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2021-09-20

マレーシア不動産投資のメリット・デメリットを徹底解説!

  • 海外不動産コラム

14年連続(2006~2019年)で日本人が住みたい国「世界No.1」という、日本人に大人気の国マレーシア。

東南アジアの国の中ではトップクラスに発展しており、移住先としてだけでなく、不動産投資をする国としても人気を保持しています。

今回は、「これからマレーシアへの移住を考えていて、住むための家を購入したい」「東南アジアで不動産投資ができる国を探している」そんな方に向けて、マレーシアの不動産の全体像を、7分で分かるガイドにまとめてみました。

マレーシアという国の基礎的な情報から、東南アジアの他の国と比較したときのメリット、不動産の購入方法までをカバーした内容となっています。

マレーシアの概要とキャピタルゲインを狙える要因

まず、マレーシアの基本的な情報を把握しておきましょう。

面積
約33万平方キロメートル(日本の約0.9倍)
人口
3266万人(2020年マレーシア統計局)
首都
クアラルンプール
民族
マレー系(69.6%)、中国系(22.6%)、インド系(6.8%)、その他(1.0%)
言語
マレー語(国語)、中国語、タミール語、英語
宗教
イスラム教(連邦の宗教)(61%)、仏教(20%)、儒教・道教(1.0%)、ヒンドゥー教(6.0%)、キリスト教(9.0%)、その他
主要産業
製造業(電気機器)、農林業(天然ゴム、パーム油、木材)及び鉱業(錫、原油、LNG)
為替レート
1リンギット=25.69円(2020年12月10日終値(Morningstar)
在留邦人数
2万6,555人(2019年11月現在)
出所:外務省「海外在留邦人数調査統計(令和元年(2019)版)」

マレーシアの国土は日本とほぼ同じものの、人口は日本の四分の一程度となっています。非常に多民族な国家で、マレー系を中心に、中国系やインド系の民族も多く、それぞれ宗教も異なっています。

また、在留邦人も3万人近くおり、中国12万人、タイ7万人と比較するとやや少ないものの、アジアの中では日本人の在住者が多い国トップ5にランクインしています。

首都クアラルンプールの中には日本人が多く居住するエリアもあり、そうしたエリアでは日本人駐在員や移住者などの入居を狙った投資も可能です。

マレーシアの人口増加率は東南アジアの周辺諸国よりも高い

東南アジアには人口増加と経済成長が著しい国も多く、様々な国で発展が続いています。

海外不動産投資で国を選ぶにあたっては、人口増加率や経済成長率が高い国を選ぶことが重要です。マレーシアは、東南アジアの中でも人口増加率が高い部類に入ります。

※参照:国際連合

日本の人口増加率がマイナスで推移している一方で、マレーシアの人口増加率はカンボジアとフィリピンに次いで高くなっています。

人口増加は住宅需要の拡大を促すため、マレーシアでは今後も住宅需要の拡大を期待可能です。

住宅需要が拡大する国では住宅の値上がりを期待できるため、マレーシア不動産はキャピタルゲインを狙った投資に適しています。

マレーシアは着実な経済成長を続けている

マレーシアでは人口が増加するとともに、経済も着実な成長を遂げています。東南アジア各国における2021年の予測GDP成長率は以下の表の通りです。

予測GDP成長率
マレーシア
6.5%
日本
3.3%
タイ
2.6%
フィリピン
6.9%
ベトナム
6.5%
カンボジア
4.2%

※参照:IMF

2021年のマレーシアは、東南アジアの中でもフィリピンやベトナムと並んで大きな経済成長を続けると予測されています。なお、マレーシア単独でのGDP成長率推移は以下グラフの通りです

※参照:IMF

マレーシアは、アジアの通貨危機・リーマンショック・コロナウイルス感染症拡大の時期はそれぞれGDP成長率をマイナスまで落としています。

しかし、それ以外の時期では平均的に5%以上のGDP成長率を維持している状況です。

経済成長を継続している国では発展に伴う物価の上昇を期待できます。住宅価格の上昇も期待できるため、マレーシア不動産は例えば日本よりもキャピタルゲインの期待が大きいと言えます。

