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2018-06-04

タイ不動産を外国人が購入するための8つのステップ

  • 海外不動産コラム


温暖な気候で日本からのアクセスも良く、人気の観光地でもあるタイ。

現地の人の穏やかな性格や、近年の発展により利便性が増し、エリアによって住環境もかなり整ってきていることから、投資用や移住用にコンドミニアムの購入を考える日本人も増えてきているようです。

そこで今回は、タイの不動産購入に興味を持ったらまず知りたい、タイ不動産購入のための8つのステップをご紹介していきます。

タイ購入時の規制事項


まず、購入前に、外国人のタイでの不動産購入にはいくつかの規制があることを知っておきましょう。

  1. 外国人は土地を購入することが出来ない
  2. コンドミニアムは購入可能。ただしコンドミニアムにより、保有比率の制限を受けるケースがある
  3. 購入の際の資金源証明が必要
  4. 現地人の名義貸しによる購入は法律違反

詳しくは「タイで外国人が不動産を購入する時に知っておくべき、規制と税金のポイント」で紹介しています。

タイ不動産購入ステップ①信頼できるエージェントを選ぶ


タイの不動産情報を検索すると、多くのエージェントで現地不動産を扱っていることがわかると思います。日本に拠点を置く企業から、現地企業まで様々で、取り扱っている物件やエリアが異なることもあります。

この時点から頭に入れておいて欲しいことは、扱う商品がタイのものである以上、現地の商習慣が日本とは大きく異なるという点です。

タイの物件だからと、タイ現地のエージェントに問い合わせをしたら返答に時間がかかったり、日本の不動産程の詳細な情報が明示されなかったという事例を聞くこともあります。エージェントとのコミュニケーションは購入ステップを踏む上で重要なことですから、特に海外不動産購入初心者の方などは、タイ不動産を取り扱える日本のエージェントを選ぶほうがストレスは少ないかもしれません。。

下調べの段階から、信頼できるエージェントとの関係性づくりは大切です。

タイ不動産購入ステップ②現地視察


エージェントに内見の申し込みを入れたら、次は現地視察です。

特にバンコクにおいては、コンドミニアムの建設ラッシュの為、図面だけでは読み取れない周囲の環境なども含めて吟味する必要があります。建設計画中の交通網やショッピングモールなどの情報も、エージェントから直接ヒアリングすることが大切です。

多くの新築コンドミニアムの場合、予定地にセールスギャラリーを併設し、実際の内装や設備にも触れることが出来るので、イメージを掴みやすいです。

現地の風を感じて、自分の目で見て確かめてから購入へと進みましょう。

タイ不動産購入ステップ③購入物件の選定


新築か中古か

まず物件には、新築物件と中古(リセール)物件が存在します。

タイでの新築物件は、竣工前に売り出しを始めるプレビルド物件の販売が一般的です。売り出し開始の時期は注目度が非常に高く、人気物件のリリース日には多くの購入希望者がギャラリーに押し寄せます。一番ユニットの選択肢が多いのもプレビルド物件です。

一方で、完成まで通常2~3年かかることもあり、購入時には実際に買うユニットを見ることが出来なかったり、何らかの事情で建築が中止になるといったケースもあります。

中古物件は、条件によりプレビルド物件に比べて割安で購入できる可能性があります。また完成済みの為、即入居、即賃貸付けが可能であり、購入すればすぐに物件を活用することが出来ます。

また、プレビルド物件の購入者が竣工の直前にリセールに出す、というケースも頻繁に起こるため、まもなく完成する未登記の物件を購入することも可能です。

物件とは常にタイミングと巡り合わせではありますが、メリットデメリットをよく理解した上で検討する必要があります。

価格帯


バンコク市内ひとつを取っても、価格帯は様々です。

例を挙げると、

新築コンドミニアムA:BTSアソーク近辺エリア

  1. ベッドルーム 7,000,000バーツ~
  2. ベッドルーム 11,000,000バーツ~

新築コンドミニアムB:BTSバンナー近辺エリア

  1. ベッドルーム 2,000,000バーツ~
  2. ベッドルーム 6,000,000バーツ~

車で30分程の距離にある2つのコンドミニアムでも、このように価格に差があります。

価格を決める主な要因は、場所、広さ、部屋の向きなどが挙げられますが、

  • 交通機関の駅に近いほど高い
  • 間取りが広いほど高い
  • 北向きユニットの方が高い

等の傾向があります。もちろん例外もあるので、詳細はエージェントに相談をしましょう。さらにはデベロッパーのブランド力によっても、価格が上がる物件もあるので、できれば数件の物件を同時に比較して考える方がおすすめです。

