東南アジアの海外不動産投資はどこが有望？データで各国を比較

日本人が海外不動産投資をできる国の中でも、東南アジアは特に発展著しいエリアです。しかし、東南アジアの中にも多くの国があるため、どこが有望なのかわからないという人も多いのではないでしょうか。人口増加率や利回りなど、様々な視点から東南アジアの各国を比較します。

東南アジアの中でもキャピタルゲインを狙える国は？

東南アジアの中でも日本人が不動産投資できる国は多いものです。定量的な観点から東南アジアの各国を比較します。

人口増加率で各国を比較

まず、人口増加率で東南アジアの各国を比較します。人口が増加している国では住宅需要が拡大するため、住宅の値上がりを期待できます。各国の人口増加率は以下グラフの通りです。

※参照：国際連合

2015年から2020年までの平均人口増加率を比較すると、最も高いのは1.5%を記録しているカンボジアです。カンボジア・フィリピン・マレーシアの3ヶ国では、人口増加によるキャピタルゲインを期待できます。その一方で、日本はすでにマイナスとなっており人口減少が始まっており、今後住宅需要がどこまで拡大するか未知数です。なお、東南アジアの新興諸国で比較するとタイもすでに1%を切っています。データで比較する限りでは、タイは他の国よりもポテンシャルが低いと考えられます。

国民1人当たり所得の増加率が高い国は？

つづいて1人当たりGNI（国民1人当たりの所得）で各国を比較します。GNIの伸び幅が大きい国では国民が裕福になっていくと言えるため、不動産も値上がりしていくと考えられます。各国の対前年比GNI増加率は以下グラフの通りです。

※参照：世界銀行

GNIの増加率に関しても、比較した各国の中ではカンボジアが最も高くなっています。カンボジアは人口と経済の両面で今後の物件価格上昇が期待できます。また、マレーシアもGNI増加率が5%を超えているため、経済的な背景は悪くないと言えそうです。一方ですでに経済が成熟している日本は、新興諸国と比較するとGNI増加率は低くなっています。なお、各国のインフレ率を比較してみると以下のグラフの通りとなります。

※参照：世界銀行

インフレ率が最も高いのはフィリピンであり、カンボジアは比較している国の中では2番手です。年度がずれているため厳密な比較にはなりませんが、フィリピンでは国民所得の伸びがインフレ率に追いついていません。フィリピン不動産投資では、特に高級物件では入居者が外国人や富裕層に限定されるとも考えられます。その一方で、カンボジアでは国民所得の増加率がインフレ率を上回っているため、今後は不動産を購入できる現地人も増えていくと予測されます。

東南アジアの中でも利回りが高い国は？

つづいて利回りで各国を比較します。Global Property Guideが公表している統計によると、東南アジア各国の利回りは以下表の通りです。

※参照：Global Property Guide

先進国と新興国との比較では、経済が成長して不動産価格も高い先進国では、新興国よりも利回りが低くなる傾向があります。日本の首都である東京は、世界の中でも物価が高い方に入ることもあり、新興諸国と比較すると利回りが低くなっています。新興国の中で比較すると、利回りが最も高いのはフィリピンの首都マニラであり、カンボジアの首都プノンペンが2番手です。また、新興国の中でも経済的には先進国に近づいているマレーシアでは、他の国と比較すると利回りが低くなっています。海外不動産投資の選択肢となる国の中でも、フィリピンはキャピタルゲインの期待と利回りとのバランスが取れていると考えられます。

