2021-09-20
タイ不動産投資のメリット・デメリット：要注意の失敗例も解説
- 海外不動産コラム
青い海と白い砂浜をあわせ持つアジア屈指のリゾート地をはじめ、歴史に育まれた豊かな文化、誰もが病みつきになる郷土料理、人懐っこい親日家の人々、そして何をするにもリーズナブル、とタイの魅力は簡単には語りつくせません。
多くの外国人がタイで不動産を購入し、より質の高い生活やリタイヤ後のセカンドライフを始めたことは驚くべきことではありません。
また、タイでの不動産投資を考え、タイの不動産事情についてもっと知りたいと思っている方も多いでしょう。
今回は、そんなタイにおける不動産投資に関して知っておきたいメリットやデメリットをはじめ、購入の規制、価格、購入手順など、タイ不動産投資の基本的な内容について解説していきます。
日本人在住者7.5万人！日本人が多く移住している国第4位！
通称「タイ」と呼ばれるタイ王国は、東南アジアに位置する君主制国家です。インドシナ半島中央部とマレー半島北部を国土とし、南はマレーシア、東はカンボジア、北はラオス、西はミャンマーと国境を接しています。
日本との関りが深く、タイにとって日本は最大の貿易額、投資額、援助額を擁している国です。
日本からも日産自動車やホンダ、トヨタ、いすゞ、日野自動車、ダイキンなど、1700社以上の企業が進出しており（2015年現在）、関税特典があるASEAN諸国内への輸出拠点として活用しています。
また、外務省が出している海外在留邦人数調査統計 によると、国別で在留邦人数を見たときにタイは、「米国」「中国」「オーストラリア」に続く第4位です。
では、以下にタイの基本情報を紹介していきましょう。
| 面積 | 約51万4,000平方キロメートル（⽇本の面積の約1.4倍） |
|---|---|
| ⼈⼝ | 約7,000万⼈（2019年現在） |
| ⾸都 | バンコク |
| ⺠族 | 大半がタイ族で占められており、その他は華人、マレー族など |
| 言語 | タイ語 |
| 宗教 | 仏教 94％、イスラム教 5％ |
| 産業 | 農業（米、天然ゴム、穀物）、製造業（自動車、電子機器）、観光業など |
| 通貨 | バーツ（Baht）1バーツ＝3.4円（2020年7月8日現在） |
| GDP | 5,050億米ドル（名目、2018年現在、国家経済社会開発庁（NESDB）） |
| 一人当たりGDP | 7,273米ドル（2018年現在、NESDB） |
| 経済成長率 | 前年比4.1％（2018年現在、NESDB） |
| 在留邦人数 | 75,647人（2018年10月現在 外務省による海外在留邦人数調査統計より） |
タイ不動産投資の魅力
経済成長と国民所得の上昇によるキャピタルゲインを期待できる
タイは、製造業がGDP全体の約4割を占めるなど高度な工業化が進んでおり、特に自動車製造関連に強みを持っていることから「東洋のデトロイト」とも呼ばれ、自動車産業の一大生産拠点となっています。
2018年現在の名目GDPは約5,050億ドルで、過去15年間で3倍を超す水準にまで拡大してきました。国際通貨基金（IMF）の予測によると、今後も経済成長にともなって国民の所得水準も向上していくことが期待されています。
加えて、中間所得層の拡大による住宅需要の増加が予測されるなど、実需と投資の両面で住宅需要が拡大する点でタイ不動産の値上がり期待は大きいものです。
先進国並みの鉄道網が建設中
タイでは首都バンコクを中心として交通インフラの整備が急ピッチで進んでいます。なお、急速な都市化による、バンコク中心部における渋滞は解決すべき課題の1つです。
渋滞緩和のため、先進国並みの高架鉄道（BTS）や地下鉄（MRT）などの拡張工事が行なわれており、走行距離は2016年時点の約6倍となる515.3kmにまで達する予定（2029年）となっています。
鉄道網の整備によって新しい駅も増えており、新しい駅の周辺では住宅需要が喚起されることもタイ不動産投資に期待を持てるポイントの1つです。
ＡＳＥＡＮ経済統合でハブ拠点に
東南アジア諸国連合（ASEAN）の経済統合に、巨大経済圏「ASEAN経済共同体（AEC）」が誕生し、関税の撤廃や観光ビザの廃止、外資出資規制の緩和などによる経済活動の活発化が期待されています。
なかでもタイは、ASEAN経済圏の産業や物流のハブ地として、大きな恩恵を受ける国のひとつとなると言われています。
タイ不動産投資のメリット・デメリット
メリット
①インカムゲイン、キャピタルゲインを狙える投資が可能
安定した経済成長に伴う国民所得水準の向上により、住宅需要や賃貸需要の喚起が期待されます。
