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2021-05-17

カンボジア不動産投資のリスクとは?失敗パターンと詐欺事例も紹介

  • 海外不動産コラム

カンボジアの不動産市場はまだ未発達なため、可能性のある一方でリスクが心配ではありませんか?

カンボジア不動産について情報収集をしていると、詐欺被害などにより失敗したケースをよく目にするかと思います。

しかし、事前の情報収集を怠らず、信頼できるエージェントやディベロッパーを経由して物件を購入できれば、カンボジア不動産投資におけるリスクの大半は回避可能です。

今回は、カンボジアの不動産を購入する際に、失敗しやすい典型例を挙げ、失敗を事前に避けるためのノウハウを紹介します。

カンボジア不動産投資の失敗パターン:購入前編

1.詐欺にあう

2011年には自称日系カンボジア不動産エージェントグループが、不動産投資詐欺により200名以上から合計20億円以上をだまし取ったことが話題となりました。

詐欺の手口は、大手の証券会社社員を装って、高齢者の自宅にカンボジア不動産投資に関する案内を送付し、「購入してくれたら、後に物件を高値で買い取る」ということを電話で話して不動産購入資金をだまし取るといったものです。

2011年頃から累計で2000件近くの被害が報告されており、被害者の間で「カンボジア不動産投資被害弁護団」という被害者の会も設立されています。この詐欺被害が話題となってしまったことで、「カンボジア不動産はキケン」というイメージが広がってしまいました。

そのため、カンボジアで不動産投資を行う際には、「どの業者がどのような実績を持っており、本当に信頼できるのか?」といった観点でエージェントを選ぶことが非常に重要となります。


2.取引のトラブルに遭って資金が返ってこない

カンボジアでは、日本と違って不動産取引に関する法整備も道半ばの状況です。このため、カンボジアでは供託制度が整っていません。

供託制度とは、不動産会社があらかじめ供託所へ供託金を支払うことで、不動産取引に関してトラブルが起きて手付金が返金されない時には、買主は供託所からお金を受け取れるという制度のことです。

カンボジアには供託制度がないため、買主にとっては、カンボジア不動産投資にはトラブルに遭った時にお金が戻ってこないリスクがあります。

3.相場と比較して高い値段で購入してしまう

不動産仲介会社によっては、外国人に対して不当に高い値段で物件を販売することがあります。よく「日本人価格」と形容されますが、現地の物件価格についての知識に乏しい場合、相場よりも高い値段で物件を購入してしまう人が後を絶ちません。

同じエリアや築年数などの条件が類似している物件を、できれば5件程度比較し、物件価格の相場を事前に調査するようにしましょう。

4.業者によっては購入後のサポートを受けられない

日本の不動産仲介会社は世界的に見てもサービスが充実しており、物件の購入から賃貸管理、売却までをサポートしてくれる会社が沢山あります。

しかし、カンボジアではそこまでワンストップでサポートしてくれる不動産仲介会社がまだ非常に少ないのが現状です。

そのため、不動産会社選びに失敗すると、物件を購入したものの、その後の管理や売却の際にはサポートが受けられず、投資家が自力での遠隔管理を迫られる状況にもなりかねません。事前にあらかじめ、しっかりと不動産業者のサポート内容を確認することが重要です。

そのほか、カンボジア現地の不動産業者の中には、正式な不動産販売ライセンスを持たずに営業しているところもあります。特に「ブローカー」と呼ばれる不動産業者には要注意です。

ブローカーはエージェントを紹介するだけで、不動産取引に関する実務を何も行わず、紹介料を請求してくることもあります。カンボジア不動産投資では、極力ブローカーとは関わりを持たないことが重要です。


5.購入した物件の建設が中止される

新築物件を購入する際、カンボジアだけでなく、海外では物件の建設前に購入契約を結ぶことが一般的です。このように、建設前の物件を購入することを「プレビルド」と呼びます。プレビルドで物件を購入する場合は、工事の進捗に応じた支払いが必要です。

プレビルドで物件を購入すると、価格が安くなるメリットとしてことがあります。しかし、物件の建設が完了しないと、頭金や中間金が戻ってこないことに要注意です。

2021年時点では、カンボジアの不動産市場はまだ黎明期のため、法律がしっかりと整っていません。中小規模のディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性があります。

そのため、信頼できる大手ディベロッパーや、日系ディベロッパーの開発物件を選ぶことが非常に重要です。

6.把握していたよりも物件の面積が狭かった

カンボジアの不動産販売においては、住戸の面積に「グロス面積」と「ネット面積」という2種類が提示されることがあります。ネット面積とは住戸ごとに計測した面積のことです。

