カンボジア不動産投資でローンは使える？レバレッジを効かせる方法について解説

東南アジアには、人口増加や経済成長が著しい国もたくさんあります。その中でも、物件価格の安さや流通通貨などの点で、カンボジア不動産投資にはメリットが多いものです。不動産投資はローンを利用して資金効率を上げるのが定石であり、カンボジア不動産投資のローン利用可否が気になる人もいるのではないでしょうか。この記事では、カンボジア不動産投資でローンを利用できる金融機関などについて解説します。

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カンボジア国内の金融機関でローンは使える？

カンボジア国内の金融機関でローンを使えるか解説します。カンボジアでは、ローンの利用可否に加えて金利の確認も重要です。

カンボジア国内の金融機関で利用できる住宅ローンはない

2021年初頭の時点で、カンボジア国内の金融機関で、外国人も利用できる住宅ローンはありません。以前は、カナディア銀行という銀行が外国人にも住宅ローンの融資をしていましたが、2021年時点では利用できなくなっています。

ただ、仮にローンを利用できたとしても、経済成長まっただ中のカンボジアでは、住宅ローンの金利も非常に高いものです。実際のところ、カナディア銀行の住宅ローンは、10%前後など非常に高金利でした。

金利10%のローンを利用すると、表面利回りが少なくとも10%を超える物件でないと、キャッシュフローが残りません。フルローンを利用する前提ではないとしても、高利回りの物件でなければ、利益を金利に持っていかれます。カナディア銀行のローンも、一概に有効とは言い難いものです。

カンボジアも含め、新興国では政策金利が高いのでローン金利も高くなっています。現地金融機関のローンを利用できる場合でも、キャッシュフローが残るか確認が重要です。

日本国内の金融機関でローンを利用する方法

カンボジア不動産投資では、現地の金融機関でローンを利用できないため、日本国内の金融機関から融資元を探すことになります。

不動産担保ローンの利用が現実的

日本国内の金融機関で、カンボジア不動産担保ローンを展開しているところはありません。このため、ローンを利用するのであれば、日本国内の不動産や株式など金融資産を担保に借り入れするのが現実的です。日本国内では、例えば以下の金融機関が不動産担保ローンを展開しています。

・楽天銀行
・東京スター銀行
・住信SBIネット銀行
・オリックス銀行

参考までに、各行の金利等借入条件は以下の通りです。

※いずれも2021年3月時点の情報

なお、各金融機関とも融資額は担保不動産の評価額に基づくため、必ずしもフルローンを利用できるとは限りません。自己資金の拠出もありえるため、ローンを申し込むとしても、あらかじめ現金を用意しておくのが安全です。

そのほか、例えばオリックス銀行の不動産担保ローンは、首都圏・近畿圏・名古屋市内・福岡市内の不動産しか担保に入れられません。不動産担保ローンは、日本国内の不動産であればどんな不動産でも担保にできるわけではないので、申し込み条件の確認が重要です。

為替の動向に要注意

カンボジア不動産投資はUSドルでの決済も可能です。カンボジアでは自国通貨のリエルが信用を得ていないこともあり、USドルが国全体に流通しています。

日本国内の金融機関で不動産担保ローンを利用する場合、日本円でローン実行されます。しかし、売主の指定口座に送金する時は現地の通貨に両替されるため、USドルの値動きには要注意です。為替次第で着金額が変動します。

もし売主と決済日の調整が可能ならば、為替を見ながら、あらかじめ打ち合わせすることも有効です。

安価なカンボジア不動産はキャッシュバイも1つの方法

カンボジア不動産投資でローンを利用する方法について解説しましたが、2021年時点では、カンボジア不動産はまだ低価格です。首都プノンペンの一等地に建つコンドミニアムを、900万円から購入できます。実際に、SEKAI PROPERTYを通じてカンボジア不動産を購入された投資家の方々には、キャッシュバイで物件購入された方もいます。

まとめ

カンボジア国内には外国人も住宅ローンを利用できる金融機関がありません。このため、カンボジア不動産投資でレバレッジを効かせるためには、日本国内の金融機関で不動産担保ローンなどを利用するのが妥当です。

なお、不動産担保ローンには、担保不動産の立地に条件がついていることもあります。そのほか、融資額は担保不動産の評価次第です。担保不動産によっては、自己資金の投下が必要になることも考えられます。カンボジア不動産投資では、ローンをあてにしすぎず、自己資金も用意しておくのが安全です。

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