フィジー不動産購入のメリット・デメリットは？外国人の購入条件や税金、おすすめエリアを解説

南太平洋に位置するフィジー共和国は、美しいビーチや温暖な気候、豊かな自然環境に恵まれた世界的なリゾート地です。オーストラリアやニュージーランドをはじめ、世界各国から観光客が訪れており、海外のセカンドハウスや別荘の購入先としても魅力があります。

フィジーでは、日本人を含む外国人も一定の条件を満たせば不動産を購入できます。しかし、外国人による土地取得には法的な制限があり、物件の所在地や用途、土地の権利形態によって購入条件が異なります。

本記事では、フィジー不動産を購入するメリットとデメリット・リスクをはじめ、外国人による土地取得の条件、税金、購入の流れ、おすすめエリアについて詳しく解説します。

フィジーの概要

フィジーのおすすめセカンドハウス購入エリア3選

まとめ

フィジーの概要

フィジー共和国は、南太平洋のオセアニア地域に位置する島国です。300以上の島々から構成され、主要な島であるビチレブ島とバヌアレブ島を中心に人口・経済活動が集中しています。

首都スバはビチレブ島南東部に位置し、政治や行政、商業、教育などの中心地として発展しています。一方、同島西部のナンディには国際空港があり、海外からの観光客が訪れる玄関口として重要な役割を担っています。

フィジーの主要産業は観光業であり、美しいビーチやサンゴ礁、温暖な気候などの観光資源を生かしたリゾート産業が発展しています。特にオーストラリアやニュージーランドからの旅行者に人気があり、ホテルやリゾート施設が各地に整備されています。

また、フィジーでは英語が公用語の一つとして広く使用されているため、海外からの滞在者にとって比較的コミュニケーションを取りやすい環境があります。

項目	内容
国名	フィジー共和国
首都	スバ
所在地域	オセアニア・南太平洋
人口	約93万人
面積	約18,270km²
言語	英語、フィジー語、ヒンディー語
宗教	キリスト教、ヒンドゥー教、イスラム教
主要産業	観光業、砂糖産業、衣料産業など
通貨	フィジードル（FJD）
為替	1フィジードル＝約72円（2026年8月時点の参考値）
在留邦人数	262人（2025年10月時点）

参照：外務省「フィジー共和国基礎データ」（※1）。為替レートは変動するため、購入時には最新情報を確認してください。

フィジー不動産購入のメリット

1. 世界的なリゾート地でセカンドハウスを所有できる

フィジー不動産購入の大きなメリットは、美しいビーチや豊かな自然に囲まれた環境で、自分専用のセカンドハウスを所有できることです。

年間を通して温暖な気候であり、マリンスポーツやゴルフなどを楽しみながら、ゆったりとした時間を過ごせます。

また、ホテルの予約状況に左右されず、家族や友人と好きなタイミングで滞在できる点も魅力です。海外での休暇を充実させたい方にとって、フィジーのセカンドハウスは魅力的な選択肢となります。

2. 目的に合わせて多様な物件を検討できる

フィジーでは、リゾートヴィラやコンドミニアム、都市部の住宅など、さまざまな種類の不動産を検討できます。

例えば、デナラウ島ではリゾート施設に近い物件、首都スバでは生活利便性を重視した住宅など、滞在目的に合わせた物件選びが可能です。

また、管理サービスを利用できる物件であれば、日本に住みながらセカンドハウスを維持しやすくなります。ただし、外国人が購入できる物件には制限があるため、事前の確認が必要です。

3. 将来的な長期滞在の拠点として活用できる

フィジーのセカンドハウスは、短期間の休暇だけでなく、将来的な長期滞在を見据えた住まいとしても活用できます。

特にナンディやデナラウ島周辺には、外国人旅行者向けの商業施設やサービスが集まっており、海外生活を楽しみたい方にとって魅力的な環境です。

また、家族で共有する別荘として長期間利用することも考えられます。ただし、不動産の購入によって長期滞在許可や永住権が自動的に得られるわけではないため、滞在資格については別途確認が必要です。

