2022-11-15

不動産投資のシミュレーション方法を解説!全体の流れやおすすめツール3選

  • 海外不動産コラム

不動産投資を始める前に、どれくらいの収益が発生するのかをシミュレーションしておくと安心です。ただし、シミュレーションを行う際には、必要な情報をリサーチしたうえで、順番通りに進めるようにしましょう。

本記事では、不動産投資のシミュレーション方法や全体の流れを解説します。おすすめのシミュレーションツール3選も紹介しているので、最後まで御覧ください。

不動産投資におけるシミュレーションの必要性とは

不動産投資では、事前にシミュレーションを行うことが重要となります。シミュレーションの必要性をしっかりと把握したうえで、不動産投資を始めるようにしましょう。

収支やキャッシュフローが明確になる

不動産投資を始める際にシミュレーションを行うことで、収支やキャッシュフローが明確になります。資産運用を始める以上、利益が発生しているのか、それとも損失が出ている状態なのかを把握する必要があるためです。

また、キャッシュフローをもとに、年間の収支計画を立てたり、今後の不動産投資の方向性を定めたりするのにも役立ちます。

リスクを踏まえながら対策を立てられる

不動産投資は、株式投資や債券投資といった投資と同様に一定のリスクがあります。たとえば、空室リスク、家賃滞納リスク、資産価値の低下リスクなど、損失を招くようなリスクに注意しなければなりません。

一方、シミュレーションを実施しておけば、リスクを早い段階で顕在化し、さまざまなトラブルを防ぎやすくなります。リスクを含めた予測を立てておくことで、不動産投資失敗の回避につなげられます。

表面利回りと実質利回りの乖離を把握できる

不動産投資では、表面利回りと実質利回りの違いを把握する必要があります。表面利回りとは、不動産価格に対する収益率のことで、計算内容に経費が含まれていません。一方、実質利回りは、購入時の経費や、ランニングコスト(修繕費、管理費、税金など)を加えたうえで計算した収益率です。

つまり、表面利回りのまま計算すると、結果的に想定よりも収益を得られない可能性があります。諸経費を含めながらシミュレーションをすることで、正確性の高い収益率の算出に役立ちます。

利回りの種類
概要
表面利回り
不動産価格と家賃収入をもとに計算
経費は差し引かれていないので正確性が低い
実質利回り
不動産購入価格と家賃収入に諸経費を考慮して計算
正確性の高い収益率を算出できる

不動産投資でシミュレーションを行う流れ

不動産投資のシミュレーションを行うにあたって、どのような手順で進めればよいのでしょうか。物件データの調査から、属性の把握、ローンの計算といった流れを把握しましょう。

不動産投資用物件のデータを調べる

まず、不動産投資用物件のデータを調べることから始めます。具体的には、物件の販売価格、立地するエリア、築年数、購入にかかる諸費用、管理費・修繕費といったデータが挙げられます。

また、エリアにおける家賃相場や周辺情報、競合物件の家賃なども調べておくことも大切です。可能な限り、物件に関するデータを集めてからシミュレーションを行うようにしましょう。

自己資金や属性を把握する

次に、自己資金(頭金)や、自身の属性を把握することです。現金一括で購入しない限り、融資金額、金利、借入期間といった融資に関わる項目が結果を左右します。

自己資金はいくらくらい用意できるのか、所属する企業の規模、上場の有無、年収、自己資金額を把握することで、利用可能な融資先の選定に進めます。

借入額や金利に応じてローン返済額を計算する

物件購入に向けて借入可能額や金利が明確になった段階で、毎月のローン返済額を計算します。返済額のシミュレーションをしてみて、金銭的な負担が大きくなりそうであれば、ローンを見直すことも必要です。

また、返済額のシミュレーションを行うなかで、金利を変えるだけで、どれくらい返済額が異なるかも調べておきましょう。変動金利タイプ、定期的に金利を見直す固定金利タイプを選択している場合、将来的な返済額も異なってくるので注意が必要です。

