配偶者と共同名義で購入する場合は例外として認められています。

税制面の重要な変更

2025年1月からは、外国人向けのキャピタルゲイン税源泉徴収制度（FRCGW）も改正されます。 これにより、不動産を売却した際の源泉徴収率が15%に設定されました。

現地視察なしでも失敗しない物件選択術

現地に足を運ばなくても、デジタルツールと信頼できるパートナーを活用すれば、メルボルン不動産投資のリスクを減らすことができます。

まず重要なのは、オンラインの物件情報サイトやGoogleストリートビューを徹底的に活用することです。 物件周辺の交通アクセス、商業施設、学校といった生活インフラを360度確認し、将来の資産価値を見極めましょう。

次に、現地の信頼できる不動産エージェントとの密な連携が成功の鍵となります。 メルボルンは物件の選択肢が多様なため、市場に精通した専門家による詳細な評価が不可欠です。

また、遠隔で投資を成功させるには、以下の書類を取り寄せて内容を精査することが極めて重要です。

• 建物検査レポート（構造・設備の詳細診断）

• 過去3年の賃貸履歴（空室率・賃料推移）

• 管理費・修繕積立金の詳細内訳

これらの書類をもとに客観的なリスク判定を行うことで、現地視察なしでも安全性の高い物件選びが実現できるでしょう。

金利・為替リスクから資産を守る方法

メルボルン不動産投資では、金利と為替という二つのリスクへの対策が成功の鍵を握ります。 2025年後半には金利引き下げが予想されていますが、変動金利ローンを利用する場合は、金利上昇に備えた準備が欠かせません。

現在は金利が下がり融資を組みやすい環境ですが、将来の金利上昇リスクを考え、固定金利へ切り替えるタイミングを見極めることが重要です。 借入コストの増加に備え、返済計画の見直しと緊急時に備えた資金の確保を並行して進めましょう。

また、豪ドル建て資産の円換算リスクを減らすには、通貨ヘッジ付きの投資信託を活用したり、複数の通貨で資産を保有したりすることが効果的です。 メルボルン不動産だけに集中投資するのではなく、日本国内の資産とのバランスを取りながら、為替変動による評価損失を最小化しましょう。

購入から賃貸運営まで成功する投資フロー

メルボルンでの不動産投資は、物件選びから運営まで、体系的なアプローチが成功の鍵です。 現地のパートナーと連携することで、都心のタワーマンションから郊外の戸建てまで、あなたの投資スタイルに合った物件選びが可能になります。

契約前の建物検査と権利調査は必須のプロセスです。 現地のエージェントを通じて、建物の構造や法的な権利関係を徹底的に確認しましょう。 メルボルンはシドニーに比べて物件価格が手頃で、海外不動産投資が初めての方でも参入しやすい物件が多いという特徴があります。

賃貸運営では、信頼できる管理会社の選定が収益性を左右します。 空室リスクを最小限に抑えるためにも、地域の賃貸需要や適正な家賃を熟知したパートナーと協力体制を築くことが大切です。

まとめ

メルボルンの不動産市場は、2025年に向けて大きな転換期を迎えています。 人口増加や都市開発、金利動向といった複数の要因が重なり合い、投資家にとって見逃せないチャンスが生まれているのです。

一方で、エリアごとの特性や市場のリスクを正しく理解せずに投資を判断するのは危険です。 この記事でお伝えした最新の市場データと各エリアの分析結果を参考に、ぜひご自身の投資戦略をじっくりと検討してみてください。