資産運用の方法にマンション投資が挙げられますが、本当に儲かるのか気になる方もいるのではないでしょうか。「どの物件を購入すればよいのか」、「どのようにして収益を獲得するべきか」といった悩みも多く、なかなか手を出しにくいイメージがあります。
そこで、マンション投資で儲ける方法や、資産運用でマンション投資を選ぶメリットを紹介します。デメリットを踏まえたうえで、マンション投資のリスクを回避する方法も紹介しているので、今後の資産運用に活かしてみましょう。
資産運用におけるマンション投資の種類
マンション投資には、1棟まるごとマンション・アパートを購入する方法と、部屋を購入する区分マンション投資の2種類があります。また、新築・中古における違いもあるので、各パターンの特徴を把握しましょう。
新築/中古1棟マンション・アパート経営
1棟マンション・アパート投資は、マンション・アパート1棟をまるごと購入し、賃貸経営で家賃収入を得る運用方法です。新築物件であれば、室内や設備の状態が良好であることから、マンション・アパートを購入したあとに、修繕やリノベーションなどにかかるコストを抑えられます。
また、築古マンション・アパートと比較して、入居希望者の需要が高く、空室リスクを防ぎやすいのも特徴です。ただし、新築の場合、物件価格が高く、利回りが低くなる可能性があります。
一方で、中古のマンション・アパートは、利回りを安定させやすい運用方法です。新築マンション・アパートと比較して、家賃の値動きが少なく、計画通りの利回りを期待できます。
物件にもよりますが、購入後に修繕やリノベーションといった費用が発生する点に注意が必要です。
新築/中古区分マンション・アパート経営
区分マンション・アパート投資は、部屋単位で物件を購入して、家賃収入を狙う運用方法です。新築の区分マンション・アパートの場合、築年数が経過するごとに、家賃が下落する可能性もあるので、長期的な利回りを計算しなければなりません。
中古の区分マンション・アパートは、部屋の修繕が必要かどうかを見極めたうえで購入しましょう。また、新築の区分マンション・アパートと比較して、家賃を下げないと入居者を獲得しにくいケースがあります。
マンションの資産運用で儲ける方法
マンション投資による資産運用で儲ける方法は、主に家賃収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の2つです。
家賃収入(利回り、インカムゲイン)
家賃収入は、毎月の賃貸料として入居者から徴収する収益のことです。インカムゲインとも呼ばれており、入居者との契約に基づいた賃料を毎月安定して得られます。
とくに、マンション投資では、利回りの計算が重要となります。物件購入費用に対して、どれくらいの家賃を設定すれば元が取れるのかを計算し、入居者を募る必要があります。
売却益(キャピタルゲイン)
売却益はキャピタルゲインとも呼ばれており、マンションを売却して得られる収益のことです。不動産完成後に、地理的な要因や、経済的な要因を受けて、物件価格が上昇する場合があります。
将来的に不動産価格が上昇しやすいエリアの物件を購入すれば、家賃収入によるインカムゲインを獲得しつつ、数年、数十年後に売却して、キャピタルゲインも狙うことが可能です。東南アジアをはじめとする新興国では、経済発展に伴う不動産価格が上昇しており、今後区分マンション投資で資産運用を行いたい方におすすめのエリアです。
資産運用でマンション投資を選ぶメリット
資産運用でマンション投資を選ぶ方も多いですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。これからマンション投資を始めてみたい方は、メリットを参考にしてみてください。
安定収入による資産運用が可能
資産運用でマンション投資を選ぶメリットは、安定した収入を得られることです。株式投資や投資信託、債券といったさまざまな資産運用方法があるなかで、マンション投資は家賃収入という安定した収益を確保できるのが特徴です。
購入した物件で空室が発生していない限り、数年、数十年にわたって毎月安定した収益を得られます。利回りを計算しやすいことから、計画的に資産運用を行えます。
節税対策につなげられる
マンション投資は、各種税金の節税対策にも効果的と言われています。というのも、マンション投資で発生した費用は経費として計上可能であるためです。
たとえば、マンション購入時の費用や、修繕、リノベーションなどの費用が発生し、全体として赤字となっている場合、ほかの所得から差し引く(損益通算)ことができます。短期的な節税対策ですが、マンション投資を始めたばかりの方にとってメリットが大きい節税効果です。
分散投資によるリスク軽減につながる
資産運用では、1つの投資商品だけを運用するのではなく、さまざまな商品に対して分散投資することが重要です。現金、有価証券(株式や債券)、不動産の3つを組み合わせて保有することは、財産3分法と呼ばれており、資産運用に欠かせない考え方といえます。
なかでも不動産投資は、毎月安定した収益や、不動産価格の値上がりによる売却益などを狙いやすいのが特徴です。短期的な値動きに惑わされることもなく、長期目線で運用を続けられます。
自分で住む家として使える