東南アジアの中では国民所得も高水準

マレーシアでは、継続的な経済成長を背景として、国民所得も東南アジアの中では高水準を保っています。東南アジア諸国における、2018年の1人あたりGNI(国民所得)は以下の表の通りです。

1人あたりGNI(US$)
マレーシア
10,650
日本
41,150
タイ
6,600
フィリピン
3,710
ベトナム
2,380
カンボジア
1,380

※参照:世界銀行

マレーシアの1人当たりGNIは、日本と比較するとまだ差があるのも事実です。しかし、東南アジアの周辺諸国と比較すると、フィリピンの約2.9倍など高い水準に達しています。

なお、マレーシアでは、政府が近年中の先進国入りを目指すとしており、様々な経済政策が打ち出されています。

1人あたりGNIは先進国と新興国とを分ける基準としても使われており、先進国とみなされる基準の1つは、1人あたりGNIが$12,235であることです。

マレーシアは、東南アジアの中ではかなり先進国に近い位置にあります。先進国にほど近い経済規模を持っていながらも、不動産価格はまだ比較的安いのがマレーシア不動産の特徴です。

物件は意外と割安?マレーシア不動産のメリット

マレーシアは、人口増加率や経済成長率などが東南アジアでトップクラスです。こうした環境下では、マレーシア不動産投資にはどのようなメリットがあるのか解説します。

物件価格が他の国と比較すると割安

マレーシアの首都クアラルンプールでは、その発展性の割に、不動産価格が比較的安いことが非常に魅力的です。以下のグラフは、高級住宅の価格水準を国別に比較したものです。

図:マンション/高級住宅(ハイエンドクラス)の賃料水準の比較(2020年10月時点)

出典:一般社団法人日本不動産研究所

東京の元麻布にある物件の価格水準を100とした場合に、クアラルンプールの物件価格は28.9となっています。東京都心と比較するとクアラルンプールの物件価格は1/3程度です。

また、アジア各国のコンドミニアム㎡単価を比較すると、マレーシアはタイやフィリピンよりも1人あたりGNIが高いにも関わらず、マレーシアのコンドミニアムは、タイやフィリピンよりも安いことが分かります。

図:アジア各国の㎡あたりのコンドミニアム価格比較($)


出典:Global Property Guide

マレーシアのコンドミニアムは、東京と比べて価格の割に広く、豪華な暮らしができる一方で価格が割安となっていることは、大きなメリットです。

物件を安く購入できる一方で、現地の富裕層や外国人の入居を実現できれば家賃も効果に設定できるため、クアラルンプールの不動産では比較的利回りの高い投資を期待できます。

日本人移住者の入居も狙える

ロングステイ財団の調査によると、マレーシアは2006年より14年連続で「日本人が移住したい国ナンバーワン」となっています。

図:日本人が移住したい国ナンバーワンの推移

また、実際にマレーシアに在住する日本人の数も年々増加しており、2018年の統計によると3万人近くの日本人がマレーシアに住んでいます。

図:在マレーシア邦⼈数

出典:外務省 平成27年 海外在留邦⼈数調査統計

マレーシアが移住先として人気な理由は以下のようなものです。

・長期滞在ビザであるMM2Hの取得が比較的容易
・物価が安い
・気候が一年中温暖で過ごしやすい
・食事が日本人に合っている
・治安が良い
・医療が充実している
・グローバルな教育環境が整っている
・マレーシア人は親日的

シニア層にとっては老後にのんびりと暮らすため、ファミリー層にとっては子どもをインターナショナルスクールに通わせるためといったように、マレーシアは世代ごとに異なる移住ニーズを満たしていると言えます。

日本人は他の国の人と比較して不動産の使い方もきれいであり、家賃の滞納リスクなどもそれほど高くありません。

日本人移住者の入居も期待できるマレーシア不動産投資では、安定した物件運用を期待できます。

不動産市場では過去17年にわたって物件価格が240%上昇している

マレーシアの物件価格は安定して年5%成長しており、緩やかに上昇を続けています。カンボジアやフィリピンといった、数年で物件価格が2倍になるような国と比較すると、マレーシア不動産の価格上昇はゆるやかであることが分かります。