②税金などのコストが日本と比較して安価
・登記費用：物件評価額2%(パタヤでは購入時価格の2%)
・印紙税：物件評価額または売買価格の高いほうの0.5%(パタヤでは購入時価格の0.5%)
・家賃税：賃料収入には非課税
タイ不動産投資に関する税金について詳しく知りたい方はこちら
>>>タイで外国人が不動産を購入する時に知っておくべき、規制と税金のポイント
③少額からの投資が可能
タイでは外国人の不動産購入に関する最低価格基準がありません。
※2020年7月現在、当社ビヨンドボーダーズでは1,000万円台から購入可能なタイの物件を取り扱っております。
デメリット
①現地の銀行ローンの利息が高い
現地タイの銀行で融資を受けることはできますが、2021年時点では利息が日本よりも高くなっています。ただし、日本の金融機関と提携があるエージェントとの取引では住宅ローンの活用も可能です。
②情報量が少ない
先進国と比べて不動産に関する情報量が少ないのがデメリットの1つですが、現地エージェントと提携がある日系エージェントなどに相談することで、情報収集は可能です。
③為替変動の影響を受けることがある
物件価格は上昇しても、為替差損で損失を被る可能性があるため、売却のタイミングは為替動向も見て判断するのがベターです。
タイ不動産の売却をお考えの方はこちらも併せてご覧ください
タイ不動産投資の失敗例とリスク
不動産会社の選定に関するリスク
タイを含む新興国では、不動産値上がりの期待が大きいことから海外のデベロッパーが進出してくることも少なくありません。また、経済成長や市場の拡大に伴って新しい不動産会社も数多く設立されています。
しかし、日本人の個人投資家が海外のデベロッパーについて背景を把握するのは難しいものです。
海外の情報は英語をはじめとした外国語を読解する必要があるほか、web検索をしても詳しいことまではわからないケースが多くなります。
タイ不動産投資で物件を選ぶときには、タイ国内でトップクラスのデベロッパーまたは海外で上場している不動産会社が分譲している物件を選ぶのが安全です。
現地の中小デベロッパーが分譲した物件などを選ぶと、物件の仕上がりが雑で賃貸に出せないなどの失敗にもつながります。
そのほか、そもそも物件が完成せずに引渡しを受けられない失敗にもつながりかねません。
プレビルドの竣工リスク
タイを含む新興国では、完成前の段階で販売されている物件も多いものです。完成前の投資用物件のことを「プレビルド」と呼びます。
プレビルドの物件を購入する場合は竣工リスクに要注意です。竣工リスクとは物件の建設工事が完了せずに引渡しを受けられないリスクのことを指します。
工事が中断されてしまった場合は、物件の引渡しを受けられないだけではなく手付金など支払い済の資金が返金されないなどの失敗につながります。
タイ不動産投資でも、プレビルドの物件は数多く販売されているため、不動産会社と物件の見極めは重要なポイントです。
双方について詳しく調べるためには、タイ不動産投資に精通した不動産エージェントの協力を得ることが重要になります。
入居者が入らずに失敗
投資用不動産を購入し、日本に住みながら管理、賃貸付けをするのであれば、信用のおける管理会社を見つける必要があります。条件のいい物件でも、入居者が入らないと家賃収入を得られません。
日本国内の不動産投資と比較すると、海外不動産投資では特に管理会社選びが重要になります。管理会社選びに失敗すると、入居者募集がうまくいかずに空室続きで赤字が拡大する点に要注意です。
日本から海外現地へは気軽に行けないため、海外不動産投資では現地の不動産会社から見て物件オーナーが遠い存在になりがちです。結果的に対応を放置されて損失が拡大することにもなります。
空室続きで損失が拡大する場合は、物件を売却してコストの発生をなくすことも1つの方法です。
しかし、海外不動産の売却には時間がかかることも多く、空室が長期化すると多くの赤字が積み重なることにもなってしまいます。
賃貸管理を委託する会社としては、日本人が現地で経営している不動産会社を選ぶのが安心です。すでに解説したとおり、タイ現地に住む日本人は多いため、現地で営業している不動産会社も少なくありません。
タイ人は日本人よりもゆったりとした気質を持っているため、現地のタイ人に管理を任せていると、対応やレスポンスのスピードにストレスを感じることもあります。
タイで不動産を購入するのにおすすめのエリア4選
国際都市へと成長を遂げたタイの首都「バンコク」