海外不動産の全てがわかる！海外不動産購入ガイド

・海外不動産を購入するまでの流れがわかる・海外不動産がおすすめな理由は？・海外不動産のメリット・デメリットは？

資料をダウンロード

フィジー不動産購入のデメリット・リスク

1. 外国人による土地取得に制限がある

フィジーでは、日本人を含む外国人も一定の条件を満たせば不動産を購入できますが、土地の所在地や用途によって取得が制限されます。

特に、市・町の法定区域内にある住宅用のフリーホールドや国有地は、外国人による取得が原則として制限されています。

一方、一定の区分所有物件や統合型観光開発区域内の住宅などには例外があります。購入前には、土地の権利形態や必要な承認を確認することが重要です。

2. サイクロンなどの自然災害リスクがある

フィジーは南太平洋に位置しており、サイクロンや豪雨、洪水などの自然災害に注意が必要です。

特に11月から翌年4月頃はサイクロンが発生しやすく、住宅やインフラが被害を受ける可能性があります。

また、海沿いのリゾート物件では、高潮や塩害による建物の劣化にも注意が必要です。購入時には建物の耐久性や災害履歴、保険の補償内容などを確認しておくとよいでしょう。

3. 維持管理費用や売却時の負担が大きい

フィジーでセカンドハウスを所有する場合、日本から離れた場所にある物件を維持管理する必要があります。

特に、長期間利用しない場合には、清掃や設備点検、修繕などを現地の管理会社に依頼することが考えられます。

また、フィジーは不動産市場の規模が比較的小さく、物件によっては売却先を見つけるまでに時間がかかる可能性があります。そのため、短期的な売却益よりも、長期的な自己利用を前提とした購入が適しているといえるでしょう。

フィジーの土地は主に3種類に分かれる

フィジーで不動産を購入する際に理解しておきたいのが、土地の権利形態です。

日本では土地と建物の所有権を取得することが一般的ですが、フィジーでは土地の種類によって取得できる権利や利用条件が異なります。

主な土地の種類は、フリーホールド、先住民所有地のリース、国有地のリースの3つです。

土地の種類	権利の仕組み	購入前の確認事項
フリーホールド（Freehold）	土地の所有権を取得する形態	外国人による取得の可否、所在地、用途
先住民所有地のリース（iTaukei Lease）	先住民所有地を契約に基づいて利用する形態	借地期間、地代、更新条件、譲渡条件
国有地のリース（State Lease／Crown Lease）	国が所有する土地を契約に基づいて利用する形態	契約期間、用途制限、権利移転に必要な承認

参照：外務省「フィジー共和国基礎データ」（※2）

フリーホールド（Freehold）

フリーホールドは、土地の所有権を取得する形態です。借地契約のような期間の制限がないため、長期的な所有を希望する方にとって検討しやすい権利形態といえます。

ただし、フィジーではフリーホールドの土地が国土の一部に限られており、外国人が購入できる場所や用途にも制限があります。

特に、市・町の法定区域内にある住宅用地については、外国人による取得が原則として制限されています。

そのため、フリーホールドと表示されている物件であっても、外国人が購入できるとは限りません。

セカンドハウスとして長期間所有することを希望する場合は、土地の所有権だけでなく、外国人による取得の適法性や登記内容を確認することが重要です。

先住民所有地のリース（iTaukei Lease）

フィジーでは、先住民が共同で所有する土地が国土の大部分を占めています。

米国国務省の2024年投資環境報告によると、フィジーの土地の約89％が先住民の共同所有地です（※3）。

こうした土地は、原則として土地そのものを売買するのではなく、リース契約によって利用します。

先住民所有地の管理には、iTaukei Land Trust Board（TLTB）が関わっており、住宅や観光、商業などの用途に応じたリース契約を取り扱っています。

