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2018-07-24

アメリカのコンドミニアムの魅力。賃貸・購入方法まで解説

  • 海外不動産コラム


アメリカのコンドミニアムを検討している時に、こんな疑問を持ったことはありませんか?

  • アメリカのコンドミニアムではどんな暮らしができるの?
  • アメリカの滞在ビザを持っていなくても、不動産を購入できるの?
  • コンドミニアムを購入するのにおすすめのエリアは?
  • アメリカのコンドミニアムを購入する際に注意すべきことは?

そんな疑問に答えるために、今回はアメリカでコンドミニアムを購入する際に知っておくべきこと・アメリカのコンドミニアムの魅力などを紹介し、賃貸情報・購入方法まで解説します。

アメリカのコンドミニアムの魅力


コンドミニアムとは、アメリカ・カナダなど海外で使われている呼び名で、日本でいう分譲マンションを指します。

セキュリティや設備が優れている

アメリカのコンドミニアムは、プールやフルサイズジム・パーティールームなどいろいろな設備があることが多く、同じ費用をかけるなら一軒家よりも豪華な生活ができます。

住み込みの管理人やハンディマンがいるので、何か故障したりトラブルがあった時もすぐに対応してもらえ、クリーナーが毎日建物内を掃除してくれるなど、日常的に住居のメンテナンスに気を使う必要がありません。

一軒家のプールや庭の手入れは本当に大変ですが、コンドミニアムならストレス無しに好きなだけ利用できます。また、コンシェルジュ・ドアマンが常にいる建物もあり、快適に過ごせます。

入り口はオートロックになっており、エレベーター使用時にもルームキーが必要な所も多く、セキュリティー(ガードマン)が常駐のコンドミニアムも珍しくありません。一軒家では自分でセキュリティを考えなければいけませんが、コンドミニアムならその心配がいりません。

中古でも売却時に物件の価値が下がらない


日本では新築物件が人気があり、築年数が古いというだけで物件の価値が下がる傾向にありますが、アメリカのコンドミニアムでは古いというだけで価格が下がることはありません。

アメリカの不動産市場では、80%以上が中古物件を占めています。コンドミニアムを投資目的で購入した場合、中古でも売却するのは難しくありません。

逆に、安めに購入した中古コンドミニアムを魅力的にリフォームして、購入価格よりかなり高い値段で売却し、多くの利益を得ている人もいます。

物件を賃貸しやすい

一般的に、コンドミニアムはダウンタウンなどの街の中心地に建っていることが多く、通勤や通学・買い物に便利な為、賃貸人を見つけるのが容易い傾向にあります。

一軒家の場合、街の中心から離れた郊外にあることが多く、車所有が必須になることもあり、なかなか賃貸人を見つけることができない場合もあります。

アメリカでコンドミニアムを購入するためのおすすめのエリア


今回は、アメリカ東海岸から、コンドミニアムを購入するのにおすすめの2都市を紹介します。

ニューヨーク


ニューヨークに不動産を持っている人は、ステータスが高い富裕層というイメージはありませんか?しかし実はそのイメージに反して、バンクーバー(カナダ)やシドニー(オーストラリア)・オークランド(ニュージーランド)など他の国の都市に比べても不動産の価格はそれほど大きく変わるわけではありません。

ニューヨークは、2017年の「世界で最も不動産が高い都市ランキング」の10位にさえ入っていません。世界の他の主要都市よりも価格が低めであるにもかかわらず、高いステータスを持てるニューヨークの不動産は購入を検討する価値があります。

ニューヨークの中でも、不動産投資にはマンハッタンが特におすすめです。アメリカの持ち家率は2017年で60%以上ですが、マンハッタンでは約70%の人が賃貸をしています。

駐在員・学生・移民者など世界中から人々の目指してくるマンハッタンでは賃貸物件の需要が高く、安定した家賃収入が見込めます。賃貸物件の空室率も2%前後と低い水準を保っています。また、家賃も毎年上昇しています。

オーランド(フロリダ州)

CNBCの2017年の ”REALTY CHECK”でも、「アメリカの不動産投資者が大家になるのに最適な都市」トップ10で、オーランドが2位に選ばれました。

オーランドのあるフロリダ州には、アメリカ国内からだけでなくカナダを始め多くの国から、リタイヤした多くのシニア層が移住してきます。暖かい気候が一つの大きな理由です。

オーランドには、ウォルトディズニーワールドやユニバーサルスタジオその他世界的に人気のアトラクションが多くあり、旅行者数の新記録を更新しています。その為、通常の物件賃貸に加えてバケーションレンタルとしてのマーケットも巨大です。

上記のようなアトラクション・ツーリスト関連の仕事が多くあることから、労働者の数はどんどん増えています。このような状況の中で賃貸物件の需要が年々高まっていることも、オーランドへの不動産投資がおすすめの理由の一つです。