居住用か賃貸用か


自分で住む為の購入であれば、自分自身の気に入る立地、間取り、デザインで選んで問題ないでしょう。ご自身の行動エリアまでの移動が苦でなければ、交通機関からの距離などはあまり考えなくても良いかもしれません。

自分では住まないけれど、賃貸として投資用に物件を購入したいとなると、話は別です。アクセスが悪ければ、居住対象は自家用車を持っている人に限られますし、間取りによっても居住世帯のターゲットが変わります。購入希望物件の位置するエリアには、どんな人が多く住んでいるか、賃貸の需要はあるかどうかも、現地情報に詳しいエージェントから情報を集めることが必須です。

タイ不動産購入ステップ④予約金支払い


購入物件の選定を終えたら、予約の手続きをします。通常、予約フォームへの記入と、予約金の納入が同時に必要です。

予約金は、購入価格の1%程であるケースが多いです。支払い方法は現金もしくは一部のセールスギャラリーではクレジットカード決済も可能です。

従って、予約金を支払う際は、ある程度タイバーツの準備が必要になります。

人気物件においては、在庫の変動も激しいため、もし気に入った物件が見つかったとすれば、予約までのスピードが勝負となります。予約金が返金不可のケースもありますので、ここが最も慎重に進めるステップでしょう。

タイ不動産購入ステップ⑤購入契約


予約が完了すると、そこから残金の分割払いと、契約書の交付・署名の手続きへと進みます。

タイ語の契約書に英訳がついている場合もありますが、エージェントと共に内容をしっかり確認しましょう。

この段階で、エージェントへのコンサルティング料金の支払いも発生します。

タイ不動産購入ステップ⑥残金の支払い


新築の場合

予約完了後、2週間~1か月以内に、まず10~15%程を支払います。

この時、支払いはタイ国外から、バーツ以外の外貨建て送金をする必要があります。そして送金の目的を「コンドミニアム購入のため」と記入しなくてはなりません。この外貨送金証明書が、外国人がコンドミニアムを購入する上で大切な証明となります。

その後、さらに数か月以内に分割金(10~15%)の支払いが必要な場合もあります。

完成が近づいた時期(3ヶ月前頃)に、残金(60~80%)を送金します。これと同時に、修繕積立金、共益費、水道や電気のメーター費など、細かい費用をまとめて支払うよう求められることもあります。

中古の場合

中古の場合は、予約金もしくは手付金という形で10~20%程を先に支払います。

その後契約が完了すると、期日までに残金の払い込みへと進みます。

中古のケースの方が支払いに関してはとてもシンプルですが、即登記の移転手続きへと運ぶため、資金の早急な準備が必要となります。

タイ不動産購入ステップ⑦登記移転

登記移転の際に、土地局に収める登記費用というものが発生しますが、新築と中古の場合で少し異なります。

登記費用は購入価格もしくは評価額の2%程です。

新築の場合は、通常デベロッパーと買主で登記費用を折半します。

中古の場合は交渉次第で、売り主側が負担してくれるケースもありますので、よく確認が必要です。

登記の際に、売買の契約書、今までの外貨での支払いを証明する外貨送金証明書が、必ず必要となります。

タイ不動産購入ステップ⑧引き渡し


竣工後、登記を完了させると、引き渡しの前にインスペクション(立ち入り検査)が行われます。タイの物件においては、竣工したと言ってもまだ安心はできません。水道や排水設備に瑕疵があると住み始めた後に大変なことになりますので、この段階でしっかりと確認をし、見つかればデベロッパーに修繕を依頼します。

このような行程を踏まえると、実際に竣工してから居住が開始できるようになるまで2~3ヶ月かかるケースもあります。

インスペクションの完了後、鍵の受け渡しとなり、ここまでの購入ステップが完了します。

まとめ

今回は、簡単に8つのステップに分けて、購入までの流れをまとめました。実際には物件ごとに異なる条件や、特別なケースも発生する場合がありますので、エージェントと相談しながら進めていくのがいいでしょう。

何より、日本とは違う国、違う常識の下で不動産を購入という事を踏まえ、おおらかな心で捉えることが重要だと思います。

既にブームとなりつつあるタイの不動産市場に、踏み出すきっかけになれば幸いです。