毎月の収支をシミュレーションする

返済額を計算したあとは、毎月の収支をシミュレーションします。毎月の家賃収入に対して、返済額や諸経費などを差し引いて、実際に自分の手元に残る金額を計算します。

結果として手元に残る金額がマイナスとなった場合、家賃を上げるのか、諸経費を減らすのかといった対策が必要となります。不動産投資を失敗させないためにも、綿密に収支シミュレーションを行うようにしましょう。

おすすめの不動産シミュレーションツール3選

不動産投資のシミュレーションを専用ツールを使うと便利です。さまざまなシミュレーションツールがあるなかで、おすすめのツール3選を紹介します。

1.楽待 不動産投資CFシミュレーションツール

楽待の不動産投資CFシミュレーションツールは、無料で登録可能なツールです。物件価格や、表面利回り、物件構造、築年数、建物面積といったデータを入力することで、キャッシュフローを算出します。累計のキャッシュフローに売却時の利益を加えた数字を算出し、どのタイミングで物件を売却するべきかを参考にできます。

2.野村不動産アーバンネット 不動産投資シミュレーション

野村不動産アーバンネットの不動産シミュレーションは、登録不要で利用可能なツールです。物件価格、表面利回り、物件構造、築年数、建物面積を入力すると、シミュレーション結果が表示されます。また、シミュレーション後に、個人の属性や、収入・支出データの入力も可能で、詳細な計算結果を得られます。

3.不動産投資連合隊 収支シミュレーション

不動産投資連合隊の収支シミュレーションは、詳細な算出結果を取得しやすいツールです。物件価格や満室時の想定年収、空室率、自己資金、借入額、金利など、細かいデータを入力します。算出結果に関しても、年間の家賃収入額や、ローンの総返済額、実質利回りなどを確認できます。

不動産投資のシミュレーションで注意すること

最後に、不動産投資のシミュレーションで注意しておきたいポイントを解説します。

利回りの計算結果が正確になるとは限らない

シミュレーションで算出された利回りの数値は、必ずしも正確ではない点に注意が必要です。あくまでも現時点で想定している家賃収入額、ローンの返済額、金利などで計算しているため、将来的に数値が変わる可能性があります。

つまり、現段階でシミュレーションした結果は、予想値として把握するようにしましょう。金額や金利に変更が生じた際には、シミュレーションを再度行います。

複数のパターンでシミュレーションを行う

不動産投資では、空室リスクや物件価格の下落リスクに加え、金利上昇リスクなど、収支に大きな影響を与える可能性があります。さまざまなリスクを想定したうえで、1つのパターンだけでなく、さまざまなパターンでシミュレーションを行うことが大切です。

とくに、建物の経年劣化や、周りに新しい物件が建ったときに空室状態が続く可能性があります。空室率が高くなることを前提に、複数のパターンでシミュレーションを行いましょう。

シミュレーション後に不動産仲介会社と相談する

シミュレーションを実施したあとは、不動産仲介会社への相談も忘れないようにしましょう。算出結果をもとに、不動産仲介会社の担当者から適切なアドバイスをもらえます。

具体的には、キャッシュフローが悪化しないように、価格が低い物件や、利回りが相場よりも高い物件などの紹介を期待できます。収益性の高い物件を探し出せるように、不動産仲介会社も積極的に活用してみてください。

まとめ

不動産投資で収益を狙うためにも、シミュレーションを行うことが重要です。物件のデータに加え、自身の個人属性や資金、ローンの借入額・金利、返済期間などを明確にすることで、将来的にどれくらいの収益が出るのかを予測しやすくなります。

とはいえ、正確な算出結果が出るとは限らないので、あくまでも参考値として活用しましょう。不動産仲介会社にも相談しながら、よりパフォーマンスが出やすい物件を探すようにしてください。

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