リース物件では、土地の所有権ではなく、契約で定められた期間に土地を利用する権利を取得します。

そのため、購入前には借地権の残存期間や地代、更新条件、譲渡時の承認などを確認する必要があります。

特に長期保有を考える場合は、契約期間の満了後にどのような扱いになるのかを理解しておくことが重要です。

国有地のリース（State Lease／Crown Lease）

国有地のリースは、フィジー政府が所有する土地を契約に基づいて利用する形態です。

土地そのものの所有権は国に残り、利用者は契約期間内に定められた用途で土地を使用します。

住宅用地として利用できる場合もありますが、契約内容によって建築や改修、転売などに制限が設けられることがあります。

また、外国人が国有地の権利を取得する場合には、所在地や用途、取得方法によってLand Sales Actなどの規制が関係します。

そのため、セカンドハウスとして購入する際には、残存期間や地代の見直し条件に加えて、権利移転に必要な承認などを確認することが大切です。

フィジーで外国人が不動産を購入する条件

フィジーでは、日本人を含む外国人も一定の条件を満たせば不動産を取得できます。ただし、外国人による土地取得はLand Sales Actによって規制されており、所在地や用途、面積などによって購入条件が異なります。

ここでは、外国人がセカンドハウスを購入する際に押さえておきたい主な条件を紹介します。

1. 市・町の区域内では住宅用土地の取得が原則として制限される

フィジーのLand Sales Actでは、市・町の法定区域内にある住宅用のフリーホールドや国有地について、外国人への売却・譲渡・リースを原則として制限しています（※4）。

一方、市・町の区域外にある住宅用地については、外国人が取得できる場合があります。

また、区域内であっても、一定の区分所有物件に当たるStrata／Unit Titleや、統合型観光開発区域内の住宅などには例外が設けられています。

ただし、コンドミニアムやリゾート物件という名称だけで、外国人が購入できると判断することはできません。

実際の購入可否は、土地登記や物件の権利形態、所在地などによって判断されます。

2. 土地の取得には大臣の事前承認が必要になる場合がある

Land Sales Act第6条では、外国人などの非居住者が土地を購入・賃借する契約について、原則として土地行政を担当する大臣の事前の書面承認が必要とされています（※5）。

ただし、取得対象の土地と既に保有するフィジー国内の土地を合計した面積が1エーカー以下の場合には、同条の承認要件に例外があります。

注意したいのは、今回購入する土地だけでなく、既に保有している土地も含めて面積を判断する点です。

また、この例外は第6条の承認要件に関するものであり、すべての土地取得規制が免除されるわけではありません。

先住民所有地の取引についても、同条の適用除外やTLTBを通じた手続きなど、別の条件が関係します。

そのため、購入する物件が1エーカー以下であっても、必要な承認や契約上の制限を現地の弁護士に確認することが重要です。

3. 住宅用の更地には建築期限と最低建築費の条件がある

外国人がフィジーの市・町の区域外にある住宅用の更地を取得する場合、対象となるフリーホールドや国有地には住宅の建築義務が設けられています。

対象となる取引では、原則として取得から5年以内に住宅の建築を開始・完了し、建築費は25万フィジードル以上とする必要があります。

建築期限は従来24か月でしたが、2023年8月1日に施行されたLand Sales Actの改正によって、5年に変更されました（※6）。

例えば、土地だけを購入して将来のために長期間保有したいと考えていても、対象となる更地では建築義務を満たす必要があります。

そのため、セカンドハウスを新築する場合は、土地の購入費用に加えて、建築費や設計費、工事期間などを含めた計画が重要です。

なお、この条件は外国人が購入するすべての完成済み住宅に一律に適用されるものではありません。

また、過去に取得した土地には経過措置が関係する場合があるため、個別の条件を確認する必要があります。

フィジー不動産の購入・売却に関係する税金

フィジーでセカンドハウスを購入する際には、物件価格だけでなく、購入時や売却時に発生する税金についても確認することが重要です。

特に、フィジーでは近年、VATや印紙税などの制度が変更されているため、過去の不動産購入情報を参考にする際には注意が必要です。

税金	税率・制度	主な注意点
VAT（付加価値税）	標準税率12.5％	不動産取引への適用は課税区分によって異なる
印紙税	2020年8月1日に廃止	廃止前の取引には経過措置がある
キャピタルゲイン税（CGT）	原則10％	売却益に対して課税され、免税規定などがある