東南アジア各国のメリットやリスクなど特徴を比較

メリット・デメリットや要注意のリスクなど、定性的な観点から東南アジア各国を比較します。

マレーシア

人口増加率や国民所得の増加率が高く、キャピタルゲインを狙える環境が整っている点が、マレーシア不動産投資のメリットです。その一方で、外国人に対する規制がある点はデメリットとなります。2021年時点では、比較している各国の中で唯一、マレーシアには外国人に対する物件の最低購入価格規制があります。マレーシアでは、外国人はRM100万（2,700万円：1RM=27円換算）以上の物件しか購入できません。なお、RM100万という価格は、現地の不動産マーケットの中で見ると決して安くはありません。マレーシア不動産投資で一定以上の利回りを確保するためには、家賃も現地基準から見て高額に設定する必要があります。高額な家賃を支払える入居者は限定されるため、マレーシア不動産投資では空室リスクに要注意です。想定される入居者がどのような人か、また、物件の周辺には入居者がいるかどうかを事前に確認する必要があります。マレーシア不動産投資の詳細については、こちらの記事も併せてご参照ください。マレーシア不動産投資の魅力を徹底解説！

フィリピン

物件価格の上昇によるキャピタルゲインと、家賃収入に基づくインカムゲインとをバランスよく狙える点がフィリピン不動産投資のメリットです。その一方で、フィリピン不動産投資では、物件選びにあたって不動産会社を特に慎重に見極める必要があります。フィリピンでは個人の外国人による土地の所有が認められていません。フィリピン不動産投資では、実質的に選択肢がコンドミニアムの一択となります。また、2021年時点におけるフィリピンの不動産市場では、中古物件の市場整備が道半ばの状況です。日本人がフィリピンで不動産投資をしようとすると、新築コンドミニアムが主な選択肢となります。フィリピンの新築コンドミニアムは、完成前のプレビルドと呼ばれる物件が大半です。しかし、プレビルドの物件には工事が途中でストップした結果、物件の引き渡しを受けられない竣工リスクがあります。竣工リスクを軽減するためには、不動産会社の見極めが重要です。現地で実績を豊富に持った不動産会社を選ぶことが、フィリピン不動産投資のポイントとなります。フィリピン不動産投資の詳細については、こちらの記事も併せてご参照ください。フィリピン不動産投資のメリット・リスクや購入可能な物件などについて解説！

カンボジア

フィリピンなどと同じく、人口増加や国民所得の増加を背景としてキャピタルゲインを狙える点がカンボジア不動産投資のメリットです。また、カンボジアでは国内でUSドルが流通しているため、USドル建ての資産形成が可能な点は、東南アジアの中でも他の国にはないメリットと言えます。その一方で、カンボジアでもフィリピンと同じくプレビルドのコンドミニアムが選択肢の主流となるため、竣工リスクには要注意です。なお、2021年時点のカンボジアには、株式市場に上場している不動産会社がありません。カンボジア不動産投資で物件を選ぶ上では、日系企業が開発に入っている物件などを選ぶことがリスクヘッジにつながります。カンボジア不動産投資の詳細については、こちらの記事も併せてご参照ください。カンボジア不動産投資はリスクが大きい？不動産会社や入居者募集の実態を解説！

タイ

2021年時点のタイでは、他の東南アジア各国と比較すると人口増加率などが落ち着いてきており、今後大きなキャピタルゲインを狙えるかは不透明です。しかし、旅行先や移住先としては日本人からの人気も高く、現地に日系の不動産会社が多数進出しています。タイ不動産投資では、現地で日本人の不動産エージェントを見つけやすい点がメリットです。タイ人と日本人とでは商習慣やビジネス感覚が大きく異なっているため、タイ人のエージェントを通じて取引をする場合は、投資家にとってストレスとなることも考えられます。その点、日本人エージェントと取引できれば、海外不動産投資の課題ともなる現地エージェントのコントロールが容易になります。タイ不動産投資の詳細については、こちらの記事も併せてご参照ください。タイ不動産投資のメリット・デメリット。コレを読めば5分で分かる！

まとめ

定量的な観点で比較すると、フィリピンまたはカンボジアなどは、東南アジアの中でもおすすめの投資先です。また、将来的な移住なども視野に入れる場合は、マレーシアも有効な選択肢となります。海外不動産投資で投資先を選ぶためには、人口や経済成長率など、基本的な情報を収集しながら各国を比較することが重要です。SEKAI PROPERTYでは、東南アジアを中心として様々な国の不動産を取り扱っています。ご興味をお持ちの際は、ぜひ1度資料請求してみてください。

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