図:住宅価格指数の変動

出典:Global Property Guide

これまで、マレーシアの不動産市場にはバブルのような大幅な価格の上昇や下落がなく、安定した価格上昇によるキャピタルゲインを期待できます。

一時期、2007〜2008年にかけて、ジョホールバルで大規模な都市開発計画が発表され、物件価格が急激に伸びました。しかし、現在はマレーシア政府の「外国人不動産購入規制」により、物件価格が安定しています。

また、以下の表はクアラルンプールにある実際の物件を例に挙げ、購入価格と売却時の価格を比較したものです。

図:新築・売却時の価格⽐較表


表から分かる通り、建設からわずか数年で価格が2倍以上となっている物件もあり、これらの物件では約735万円〜3,217万円からのキャピタルゲインを得ることに成功しています。

外国人がマレーシア不動産を購入する際の規制・税金

魅力の多いマレーシアの不動産ですが、外国人が現地で不動産を取得する際には、いくつかの規制があります。ここでは、最低限知っておくべき規制を紹介します。

物件の最低購入価格に関する規制

マレーシアで外国人が購入できる物件は、条件によりますが、原則RM60万(約1,550万円)以上の物件に限定されています。しかし、長期滞在ビザであるMM2Hを所有している場合や、購入する物件が位置している州によっては、最低購入金額が異なる場合があります。

マレーシアでは低所得者向けの住宅も多く販売されていますが、外国人が低所得者向けの住宅を購入するのはあまり現実的ではありません。

外国人は州政府の許認可取得が必要

外国人がマレーシア不動産を購入するためには、州政府による許認可の取得が必要です。許認可を申請すると、審査を受けることになります。

審査には2〜3ヶ月など時間がかかりますが、審査落ちの心配はまずありません。物件購入の手続きに時間がかかる点は、マレーシア不動産投資における注意点と言えます。

キャピタルゲイン税

マレーシアで不動産を購入する前に、必ず押さえておくべきことは、物件売却時のキャピタルゲイン税の税率です。

「キャピタルゲイン税」とは、不動産売却時の利益に対してかかる税金のことですが、マレーシアでは不動産の所有年数によって税率が大きく異なります。マレーシアでは不動産譲渡益税(RPGT)と呼ばれており、税率は以下の表の通りです。

図:不動産譲渡益税(RPGT)の税率

保有期間
個人(外国人)
個人(マレーシア人 )
法人
取得日より3年以内
30%
30%
30%
4年目
20%
20%
5年目
15%
15%
6年以降
10%
5%
10%

上の図から分かる通り、マレーシアで不動産投資をする場合は、キャピタルゲイン税の税率から判断して、物件を最低5年以上保有することで、税金を大幅に抑えることができます。

マレーシア不動産の売却方法については「マレーシアで不動産を売却するための10のステップ」をご覧ください。

なお、マレーシアは日本と租税条約を締結しているため、日本の譲渡所得税とマレーシアのキャピタルゲイン税とが二重に課税されることはありません。

マレーシア不動産のリスク・注意点

この章ではマレーシア不動産のリスクと注意点について紹介します。

プレビルドの竣工リスク

マレーシアだけでなく、東南アジアの各国に共通することですが、新築のコンドミニアムを購入する際は、大半は物件が完成する前の「プレビルド」での購入となります。

プレビルドの場合は、完成後よりも安く物件を購入できるメリットがある一方で、物件が完成しないリスクに要注意です。万一物件が完成しなかった場合は、手付金や中間金など支払い済みの資金は返金されません。

特に高利回りを5年以上などの長期間保証する物件について、購入契約を締結したものの、物件が完成しなかった失敗例は東南アジアを中心とした海外不動産投資に多く見られます。

