2022-08-31

不動産投資でよくある失敗例8選!失敗する人の特徴や回避方法とは?

  • 海外不動産コラム

不動産投資を始める際には、失敗しないように対策を講じる必要があります。高額な初期費用がかかるほか、さまざまなリスクが存在するため、予期せぬ失敗を引き起こさないように注意しなければなりません。

そこで、不動産投資でよくある失敗例を参考にして、どのように失敗を避けるのかを準備しておきましょう。失敗する人の特徴も挙げているので、今後の不動産投資に役立ててみてください。

不動産投資でよくある失敗例8選

はじめに、不動産投資でよくある失敗例を8つ紹介します。不動産購入後に起こりやすい失敗・トラブル例を挙げていきます。

失敗例1.マンション1棟購入したものの空室が続いている

1つ目の失敗例は、マンション1棟購入したものの空室が続いていることです。不動産投資における主な収益は入居者からの家賃収入であり、空室状態が続いていると、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

また、マンション1棟だけでなく、区分マンション・アパート投資で空室が発生した場合でも、同様に収益を得られないこととなります。不動産投資で収益を狙うためにも、空室リスクに注意しなければなりません。

失敗例2.入居者から家賃を滞納されている

空室リスクは避けられているものの、入居者から家賃を滞納されているという失敗例もよくあります。万が一の家賃滞納に備えて、家賃滞納保証を付けれていれば保険会社から保証を受けられるものの、保証を付けていないと家賃が振り込まれない状態が続きます。

また、最悪の場合、入居者が意図的に失踪し、滞納分の家賃回収が難しくなるほか、部屋内部に損傷がある際には、オーナー側で修繕費・クリーニング費等を自己負担しなければならないケースもあります。

失敗例3.新築マンション投資による初期費用の負担増加

新築マンションを購入する際に、想定以上の初期費用がかかる場合があります。エリアにもよりますが、新築マンションは中古マンションよりも価格が高く、初期費用の負担が増加します。

さらに、不動産仲介会社を利用すると、不動産価格に応じて仲介手数料が発生するので、予想以上に初期費用の負担が増すことも考えられます。予算を明確にしたうえで、無理のない価格で購入する必要があります。

失敗例4.中古マンション・アパート購入後に多額の修繕費が必要となった

中古マンションやアパートを購入したあとに、多額の修繕費・維持費が必要になったという失敗例があります。新築・中古に関わらず、大規模修繕向けの費用として「修繕積立金」が毎月徴収されますが、中古マンションの方が高く設定されていることが多いです。

また、築古のマンションの場合、部屋内部のリノベーションも必要になるケースがあります。物件費用だけでなく、購入したあとの諸経費にも注意しなければなりません。

失敗例5.サブリース契約の理解不足による収益減少

サブリース契約とは、オーナーが所有している物件を、不動産管理会社が借り上げて、入居者に又貸しする運用方法です。オーナーの負担を軽減する便利な運用方法である一方、サブリース契約の仕組みをよく知らないまま運用を進めたことで、収益が減少してしまったという失敗例があります。

不動産が借り上げられたあとは、基本的に不動産管理会社側で自由に家賃を設定できます。管理会社のなかには、空室状況の改善や経年劣化を理由に、家賃を下げる提案を行ってくる場合があります。このときに、安易な判断で家賃を下げると、自身が受け取れる収益も下がってしまいます。

失敗例6.不動産価格・家賃下落に伴い収益の悪化

不動産価格や家賃が下落したことで、収益が悪化したという失敗例があります。急に不動産価格が下落する可能性は低いものの、長期的な目線で価格が下落する可能性がある点に注意が必要です。

とくに、不動産価格は、景気や人口、マンション周辺の生活環境に加え、築年数が経過するごとに不動産評価額が下落します。家賃も同様に、経済状況や築年数、賃貸需要が原因で変動し、利回りが悪化することもあります。

失敗例7.悪徳な不動産業者にカモられた

次に、不動産業者の話を鵜呑みにした結果、思わぬ損失が発生してしまったというケースです。都合の良い話だけを購入希望者に伝え、物件のデメリットを話さないまま購入させることがあります。

たとえば、「この価格の物件はめったにない」、「今購入しないと、ほかの希望者に購入される」といった誘い文句に乗っかり、購入したあとに多額の修繕費がかかった失敗例も見られます。

失敗例8.利回りだけを見て不動産を購入してしまった

不動産投資では、利回りに関する失敗例も少なくありません。一般的に、地方の物件は、不動産価格が比較的低めであることから、利回りが高いと言われています。

しかし、利回りだけを見て判断した結果、空室が続いてしまったり、築年数が古い物件で多額の修繕費がかかったりし、想定していた利回りよりも低くなるケースがあります。利回りは重要な指標であるものの、賃貸需要やランニングコストなどを計算しないと失敗する可能性が高まります。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資の失敗例を挙げましたが、どのような人が失敗する可能性が高いのでしょうか。次に失敗する人の特徴を紹介するので、当てはまる方は注意しましょう。

表面利回りだけを当てにしている

1つ目は、表面利回りだけを当てにしている人です。表面利回りとは、不動産価格に対する収益を表した数値で、グロス利回りとも呼ばれています。

不動産購入時に参考となる指標ですが、表面利回りには、不動産購入時の経費、管理費、修繕費などが含まれていません。つまり、表面利回りだけを当てにして不動産を購入した結果、想定以上に経費がかさんでしまい、実際の利回り(実質利回り)が下回る可能性があります。

