カンボジアで不動産投資を検討している人は、「そもそも、カンボジアの不動産は投資する価値があるの？」「不動産会社で詐欺にあったりしないの？」「外国人が現地で物件を購入する時にはどんな規制があるの？」と疑問に思っているでしょう。そんな疑問をクリアにしてくれるのが、不動産会社です。今回はカンボジアで不動産を購入する際に、仲介会社を利用するメリットや、不動産会社を選ぶポイントについてご紹介します。
カンボジアで不動産エージェント・仲介会社を利用する3つのメリット
不動産仲介会社利用するメリットのうち、最も大きなものは「現地でしか手に入らない質の高い情報をスピーディーに入手できること」です。特にカンボジアは法整備が未発達であり、外国人が自力で情報を収集するには限界があります。そのため、次のような点で不動産仲介会社を利用するメリットがあります。
1. 自分にとってベストな物件を見つけられる
カンボジアの不動産市場では、投資すべきエリアとそうでないエリアが明確に分かれているため、事前の情報収集が重要です。エリアを見極めるためには、現地の不動産事情に精通した仲介会社から意見をもらうと役立ちます。専門家の意見を聞くことで、スピーディーな物件選定が可能です。
2.購入規制や税金についてのアドバイスをもらえる
カンボジアで外国人が不動産を購入する際にはいくつかの規制があります。例えば、外国人は戸建や土地を購入できない、コンドミニアムでも2階以上の建物部分は所有権を購入できるなどのポイントです。 また、カンボジアではまだ不動産の取得に関する法律が未整備のため、外国人の不動産購入にはどの法律が適用されるのか、最新情報を知っている専門家のアドバイスをもらうと、リスク軽減に役立ちます。そのため、仲介会社に専門家の紹介を依頼することで、リサーチの手間を省略可能です。
3.カンボジア不動産の失敗・成功パターンを知っている
カンボジアの不動産投資では、実際の投資事例を知って、成功と失敗のポイントを把握することが重要です。インターネットで収集できる情報には限界があるため、不動産投資の成功・失敗を現場で知るエージェントに、実際の投資事例をヒアリングできればリスク軽減に役立ちます。
カンボジア不動産投資で要注意な不動産会社のリスク
カンボジア不動産投資のリスクを軽減するためには、優秀なエージェントや優良な不動産会社の物件を選ぶことが重要です。カンボジア不動産投資で注意すべき、不動産会社に関するリスクについて解説します。
4.新築物件の竣工リスク
カンボジア不動産投資でケアすべきリスクの1つに、新築物件の竣工リスクがあります。カンボジアでは外国人による土地の所有が認められていません。外国人投資家がカンボジアの不動産に投資する場合は、集合住宅であるコンドミニアムが主な選択肢になります。また、カンボジアのコンドミニアムには、建設工事の前または途中から売り出されている物件が多いものです。工事中で未完成の物件のことを「プレビルド」と呼びます。プレビルドの物件はカンボジアで数多く販売されています。プレビルドの物件を購入するメリットは安価に購入できることです。しかし、プレビルドの物件には、工事が中断されて引き渡しを受けられないリスクもあります。物件が完成せずに引き渡しを受けられないリスクのことを、竣工リスクと呼びます。物件の工事が中断される理由としては、以下のポイントが挙げられます。・物件の売れ行きが良くない・施主の不動産会社が倒産してしまった・施主が海外の不動産会社でカンボジアから撤退してしまったカンボジア不動産投資で竣工リスクを下げるためには、経営状態が良い不動産会社や、カンボジアでの実績が豊富な不動産会社を選ぶことが必要です。カンボジア不動産のデベロッパーなど不動産会社については、こちらの記事でも詳しく解説しています。カンボジア不動産投資はリスクが大きい？不動産会社や入居者募集の実態を解説！
5.無資格で物件を販売している不動産会社も
カンボジアでは、日本など先進国と比較すると、不動産販売に関連する法規制の整備が十分ではありません。不動産市場が持つ背景から、カンボジアの現地には無資格で不動産を販売している会社もあります。無資格の不動産会社と取引すると、トラブルに巻き込まれてしまう可能性も上がるので、事前に不動産会社の背景を確認することが重要です。
6.入居者募集のノウハウがないと空室リスクも
