2021-08-25

自身の投資経験をもとに 数々の本を出版、 投資のプロの海外不動産購入の選定 ポイントとは?【海外不動産購入者インタビュー】

  • インタビュー

午堂 様

1971年、岡山県生まれ。株式会社エデュビジョン 代表取締役、米国公認会計士。不動産コンサルティングや教育関連事業などを手掛けながら各種投資、ビジネス書作家、講演家として活動。

不動産投資が起業と出版の転機に

不動産投資を始められたきっかけについて教えてください。

外資系企業でサラリーマンとして勤務していた頃は、自分を鍛える場だと思って夜中まで馬車馬のように働いていました。「社長失格」という本を読んで、起業するのも面白そうだという想いが沸き、経営者になることが夢になりました。
事業が失敗しても困らないよう副収入、特に不労所得が必要と思い、不動産投資をはじめました。それから2年後に起業しました。起業する際に使えるかもしれないと、不動産投資の情報をまとめてメールマガジンにして配信していたところ、
読者だった出版社の方の目に留まり「本にしませんか?」と声をかけていただきました。この1冊目の本が売れたことによって、「2冊目もどうですか」という感じで、その後は他の出版社からも声がかかるようになり、作家として本を出すようになっていきました。現在の投資対象としては、不動産投資以外に太陽光にも投資をしています。

海外不動産投資に興味を持たれたのはいつ頃ですか?

国内不動産投資は2003年頃からでしたが、海外不動産に興味を持ったのは2011年の東日本大震災(直後の原発事故)がきかっけでした。
東京都内に住んでいたのですが、放射線におびえながら日本に住むしかないというのはリスクだと感じ、永住権取得の方法や国を探すためにいったん海外に脱出しました。

また、子供の事を考えて、海外での教育にも興味を持つようになりました。現在は、マレーシアとアメリカの不動産物件に投資しています。物件を選定する際はまずは立地の優位性を見ます。
そこがブレなければ、大ゴケはしないかなと思っています。

まだ建物が建っていないプレビルド物件では、しっかりとした実績があるデベロッパーかどうかも併せて見ています。

どのように投資先の国や物件を決められましたか?視察はされましたか?

もともと旅行が好きで、海外不動産投資を考えた際はアジアの都市をたくさん周りました。香港、ベトナム、タイ、マレーシア、シンガポール、カンボジア、フィリピン等を見ました。
バンコクやクアラルンプールなどの都市を見た際、新興国でまだこれからの国だと思っていたのに、こんなに凄い大都会なのだと感じ、さらに興味が高まりました。
ただ、ベトナムとミャンマーは当時日本人が買えなかったこともあり、選択外。

シンガポールも値段が高すぎて手が届きませんでした。マレーシアはクアラルンプール、ペナンなども見ましたが、初めて物件を購入したのは、ジョホールバルの物件でした。
物件視察の際は1週間滞在して、2日程で10件程、一気に物件を周りました。

その後も5~6回はマレーシアに訪問し、初めて訪問してから半年後のタイミングで購入に至りました。

初の投資は、移住・投資の両面で魅力的だったマレーシア

マレーシアの物件の購入を決めた理由について教えてください。 「投資」と「移住」どちらの目的で購入されましたか?

アジアならではのエネルギッシュなイメージが沸いたカンボジアなども個人的には好きだったのですが、家族がマレーシアを気にいってたこともあり、マレーシアの物件購入を決めました。
投資条件として、マレーシアは土地の所有権を持てることがいいと思ったので、一戸建ての物件を1つ購入しました。
63万リンギット(1800万)程で安かったことも決めてになりました。もう1つコンドミニアムも購入しています。マレーシアは治安も良く、英語が使えて生活水準も発達しているなど先進国に近いところがあり、家族で暮らすにも不便が無く暮らしやすいだろうと思いました。


教育環境も充実しており、例えばマレーシアの大学を出て、単位交換でイギリスの大学へ進学できる制度もあるそうです。そしてシンガポールと比べると物価面が安いという点も大きかったです。
そして子供のための教育移住時の際に住もうと考えています。今持っているマレーシアの2つの物件は、戸建の方を投資収入用、移住の際はコンドミニアムに住むイメージで考えています。
子供の教育を目的とした海外移住のタイミングの際で、自分の事業も海外でできたらいいと思っています。

アメリカの不動産購入は、どのようなことがポイントになったのでしょうか?

アメリカは、一度売却しましたが再投資を予定しています。アメリカは買い替え特例制度があり、前に買った規模以上のものを1年以内に買い替えるとキャピタルゲイン税の繰り延べを使えるんです。
エリアとしては、人気があって手堅いのでカルフォルニアがいいのではないかと考えています。

実はまだ、マレーシアの移住とアメリカの移住どちらにしようか迷っています。文化と教育プログラムの事を考えると、アメリカへの移住も魅力的に感じています。海外不動産投資を始めた当時は、まだ子供が生まれる前だったので、不動産投資をどう活用するかや移住についての考え方も変わってきました。

信頼できるエージェントは根拠と具体的な情報で語る

初めて海外不動産購入をする際、不安に思うことはありましたか? 海外不動産投資の魅力はどんな点ですか?

