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2018-06-10

タイ不動産投資のメリット・デメリット。コレを読めば5分で分かる!

  • 海外不動産コラム


青い海と白い砂浜をあわせ持つアジア屈指のリゾート地をはじめ、歴史に育まれた豊かな文化、誰もが病みつきになる郷土料理、人懐っこい親日家の人々、そして何をするにもリーズナブル、とタイの魅力は簡単には語りつくせません。

多くの外国人がタイで不動産を購入し、より質の高い生活やリタイヤ後のセカンドライフを始めたことは驚くべきことではありません。また、タイでの不動産投資を考え、タイの不動産事情についてもっと知りたいと思っている方も多いでしょう。

今回は、そんなタイにおける不動産投資に関して知っておきたいメリットやデメリットをはじめ、購入の規制、価格、購入手順など、タイ不動産投資の基本的な内容について解説していきます。

日本人在住者7万人!その数は年々増加傾向に


通称「タイ」と呼ばれるタイ王国は、東南アジアに位置する君主制国家です。インドシナ半島中央部とマレー半島北部を国土とし、南はマレーシア、東はカンボジア、北はラオス、西はミャンマーと国境を接しています。

日本との関りが深く、タイにとって日本は最大の貿易額、投資額、援助額を擁している国です。日本からも日産自動車やホンダ、トヨタ、いすゞ、日野自動車、ダイキンなど、1700社以上の企業が進出しており(2015年現在)、関税特典があるASEAN諸国内への輸出拠点として活用しています。

また、タイで暮らす外国人のトップは米国人ですが、第2位の中国人、そしてオーストラリア人、英国人と続き、日本人は第5位の位置につけています。その数およそ6万3,000人(2016年現在)。2011年以来、「⽇本⼈が移住したい国」のトップクラスに選ばれていることもうなずける数字となっています。

では、以下にタイの基本情報を紹介していきましょう。

面積約51万4,000平方キロメートル(⽇本の面積の約1.4倍)
⼈⼝約6,910万⼈(2017年現在)
⾸都バンコク
⺠族大半がタイ族で占められており、その他は華人、マレー族など
言語タイ語
宗教仏教 94%、イスラム教 5%
産業農業(米、天然ゴム、穀物)、製造業(自動車、電子機器)、観光業など
通貨バーツ(Baht)1バーツ=3.4円(2018年6月7日現在)
GDP4,069億米ドル(名目、2016年現在、国家経済社会開発庁(NESDB))
一人当たりGDP6,033米ドル(2016年現在、NESDB)
経済成長率3.2%(2016年現在、NESDB)
在留邦人数70,337人(2016年10月現在)


タイ不動産の魅力


経済成長と国民所得の上昇が期待できる

タイは、製造業がGDP全体の約4割を占めるなど高度な工業化が進んでおり、特に自動車製造関連に強みを持っていることから「東洋のデトロイト」とも呼ばれ、自動車産業の一大生産拠点となっています。

2016年現在の名目GDPは約4,000億ドルで、過去15年間で3倍を超す水準にまで拡大しています。国際通貨基金(IMF)の予測によると、2020年には約5039億ドル(約60兆4680億円)まで達すると見られており、経済成長にともなって国民の所得水準も向上していくことが期待されています。

加えて、中間所得層の拡大による住宅需要の増加が予測され、タイ不動産市場に投資マネーが集まる要因のひとつとなっています。

先進国並みの鉄道網が発達している

首都バンコクを中心に交通インフラの整備が急がれるタイ。 急激な都市化により、都心部での大渋滞が大きな課題となっています。これらの緩和のため、先進国並みの高架鉄道(BTS)や地下鉄(MRT)などの拡張工事が行なわれており、走行距離は2016年時点の約6倍となる515.3kmにまで達する予定(2029年)となっています。

交通インフラ整備等の公共投資は、不動産業をはじめとしたタイ経済へ大きな影響を与えていくことになるでしょう。

ASEAN経済統合でハブ拠点に

東南アジア諸国連合(ASEAN)の経済統合に、巨大経済圏「ASEAN経済共同体(AEC)」が誕生し、関税の撤廃や観光ビザの廃止、外資出資規制の緩和などによる経済活動の活発化が期待されています。なかでもタイは、ASEAN経済圏の産業や物流のハブ地として、大きな恩恵を受ける国のひとつとなると言われています。

タイ不動産のメリット・デメリット


メリット

  • インカムゲイン、キャピタルゲインを狙える投資が可能
  • 安定した経済成長による国民所得水準向上が、住宅需要や賃貸需要を生み出していくことが期待されます。

  • 税金などのコストが日本と比較して安価

  • 少額からの投資が可能
  • 外国人の不動産購入に関する最低価格基準がありません。

  • 日本人への賃貸需要で安定したインカムゲイン
  • タイは東南アジアでも最多の在留邦人数を誇っています。

  • 不動産登記システム等の法整備がなされている

  • プレビルド物件は安く買うことが可能

デメリット

  • 現地の銀行ローンの利息が高い
  • 現地タイの銀行で融資を受けることはできますが利息が6.0~7.0%と高くなっています。ただし、日本の金融機関と提携があるエージェントの取引で住宅ローンの活用も可能です。