タイの首都バンコクは、大都会のにぎわいとおごそかな仏教文化が調和した都市です。タイの政治、経済、文化の中心地であるほか、近年は「東南アジアのハブ」と称される国際都市へと発展を遂げています。
観光はもちろん、不動産投資の市場としても人気が高い街です。
バンコクは熱帯に位置しているため、年間を通じて最高気温は33度前後、最低気温は20度～25度を保っています。
季節は3つに分かれており、5月～10月にかけて蒸し暑い雨季、11月～2月の涼しく過ごしやすい乾季、そして2月～5月にかけては雨があまり降らず非常に高温となる暑期となっています。
世界有数の日本人街「シラチャ」
「タイの日本人街」と称されるシラチャ。中心地はタイランド湾に面し、東側には山岳地帯が広がっています。
県庁所在地チョンブリーと高級リゾート地パタヤの中間に位置し、首都バンコクから車で約2時間。地元スワナプーム国際空港からは1時間20分程度の距離にある、人口約22万人という小規模の街です。
1990年以前は漁村でしたが、現在は農業と工業が主要産業です。三菱電機、ブリジストン、住友鉄鋼など多数の日本企業進出により、世界でも有数の日本人居住街として発展し続けています。
気候は乾期（11月～3月）、暑期（4月～5月）、グリーンシーズン（6月～10月）に分けられ、最も過ごしやすいのは乾期で、気温が20〜30度、湿度が50％程度で避暑には最適でしょう。
世界有数のリゾート地、アンダマン海の真珠「プーケット」
バンコクから南へ約860キロに位置し、タイ南部にあるアンダマン海に面するタイ最大の島、プーケット。
世界屈指のリゾート地で、一年を通じてマリンスポーツやゴルフが楽しむことができ、東西アジアからはもちろん、世界中の観光客を魅了しています。
近年は中国人投資家による不動産需要が高まっており、その他の外国人やタイ人富裕層とともに、不動産投資に拍車をかけています。
海に近ければ近いほど不動産需要は高く、それにつれて不動産価格も高くなる傾向にあります。
観光客に人気のビーチリゾートやマリンスポーツのほか、島内の約8割を占める山地ではトレッキングやマウンテンバイクなども楽しめます。
また、プーケットで最もにぎやかなパトン・ビーチでは、エンターテイメントやショッピングなどの施設が続々とオープンしており、タウンライフも満喫できます。
プーケットの乾期は11月～3月で、4月～5月が暑期、6月～10月がグリーンシーズン。乾期から暑期にかけての気候がベターで、マリンスポーツにはこの時期が適しています。
一方、グリーンシーズンはスコールの季節ですが、一日中雨が降り続くことはありません。
“北方のバラ”の異名を持つ、タイの古都「チェンマイ」
バンコクから北へ約720キロメートル。タイ第2の都市チェンマイは「北方のバラ」とも称され、1296年以来続く美しい古都です。
チェンマイは王国の首都として古くから発展し、現在でもタイ北部の文化・経済の中心地です。
手工芸が盛んでタイ芸術の拠点となっているほか、観光地としても人気が高く、周辺はタイ最高峰ドイ・インタノンをはじめとした山々による緑豊かな山岳地帯となっており、トレッキングの拠点しても知られています。
また、隣接するランプーン工業団地に勤務する駐在員など、多くの日本人が居住しています。その数およそ3,000名です。
日本人補習校もあるほか、リタイヤ後の長期滞在先としても人気があります。乾季は11月～1月です。平均気温が約25℃と過ごしやすいことから避暑地としても人気があります。
タイの不動産価格推移は？
タイでは外国人が土地を所有できません。このため、タイ不動産投資では集合住宅となるコンドミニアムが主な選択肢です。タイのコンドミニアム価格指数推移は以下グラフのようになっています。
2009年1月時点の価格と比較すると、タイのコンドミニアムは最大で約2倍まで値上がりしていることがわかります。
グラフの推移としては短期的に大きな値動きを見せているように感じられますが、2018年以降の推移では175以下に下がったことがありません。
一定以上の指数を保っているという点で、長期的な目線で見れば、タイ不動産は価格が安定しているとも考えられます。
まとめ
タイの不動産投資に関して知っておきたいメリットやデメリットをはじめ、購入の規制、価格、購入手順など、タイ不動産投資の基本的な内容について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
弊社は、タイ国内の多くの大手デベロッパーと提携し、定期的に現地に出向くとともに、タイ不動産市況についてリサーチしております。ご希望の投資スタイルに最適な物件のご紹介が可能です。お気軽にお問い合わせください。
