梅田良一 様
関西にて33年間、京都中心の不動産業を行う株式会社ハウスイン京都を経営。
セカイプロパティでは、カンボジアのThe Penthouse Residenceを購入。
タイムシェアの購入を機に、海外不動産投資へ
これまで、どのような投資をされてこられたのですか？
自社の商品として、国内不動産を中心に投資してきました。年に仕入れで4～５棟買っていましたが、ここ数年は2棟程のペースで、京都以外は沖縄などの物件を購入していました。
10年程前から、ホテルの区分を物件として売り出すことが流行ってたので、ビラなどのリゾート物件も買っていました。個人でしか購入できないもの以外は、税制面も考えて自社法人の商品として購入しています。
海外不動産投資を始められた、きっかけについて教えてください。
海外の物件に興味を持ったのは、不動産投資目的というより、ハワイでヒルトンやマリオット系ホテルのバケーションなどで1週間単位で泊まれる権利を持てるタイムシェア（※）を買い始めたことがきっかけでした。（※タイムシェアとは、リゾートのコンドミニアムスタイルやホテルタイプの１室を1週間単位で購入する、リゾート共有のシステム）
その前から東急ハーヴェストクラブや、リゾートトラスト社のエクシブなど、国内のタイムシェアも利用していたので、ハワイでも面白さを感じていました。海外視察旅行はハワイを含めて年間４～５回程は行きますが、アジアはセブや韓国、ベトナムは見にいったことはありますが他はまだ行っていません。
国内で買った物件で収益を上げることを考え出した際に、昔買ったものは7％～8％で回り始めているのに対して、直近で買ったものが少し利回りが下がってきたと感じていました。
そんな際に、たまたま資料を見ていた際にハワイの物件で、気になるものが出てきたので、エージェントとやりとりしていた際、東南アジアの物件情報を聞き、自分でネットで調べ始めました。そこで海外物件を取り扱っている扱うエージェント企業とやりとりするようになりました。
利回りの良さで、アジア不動産への興味が加速
まず、どの国の物件を検討されたのですか？
実は、その3～4年前にセブにはホテルの新築物件の視察に行っていました。7~800万などの物件があったのですが、建設状況や島内の貧困街を見て、少し不安に思ってしまったことや、竣工のタイミング、その他の契約のやりとりで何度も自分で行くとなると、億劫だと感じてしまい、買えずに終わりました。
ただ、セブのその物件は竣工時期が近かった事やドル立てができるのはいいと思いました。私の場合、今ある資金ですぐに収益にあげるには、数年先のためにお金を寝かすのはどうかと思ってしまうからです。
海外不動産投資の面白さと、難しさはどんな点だと思いますか？
海外不動産が面白いのは、利回りがいいという点ですね。アジアの不動産投資の場合、建つ前に早めに買って、初期に一括で支払うと、10数%程の割引もあり、利回りも高く見込めるという点では面白さはあると思いました。利回りが高いと感じる基準としては最低7％～で8~9%などにもある可能性があることです。
昔は韓国なども5分の1の値段でキャッシュを持っていけば買えました。ただ、自分が現地に行って何度も契約の度にやりとりするのが大変だと思ってこれまでは、諦めてしまっていました。
それ以外での海外不動産の面白さは、投資することによってその国に行くことや、文化をもっと知ろうとする大義名分ができることです。
アジアはまだ、日本の昔の雰囲気に似たノスタルジックな場所も残っていますし、屋台村のようなエリアが残っているローカルな雰囲気はわりと好きです。あとは、耐震構造やインフラは日本と比べるとまだ少し心配ですが、日本に比べて地震などの天災が少ないというのは安心ですね。
カンボジアでの不動産物件購入の決め手は、何でしたか？
セカイプロパティから購入したカンボジアのプノンペンの物件ザ・ペントハウスレジデンス
は、投資目的だったため、物件と不動産投資条件ベースで決めてしまい、現地には行かずに決めました。
国の選定としてカンボジアにした決め手は、個別商談の際にドルで決済できることや、法律が他国に比べるとまだ厳しくなく、契約が進めやすいと聞いたことが大きいです。
あとは、カンボジアにアジアの起点をつくっておくのもいいと思ったことと、コミュニティを1から作るのは大変なので、それが既にある点はいいと思いました。
間取りもまだ物件の選択肢があったので購入を決めました。この物件も完成間近なこともあり、そこまで規模は大きくなかったですが、近くにイオンができることや、インフィニティプールや最上階に回転するレストランがあったり、ルーフトップのskyBarなどもあると聞き、話題性もありそうだと思いました。