  • 情報量が少ない
  • 先進国と比べて不動産に関する情報量が少ないのがデメリットの1つですが、現地エージェントと提携がある日系エージェントなどに相談することで、情報収集は可能です。

  • 為替変動の影響を受けることがある
  • 物件価格は上昇しても、為替差損で損失を被る可能性があるため、売却のタイミングは為替動向も見て判断するのがベターです。

外国人がタイ不動産を購入する際の規制


コンドミニアム以外の物件は購入できない

タイでは、外国人が土地を購入したり、所有することはできません。コンドミニアムのみ認められています。

外国人が購入できるのはコンドミニアム1棟49%まで

コンドミニアムは特別な位置づけにあり、外国人の所有が認められています。ただし、外国人が購入し所有できるのは、1棟のコンドミニアムあたり49%までとなっています。

資金源の申請が求められる

非居住者である外国人がタイでコンドミニアムを購入する場合、資金源の証明が必要です。タイ国外から外貨で送金を行うことで、送金先金融機関より外貨送金証明書(FET)が発行され、それが証明書となります。

タイ不動産の注意点


投資エリア、プロジェクトを見極める

タイ不動産投資で最も留意すべきことは、購入する物件が投資対象として良好なものかどうかの見極めと選定。タイでは数多くの不動産開発が行われており、そのエリアも都心から郊外、大型物件から小規模物件、外国人仕様もあればローカル仕様もありと多種多用です。

さらに、都心の物件は価格が高くとも賃貸需要は強く、転売時も比較的スムーズでしょう。一方、郊外の物件の場合は低価格ですが、賃貸、転売時に時間を要する可能性があります。

インカムゲインに焦点を当て長期投資するか、多少のリスクがあったとしてもキャピタルゲインを狙うのか、投資スタイルによって、エリアやプロジェクトの見極めが重要です。

購入後の管理にも注意

投資用不動産を購入し、日本に住みながら管理、賃貸付けをするのであれば、信用おける管理会社を見つける必要があります。条件のいい物件でも、賃貸が入らないとインカムゲインを得ることができません。

また、セカンドハウスとして所有する場合も、定期的な清掃や、水道、配水管等に水を流しておく等のメンテナンスは不動産を長持ちさせるためにも非常に重要です。

タイで不動産を購入するのにおすすめのエリア4選


国際都市へと成長を遂げたタイの首都「バンコク」

タイの首都バンコクは、大都会のにぎわいとおごそかな仏教文化が調和した都市です。タイの政治、経済、文化の中心地であるほか、近年は「東南アジアのハブ」と称される国際都市へと発展を遂げています。観光はもちろん、不動産投資の市場としても人気が高い街です。

バンコクは熱帯に位置しているため、年間を通じて最高気温は33度前後、最低気温は20度~25度を保っています。季節は3つに分かれており、5月~10月にかけて蒸し暑い雨季、11月~2月の涼しく過ごしやすい乾季、そして2月~5月にかけては雨があまり降らず非常に高温となる暑期となっています。

世界有数の日本人街「シラチャ」

「タイの日本人街」と称されるシラチャ。中心地はタイランド湾に面し、東側には山岳地帯が広がっています。県庁所在地チョンブリーと高級リゾート地パタヤの中間に位置し、首都バンコクから車で約2時間。地元スワナプーム国際空港からは1時間20分程度の距離にある、人口約22万人という小規模の街です。

1990年以前は漁村でしたが、現在は農業と工業が主要産業。三菱電機、ブリジストン、住友鉄鋼など多数の日本企業進出により、世界でも有数の日本人居住街として発展し続けています。

気候は乾期(11月~3月)、暑期(4月~5月)、グリーンシーズン(6月~10月)に分けられ、最も過ごしやすいのは乾期で、気温が20〜30度、湿度が50%程度で避暑には最適でしょう。

世界有数のリゾート地、アンダマン海の真珠「プーケット」

バンコクから南へ約860キロに位置し、タイ南部にあるアンダマン海に面するタイ最大の島、プーケット。世界屈指のリゾート地で、一年を通じてマリンスポーツやゴルフが楽しむことができ、東西アジアからはもちろん、世界中の観光客を魅了しています。

近年は中国人投資家による不動産需要が高まっており、その他の外国人やタイ人富裕層とともに、不動産投資に拍車をかけています。海に近ければ近いほど不動産需要は高く、それにつれて不動産価格も高くなる傾向にあります。

観光客に人気のビーチリゾートやマリンスポーツのほか、島内の約8割を占める山地ではトレッキングやマウンテンバイクなども楽しめます。また、プーケットで最もにぎやかなパトン・ビーチでは、エンターテイメントやショッピングなどの施設が続々とオープンしており、タウンライフも満喫できます。

