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2022-05-27

カンボジア不動産投資のリスクとは?具体的な失敗事例や対処法もご紹介

  • 海外不動産コラム

カンボジアの不動産投資は、ほかの国の不動産投資にはない魅力が多くあります。とはいえ、失敗事例も少なくないことから、事前に情報を整理しておくようにしましょう。

今回の記事では、これから投資を検討している方や、カンボジア投資に興味がある方向けに、カンボジア不動産投資の特徴を丁寧にお伝えします。失敗パターンを列挙するほか、リスクへの対処法もまとめているので参考にしてみてください。

カンボジア不動産投資の特徴

カンボジアの不動産投資は、主に以下の5つの特徴が挙げられます。

・投資対象が限られている

・不動産を安く購入できる

・キャピタルゲインを狙いやすい

・米ドルを使った不動産運用が可能

・カンボジア現地銀行口座を開設できる

特徴1.投資対象が限られている

1点目の投資対象が限られている点について、カンボジア国内では外国人が土地を所有することはできません。外国人がカンボジア国内で不動産投資を行う場合、コンドミニアムやアパートといった建物を購入することとなります。また、購入する際には、2階以上の部屋のみ、全床面積は70%以下であることが条件です。

特徴2.不動産を安く購入できる

次に、カンボジア国内では、プレビルド方式が採用されています。プレビルド方式(Pre-Build)とは、コンドミニアムを竣工する前に購入することです。プレビルド方式の物件は、販売開始時の価格が安く設定されていることが多く、金銭的な負担を抑えられやすいメリットがあります。

プレビルド方式については、以下の記事もご参考ください。

プレビルドとは?マレーシアでの不動産投資/成功するための基礎知識①

特徴3.キャピタルゲインを狙いやすい

カンボジアの不動産投資は、キャピタルゲインを狙いやすいのも特徴の1つです。プレビルド方式で安く購入しやすいことも理由の1つですが、カンボジアは経済成長が著しい国であるためです。

カンボジアの平均年齢は26歳(日本は48歳)と若く、労働人口の増加が予想されています。今後の経済発展に伴い、不動産価格が上昇することで、キャピタルゲインの獲得を期待できます。

特徴4.米ドルでの不動産運用が可

カンボジア国内は、自国通貨のリエルだけでなく、世界の基軸通貨である米ドルが流通しています。カンボジアにおける米ドルの流通量は90%以上で、現地通貨のリエルを持っていなくても生活できます。

また、カンボジアの不動産についても、米ドルでの運用に対応しています。コンドミニアムを売却する際もUSドルで決済されるため、通貨暴落による損失を防ぎやすいのがメリットです。

特徴5.カンボジア現地銀行口座の開設が可能

カンボジア国内に居住していない外国人でも、現地の銀行口座を開設できます。ドル建てでの預金も可能で、不動産投資による利益を米ドルでそのまま預けられます。

また、カンボジアの銀行は金利が高いことも特徴です。たとえば、大手のカナディア銀行は、米ドルでの1年定期預金の金利を4.75%に設定しています。日本の大手銀行だと、同じ期間の定期預金でも金利が0.002%と低く、カンボジアの銀行に預金することでさらなる利益を期待できます。

参考 : カナディア銀行定期預金金利(※英語ページに遷移します)

カンボジアの銀行口座開設については、以下の記事もご参考にしてください。

【2022】カンボジア銀行口座開設ガイド:アクレダ銀行など徹底比較

カンボジア不動産投資の今後

アジア開発銀行が2022年4月に発表した「2022年アジア経済見通し」によると、カンボジアのGDP成長率について、2020年に新型コロナの影響を受けて-3.1%まで落ち込んだものの、2021年は3.0%まで回復しました。2021年に続いて、2022年は5.3%、2023年は6.5%の上昇が見込まれます。

また、カンボジアは、経済発展に欠かせない人口増加が著しい国です。経済産業省の医療国際展開カントリーレポート「カンボジア編」によると、2000年に1,200万人だった人口が2020年には1,600万人を超え、2040年までに2,000万人に達すると予測されています。