竣工後に部屋の使い勝手やマンション設備、エレベーターの耐性などがどうなのかは、確認してみたいと思います。
他に検討された国や他の物件はありましたか？
カンボジアのプノンペンでその他、気になったのは、10％の利回りと10年保証もあり、10年後の買い取り保障があると言われたフラットアイアンという物件も魅力でした。
イギリスのリバプールなども検討しました。しかし、間取りも小さな物件で風呂無しだったことなどから、学生向けのみということで、資産価値が高くならないのではないかと思いましたし、イギリスは日本から遠いと感じてしまったことで購入を辞めました。
物件情報のセンスと掲載量で、エージェント企業のセンスと力量がわかる
不動産エージェントや投資物件は、どのように選ばれていますか？
物件を探す時は、エリア名、不動産、収益などネットで調べて物件を探して決めています。そこから担当に連絡して関係を深めてから金額交渉することもあります。
私たちも不動産を扱ってますから、自分たちがやりたいことと同じレベルの事をやっている会社という目線で見ていて、そういった物件情報を持っている担当の若い人たちに乗っかっていっている感じです。
不動産情報の総合サイトで、たくさんエージェントの情報が出てきますが、どの会社がいいか？というよりも、物件ごとにチョイスをしているので、どんな物件情報が載ってるかを大事にしています。
そういう見方をする理由は、魅力的な物件情報を多く出している会社が、そういったセンスを持っているいい会社ということで、その会社の力量が図れると思っているからです。
あとは、他の不動産関連の方が、同じ物件を購入していたり、話題にしいてるような時は、これは間違いなさそうだというお墨付きみたいな情報があると買った後は安心しますね。
セカイプロパティにお問い合わせいただいた、きっかけを教えてください。
確か、セカイプロパティはFacebookの広告で面白そうな物件だと思ってクリックしたのがきっかけでした。セミナーではなく、直接相談して営業の方と大阪で個別相談しました。
セカイプロパティは、まだ創業4年でマレーシアやカンボジアの現地支社も作ったりとバイタリティがあると思いましたし、そもそも資金もないと出来ないことなので凄いと思っています。
購入のご判断は普段、どれくらいの時間をかけていらしゃいますか？
決めるまでは、早いです。購入のポイントは前述したとおり決めているので、いい物件だとわかっていれば、あとはプラスの情報があるか資料や直接商談で聞いて、その通りであれば視察にいかずに購入することもあります。
セカイプロパティでカンボジアの物件を決めた際も、個別商談を聞いてすぐ決めました。わたしのような不動産業の者からの様々な方向からの質問にも丁寧に対応してくれたので、信用できると思い、申し込みました。
言語の壁や国ごとの規制もある海外不動産投資は、プロにトータルサポート依頼
海外不動産を始められた際に不安に思われたことはありますか？
国内不動産であれば、自分でも対応できる部分が多いですが、海外不動産は言葉や法律もわからないので、自分でできない分、誰かのアシストが必要というところで少し不安な面もありました。だから、エージェントの方にお願いしたことで、トータルに見てもらえたり、ちょっとした際に確認したいことを聞いてくれたり、その国や物件についての最新情報がもらえる点は魅力的でした。
海外不動産は、33年不動産を見てきても、国内と海外では人の特性も文化も、経済状況も全く違うのが当たり前な世界なので難しいと感じます。ただ、同じ価値観でできるのか？と不安に思いながらも、仏教など宗教も東南アジアは日本に近かったり、アジア人というところでは似た部分もあるのかと思っています。
今後は、どのような不動産投資にご興味がありますか？
これまで不動産業としても広い範囲で仕事をしてきましたが、今後は、自分の得意なことに注力していき、利益をあげていって、それで上手くいけば東南アジアの方にももっと力入れてみたいと思いますし、沖縄のマンションを購入してその運営の方などもやっていきたいです。
Review (SEKAI PROPERTY編集部)
過去3度、ご自身で視察に行かれた韓国・フィリピン・イギリスでの不動産投資を諦められた梅田様が、セカイプロパティで、購入サポートをさせていただき、カンボジアでの初の不動産投資をしていただいた経緯と購入判断ポイントについて詳しく伺えました。また、不動産歴の長い梅田様でも、国内と海外不動産の難しさの違いを感じられており、効率よく安心して契約まで進められるという点で、海外不動産投資に特化したセカイプロパティを頼りにしていただけたというお話も聞けました。編集部でも、さらに様々な情報を提供していければと思っております。
