老後の生活資金や資産運用を目的に、不動産オーナーを始めてみたいと考えている方も多いのではないでしょうか。不動産オーナーは、自身が購入した不動産を運用しながら収益を狙っていきます。
今回の記事では、不動産オーナーになるメリットや始め方、やることリストを解説します。また、不動産投資で失敗しない方法もまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産オーナーとは
不動産オーナーとは、マンションやアパートなどの不動産を所有し、入居者から家賃収入による収益を得ている投資家のことです。基本的に不動産投資を始める際に資格を保有する必要はなく、物件を購入し、入居希望者に貸し出すだけです。とはいえ、不動産投資で収益を狙うためには、不動産投資に関する知識、収益が出る物件探し、物件管理といった勉強が必要となります。
不動産オーナーになるメリット
不動産オーナーになることで、どのようなメリットを得られるのでしょうか。5つのメリットを紹介するので、1つ1つ確認していきましょう。
年収を増やせる可能性がある
不動産オーナーになれば、現在の年収を増やせる可能性があります。というのも、不動産オーナーは、入居者から毎月の家賃収入を得られるためです。
また、将来的に不動産価格が値上がりすれば、売却益(キャピタルゲイン)も期待できます。このように、サラリーマンや別の事業で生計を立てている方が、不動産投資を介してさらなる年収増加を狙えます。
実物資産を運用できる
株式投資や債券といった無形の資産と異なり、不動産投資では実物の資産を運用できます。目に見える形で残るので、仮に入居希望者がいなくなった場合でも、物件を売却したり、自分で住んだりすることも可能です。
また、不動産はインフレに強い資産であると言われています。インフレ時にはモノの価格が上がり続けることで、相対的にお金の価値が下がってしまいます。現金で資産を保有している場合、投資家自身の資産価値が目減りしますが、不動産はモノであることから価値が下がるリスクを抑えられます。
レバレッジ効果を活かせる
不動産オーナーになることで、レバレッジ効果を活かしながら投資を行えます。不動産投資におけるレバレッジ効果とは、不動産投資用ローンを借り入れて、自己資金以上の資金を運用することです。
一般的に、物件価格に対して自己資金が15〜30％、ローンが70％〜85％の割合となります。たとえば、1500万円の物件を購入する場合、自己資金450万円、ローン1050万円といった形です。つまり、上記の例でローンを借り入れられれば、450万円の自己資金だけで1500万円分の投資を行えるのがレバレッジ効果の強みです。
節税効果を得られる
不動産投資では、節税効果を得られるのもメリットです。固定資産税やローンの金利、税理士への依頼料といった費用を経費として計上し、所得税・住民税の節税効果を期待できます。また、物件タイプごとに法定耐用年数が設けられており、物件購入費用を年数で分割したうえで、減価償却費による経費計上も可能です。
ほかにも、現金資産ではなく、不動産として資産を保有することで、相続税や贈与税の節税効果も狙えます。下記の参考記事をとおして、不動産投資による税金対策もチェックしてみてください。
参考記事：不動産投資で税金対策は可能？節税の仕組みをわかりやすく説明
生命保険代わりになる
不動産投資は、生命保険代わりにもなります。不動産投資用ローンを借り入れる際に、金融機関にて「団体信用生命保険」に加入します。
団体信用生命保険とは、ローンの契約者であるオーナーが亡くなったときに、ローンの残債金を保険金で支払うものです。また、オーナーの親族が不動産を保有し続けることが可能で、すでに入居者がいる場合は、そのまま家賃収入を得られます。
不動産オーナーの始め方とステップ
不動産オーナーになるためには、ただ不動産を購入すれば良いわけではありません。最終的に収益を得られるまでのステップを参考にしながら、不動産オーナーになりましょう。
1．不動産投資の知識を身につける
不動産オーナーを始めるにあたって、不動産投資に関する知識を学ぶことが重要となります。具体的には、不動産投資で収益を得る方法や、物件の運用・管理方法、税金対策などの知識を身につけます。
