経済成長が著しい国への不動産投資は、住宅需要の増加やキャピタルゲインを期待できるなど、魅力的なポイントが多いものです。しかし、商習慣の違いなどによるリスクもあります。不動産投資は扱う金額が大きいため、リスク対策が欠かせません。そこで今回は、リスクヘッジになる不動産会社の選び方を紹介します。
1 不動産会社を選ぶことで軽減できる海外不動産投資のリスク
海外不動産投資のリスクは不動産会社と物件の見極めで軽減可能です。海外不動産投資で要注意のリスクについて紹介します。
1-1 プレビルド物件の竣工リスク
たとえば、東南アジアでの不動産投資は「プレビルド方式の物件」を購入するのが一般的です。プレビルドの物件を購入する場合は、物件完成の前に売買契約を締結し、工事の進捗に合わせて分割でお金を支払います。日本では禁止されている販売方式なので、あまりなじみがないかもしれません。「プリセール物件」「青田売買」と呼ばれることもあります。着工前の安い値段で分譲購入し、完成に向けて値段が上がってきた段階で売却もできるので、キャピタルゲインを狙った投資に向いています。
しかし、東南アジアでは建設スケジュールが大幅に遅れることもめずらしくありません。場合によっては、工事が完了せずストップしてしまうケースもあります。工事が止まってしまうと、物件の引き渡しはできないほか、すでに支払った頭金や中間金が戻ってこないこともありえます。
1-2 空室リスク
物件が無事に竣工しても、入居者がいなければ利益を得られないのが不動産投資です。たとえば東南アジアの場合、日本人が投資する物件は、現地人から見ると高級物件であることがほとんどで、入居できる現地人は限られています。また国によっては「空室税」も存在します。
2 海外不動産投資に関わる不動産会社とは
海外不動産投資には複数の不動産会社が関わるので、それぞれの役割を把握することが重要です。
2-1 売主・エージェント・管理会社の三者が関わる
海外不動産投資には、3つの不動産会社が関わります。まず1つが「売主」です。例えば新築物件であれば、デベロッパーが売主にあたります。2つ目が、売主と買主を仲介する「エージェント」です。そして最後が、賃貸管理を請け負う「管理会社」です。海外不動産投資では、この3つの不動産会社とのやり取りをが発生します。不動産会社に日本人スタッフがいないと、コミュニケーションに手間がかかるので要注意です。
3 海外不動産投資で不動産会社を見極めるポイント
海外不動産投資に関わりのある「売主」「エージェント」「管理会社」を見極めるポイントを紹介します。
3-1 売主を見極めるポイント
東南アジアでは、経済発展に伴い新しいデベロッパーがどんどん誕生しています。実績と信頼性のある大手デベロッパーや、日系のデベロッパーが手がける物件を選んでおくと安心です。また、会社規模や分譲実績に加えて販売中の物件の売れ行きを確認しておけば、さらにリスクを軽減できます。
デベロッパーにも得意な物件の種類やエリア、客層などがあるので、自身の投資スタイルにあった会社を選ぶことがポイントです。
3-2 エージェントを見極めるポイント
経済成長を遂げている東南アジアでは、政策や税制が突然変更されることもあります。そのため現地の最新情報をチェックするのが重要です。またデベロッパーの評価や市場に関する肌感覚が最も重要な情報になるため、海外現地に進出しているエージェントを選ぶといいでしょう。
海外不動産投資の物件を取扱う日本の不動産会社には、物件引渡後の賃貸管理まで任せられる企業も多いものです。複数の不動産会社とやり取りをする手間などを考えると、一括でサポートしてくれる不動産会社を選ぶとスムーズに取引を進められます。
3-3 管理会社を見極めるポイント
賃貸管理は、日本人スタッフがいる現地の会社を選ぶのがオススメです。というのも、日本と海外では商習慣は異なるからです。たとえば、レスポンスのスピードの違いから、ストレスが溜まることもあります。コミュニケーションコストを下げることが、空室リスクの軽減にもつながります。面談を通じてこちらの要望を理解してもらうなど、相互理解を深めてから契約するのがおすすめです。
4 海外不動産投資の不動産会社について情報を集める方法
最後に、不動産会社について情報収集する方法を紹介します。
4-1 不動産会社が開催しているセミナーに参加する
海外不動産投資の物件を扱っている日本の不動産会社では、セミナーを開催していることがほとんどです。各社のセミナーに参加して、情報収集するのもおすすめです。現在SEKAI PROPERTYでは、無料のオンラインセミナーを開催しています。初心者向けのセミナーもあるので、ぜひお気軽にご参加ください。
4-2 海外現地に日本人会がないか調べる
海外現地には、そこに住む日本人のためのコミュニティ「日本人会」が組織されていることがあります。駐在員向けに住宅を斡旋している不動産会社とつながりを持っていることも珍しくなく、管理会社などを探すには、日本人会を頼るのも有効です。たとえばマレーシアには「クアラルンプール日本人会」があります。
4-3 開発に日系企業が入っている物件を探す
近年では、日本の国内大手デベロッパーが海外の物件開発に参画するケースも増えています。また、こうしたプロジェクトには、日系企業のエージェントが関わっていることも多いものです。実績と信頼のある日系企業なら、低リスクで不動産投資ができるでしょう。
5 まとめ
海外不動産投資にはリスクがつきものです。しかし不動産会社の選び方によって、リスクを軽減させることは可能です。不動産投資で大切なのは、信頼性です。不動産会社とコミュニケーションを取りながら、よりよい投資をしていきましょう。
