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2018-06-14

アメリカで不動産を売却するための8のステップ。税金についても解説!

  • 海外不動産コラム


アメリカで所有している不動産の売却を考え始めたけれど、初めてで手順がわからないという人もいるのではないでしょうか? アメリカの不動産売却は、州によって税金も変わりますし、商習慣も色々違いがあって複雑です。今回はアメリカの特に西海岸の不動産売却の流れを8つのステップで紹介します。

アメリカ不動産売却ステップ①不動産エージェントを選ぶ


不動産を売却するにあたって、まず最初に不動産エージェントを選びます。エージェントの知識、経験、交渉能力、評判などが選ぶときに重要なポイントとなります。

アメリカ不動産売却ステップ②売却価格の設定


物件を売却するとなると、売り手はできるだけ早く、高値で売りたいと考えます。しかし、物件の売却を円滑に行うには、適正な売却価格を設定することが大切です。売却価格を大幅に高く設定してしまうと、オファーが入らない、誰も内見に来ないということもあります。一度高値で売り出し、売れないから価格を下げると、物件に何の問題がなくても不良物件ではないか思われる可能性があります。

現在の不動産マーケット状況、近隣の売り出し中の物件価格、近頃の取引価格、売り出す物件のコンディションなどもとに、エージェントに適切な価格を見積もってもらいます。

アメリカ不動産売却ステップ③必要経費の見積もり


修理が必要な箇所は全て修理してから売りに出した方が、好条件での売却に繋がります。その他、シロアリ調査、その駆除が必要な場合の費用など必要となります。

アメリカでは物件を購入するときよりも、売却するときの方が諸経費や税金がかかります。税額は州によって違います。今回は、カリフォルニア州サインフランシスコ市内で物件を売却する際にかかる主な諸経費や税金を紹介します。


エージェント手数料売却価格の7~10%
エスクロー費用売却価格の約6%
キャピタルゲイン税(カリフォルニア州)・短期、所有1年未満:10%~35%
・長期、所有1年以上:15%
(売却時にカリフォルニア州非居住者の場合課せられる)
FIRPTA(連邦源泉税)売却価格の10~15%
(米国非居住者が不動産を売却する場合に課せられる)

日本の居住者がアメリカ国内で不動産を売却した場合は、日本で確定申告の際に報告する必要があります。売却益を得た場合は課税の対象となりますが、アメリカで既に支払った税額は外国税額控除ができるので、二重に課されることはありません。

アメリカ不動産売却ステップ④売却に向けての準備


物件購入希望者にとって、内覧時の第一印象は大きな判断の決めてとなります。売却を円滑に進めるには修理だけでなく、整理整頓、家具や小物の配置、思い切った物の処分で部屋を広く見せる、綺麗で明るい空間なども重要なポイントとなります。

アメリカ不動産売却ステップ⑤市場に売り出す


準備が整い売出し価格が決定したら、MLSという不動産物件情報の専門サイトに登録し、市場に売りに出します。

エージェントはオープンハウス(物件内覧会)をして、できるだけ多くの人に物件を見てもらいます。

アメリカ不動産売却ステップ⑥購入希望者からのオファー


購入希望者からオファーが提示されます。オファーシートには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か(ローンの場合その金額)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件が記載されています。

オファーが来たら購入希望者の状況、提示された条件などを審査し、そのオファーに合意するか、断るか、または、条件変更の提示(カウンターオファー)をするかを決めます。

一度オファーに合意すると、売主側からは契約を解除することができません。複数のオファーの提示があった場合は、希望購入額が一番高いからという理由だけで決めるのではなく、購入希望者がコンティンジェンシー期間(買い手がキャンセルできる期間)に契約を解除するリスクなども十分に考慮して、どのオファーが一番良いのか判断することが大切です。

アメリカ不動産売却ステップ⑦売却前の諸手続き


両者が合意したら、契約が成立します。不動産引き渡し前の事務手続きは「エスクロー」という第三者機関に託します。エスクローとは売り手と買い手の公平な取引を仲介する会社のことを指します。アメリカでは西海岸とアメリカ中部でエスクロー会社を使う州が多く、東海岸と南部では弁護士を仲介業者として使うことが多いようです。

エスクローを開設すると同時に売主は、物件に関して詳しく説明した報告書の提出、シロアリ検査、買主から修理を依頼された場合は、その対応をします。物件に関しての報告書には、破損箇所、不具合、物件に付帯する設備、過去に行った修繕、定期的に発生するメインテナンスの有無、過去に水漏れやカビ発生の有無などが記載します。

エスクロー会社はタイトルカンパニーに依頼し、土地の所有者の確認、抵当がついていないか確認、土地の境界線の確認、税金の未払いの有無、管理費の未払いの有無(管理組合に属しているコンドミニアム、タウンハウス、一戸建て)などの調査をします。

また、管理組合に属しているコンドミニアム、タウンハウス、一戸建てなどの場合は、管理規約、会計資料、管理組合理事会の議事録など取り寄せ、買主に提示します。 

 

アメリカ不動産売却ステップ⑧売却完了


公証人の立会いのもと、売主は譲渡書類、名義変更書類などにサインをします。所有権の譲渡日(エスクロー期間の最終日)に、販売金額から現在のローンの残金や諸経費などを差し引いた額が売主の銀行口座に振り込まれます。エスクローがクローズされ、買主に鍵を渡し、売却が完了します。

まとめ


不動産の売却が円滑に進むかどうかは、エージェントの知識や能力によります。初めての不動産売却で不安でも、しっかりとしたエージェントがいれば全てのプロセスをスムーズに進めることができます。したがって、ステップ1のエージェント選びは、最も重要なステップだとも言えます。

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  • 不動産投資の可能性
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