ただし、不動産投資の知識を自身だけで勉強することは難しいので、不動産仲介会社が主催する無料のオンラインセミナーや、不動産投資の知識を持つ営業担当者に相談してみてください。収益が出やすい物件や、今後不動産価格が伸びやすいエリアなどのアドバイスをもらえることもあります。
2．予算と相場から物件を選定する
次に、不動産投資に使える予算を決めたうえで、相場を見ながら購入する物件を選定していきます。資金が多いほど選択の幅が広がりますが、なかには相場よりも価格が高い物件や、収益性が見込めない物件も多くあるので注意が必要です。
また、不動産投資向けの予算を決める際には、生活資金と余裕資金を別々に準備しましょう。生活資金まで不動産投資に使ってしまうと、損失が発生した際に取り返しのつかない事態に発展する危険性があります。
3．金融機関にてローン借入の審査
現金一括ではなく、不動産投資用ローンを使う場合、ローン借入の審査を受ける必要があります。一般的に、売主と不動産売買の合意が済んだ際に行う「事前審査」と、売買契約手続きが終わったあとの「本審査」の2つの審査を受けます。
オーナーの属性や金融機関の審査内容によって異なりますが、本審査にはおよそ2週間〜1ヶ月かかると言われています。また、審査時に不備があれば、さらに期間が伸びる可能性もあるので、早めに申請するようにしましょう。
4．不動産の売買契約と手付金を支払う
不動産の買付が成立次第、不動産会社と売買契約を結び手付金を支払います。売買契約を結ぶ際には、契約後に売主との間でトラブルが発生しないように、宅地建物取引士に契約内容を確認してもらうようにします。また、物件を管理するための管理会社を選定することも忘れないようにしましょう。
5．決済後に引き渡し
売買契約が完了し、不動産仲介会社に手数料、また売主側に購入費用を払い込んだあとに、物件の所有権が引き渡されます。この引き渡しが完了した時点で、不動産オーナーになるということです。
6．賃貸付けを行う
不動産オーナーとして収益を得るには、賃貸付けが必要です。不動産仲介会社や管理会社を介して入居者の募集をかけていきます。
仮に、空室が続いてしまうと、その期間は家賃収入が得られないので注意しなければなりません。周辺の相場と比較したり、入居者募集の基準を見直したりしながら、空室が出続けないようにしましょう。
不動産オーナーのやることリスト
不動産オーナーになったあとも、各種手続きやキャッシュフローの計算など、やるべきことが多くあります。一部は外部に委託することも可能ですが、どのようなことを行うのかを確認しましょう。
入居者との契約手続き
購入した物件への入居者が決まったあとは、賃貸契約手続きです。契約書類へのサインや、敷金・礼金の支払い、賃貸更新時の金額の取り決めといった手続きを行います。
不動産オーナーが契約手続きをすべて行うのは手間がかかるので、管理会社に一部依頼することも検討しましょう。
管理会社への委託(必要な場合)
上記でも触れたように、管理の手間を省きたい方は管理会社に委託します。個人で物件を管理するとなると、入居者からの問い合わせに対応することや、入居者同士でのトラブル対応、その他雑務など、あらゆる業務をこなさなければなりません。
とくに、サラリーマンとして働いている方や、ほかの事業に専念したい方は、管理会社に業務委託しないと、本業に支障が発生する可能性もあります。ただし、管理会社に支払う管理費用が必要であることに注意しましょう。
キャッシュフローの計算
不動産投資で収益を狙うためには、キャッシュフローの計算が重要です。仮に、毎月家賃収入が発生している場合でも、修繕費や管理費用といったランニングコストがかかりすぎていると、収支がマイナスになる恐れがあります。
また、リスクを想定したうえで、シミュレーションを行うことも大切です。空室リスク、家賃滞納リスク、資産価値の低下リスクといったリスクを考慮しながらシミュレーションを行い、早めに対策を立てるようにしましょう。
不動産投資のシミュレーション方法を解説！全体の流れやおすすめツール3選
不動産事業の法人化(節税目的の場合)
