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2018-01-07

カンボジア不動産投資のリスクとは?失敗パターンと詐欺事例も紹介

  • 海外不動産コラム

カンボジアの不動産市場はまだ未発達なため、可能性のある一方でリスクが心配ではありませんか?

カンボジア不動産について情報収集をしていると、詐欺被害などにより失敗するケースをよく目にするかと思います。

しかし、事前の情報収集を怠らず、信頼できるエージェントやディベロッパーを経由して物件を購入することができれば、リスクの大半は回避することができます。

今回は、カンボジアの不動産を購入する際に、失敗しやす典型例を挙げ、失敗を事前に避けるためのノウハウを紹介します。

カンボジア不動産投資の失敗パターン:購入前編

1.詐欺にあう

2011年には自称日系カンボジア不動産エージェントグループが、200名以上から不動産投資詐欺により合計20億円以上をだまし取ったことが話題となりました。

詐欺の手口は、大手の証券会社社員を装って、高齢者の自宅にカンボジア不動産投資に関する案内を送付し、カンボジア不動産の代理購入を促されるというものです。

そして、「購入してくれたら、後に物件を高値で買い取る」ということを電話越しで話し、不動産購入資金をだまし取るといった手口です。2011年頃から累計で2000件近くの被害が報告されており、被害者の間で「カンボジア不動産投資被害弁護団」という被害者の会も設立されています。

この詐欺被害が話題となってしまったことで、「カンボジア不動産はキケン」というイメージが広がってしまいました。

そのため、カンボジアで不動産投資を行う際には、「どの業者がどのような実績を持っており、本当に信頼できるのか?」といった観点で、エージェントを選ぶことが非常に重要となります。

2.相場と比較して高い値段で購入してしまう

不動産仲介会社によっては、外国人に対して不当に高い値段で物件を販売することがあります。よく「日本人価格」と形容されますが、現地の物件価格についての知識に乏しい場合、相場よりも高い値段で物件を購入してしまう人が後を絶ちません。

そのため、まず同じエリアや築年数などの条件が、ある程度類似している物件をできれば5件程度比較し、物件価格の相場を事前に調査するようにしましょう。

3.入居者がなかなかつかない

カンボジアで不動産投資をする場合は、現地の規制上、コンドミニアムを購入する場合がほとんどです。コンドミニアムを購入する場合は、購入なものであれば、ターゲットは現地人ではなく、外国人駐在員や現地富裕層となる可能性が高いでしょう。

しかし、たとえ人気エリアに物件を購入したとしても、ターゲット入居者にとって物件が魅力的に映らない場合、賃貸付けが難しくなる可能性があります。

最近は、コンドミニアムの建設ラッシュとなっているため、よりよい条件のコンドミニアムを選択しない限り、供給過剰になり物件オーナーにとって不利な市場となる可能性があります。

そのため、物件を購入した後に、入居者が確実に入ってくれるかを事前にシミュレーションする必要があり、エリアには慎重になる必要がります。

また、オーナーが入居者の集客を怠っていいたり、賃貸付けを積極的に行ってくれる仲介会社と巡り合えなかったりする場合には、なかなか条件に合った入居者を見つけられないこともあります。

4.業者によっては購入後のサポートを受けられない

日本の不動産仲介会社は世界的に見てもサービスが充実しており、物件の購入から賃貸管理、売却までをサポートしてくれる会社が沢山あります。

しかし、カンボジアではそこまでワンストップでサポートしてくれる不動産仲介会社がまだ非常に少ないのが現状です。

そのため、物件を購入したはいいものの、その後の管理や売却の際にはサポートが受けられず、自力でなんとかしないといけないといった状況にもなりかねません。事前にあらかじめ、しっかりと業者のサポートを確認しておくことが重要です。

5.購入した物件の建設が中止される


新築物件を購入する際、カンボジアだけでなく、海外では物件の建設前に購入契約を結ぶことが一般的です。このように、建設前に物件を購入することを「プレビルド」と呼びます。

プレビルドで物件を購入する際、工事の進捗に応じて支払いが発生します。

プレビルドで物件を購入する際のメリットとして価格が安くなることがありますが、一方で物件の建設が完了しない場合は、頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。

カンボジアの不動産市場はまだ黎明期のため、法整備がしっかりと整っておらず、中小規模のディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性があります。


そのため、信頼できる大手ディベロッパーや、日系ディベロッパーの開発物件を選ぶことが非常に重要になります。

カンボジア不動産投資失敗パターン:購入後編


6.購入後、現地の管理会社に任せきりにする

カンボジアの物件は、まだ完成してから数年しか経っていないにも関わらず、劣化の激しい物件が多くあります。物件の状態を左右するのは、管理会社のメンテナンスです。

物件の購入時に物件の管理方法についてしっかりと説明してくれる仲介会社が少ないことは先に述べましたが、どれほどの頻度でメンテナンスをしてくれるのか、そして報告はちゃんとしてくれるのかを確認しておく必要があります。

また、東南アジアは日本と比べて離職率が高い傾向にあり、高い頻度で担当者が変わります。そのため、自分の所有している物件の担当者は今誰なのかがあいまいになることもあります。

カンボジア不動産投資失敗パターン:売却編


7.買い手が見つからない

不動産の売却をする際、まずは買い手を見つけることが非常に大切です。しかし、カンボジアの地で、日本人が自分の力だけで買い手を見つけることは非常に困難でしょう。

そのため、日本人のオーナーは日本人の知り合いのつてをたどったり、日系のエージェントに買い手を見つけてもらうケースが多いのが現状です。

しかし、日本人という限られたマーケットの中で買い手を見つけるには限界があります。そのため、カンボジア現地の買い手と幅広いネットワークを持つ仲介会社に、買い手の紹介を依頼することが重要です。

8.周囲の相場よりも安い値段で売ってしまう

購入時と同じですが、周辺エリアの物件の相場をしっかりと調べて、物件の相場観を把握しておくことが重要です。

カンボジアの不動産会社では日本のように、売却実績に基づいた査定を行ってくれる会社は非常に少ないため、ある程度自分でも売却時の価格を把握しておく必要があるのです。

日本人の中でも価格の調査を怠り、仲介会社の言いなりになってしまい、相場よりも安い価格で売却してしまうケースもあります。そのため、自分の保有している物件と類似している物件の成約済みデータを元に、売却価格を検討しましょう。

最後に

カンボジア不動産投資で失敗する要因として共通することは、大きく分けて「信頼できるパートナーが見つからない」「現地の不動産に関するリアルな情報が足りない」ということがあります。

カンボジア不動産投資に失敗しないためには、ぜひセカイプロパティまでご相談下さい。

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ザ・ペントハウス レジデンス


ザ・ペントハウスレジデンスは国際色の増すカンボジア、プノンペンの中心地に位置する、近代的な36階建て、全458戸のコンドミニアムです。

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