人口比率に関しても、2020年現在で、経済成長に関連性が高い15~64歳の割合が51%と最も高く、2050年には66%を占めるとの予測もあります。

上記のデータからも、カンボジア国内の経済成長は今後より一層加速し、不動産価格も上昇する可能性を秘めています。

出典 :  

アジア開発銀行「2022年アジア経済見通し」

経済産業省「医療国際展開カントリーレポート カンボジア編」

将来的にキャピタルゲイン税などの税金が課される可能性あり

経済成長に伴う不動産価格の上昇が期待されているカンボジアですが、不動産投資で発生する税金について注意しましょう。2022年5月現在、カンボジア国内における不動産投資で得たキャピタルゲインに関して、税金は発生しません。(※ただし、日本居住者の方は、日本国内で納税が必要となります。) 

しかし、今後カンボジアの法律が変わり、キャピタルゲイン税を含む不動産投資関連の税金が求められる可能性があります。定期的にご自身や、海外の不動産を取り扱う会社とコンタクトを取りながら、カンボジア不動産投資の税金を調べることも大切です。

カンボジア不動産投資の失敗パターン:購入前編

1.詐欺にあう

2011年には自称日系カンボジア不動産エージェントグループが、不動産投資詐欺により200名以上から合計20億円以上をだまし取ったことが話題となりました。

詐欺の手口は、大手の証券会社社員を装って、高齢者の自宅にカンボジア不動産投資に関する案内を送付し、「購入してくれたら、後に物件を高値で買い取る」ということを電話で話して不動産購入資金をだまし取るといったものです。

2011年頃から累計で2000件近くの被害が報告されており、被害者の間で「カンボジア不動産投資被害弁護団」という被害者の会も設立されています。この詐欺被害が話題となってしまったことで、「カンボジア不動産はキケン」というイメージが広がってしまいました。

そのため、カンボジアで不動産投資を行う際には、「どの業者がどのような実績を持っており、本当に信頼できるのか?」といった観点でエージェントを選ぶことが非常に重要となります。

2.取引のトラブルに遭って資金が返ってこない

カンボジアでは、日本と違って不動産取引に関する法整備も道半ばの状況です。このため、カンボジアでは供託制度が整っていません。

供託制度とは、不動産会社があらかじめ供託所へ供託金を支払うことで、不動産取引に関してトラブルが起きて手付金が返金されない時には、買主は供託所からお金を受け取れるという制度のことです。

カンボジアには供託制度がないため、買主にとっては、カンボジア不動産投資にはトラブルに遭った時にお金が戻ってこないリスクがあります。

3.相場と比較して高い値段で購入してしまう

不動産仲介会社によっては、外国人に対して不当に高い値段で物件を販売することがあります。よく「日本人価格」と形容されますが、現地の物件価格についての知識に乏しい場合、相場よりも高い値段で物件を購入してしまう人が後を絶ちません。

同じエリアや築年数などの条件が類似している物件を、できれば5件程度比較し、物件価格の相場を事前に調査するようにしましょう。

4.業者によっては購入後のサポートを受けられない

日本の不動産仲介会社は世界的に見てもサービスが充実しており、物件の購入から賃貸管理、売却までをサポートしてくれる会社が沢山あります。しかし、カンボジアではそこまでワンストップでサポートしてくれる不動産仲介会社がまだ非常に少ないのが現状です。

そのため、不動産会社選びに失敗すると、物件を購入したものの、その後の管理や売却の際にはサポートが受けられず、投資家が自力での遠隔管理を迫られる状況にもなりかねません。事前にあらかじめ、しっかりと不動産業者のサポート内容を確認することが重要です。

そのほか、カンボジア現地の不動産業者の中には、正式な不動産販売ライセンスを持たずに営業しているところもあります。特に「ブローカー」と呼ばれる不動産業者には要注意です。ブローカーはエージェントを紹介するだけで、不動産取引に関する実務を何も行わず、紹介料を請求してくることもあります。カンボジア不動産投資では、極力ブローカーとは関わりを持たないことが重要です。

