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2018-10-07

マレーシアで不動産を購入する外国人が知っておくべき規制の話

  • 海外不動産コラム


外国人はマレーシアの不動産を購入できるの?」

「MM2Hを持っていると規制が緩和されるの?」

「州ごとに適用される規制は違うの?」

マレーシアで不動産の購入を検討する際、現地にはどんな規制があるのか気になりますよね。外国人に対しては比較的規制が緩いマレーシアですが、不動産購入の際に規制を理解するのは骨が折れます。

マレーシアはベトナムやインドネシアといった東南アジアの他の国と比較して外国人でも不動産が購入しやすく、移住や投資を目的としている方の間で「マレーシアの不動産購入」が相変わらず根強い人気を維持しています。

しかし、マレーシアには意外と複雑な外国人の不動産取得規制があるのです。

例えば、マレーシアでは外国人が不動産を購入する際に、物件価格の最低ラインが設定され、州によってはその条件が異なることもあります。また、長期ビザであるMM2Hの保有者の場合、適用される規制異なるなど、全体像を把握するには少し時間がかかるでしょう。

そこで、本記事では、これからマレーシア不動産の購入を検討している方に、外国人の不動産取得についての規制を分かりやすく解説させていただきます。

ライター:玉邑憲一
株式会社BEYOND BORDERSマレーシア支社長
東急リバブル株式会社にて9年の間、幅広い分野の不動産売買仲介業に従事。その後独立し、神戸にて大型収益不動産案件等に携わる。2015年にマレーシアに移住し、現地にて不動産の購入・売却のサポートに従事。大阪府出身。




外国人が購入できる物件は原則RM100万(2700万円)以上


マレーシアで外国人が取得できる不動産は、原則としてRM100万(2700万円)以上の物件に限られています。マレーシアでは、2014年に、それまでの最低購入金額であったRM50万からRM100万へと引き上げられました。最低購入価格は原則としてRM100万と定められていますが、次の3つの条件により価格が異なることがあります。

①購入物件がどの州に属しているか

マレーシアでは州によって外国人の不動産取得に関する法律が異なります。

② 物件の所有権は何か

マレーシアでは不動産の所有権が3つの種類に分けられています。

  • 1.Master title

建設中にデベロッパーの手元にある土地を含めた物件の所有権

  • 2.Strata title

分譲された居住スペース(土地なし)の所有権

  • 3.Individual title

土地付の戸建て物件の所有権 これらの所有権によって最低購入価格が異なります。

③長期滞在ビザMM2Hを保有しているか

MM2Hを取得しているかどうかも、最低購入価格を左右する条件となります。

それでは、次に州と所有権ごとに最低購入価格がどのように異なるのか、一覧表を使って見ていきましょう。 

図:所有権ごとの最低購入価格

州/地域
最低購入価格:土地付戸建て
最低購入価格:分譲
ジョホール
RM 100万
RM 100万
メディニ地区
最低購入価格なし
最低購入価格なし
クアラルンプール
RM 100万
RM 100万
ケランタン
RM 50万
RM 50万
ケダ
RM 100万
RM 100万
ラブアン
RM 100万
RM 100万
マラッカ
RM 100万
RM 50万
ネゲリ・スンビラン
RM 100万
RM 100万
ペリス
RM 100万
RM 100万
ペラ
RM 100万
RM 100万
パハン
RM 100万
RM 100万
ペナン島
RM 200万
RM 100万
ペナン本土
RM 100万
RM 100万
プトラジャヤ
RM 100万
RM 100万
サバ
RM 50万
RM 50万
サラワク
RM 40万
RM 40万
セランゴール*


購入不可

エリア①
RM 200万
エリア②
RM 200万
エリア③
RM 100万
トレンガヌ
RM 100万
RM 100万

エリア①ペタリング、ガンバク、フル・ランガット、セパン、クランエリア
エリア②クアラ・ランガット、クアラ・セランゴールエリア
エリア③サバッ・ブルナム、フル・セランゴール 

表から分かる通り、ジョホールのメディニ地区では最低購入価格制限がなく、一方でペナン島では、Individual Titleの場合、最低購入価格がRM200と通常の2倍となっています。

2.州政府から外国人取得合意を得る必要がある


不動産の取得を行う場合、購入する不動産が位置している州政府の許可を得る必要があります。現地の弁護士を通じて政府に申請し、取得までには2~3カ月程度を要します。手数料は3万円程度となります。長期滞在ビザであるMM2Hを保有している場合は、申請が免除されます。

3.外国人でも土地付きの住宅を購入することができる


マレーシアは東南アジアの中では数少ない、外国人が土地を購入・所有できる国です。タイやフィリピン、カンボジア等の国では外国人の土地の購入、所有が認められておらず、原則土地付の戸建て住宅を購入することはできません。

しかし、マレーシアでは2006年の法改正により、外国人が土地を購入できるようになりました。そのため、マレーシアでは土地付の戸建て住宅を購入することができます。 

しかし、一方で外国人の購入が規制されているケースもあります。マレー人保留地や、マレー優先政策である「ブミプトラ」で規定される関係者が所有する土地などの購入については、規制される場合があるため、確認が必要です。

4.MM2H(長期滞在ビザ)を保有している場合は条件が変わる

マレーシアでは長期滞在ビザであるMM2Hの取得が比較的容易なため、日本人の取得者は数多くいます。MM2H保有していることで、不動産の購入に関する法律が一部異なります。実際に異なる点を次にご紹介します。

1.不動産の最低購入価格が異なる

MM2Hを取得している場合、州によって最低購入価格規制が異なることがあります。 

図:MM2H保有によって異なる最低購入価格一覧 

州/地域
最低購入価格:MM2H保有者
ペナン
RM 50万 (最大2物件まで)
ジョホール
物件によって異なる
ケダ
制限なし
ペラ
RM 35万
サラワク
RM 30万

ペナン州ではMM2H保持者はRM50万から物件が取得できます。また、ケダ州ではMM2H取得者に対して最低購入金額規制が適用されません。

2.住宅ローンが組みやすくなる

MM2Hの非保有者と比較して、現地銀行での住宅ローンが組みやすくなります。また、ローンの額も増加させやすい傾向にあります。

5.ペナン州では特例がある

ペナン州は外国人投資家が非常に多く、いくつかの特例が適用されます。まずはこれまでに述べた最低購入価格についておさらいをします。

  • MM2Hを取得している場合はRM50万
  • MM2Hを取得していない場合はRM100万(戸建てはRM200万)

MM2Hを取得しているか否かで、最低購入価格が大きく異なります。 

また、次のような規制も適用されます。

  • 購入時に課税売買代金の3%を支払う
  • 購入する物件がペナンの経済にとってメリットがある場合(オフィス用物件等)は免除される。
  • 外国人物件取得の許可申請にRM10,000を支払う
  • 3年間は物件の転売ができない

6.ジョホール州では特例がある


イスカンダル計画というマレーシアの国家プロジェクトで有名なジョホールですが、外国人に対する特例があります。

  •  物件の売買代金の2%、あるいはRM20,000のどちらか高い額を支払う
  • メディニ地区では最低購入価格制限がない

最後に

外国人がマレーシアの不動産を購入する際の規制について解説しましたが、規制は適宜変更されているため、マレーシアで不動産の購入を検討されている方は、最新動向を把握したプロに相談することをおすすめします。

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