竣工リスクを軽減するためには、現地の大手デベロッパーまたは日系のデベロッパーが開発する物件を選ぶことが必要です。

入居者が入らない空室リスク

日本国内の不動産投資と同じですが、マレーシアでも物件を購入するエリアの選定が非常に大切です。

首都クアラルンプールの中にも、賃貸付けに苦労するエリアがあります。物件を選ぶときにはどのようなポイントを確認するべきか、現地に詳しい人へ相談することが重要です。

公共交通機関の駅、商業施設、医療機関、教育機関などが近くにあると人気が出やすいです。しかし、想定される入居者のターゲットを明確にしておくことも重要になります。

海外不動産投資では、物件購入後の賃貸管理に苦労する日本人は多いものです。オーナーが日本にいる場合は、現地の管理会社から「優先度の低い顧客」とみなされることがあり、メンテナンスや連絡が後回しにされてしまうこともあります。

管理会社とのコミュニケーションを円滑にできないと、空室リスクはさらに高くなるため要注意です。

管理会社はどの範囲までカバーしてくれるのか、どれくらいの頻度で物件の状況を報告してくれるのかを確認しておく必要があります。

物件を売却できない

クアラルンプールは人気のエリアである一方で、物件供給が過剰になっているエリアもあります。

そのため、物件価格が思うように上昇せず、キャピタルゲインが出ないどころか、出口戦略において買手がなかなか見つからないといったこともあるので要注意です。

利回り狙いの投資をするなら物件選びに要注意

マレーシアでは、外国人に対する物件の最低購入価格規制が定められていることもあり、投資の利回りは、周辺諸国と比較するとそれほど高くありません。マレーシアと周辺諸国との利回り比較は以下の表の通りです。

エリア
想定利回り
マレーシア:クアラルンプール
3.72%
フィリピン:マニラ首都圏
6.13%
タイ:バンコク
5.13%
ベトナム:ホーチミン
4.33%
カンボジア:プノンペン
5.33%

※参照:Global Property Guide

とにかく日本よりも高い利回りの物件に投資したいといった場合は、マレーシアでは物件選びに注意を要します。

マレーシアの不動産がおすすめな人

海外不動産の選択肢が多くある中で、マレーシア不動産投資を特におすすめできる人についてまとめました。

キャピタルゲインを狙いたいけど、リスクは抑えたい人

マレーシアの中でも特にクアラルンプールの不動産市場は、一部の東南アジアの国のように、数年で不動産価格が2倍になるような市場ではありません。

2007~2008年には物件価格が急激に上昇したものの、現在は最低購入価格規制の導入により、投機的な不動産投資をする投資家は減っています。

しかし、マレーシアの不動産価格は毎年着実に5%程度の成長を維持しているため、「キャピタルゲインを狙いたいけど、リスクは抑えたい」といった人には最適な国と言えます。

自己資金が1,000万円以上ある人

マレーシアでは一部の地域を除き、外国人に対して不動産の「最低購入金額」がRM100万(2800万円)と設定されています。

マレーシア現地や日本で住宅ローンを組むことも可能ですが、現地ではローンの掛け目が日本ほど高くないため、自己資金が1000万円以上必要になるケースも多いのが現状です。

マレーシアへの移住を考えている人

不動産投資だけでなく移住も考えている人にとって、マレーシアの不動産購入は魅力的です。実際に購入した物件に居住しながら、数年後に売却してキャピタルゲインを得る方針のオーナーも多くいます。

マレーシアのタイプ別不動産ノウハウ

コンドミニアム

日本人投資家にとって、最も一般的なマレーシアの投資物件はコンドミニアムです。マレーシアのコンドミニアムは、東京と比較すると物件の広さやセキュリティ、設備等が充実している割に、価格が割安です。

そのため、居住用に不動産を購入する人の間でも人気があります。しかし、メンテナンスの状態によっては、完成から2~3年で物件の劣化が激しくなる場合もあり、管理の内容が物件の資産価値に大きな影響を与えます。