5.購入した物件の建設が中止される

新築物件を購入する際、カンボジアだけでなく、海外では物件の建設前に購入契約を結ぶことが一般的です。このように、建設前の物件を購入することを「プレビルド」と呼びます。プレビルドで物件を購入する場合は、工事の進捗に応じた支払いが必要です。

プレビルドで物件を購入すると、価格が安くなるメリットがあります。しかし、物件の建設が完了しないと、頭金や中間金が戻ってこないことに要注意です。

2021年時点では、カンボジアの不動産市場はまだ黎明期のため、法律がしっかりと整っていません。中小規模のディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性があります。

そのため、信頼できる大手ディベロッパーや、日系ディベロッパーの開発物件を選ぶことが非常に重要です。

6.把握していたよりも物件の面積が狭かった

カンボジアの不動産販売においては、住戸の面積に「グロス面積」と「ネット面積」という2種類が提示されることがあります。ネット面積とは住戸ごとに計測した面積のことです。

その一方で、グロス面積とは建物全体の延べ床面積を戸数で割りもどして計算した面積を指します。建物全体の延べ床面積には共用廊下なども含まれているため、住戸の正確な面積を計算するためには、グロス面積を用いるのは不適切です。カンボジア不動産投資で物件を選ぶ時には、ネット面積の確認が必要です。

カンボジア不動産投資失敗パターン:購入後編

7.正式な登記済証を受け取れない

日本では、不動産を購入すると登記済証が発行されますが、登記済証の種類は1種類だけです。しかし、カンボジアでは「ソフトタイトル」と「ハードタイトル」という2種類の書類が存在します。

ソフトタイトルは不動産取引があったことのみを証明する書類で、物件所有権の証明にはなりません。法的に物件所有権を主張するためには、ハードタイトルの取得が必要です。

カンボジア不動産投資においては、不動産会社があらかじめソフトタイトルとハードタイトルとの違いを説明していないこともあります。タイトルの違いを把握しないまま、物件を賃貸運用している投資家がいることも事実です。

また、海外では登記済証の発行に時間がかかることもめずらしくありません。カンボジア不動産投資を進めるうえで、ハードタイトルの発行時期がいつになるのか、不動産会社へ確認することも必要です。

8.入居者がなかなかつかない

入居者がなかなかつかないカンボジアで不動産投資をする場合は、現地の規制上、コンドミニアムを購入する場合がほとんどです。コンドミニアムを購入する場合は、高級なものであれば、入居者ターゲットは現地人ではなく、外国人駐在員や現地富裕層となります。しかし、たとえ人気エリアに物件を購入したとしても、入居者のターゲットにとって物件が魅力的に映らないと、空室リスクが高まる点には要注意です。

首都プノンペンでは特に、コンドミニアムの建設ラッシュとなっているため、よりよい条件のコンドミニアムを選択しない限り、供給過剰になり物件オーナーにとって不利な市場となる可能性があります。そのため、物件を購入した後に、入居者が確実に入るか事前にシミュレーションする必要があり、慎重なエリア選定が必要です。

また、オーナーが入居者の集客を怠っていたり、賃貸付けを積極的に行ってくれる仲介会社と巡り合えなかったりする場合には、なかなか条件に合った入居者を見つけられないこともあります。

9.購入後、現地の管理会社に任せきりにする

カンボジアの物件には、まだ完成してから数年しか経っていないにも関わらず、劣化の激しい物件が多くあります。物件の状態を左右するのは、管理会社のメンテナンスです。

物件の購入時に、物件の管理方法についてしっかりと説明してくれる仲介会社は多くありません。このため、投資家が主体性を持って、メンテナンスの頻度や報告の有無について確認しておく必要があります。

また、東南アジアは日本と比べて離職率が高い傾向にあり、高い頻度で担当者が変わります。そのため、投資家が所有する物件の担当者が誰なのか、不明確になることもあるので要注意です。