インカムゲインとキャピタルゲインとを両方ともバランスよく狙える点は、カンボジア不動産投資のメリットです。しかし、入居者が入らなければ不動産投資は赤字になってしまいます。また、投資用物件は投資家から投資家へと売却されることが多いものです。空室期間が長い物件は、物件売却時に値下げ交渉される可能性も出てきます。カンボジア不動産投資で利益を拡大するためには、空室リスクをケアすることも重要です。このため、賃貸管理を委託する不動産会社には、入居者募集のノウハウを持っているところを選ぶ必要があります。カンボジアで物件を購入するときには、不動産会社を選ぶ段階で、エージェントが賃貸管理まで請け負ってくれるのか確認するのも有効です。また、賃貸管理戸数や管理を始めてからの期間などもヒアリングすると、不動産会社の比較に役立ちます。
カンボジア不動産投資で不動産会社を選ぶポイント
カンボジア不動産投資でエージェントやデベロッパーなど、不動産会社を選ぶポイントについて解説します。
7.日本人スタッフが対応してくれるか
日本人が不動産仲介会社を選ぶ際、現地の仲介会社か、あるいは日系の仲介会社で悩まれるかと思います。相性の良い仲介会社を見つけられれば、現地企業でも日系企業でも問題はありません。カンボジアで不動産を購入する場合は、ローカルの不動産会社から購入する場合と、日本人が運営している会社から購入することが多くなります。しかし、複雑な手続きがあることや大きな金額が動くことを考えると、日本語でサポートを受けられる不動産会社を利用する方が、ミスコミュニケーションから起きるリスクを軽減可能です。
8.紹介している物件は「大手デベロッパー」の開発案件か
すでに解説した通り、カンボジア不動産投資では竣工リスクに要注意です。現地の中小ディベロッパーが開発するプロジェクトの場合は特に、経営状況の悪化によって工事がストップするリスクが大きくなります。また、工事が中断されない場合でも、資金繰りの悪化から前払い金や中間金の比率や回数の増加を要求されるケースはめずらしくありません。竣工リスクを軽減するためには、エージェントまたは仲介会社を選ぶ段階で、大手デベロッパーの物件を扱う不動産会社を選ぶのが重要です。
9.物件購入後のサポートも行ってくれるか
カンボジアの仲介会社は、購入だけでなく管理や運用まで対応していることが多いものです。 しかしサポートの手厚さについては、仲介会社によって大きく異なります。そのため、賃貸付けや物件の管理など、サービスの内容ごとにどのようなレベルでサポートしてくれるのかを明確にし、できればしっかりと賃貸管理を行ってくれる仲介会社を選ぶのが重要です。
10.売却のシミュレーションをしてくれるか
不動産投資を目的としている場合は特に、購入の段階からどれだけ出口戦略を描けているかが重要です。居住用、投資用など目的の明確化周辺エリアの価格相場の調査過去事例を基にしたリスクヘッジプラン作成ターゲットとなる入居者のシミュレーション賃貸付けした際の収益シミュレーション売却時期・基準の設定売却時に支払う税金算出これらを共有し、買い手視点で提案してくれる不動産会社を選ぶのが重要です。少しでも疑問や不安を感じたら、質問や相談をし、疑問を解消できなければ不動産会社の変更を視野に入れても差し支えありません。
11.物件を購入する際の融資の相談に乗ってくれるか
カンボジア現地で融資を組むことは難しいものですが、日本国内で融資している銀行は存在します。そのため、ローンを組む場合は、ローンのアドバイスまでできる仲介会社を選ぶのがおすすめです。複数の銀行で比較検討を行い、どのようなローンが最適か提案してくれる仲介会社であれば安心です。海外不動産融資が組める国内の銀行は、「海外不動産ローンが組める3つの銀行と、融資プランの詳細を徹底調査」でも紹介しています。
まとめ
カンボジアの不動産市場には、不動産投資の利益を最大化できる環境が整っています。しかし、新興国であるがゆえに、投資家にとっては注意すべきリスクも少なくありません。リスクを軽減しつつ利益を拡大するためには、不動産会社の見極めが大きなポイントになります。不動産会社を見極めるポイントは、カンボジアの不動産市場における実績です。弊社では、カンボジアの首都プノンペンに拠点を設け、これまで多くの投資家の方々のお手伝いをしてきました。日系の不動産会社として確かな実績を持っております。カンボジア不動産投資にご興味をお持ちの際は、ぜひ1度ご相談ください。