危険エリア・リスクの高い不動産を購入してしまう

不動産投資で失敗する人は、危険エリアやリスクの高い物件を購入してしまう方が多いです。よくある失敗例でも紹介したとおり、不動産投資で空室リスクが発生すると、家賃収入を得ることができません。

たとえば、不動産価格が安いからという理由で、あるエリアの不動産を購入した結果、賃貸希望者が現れないことがあります。不動産購入前に、物件周辺エリアの賃貸需要や、部屋の中身をチェックしていないことが原因で、機会損失につながってしまいます。

借金をしてまで不動産投資を始める

不動産投資ローンを組む際に、ローンを借り入れすぎたり、ほかの金融機関から借金をしたりすると、失敗するリスクが高まります。というのも、家賃収入を安定して得られていない場合や、毎月の経費がかかりすぎている場合、キャッシュフローが悪化する可能性があるためです。

たとえば、入居者が見つからない物件を所有していると、負債が膨らんでいきます。結果として、ローンの返済資金に余裕が持てなくなり、キャッシュフローの悪化につながってしまいます。

不動産投資が節税目的のみになっている

不動産投資を始めるにあたって、節税だけが目的になっている方は注意しましょう。不動産所得が赤字の場合、給与所得や事業所得などと損益通算し、所得税や住民税を軽減できます。

しかし、節税だけを目的にしていると、節税効果を上回る損失が発生する可能性が考えられます。また、不動産所得で損失が発生している状態が続いている場合、金融機関からの評価が下がる恐れもあるので注意が必要です。

不動産投資で失敗を回避する方法

不動産投資に対するリスクを回避することで、失敗する可能性を抑えられます。リスク回避に向けて、どのような対策を取ればよいのかを確認しましょう。

賃貸需要が高いエリアの不動産を購入する

1つ目の方法は、賃貸需要が高いエリアの不動産を購入することです。失敗例でも取り上げたように、家賃収入を得られていない場合、キャッシュフローが悪化してしまいます。

そこで、不動産を購入する前に、空室リスクが発生しにくいエリアを調べるようにしましょう。具体的には、日常生活の利便性や、人口が比較的多いエリア、交通機関の最寄り駅に近い物件などを選ぶことで、空室の発生を軽減できます。

自己資金を多めに確保する

次に、金融機関で不動産投資ローンを組む場合には、自己資金を多めに確保しましょう。自己資金を多めに用意しておくことで、家賃収入からローンを返済したあとのキャッシュフローがプラスになりやすいためです。

キャッシュフローが黒字化していれば、次の物件を購入する費用にも充てられます。とくに、海外不動産を購入する方は、金融機関でローンを組むこと自体が難しいので、自己資金を用意する必要があります。 

自分の目でマンション・アパートの状況を確認する

不動産を購入する前に、可能な限り自分の目でマンション・アパートの状況を確認しましょう。もちろん、実際に見に行かなくても不動産は購入できますが、部屋の内部や、物件が立地するエリアの雰囲気を調べておくと、失敗を防ぎやすくなります。

また、時間的に余裕があれば、不動産仲介会社の担当者にも相談してみてください。不動産仲介会社にしか知らない情報を持っているため、不動産投資を有利に進められる可能性があります。

不動産に関する知識を勉強する

不動産投資に限らず、資産運用を始める際には、投資商品に関する知識を勉強することも大切です。新築・中古それぞれにおける一棟・区分マンションの違いや、各不動産のメリット・デメリットなどを把握しておくことで、自分に適した不動産投資の方法を見つけられます。

また、不動産投資で儲けるためには、家賃収入はもちろん、物件売却によるキャピタルゲインも重視する必要があります。不動産価格上昇が見込まれる東南アジアの不動産にも注目しながら、どの不動産を購入するのかを検討してみてください。

信頼できる不動産仲介会社・賃貸管理会社を見極める

最後に、信頼できる不動産仲介会社・賃貸管理会社を見極めることです。不動産投資を始めたばかりの初心者の方が、多くの物件から優良物件を見つけるのは簡単ではありません。

さらに、不動産投資は、物件を購入して終わりではなく、購入後は入居者に対する賃貸業務も発生します。評判の高い不動産仲介会社や賃貸管理会社に相談しておくことで、投資効果を高められる物件を見つけ出しやすくなるほか、初心者でも安心して物件管理を行えます。

まとめ

資産運用の方法でよく挙げられる不動産投資ですが、失敗するリスクも潜んでいます。不動産投資に向けた準備不足や知識が足りないことが主な原因であり、不動産投資成功のためにもリスクの回避方法を調べるようにしましょう。とくに、不動産投資で失敗を避けるためには、不動産仲介会社への相談が重要です。物件の細かい情報や、立地するエリアの情報などを丁寧に教えてもらえることがあるので、初心者の方でも安心して不動産投資を始められます。

当社では、東南アジアを中心に不動産を取り扱っており、カンボジアやマレーシアには現地法人も設置しています。日本国内だけでなく、海外不動産に興味がある方は、この機会にぜひお問い合わせください。


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