マレーシアのコンドミニアムのリアルな様子については、
マレーシアのコンドミニアムの魅力。賃貸・購入情報まで解説!」をご参照ください。

戸建て

マレーシアでは外国人も土地付きの戸建て物件を購入可能です。しかし、コンドミニアムと異なり、戸建てにはセキュリティ面での不安があります。

特に外国人が入居する場合は、強盗や空き巣の被害に遭いやすいのが現状です。また、州によっては戸建て物件に購入規制があるため、事前に確認が必要です。

マレーシアで不動産を購入するのにおすすめのエリア

マレーシアで不動産を購入するのにおすすめの地域について紹介します。

クアラルンプール

まずは、最も人気の高いクアラルンプールのエリアについて紹介します。クアラルンプールの中でもエリアごとに特徴があります。

モントキアラ

モントキアラはクアラルンプールの中心部から北西に車で約15分ほどのところにあります。住民の約半数が外国人で、日本人にも非常に人気のエリアです。

外国人向けのコンドミニアムや、ショッピングモール、インターナショナルスクールや医療機関などが充実しており、モントキアラはブランド化された高級住宅地と言えます。モントキアラの詳細については、モントキアラガイドをご参照ください。

KLCC・ブキッビンタン

「KLCC」はクアラルンプールの中心で、マレーシアでのランドマークである「ペトロナス・ツインタワー」が位置する場所です。

そのすぐ近くにある「ブキッビンタン」では、商業施設・オフィス・住宅・ホテルなどで構成される大規模複合施設の「Bukit Bintang City Centre(ブキッビンタンシティセンター)」プロジェクトが進行しています。

三井不動産が手がけた東南アジア初のショッピングモールとなる「ららぽーと」や、ソニーグループの「Zepp」ライブホールも進出が決定しており、日系企業からも注目を集めるエリアです。

また、一方でローカルの繁華街としても有名で、多くの観光客が集まるエリアとなっています。

バンサー

バンサーは、クアラルンプールの中心部から南西に4km、車で約15分ほどのところにあります。クアラルンプールへのアクセスの良さだけでなく、全体がなだらかな丘で形成されているため眺望がとても良く、高級住宅地として人気のエリアです。

バンサーには、日本食材を多く取り扱う地元スーパーマーケット、日本語対応可能な総合病院、また日本人スタッフがいる美容室もあります。レストランやカフェ、バーなども充実しているため、生活の利便性が総合的に高いエリアです。

アンパン

アンパンはクアラルンプールの中心地であるKLCCやブキッ・ビンタンに近く、多くの大使館が集まる閑静で高級な住宅地です。

治安もよく住みやすいため、都心にオフィスがある日本企業の駐在員の居住用としても、投資用としても適しています。インターナショナルスクールが多いのもこのエリアの特徴です。日本で例えると、東京都渋谷区の広尾のようなエリアになっています。

ペナン

ペナンは「東洋の真珠」呼ばれるほど海が美しい、マレーシアを代表するリゾートエリアです。また一方で、ペナンはハイテク産業の中心地となっており、マレーシア屈指の半導体製造の集積地となっています。

ペナンを訪れる観光客は年々増加しており、2013年時点の550万人から2016年には668万人となり、わずか3年の間で120万人近くの観光客が増加しました。

ジョホールバル

ジョホールバルはシンガポールの国境沿いの町であり、シンガポール人の出入りも多い場所です。ジョホールバルでは、マレーシア政府が「イスカンダル計画」という巨大な都市開発プロジェクトを進めており、世界中から投資マネーが集まっています。

ジョホールバルの中でも「メディニ地区」では、外国人の最低購入金額規制がなく、RM100以下の安価な物件を購入できます。

ランカウイ

ランカウイはマレーシアの北端に位置する島です。リゾート地として有名な「ペナン島」を意識しつつ、政府主導で「第二のペナン」をとすることを目指して開発されています。観光地としても著しく成長しており、2016年には350万人の観光客が訪れています。

ランカウイの詳細は「リゾート不動産の「穴場」。マレーシア、ランカウイ島不動産ガイド。」ご参照ください。

マレーシア不動産を購入する方法

それでは、マレーシア不動産を購入する方法について解説していきたいと思います。

購入ステップ

まずは、マレーシアの不動産を購入する際は、以下のような流れとなります。

  • ①エージェントに問い合わせる
  • ②物件を視察する
  • ③購入申込書を提出し、予約申込金を支払う
  • ④ローンを申請する
  • ⑤売買契約を結ぶ
  • ⑥支払いを行う
  • ⑦引き渡しを行う
  • ⑧入居の準備をする