その一方で、グロス面積とは建物全体の延べ床面積を戸数で割りもどして計算した面積を指します。建物全体の延べ床面積には共用廊下なども含まれているため、住戸の正確な面積を計算するためには、グロス面積を用いるのは不適切です。カンボジア不動産投資で物件を選ぶ時には、ネット面積の確認が必要です。

カンボジア不動産投資失敗パターン:購入後編

7.正式な登記済証を受け取れない

日本では、不動産を購入すると登記済証が発行されますが、登記済証の種類は1種類だけです。しかし、カンボジアでは「ソフトタイトル」と「ハードタイトル」という2種類の書類が存在します。

ソフトタイトルは不動産取引があったことのみを証明する書類で、物件所有権の証明にはなりません。法的に物件所有権を主張するためには、ハードタイトルの取得が必要です。

カンボジア不動産投資においては、不動産会社があらかじめソフトタイトルとハードタイトルとの違いを説明していないこともあります。タイトルの違いを把握しないまま、物件を賃貸運用している投資家がいることも事実です。

また、海外では登記済証の発行に時間がかかることもめずらしくありません。カンボジア不動産投資を進める上では、ハードタイトルの発行時期がいつになるのか、不動産会社へ確認することも必要です。

8.入居者がなかなかつかない

入居者がなかなかつかないカンボジアで不動産投資をする場合は、現地の規制上、コンドミニアムを購入する場合がほとんどです。コンドミニアムを購入する場合は、高級なものであれば、入居者ターゲットは現地人ではなく、外国人駐在員や現地富裕層となります。

しかし、たとえ人気エリアに物件を購入したとしても、入居者のターゲットにとって物件が魅力的に映らないと、空室リスクが高まる点には要注意です。

首都プノンペンでは特に、コンドミニアムの建設ラッシュとなっているため、よりよい条件のコンドミニアムを選択しない限り、供給過剰になり物件オーナーにとって不利な市場となる可能性があります。

そのため、物件を購入した後に、入居者が確実に入るか事前にシミュレーションする必要があり、慎重なエリア選定が必要です。

また、オーナーが入居者の集客を怠っていたり、賃貸付けを積極的に行ってくれる仲介会社と巡り合えなかったりする場合には、なかなか条件に合った入居者を見つけられないこともあります。

9.購入後、現地の管理会社に任せきりにする

カンボジアの物件には、まだ完成してから数年しか経っていないにも関わらず、劣化の激しい物件が多くあります。物件の状態を左右するのは、管理会社のメンテナンスです。

物件の購入時に、物件の管理方法についてしっかりと説明してくれる仲介会社は多くありません。このため、投資家が主体性を持って、メンテナンスの頻度や報告の有無について確認しておく必要があります。

また、東南アジアは日本と比べて離職率が高い傾向にあり、高い頻度で担当者が変わります。そのため、投資家が所有する物件の担当者が誰なのか、不明確になることもあるので要注意です。

カンボジア不動産投資失敗パターン:売却編

10.買い手が見つからない

不動産の売却をする際、まずは買い手を見つけることが非常に大切です。しかし、カンボジアの地で、日本人が自分の力だけで買い手を見つけるのは非常に困難と言えます。

そのため、日本人のオーナーは日本人の知り合いのつてをたどったり、日系のエージェントに買い手を見つけてもらったりするケースが多いのが現状です。

しかし、日本人という限られたマーケットの中で買い手を見つけるには限界があります。そのため、カンボジア現地の買い手と幅広いネットワークを持つ仲介会社に、買い手の紹介を依頼することが重要です。

11.周囲の相場よりも安い値段で売ってしまう

カンボジア不動産の売却を成功させるためには、物件購入時と同じく、周辺エリアにおける物件価格の相場を把握することが必要になります。

カンボジアの不動産会社では、日本のように売却実績に基づいた査定を行ってくれる会社は非常に少ないものです。投資家が自ら相場価格を把握することも重要になります。

日本人の中でも、価格の調査を怠った結果として仲介会社の言いなりになってしまい、相場よりも安い価格で物件を売却してしまうケースもあります。そのため、自分の保有している物件と類似している物件の成約済みデータを元に、売却価格を検討しましょう。

まとめ

カンボジア不動産投資における失敗の共通点として、大きく分けて「信頼できるパートナーが見つからない」「現地の不動産に関するリアルな情報が足りない」ということが挙げられます。
カンボジア不動産投資に失敗しないためには、ぜひセカイプロパティまでご相談下さい。

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