カンボジア不動産投資失敗パターン:売却編

10.買い手が見つからない

不動産の売却をする際、まずは買い手を見つけることが非常に大切です。しかし、カンボジアの地で、日本人が自分の力だけで買い手を見つけるのは非常に困難と言えます。

そのため、日本人のオーナーは日本人の知り合いのつてをたどったり、日系のエージェントに買い手を見つけてもらったりするケースが多いのが現状です。

しかし、日本人という限られたマーケットの中で買い手を見つけるには限界があります。そのため、カンボジア現地の買い手と幅広いネットワークを持つ仲介会社に、買い手の紹介を依頼することが重要です。

11.周囲の相場よりも安い値段で売ってしまう

カンボジア不動産の売却を成功させるためには、物件購入時と同じく、周辺エリアにおける物件価格の相場を把握することが必要になります。

カンボジアの不動産会社では、日本のように売却実績に基づいた査定を行ってくれる会社は非常に少ないものです。投資家が自ら相場価格を把握することも重要になります。

日本人の中でも、価格の調査を怠った結果として仲介会社の言いなりになってしまい、相場よりも安い価格で物件を売却してしまうケースもあります。そのため、自分の保有している物件と類似している物件の成約済みデータを元に、売却価格を検討しましょう。

カンボジア不動産投資のリスク対処法

カンボジアの不動産投資は、大小さまざまなリスクが伴うものの、魅力的な投資先であることには変わりません。上記で紹介したトラブルの事例を回避するためにも、リスクの対処方法を把握しておきましょう。

対処法1.カンボジアの不動産投資に関する正しい情報を入手する

1つ目の対処方法は、カンボジアの不動産に関する正しい情報を入手することです。目に触れる機会が少ないカンボジア国内の情報ですが、日本の各省庁や機関・団体が公開している資料、民間企業のレポートなどを情報源として参考にできます。

また、カンボジアの不動産を取り扱っている会社に問い合わせてみることも重要です。カンボジアの不動産投資に関する法律や、今後の経済動向、最新の物件リストなど正しい情報を入手したうえで、不動産投資の準備を進めるようにしましょう。

対処法2.カンボジアに訪問してコンドミニアムを見学する

もしカンボジアへの渡航経験がない場合、イメージとのズレが出ないようにするためにも、都市の発展状況やコンドミニアムを自分自身の眼で確認しましょう。プレビルド方式であることから実際の物件を内見することは難しいものの、セールスギャラリーという形で部屋を内件できます。

内見する際には、お部屋の間取りや雰囲気、共用スペースなどに加え、周辺エリアの発展状況なども事前に確認しておくと安心です。なお、日本国内でカンボジアの不動産を取り扱っている会社のなかには、現地での視察ツアーを開催している会社も多く、時間があれば購入前に参加することをおすすめします。

対処法3.信頼性が高い仲介会社から購入する

信頼性が高い仲介会社から購入することで、カンボジアでの不動産投資リスクを防ぎやすくなります。具体的には、現地での販売・売上実績や、顧客対応時の誠実さ、カンボジア現地法人の有無、カンボジア不動産投資に関する情報量などが挙げられます。

とくに、インターネット上で気軽に口コミを発信できるようになったなかで、不動産仲介会社を利用した方の意見を聞いてみることも大切です。信頼できる仲介会社を選んだうえで、カンボジア不動産投資における懸念点を払拭しましょう。

まとめ

経済成長が著しいカンボジアは、不動産投資先としても魅力的な国の1つです。とはいえ、カンボジアの不動産投資は、日本の不動産投資では考えにくいリスクがある点に注意しなければなりません。

コンドミニアムを購入する前や購入した後に起こりうるリスクを回避するためにも、対処方法を事前に確認しておくことが大切です。当社は、カンボジアに現地法人を設立し、不動産のディベロッパーとも親密な関係を構築しています。専任のスタッフが丁寧に対応しているので、カンボジアの不動産投資にご興味がある方はお気軽にお問合せください。