国内での不動産投資での成功体験やノウハウがあったので、海外でも行けるのではないかと考えていて、そこまで不安には感じていませんでした。国は分散し過ぎると管理や手続き申請が大変なので、ある程度絞っています。

現在、投資全体としては不動産は5割程。そのうち1割が海外投資です。国内投資はインカム取りやすいことと、貸すにしても売るにしても、日本のエージェントの対応は丁寧で返信も比較的早いので安心感があります。

海外の場合は、対応が遅いこともあったり、融通が効かないこともあるので、海外不動産投資に日本の対応と同じクオリティを求めてしまうとハードルが高く感じるのだろうなと思います。そういった点もありますが、海外投資には夢がありますよね。もともと海外旅行も好きなので、不動産視察を理由に海外の都市を色々と見に行けるのも一石二鳥です。やはり現地に行って自分の目で見て、依頼するエージェントにも会って話して見極めています。

不動産エージェントはどのように活用されましたか?

エージェントは、1社だけではなく、4~5社程の話を聞き、比較検討しました。マレーシアでは個人エージェントの話を聞いたことがありますが、管理面が少し不安だったので法人のエージェントに依頼しました。アメリカのエージェントはインターネットで検索して日本語で発信しているブログを見て連絡しました。対応も日本語で、レスも早くて丁寧に動いてくれました。

家族歴代、長く不動産経営をしている会社だったので、情報も持っていました。逆にヨーロッパも検討してみたのですが、なかなか日本語での物件情報が発信されていないとか、管理できる業者が見つからないこともあり、まだ手を出せていません。

エージェント選定の際にポイントにしていることはありますか?

私の希望としてはローンを使っての取得ですので、融資をあっせんしてくれる業者でまずは第一段階でのフィルターになります。また、当然ながら自己資金は限られているので、「これくらいの金額がないと対応できない」と言われるよりも、

「その金額であれば、このくらいなら対応できる」などと親身になって聞いてくれるといいですね。もちろん、物件の目利きがあることは大前提です。案内してもらう際も、勧める物件のメリットだけでなくデメリットも含め、理由をロジカルに根拠をもって説明してもらえると信頼できます。

例えば「すぐそこにショッピングモールができる予定で、そこでは従業員も数千人になるので、住居としてもニーズが出てきますよ」「道路も2年で開通し、地下鉄の路線が伸びるので便利になります」など、具体的な情報を交えて伝えてくれると安心です。実際、ジョホールの物件を買った時には、将来何が建つ予定かや、交通網もこう変わっていくというような情報を教えてもらいました。

対応についてはレスポンスの速さは大事ですね。「それなら、こちらでやっておきますよ」というように、融通が利くとか、素早く気を回してくれる人は好感が持てます。
そういうやりとり含め、担当者が変わってもスムーズになるようチームで一貫してサポートしてくれると、これまでの経緯も分かってもらえていて頼りになります。

セカイプロパティーを活用いただいたきっかけについて教えてください

LIFUL社の不動産投資イベントに出展していたのを見たのがセカイプロパティ―を知ったきっかけだったと思います。担当者の方ご自身もマレーシアに移住されて現地に拠点もあるという点で興味を持ちました。

現地に事務所がある場合は訪問するようにしています。担当者だけでなく、その会社のスタッフの対応が丁寧かどうかで、社員教育が行き届いていることを物語ります。それはつまりその会社自体の信用度も図れると思います。

経済の動向をウォッチしながら、新たな投資先も検討

今後注目している国や物件はありますか?

セカイプロパティーで、ウクライナの不動産物件の情報を見て興味を持ちました。また、FXでメキシコペソのトレードをやっている関係で、メキシコの経済の動向をウォッチしていることもあり、
メキシコは外国人でも不動産が買えることも分かったので興味を持っています。

投資によって新しい世界が垣間見えるのも楽しいですし、そういった挑戦をすることで講演や本のネタにもなり、そこで得た知見を人に伝えられるので続けています。

Review (SEKAI PROPERTY編集部)

過去3度、ご自身で視察に行かれた韓国・フィリピン・イギリスでの不動産投資を諦められた梅田様が、セカイプロパティで、購入サポートをさせていただき、カンボジアでの初の不動産投資をしていただいた経緯と購入判断ポイントについて詳しく伺えました。また、不動産歴の長い梅田様でも、国内と海外不動産の難しさの違いを感じられており、効率よく安心して契約まで進目られるという点で、海外不動産投資に特化したセカイプロパティを頼りにしていただけたというお話も聞けました。編集部でも、さらに様々な情報を提供していければと思っております。

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