節税を目的としている方は、不動産事業の法人化も検討してみてください。個人事業から法人化に切り替えることで、個人所得税率よりも税金の負担が軽減され、節税効果を狙えます。
ただし、「サラリーマン大家で給与所得が900万円以上かつ、所有物件が黒字」のタイミングに切り替えるようにします。これは、900万円以上の給与所得がある場合、所得税率と住民税率は合わせて「43％」である一方、法人実効税率は最大でも「34.59％」であるのが理由です。
つまり、900万円以上の給与所得がない時点で、不動産事業を法人化しても節税効果を得られない可能性があります。下記の記事も参考にしながら、どのタイミングで法人化するのかを確認しましょう。
参考記事：不動産投資を法人化するメリットは？タイミングや手続きの流れ
不動産所得の確定申告
サラリーマンが本業の方でも、不動産投資による所得が発生していると、確定申告が必要となる場合があります。基本的に、給与所得以外で20万円以上の所得があれば、個人で確定申告を行わなければなりません。
また、不動産投資で赤字が発生している場合でも、確定申告を行うことで、3年間その赤字を繰り越せます。メリットもあるので、確定申告を忘れないようにしましょう。
不動産オーナーで失敗を防ぐ方法
不動産オーナーとして失敗を防ぐためにも、計画を立てながら進めていく必要があります。どのようなことに注意するか気をつけながら、不動産投資を成功させましょう。
儲からない不動産を購入しない
不動産オーナーで注意することは、儲からない不動産を購入しないことです。不動産投資では、家賃収入と売却によるキャピタルゲインの2つの方法で収益を狙いますが、なかには収益を得るのが難しい物件も多くあります。
儲かりやすい不動産を購入するためには、「高い賃貸需要の物件・エリア」や、「経済発展が続いているエリア」、「今後再開発が行われるエリア」などを分析します。たとえば、目覚ましい経済発展を遂げている東南アジアは、人口増加に伴う賃貸需要の高さや、不動産価格の上昇が魅力なエリアです。
とくに、カンボジアは、不動産投資が注目されている国の1つです。経済成長の加速とともに、物件価格の上昇が狙えます。
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不動産投資のデメリットも知る
不動産投資は、手間をかけずに収入を得やすいことや、節税効果を期待できることなどのメリットがあります。しかし、リスク対策を行うにあたって、デメリットにも注意しなければなりません。
具体的には、空室リスクや、家賃滞納リスク、資産価値下落リスクなど、キャッシュフローに 悪影響を及ぼしかねないデメリットが存在します。また、一部の成功事例だけを鵜呑みにするのではなく、失敗事例もチェックするようにしましょう。
不動産を売るタイミングを計画する
不動産投資では、儲かりやすい物件探しや、信頼性が高い入居者の募集といった入口の部分だけでなく、物件を最終的に売却する際の出口戦略を立てることも大切です。
とくに、不動産は、資産運用方法のなかでも流動性が低い資産であり、すぐに売却しようと思っても、時間がかかってしまう点に注意が必要です。売却の時期を計画し、スムーズに売買を行える準備をしましょう。
不動産仲介会社に相談する
不動産投資を始めるにあたって、知識やノウハウの勉強が必要となります。個人で勉強することも大切ですが、不動産投資の専門家である不動産仲介会社への相談もおすすめです。
というのも、不動産仲介会社は、個人では入手が難しい情報も持っていることが多く、相談をすることで収益を狙える可能性が高まります。当社では、カンボジアやマレーシアに現地法人を設置しており、現地でしか入手できない情報をお客様にお伝えしています。海外不動産をご検討の際には、ぜひお問い合わせください。
まとめ
不動産オーナーになることで、さまざまなメリットを得られます。また、管理会社に業務委託すれば、自身で管理を行う手間が省けるようになり、本業にも集中できます。
ただし、不動産投資にはリスクも多いことから、十分に注意しなければなりません。不動産仲介会社にも相談しながら、失敗しないように進めていくことが大切です。