不動産を購入すれば、自分の住む家やセカンドハウスにも利用できます。もちろん、自分が利用する限り、家賃収入は発生しませんが、将来的に不動産価格が上昇すればキャピタルゲインを狙えます。
また、株式や外貨預金といった値動きが激しい金融商品と異なり、不動産は価格が安定しており、急に価格が下落するリスクも低いです。自分の家やセカンドハウスとして利用し、タイミングを見計らって売却して収益を狙うこともマンション投資ならではのメリットです。
生命保険の代わりになる
マンションやアパートを購入する際にローンを組むことで、生命保険代わりとしても活用できます。金融機関でローンを組むと同時に、「団体信用生命保険」に加入することとなります。
団体信用生命保険とは、本人が死亡した際に、残りのローンが保険で支払われるものです。さらに、不動産の所有権は、残された家族に引き継がれるため、突然収入源がなくなってしまうリスクを防げます。
資産運用でマンション投資を行う際のデメリット
資産運用の初心者でも始めやすいマンション投資ですが、デメリットにも注意しなければなりません。メリットだけでなく、どのようなデメリットが存在するのかを確認しましょう。
長期的な空室リスクが存在する
マンション投資で注意したいのが、空室リスクが発生するリスクがあることです。安定した収益を狙いやすいマンション投資ですが、購入した物件に入居者がいない限り、家賃収入を得ることができません。
空室率が高くなると利回りが低下し、キャッシュフロー悪化に伴う、ローンの返済計画にも影響を及ぼす可能性があります。
不動産価格や家賃が変動するリスクがある
不動産価格が急に下落する可能性は低いものの、長期的に価格が下落することがあります。一般的に、不動産価格は、景気や人口、金利、周辺の住環境などの影響を受けやすいほか、マンションの建物部分は償却資産であるため、年数が経つごとに評価額が落ちていきます。
また、家賃に関しても、経済状況や築年数、賃貸需要に応じて変動します。マンションを購入した当初よりも利回りが低下し、資産運用に苦戦する可能性があることも留意しましょう。
金利変動による不動産投資ローンの返済リスク
投資目的でマンションを購入する場合、金融機関で不動産投資用のローンを組むことが一般的です。固定金利・変動金利のいずれかを選択することになりますが、金利が安いという理由で変動金利を選んだ結果、後々金利が上昇する場合があります。
金利が上昇すると、返済額も増加し、キャッシュフローの悪化にもつながります。金利分に関しては経費として計上可能ですが、タイミングを見計らってローンの繰り上げ返済や、マンションの売却などを検討することも大切です。
マンション投資による資産運用のリスクを避ける方法
マンション投資で成功するためには、リスクに備える必要があります。具体的な対策方法をあげるので、今後のマンション投資に活かしてみましょう。
リスクの高い物件や高額マンションの勧誘を断る
マンション投資では、リスクの高い物件や、相場よりも極端に高額なマンション投資の勧誘を断るようにします。デメリットでも解説したとおり、マンション投資で収益を狙うためには、空室状況が続かないように入居者を確保する必要があります。賃貸需要の高いエリアを調査し、安定的に家賃が発生する状態を維持しなければなりません。
また、一部の悪質な不動産仲介会社から、相場よりも高額なマンション・アパートの購入を勧められる被害があります。物件を購入する前に、該当エリアの不動産価格の相場も確認しましょう。
マンション投資の成功例を参考にする
マンション投資を成功させるためには、過去の成功例を参考にすることも大切です。「物件の立地」、「購入・売却のタイミング」、「不動産の知識」といった成功率を上げるポイントを押さえます。
そして、特定の分野に強みを持つ不動産仲介会社や、応対が丁寧な担当者を選定し、有利にマンション投資を進めるようにしましょう。有益な情報を手に入れることで、リスクの軽減につなげられます。
経済が発展している海外不動産も検討する
マンション投資は、物件が立地するエリアの人口や経済が重要となります。少子高齢化に伴う景気悪化が予想されている日本国内の不動産だけでなく、経済発展が続く東南アジアの不動産にも注目してみてください。
たとえば、日本から飛行機で約5時間の場所に位置するフィリピンでは、2022年第1四半期(1～3月)の実質GDP成長率が、前年同期比で8.3％上昇しました(※1)。また、労働生産人口(15〜64歳)の割合が高く、2020年の労働生産人口は6,900万人(全体の約64％)、2050年には9,800万人(全体の約66％)にも上る予測があります(※2)。
このように、フィリピンをはじめとする東南アジア諸国の経済発展に伴い、不動産価格の上昇や、賃貸需要による利益獲得が期待できます。
まとめ
資産運用でマンション投資を始める方は、どのような方法で収益を狙うのかを調べるようにしましょう。1棟マンション・区分マンション、新築・中古物件の違いなどを把握することで、計画的に収益を獲得できる可能性が高まります。
また、マンション投資のリスクを最小限に抑えるためにも、信頼性の高い不動産仲介会社の選定が必須です。当社では、マレーシアやカンボジアに現地法人を設置し、最新の不動産情報を提供しています。国内のマンション投資だけでなく、海外不動産への投資にご興味がある方はこの機会にぜひお問い合わせください。