アメリカ国内の富裕層や外国人がフロリダ州の不動産投資に積極的なのは、法律や制度が投資者に有利だということもあります。フロリダ州の個人所得税は0%です。

ちなみに、法人税もニューヨーク州などに比べて約半分なので、本社をフロリダに移す企業もたくさんあります。アメリカ全土での富豪層居住者数ランキングNo.1はフロリダです。

賃貸による収入目的・自分達の休暇利用・バケーションレンタルどれにも適しており、不動産売買が活発という点からも、フロリダ州特にオーランドでコンドミニアムを購入するのはおすすめです。

アメリカでコンドミニアムを賃貸する方法


賃貸物件情報は簡単に手に入ります。スーパーやレストランに行くと、「Free」と書かれた賃貸物件のパンフレットがおいてありますし、新聞のクラシファイド欄にも賃貸情報があります。最近ではやはりネット使用率が高く、「craigslist 」「 kijiji」などで賃貸物件を見つける人がほとんどです。

賃貸物件は「apartment」がほとんどですが、個人が所有しているコンドミニアムを貸し出している場合もよくあります。

アメリカでコンドミニアムを購入する8つのステップ


アメリカ国外居住者で、アメリカに滞在できるビザを所有していなくても、アメリカ国内のコンドミニアムを購入することは可能です。

アメリカでは州によって不動産購入の手順や税金・手続き費用などそれぞれ違いますので、まずコンドミニアムを購入したい場所を選んでから購入準備を始めましょう。

ここでは、ニューヨークのマンハッタンで物件を購入する際の手順について紹介していきます。

1.エージェントの選択


アメリカでは、物件の購入者がエージェントを雇っても手数料はかかりません。個人で入手できる情報はそんなに多くないので、自分専用のエージョントを雇う方が効率的です。

マンハッタンの不動産協会の専任物件情報は全社が共有していますので、いろいろなエージェントを利用する必要はありません。信頼できるエージェントを一人を見つけ、物件購入手続きを全面的に任せましょう。

2.物件を探す


物件を購入したい希望のエリアや間取り・予算などをエージェントに伝え希望に沿った物件を一緒に探しましょう。実際に自分が住むのか、投資目的なのかでも状況は変わってきます。

3.物件の見学

候補がいくつか決まったら、実際に物件の見学に行きます。その際、コンドミニアムの部屋のレイアウトや使い勝手だけでなく、コンドミニアム全体の設備や管理状況、すれ違う住人やスタッフの様子もチェックします。生活していく上での周辺の便利さや治安の良さを確認することも大事です。

なお、先ほどおすすめしたニューヨーク・マンハッタンの物件では、窓からの眺めの良さは大きなアドバンテージになります。賃貸する場合も容易に賃貸人を見つけられる可能性が高く、売りに出す場合にも物件価格が高めでも売りやすくなります。

4.offer(購入希望の申し出)を出す


気に入った物件が見つかったら、以下のような自分の条件を提示してオファー(購入希望の申し出)をします。

  1. 売主の希望売却価格を考慮しつつ、自分の希望購入価格
  2. 売主負担で修理してもらいたい箇所のリスト
  3. 最終引き渡し希望日
  4. 現金購入か、モーゲージ使用か(使用の場合はモーゲージの金額)

もちろん全額現金で購入ならば、かなり有利になります。しかし、モーゲージ使用でも売主に信頼感を与えることができます。

物件を探し始めるのと同時進行で、モーゲージブローカーや銀行にどのくらいモーゲージ(ローン)を組めるかを相談しましょう。金融機関などからのモーゲージの仮承認(「pre-approval」や「pre-qualification」)を得られれば、売主は信頼のおけるオファーと考え、交渉がよりスムーズになります。

こちら側から出したオファーに対して、向こうの希望条件がカウンターオファーとしてくることがほとんどです。お互いの条件を、双方のエージェントを通して調整します。

5.弁護士を選定し、売買契約を結ぶ


売り手・買い手がお互いに条件に納得して合意に達したら、弁護士を雇わなければなりません。売り手側・買い手側がそれぞれ違う弁護士を選びます。ニューヨークの不動産売買取引では、売買契約書の作成を始め最終引き渡しまで、いろいろな手続きで弁護士が必要です。

6.モーゲージの手続き

  1. 現在所有の資産や収入・借金の状況などを銀行に提出します。
  2. 次に、銀行側が物件鑑定士に物件の鑑定を依頼し、鑑定額を算出します。
  3. モーゲージ申請書の内容や物件鑑定額などを総合的に勘案して、銀行がモーゲージの金額を決定し,commitment letter(承認レター)を受け取ることができます。

7.最終引き渡し(Closing)前の手続き


①管理組合への入居認可

売買契約書のコピーなどをコンドミニアムの管理組合に提出します。書類不十分以外の理由では、ほとんどの場合認化されます。

②タイトルサーチ

買い主側の弁護士が、物件の所有権の確認や抵当権その他物件に関する調査をタイトルカンパニーに依頼します。もし調査で問題点が判明した場合は、売り主がクロージングまでに解決しなければなりません。