日本で不動産を購入する際の流れと大きくは変わりませんが、次のような点で注意が必要です。

仲介会社はどうやって選ぶか

東南アジアで不動産投資をする際は、不動産の仲介会社から購入することが一般的ですが、仲介会社は慎重に選ぶことが重要です。以下のポイントに注意が必要です。

  • 日本人スタッフがいるか
  • 現地あるいは日系大手ディベロッパーの案件を扱っているか
  • 賃貸・管理までサポートしてくれるか
  • 売却のサポートまでしてくれるか

マレーシアの不動産仲介会社の選び方は「マレーシアで不動産エージェント・仲介会社を利用する3つのメリットと選び方のポイント」をご参照ください。

マレーシアで住宅ローンは組めるか

マレーシアでは外国人であっても、MALAYAN BANKING BERHAD(メイバンク)のような現地の大手銀行で住宅ローンを組めます。

マレーシアの現地銀行の住宅ローンの融資額は、おおむね物件の評価額の約50%となっているので要注意です。マレーシアに在住しているか、長期滞在ビザであるMM2Hを保有しているかによって、融資条件が異なります。

詳しくは「マレーシア不動産を購入する際に、住宅ローンが組める現地の銀行4選」をご参照ください。

マレーシアのおすすめ不動産物件

それでは、最後にマレーシアでおすすめの物件をご紹介します。

マレーシアで物件を選ぶ際、不動産投資用、居住用に関わらず、最低限「立地」「開発会社」を重視して選ぶことが必須です。これらの観点を踏まえて、おすすめの物件を紹介します。

ららぽーと併設、抜群の立地「BBCC ルセンティアレジデンス」

クアラルンプールの中心の大規模都市開発「Bukit Bintang City Centre(ブキッビンタンシティセンター)」というプロジェクトで開発されるコンドミニアムです。

クアラルンプールの六本木と呼ばれる高級住宅地「ブキッビンタン」に位置しています。物件は2駅に直結しており、アクセスは抜群です。

さらには、本物件は三井不動産株式会社との共同事業により、日本人にも親しみ深いショッピングモール「三井ららぽーとショッピングセンター」が併設される予定となっています。

そのため、将来的には多くの日系企業や日本人が集まることが予測されます。この物件についてさらに詳しく知りたい方はこちらのサイトをご参照ください。

BBCC ルセンティアレジデンスの詳細を見る

サービスつき高級コンドミニアム「8 Conlay」

「8 Conlay」は、クアラルンプールの一等地に位置します。クアラルンプールの観光名所として有名な「ペトロナスツインタワー」の近くに立地し歩いて約16分の近さです。

また、すぐ近くには大使館もあり、日本で例えると東京都港区のようなエリアになっています。アクセスが非常に良い点が特徴的です。「8 Conlay」の敷地内には商業施設も建設されるので、買い物にも不便はありません。「TOWER A」と「TOWER B」は、地上56階程度の超高層タワーマンションです。

上層階からは、クアラルンプールの見事な夜景を楽しめます。また、入居者に提供されるサービスも超一流です。1897年創業の歴史と由緒あるドイツの5つ星ホテル「Kempinski」が運営に入っています。

ホテルに匹敵するサービスの中身など、この物件についてさらに詳しく知りたい方はこちらのサイトをご参照ください。

8 Conlayの詳細を見る

日本人に大人気のエリアに立地「キアラ163」

マレーシアの高級住宅街であり、欧米人や日本人が多く住むモントキアラエリアの中心地にある「キアラ163」。モントキアラは、駐在員だけではなくMM2Hビザを所持する人もこぞって引っ越ししている、日本人に大人気のエリアです。治安も良く、歩道も整備された富裕層向けのエリアと言えます。

クアラルンプール中心地のショッピングモール直結という希少性から、値下がりのリスクもそれほど心配ありません。

キアラ163の詳細を見る

まとめ

マレーシア不動産投資は、投資目的でも移住目的でも大きな魅力を持っています。東南アジアの中でもマレーシアの不動産市場は安定感が強く、様々な投資目的に適合します。

ご興味をお持ちの場合は、ぜひ弊社までお問い合わせください。

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