プーケットの乾期は11月~3月で、4月~5月が暑期、6月~10月がグリーンシーズン。乾期から暑期にかけての気候がベターで、マリンスポーツにはこの時期が適しています。一方、グリーンシーズンはスコールの季節ですが、一日中雨が降り続くことはありません。

“北方のバラ”の異名を持つ、タイの古都「チェンマイ」

バンコクから北へ約720キロメートル。タイ第2の都市チェンマイは「北方のバラ」とも称され、1296年以来続く美しい古都です。チェンマイは王国の首都として古くから発展し、現在でもタイ北部の文化・経済の中心地。手工芸が盛んでタイ芸術の拠点となっているほか、観光地としても人気が高く、周辺はタイ最高峰ドイ・インタノンをはじめとした山々による緑豊かな山岳地帯となっており、トレッキングの拠点しても知られています。

また、隣接するランプーン工業団地に勤務する駐在員など、多くの日本人が居住しています。その数およそ3,000名。日本人補習校もあるほか、リタイヤ後の長期滞在先としても人気があります。

乾季は11月~1月。平均気温が約25℃と過ごしやすいことから避暑地としても人気があります。

バンコクの不動産価格推移は?

次に、タイ全体の不動産価格の推移を見てみましょう。以下は、2009年における「戸建て」「コンドミニアム」「土地」の平均価格を100とした場合の不動産価格の推移です。

出典:タイ銀行

タイの不動産価格を2009年の値と比較した場合、2018年には戸建て物件で40%、コンドミニアムは75%、土地は74%の上昇となっていることがわかります。戸建て物件の価格は2014年頃から横ばいですが、コンドミニアムや土地については堅調に推移しています。

タイで不動産を購入するための6つのステップ


エージェントに問い合わせる

タイでは、日系エージェントから現地エージェント、個人エージェントなど多くのエージェントで不動産を扱っており、物件のレベルや取り扱いエリアが異なることもあります。

タイの物件のため、タイ現地のエージェント方が情報等の点で有利な印象があります。しかし、日本とは商習慣が異なるため、問い合わせの返答に時間がかかったり、期待していたほど詳細な情報が明示されないことも多々あります。

タイの不動産購入において、エージェントとの関りは物件探しから購入、その後の管理まで非常に重要なものとなりますので、タイ不動産を取り扱う日本のエージェントの方が言葉の壁を考慮してもストレスは少ないかもしれません。

物件を視察する

エージェントに内見申し込みをした後に現地視察を行います。タイでは、コンドミニアムなどの建設ラッシュが進んでいるエリアもあるため、周辺環境なども含めて確認しておく必要があります。計画予定中の交通網やショッピングモールなどの情報もチェックしておきましょう。

新築コンドミニアムの場合は、現地にセールスギャラリーが設けられていることがほとんどで、実際の内装や設備も確認することができるため、自分の目で見て確かめてから購入することができます。

購入申込書を提出し、予約金を支払う

購入物件の選定後、予約の手続きを行います。予約フォームの記入のほか、予約金の支払を同時に行う場合がほとんどです。予約金は、通常、購入価格の1%程度。現金もしくはクレジットカード決済も可能な所もあります。

人気物件の場合は予約までのスピードがポイント。予約金返金不可のケースもあるため、注意深くステップを進めていきましょう。

売買契約を結ぶ

予約完了後、残金の分割払いの取り決めや契約書へのサインなどの手続きを行います。タイ語の契約書以外に英訳がついている場合もありますが、エージェントと内容をしっかり吟味しましょう。

この時、エージェントによっては、予約金に加えて物件価格の数パーセントをコンサルティング料金として支払う場合があります。

支払いを行う

「プレビルド」新築物件の場合は、購入物件決定後に手付金を支払います。契約書を締結後、頭金を支払い、物件が完成するまでは分割で支払いを行います。

一方、中古物件の場合は購入物件を決定後、申込金を支払います。物件価格の10%程度がほとんどでしょう。残金は海外送金による振り込みが必須。通常は日本の金融機関から日本円で、事前に準備したタイの自分の口座へ振り込みます。

外国人によるコンドミニアムの購入が認められているのは、タイ政府が外国からの資金を期待しているため。海外から資金が外貨で入ってきたことを証明する「外貨送金証明書」はとても重要です。

登記手続き

指定の土地局にて購入物件の登記移転を行います。この時、土地局に収める登記費用が発生し、購入価格もしくは評価額の2%程度を支払います。

この費用に関して、新築物件の場合はデベロッパーと買主で折半することがほとんどですが、中古物件の場合は売り主が負担してくれるケースもあります。価格交渉の際にきちんと確認しておきましょう。

まとめ


タイの不動産投資に関して知っておきたいメリットやデメリットをはじめ、購入の規制、価格、購入手順など、タイ不動産投資の基本的な内容について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

弊社は、タイ国内の多くの大手デベロッパーと提携し、定期的に現地に出向くとともに、タイ不動産市況についてリサーチしております。ご希望の投資スタイルに最適な物件のご紹介が可能です。お気軽にお問い合わせください。

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