③物件のインスペクション(最終点検)


クロージングの1週間前位から前日までに、物件の最終確認を終わらせます。企業から新築物件を買う場合は、購入後でも修理に応じてくれることがほとんどですが、個人から中古のコンドミニアムを購入する場合は、念入りに点検しなければなりません。

クロージング前に機械類の故障を指摘した場合は、売り主の責任になります。しかし、クロージングが終わって入居後に故障に気が付いても、買い主が自己負担で修理することになります。冷蔵庫やエアーコンディショナー・オーブンなどすべての電化製品は必ず実際に作動させて動作確認しましょう。

④委任状の手配

もしクロージング当日に現地に行けないという場合には、弁護士など代わりに立ちあえる人に手続きを委任しなければなりません。その為の委任状には、公証が必要です。アメリカならNotary Publicのオフィスで、日本国内なら公証人役場かアメリカ大使館でできます。

8.Closing(最終引き渡し)

買い主が残金をすべて払い終えると、売り主から鍵と不動産譲渡証(DEED)を受け取れます。この時、売り主・買い主・タイトルカンパニー・それぞれの弁護士・モーゲージカンパニーとそれぞれの不動産エージェントが立会います。部屋の鍵は、新しいものに替える方が無難です。

コンドミニアムを購入する際の注意点


高額な買い物な上に海外での取引なので、いろいろと注意点がありますが、そのうちの数点をあげていきます。

契約書に関しての注意

アメリカの不動産を購入する場合は、当然ながら英語の契約書となります。アメリカの契約書は、不動産関係だけでなく一般的にかなりの量のぺージ数があり、細かい事項まで言及しています。英語が第一言語の人でさえ、全部を理解することができない場合も多々あります。

日本人にとって、英語の契約書の内容をすべて正確に理解する事は容易ではないでしょう。しかし、契約書にサインする前には必ずすべての事項を確認しなくてはなりません。不動産売買の契約書自体は弁護士の業務ですが、英語が苦手な人の場合、アメリカの不動産エージェントの簡単な説明だけを聞いて安易に契約書にサインしてしまい、後々トラブルに発展する事案が発生しています。

契約書の翻訳を依頼したり、日本語での契約書を作成してくれる現地の弁護士を探してみるのもいいでしょう。もっと安心感が欲しい方は、海外の不動産を紹介している日本の会社を利用するのをおすすめします。

コンティンジェンシー


「コンティンジェンシー」とは簡単にいうと「キャンセルできる条件」です。大きく分けると①家の状態にによるキャンセル条件②買い手の経済状況に関するキャンセル条件③買い手の現在の家の売却に関するキャンセル条件があります。

このうち、日本からアメリカの不動産を投資目的で購入する場合は、①と②が重要です。特に②のモーゲージコンティンジェンシーの条項が契約に含まれているかを必ず確認しましょう。

「モーゲージコンティンジェンシー」とは、モーゲージをつけて不動産を購入する際に、ある期間までに銀行などから承認がおりなかった場合、買い主から契約を解除できる権利です。ニューヨークは売り手市場なので、気を付けていないとこの条項がついていないことが多いです。

賃借人の有無

現在賃貸に出している物件を購入する場合、物件のオーナーと現在の賃借人との間に結ばれた賃貸契約書が売買契約書についてきます。その賃貸契約書の内容が、物件を購入する側に不利益ではないかを確認しましょう。

購入費用に関して


不動産購入時には、当然ながら物件価格に加えて各種の費用を考えた予算を立てないといけません。

ニューヨークでコンドミニアムを購入する場合を考えると、弁護士費用や固定資産税・登記費用・管理会社と組合書類審査費その他諸費用が必要になります。モーゲージを組む場合は、モーゲージ申請料やモーゲージタックス・バンク手数料なども考慮しなければなりません。

ファイナンシャル・ステートメント


購入予定のコンドミニアムの経営状態をあらわすファイナンシャル・ステートメントを取り寄せ、弁護士に経営状態を確認してもらうことも大切です。

管理方法や経営状態が良くないと、毎月払う管理費とは別に特別修繕費を要求されたり、管理費が急に上がる可能性があります。

まとめ


今回はアメリカのコンドミニアムについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報をできるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。アメリカの不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。

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安定した経済成長を遂げるアメリカ。

またアメリカは中古市場が流通が盛んで、メンテナンスさえしていれば
日本ほど資産価値が下がりにくいという。

今回は、そんなアメリカについて、

  • 不動産投資の可能性
  • 節税が期待できる減価償却の仕組み
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア

など、アメリカの不動産について27ページに渡り解説しています。

アメリカ不動産投資について、必要なノウハウ収集にご活用ください。

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