1. VAT（付加価値税）の標準税率は12.5％

フィジーでは、商品やサービスの取引にVATと呼ばれる付加価値税が課されます。

VATの標準税率は、2025年8月1日に15％から12.5％へ引き下げられました。フィジー歳入関税庁（FRCS）の公表情報でも、12.5％の標準税率が確認できます（※7）。

ただし、フィジーの不動産を購入する場合、すべての取引に一律12.5％のVATが課されるわけではありません。

物件の種類や取引の内容、売主の課税事業者としての扱いなどによって、VATの適用が異なる場合があります。

そのため、物件を購入する際には、販売価格が税込みか税別か、VATの課税対象となる取引かどうかを確認する必要があります。

特に、過去の不動産販売情報には15％のVATが記載されている場合があるため、最新の税率と適用条件を確認することが大切です。

2. 印紙税は2020年に廃止されている

フィジーでは、かつて不動産取引などに印紙税が課されていましたが、2020年8月1日にStamp Duties Actが廃止されました（※8）。

そのため、以前の制度を前提とした「外国人購入者には10％の印紙税がかかる」という情報を、現在の新規取引にそのまま当てはめることはできません。

ただし、印紙税が廃止されたからといって、不動産購入時の諸費用がすべて不要になったわけではありません。

実際には、弁護士費用や登記関連費用、必要な承認手続きに関する費用などが発生する場合があります。

また、印紙税の廃止前に作成された文書などには経過措置が関係することもあります。

セカンドハウスを購入する際には、物件価格だけでなく、権利移転に必要な費用を含めた総額を確認しておくことが重要です。

3. 売却益には原則10％のキャピタルゲイン税がかかる

フィジーでは、不動産などの資本資産を売却して利益が発生した場合、原則として10％のキャピタルゲイン税（CGT）が課されます（※9）。

フィジー歳入関税庁の公表情報によると、CGTは売却価格全体ではなく、対象となる資本資産の譲渡益に対して課される税金です。原則として売主が納税義務を負います。

例えば、フィジーでセカンドハウスを購入し、将来的に売却した際に利益が生じた場合には、CGTの対象となる可能性があります。

ただし、実際の税額は取得費用や認められる経費、免税規定などによって異なります。

また、取引の性質によっては、キャピタルゲイン税ではなく所得税の対象となる場合もあります。

そのため、フィジー不動産を購入する際には、購入時の費用だけでなく、将来的な売却時の税金も考慮しておくことが重要です。

なお、日本の税務上居住者がフィジーの不動産を売却した場合には、日本側でも申告・課税関係が生じる可能性があります。両国の税制を踏まえ、税務専門家に確認するとよいでしょう。

購入前は、登記・契約・承認を順に確認する

購入手続きを進める際は、まず登記と土地の権利形態を調べ、リース物件であれば契約条件を確認します。そのうえで、必要な承認、売買契約の条件、抵当権などの負担の有無を調査し、決済と権利移転の登記へ進みます。取引に必要なフィジーの納税者番号（TIN）の準備も含め、現地の弁護士と手順を整理するとよいでしょう。

土地の所有権を取得したい方は、外国人が購入できるフリーホールドかどうかが検討の出発点になります。リース物件を選ぶ方は、予定する利用期間と借地の残存期間、地代、契約条件が合うかを確認することが大切です。また、更地から住宅を建てたい方は、土地代だけでなく、法定の建築条件を満たすための費用と時間も購入計画に含める必要があります。