海外不動産投資のメリット・デメリットは？日本との比較や特有のリスクも解説

海外不動産投資には、日本よりも大きな利益を狙える国も多い一方で、注意すべき海外特有のリスクがあります。全体的な海外不動産投資のメリットに加え、国ごとのリスクやローンの情報等について解説します。

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資には、日本国内よりも大きな利益を狙える可能性を持っていることや、資産分散によるリスクヘッジなど、様々なメリットがあります。

空室率の低い投資が可能

不動産投資による収益には、家賃収入などの「インカムゲイン」と、不動産価格上昇による売買差益「キャピタルゲイン」の2種類があります。

インカムゲインやキャピタルゲインを狙えるのは、人口増加および経済成長を続ける国の不動産です。また、人口が増加している国では住宅ニーズも増加するため、空室率の低い投資を期待できます。

2008年をピークに人口が減少し続けている日本では住宅ニーズの縮小が予測されるため、慎重にエリアを選ばなければ、空室リスクが高くなる点に要注意です。（※1）

経済成長に伴う物件の値上がりを期待できる

日本の不動産価格は新築時が最も高く、築年数の経過とともに下がっていきます。しかし、大幅な経済成長を続ける東南アジアの新興国などでは、今後物価が上昇する期待も大きいものです。

新興国の海外不動産投資では特に、国民所得の増加と物価上昇に伴うキャピタルゲインを期待できます。

首都の物件を日本よりも安く購入できる

東京の不動産価格は世界の中でもかなり高い部類に入ります。その一方で、新興国の首都では不動産価格が上昇中でありながら、まだ東京よりも低価格なエリアも少なくありません。

例えば、カンボジアでは首都プノンペンの一等地（ボンケンコンエリア）であっても、1,000万円台～物件購入が可能となっています。

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なお、利回りの計算上、物件価格が安ければ利回りは上がります。

首都はその国の中で最も人が集まる都市ですが、首都に立地する低価格・高利回りの物件を購入できるのも、海外不動産投資が持つメリットの1つと言えます。

資産分散によるリスクヘッジが可能

不動産投資は災害や経済の落ち込みによって悪影響を受けることも少なくありません。

しかし、エリアを分散して投資できていれば、1箇所で収益が減少しても他の物件の収益でカバーできます。

日本国内に加えて海外でも不動産投資をすることで、災害や経済に関するリスクヘッジが可能です。

日本にはない海外不動産投資特有のデメリット

海外不動産投資で特に注意すべきデメリットとしては、情報収集に関わるものや節税ができないことなどが挙げられます。

海外不動産投資を進めるのであれば、国ごとの状況を比較しながら投資先を選ぶことが重要です。

情報収集やエージェント探しが難しい

個人の日本人投資家が新興国などで現地の不動産情報を探すことは容易ではありません。新興国では特に、エリアごとの人口や不動産価格に関する情報が整理されていないことも多いためです。

海外では「エージェント」と呼ばれる不動産業者が投資家をサポートしてくれますが、物件とともにエージェントの見極めが重要です。エージェントの見極めを怠ると、投資に不適格な物件を勧められる、入金後に連絡がつかなくなるなどのこともあります。

海外不動産投資では、日本国内の不動産投資と違って気軽にエージェントに会いに行けません。直接対面でエージェントを見極めにくいため、投資先が先進国であっても要注意です。

新興国では突然規制が変わるリスクもある

海外では、政権交代によって、不動産に関する制度や外国人に向けた規制が一変することもあります。特に新興国には政治情勢が不安定な国もあるので要注意です。政権交代が発生したタイミングで規制が変更されることも少なくありません。

新興国では実際に、外国人の不動産買い占めによって不動産価格や家賃が高騰し、現地民が住宅を購入できないといったことも起きています。このため、外国人による不動産購入の規制に踏み切った新興国も多いものです。

例えば、ベトナムでは、外国人による不動産の買い占めを防ぐため、開発プロジェクトごとに外国人が購入できる戸数に制限があります。コンドミニアムは総戸数の30％、戸建て住宅は1街区につき250戸が上限です。

為替と海外送金に要注意

海外不動産は現地通貨で購入しますが、為替レートは変動するため注意が必要です。円高の時に物件を売却すると、為替差損が発生する可能性もあります。同様に、インカムゲインで受け取れる日本円も少なくなります。

海外不動産投資には、インカムゲイン・キャピタルゲインともに為替リスクがある点に要注意です。例えば、ベトナムの「VND（ベトナム・ドン）」は、海外への持ち出しが原則禁止されています。

そのため、ベトナム不動産投資では現地で得た収益を日本に送金できません。しかし、デビットカードやクレジットカードの引き落とし先を現地の口座に設定しておけば、日本国内でもベトナムで得た収益を使えます。

減価償却を利用した個人での節税は不可能に

確定申告では、建物部分の耐用年数などから減価償却費を計算し、経費として計上できます。従来は、減価償却費の計上は海外不動産投資にも適用可能でした。

しかし、税制改正によって、令和3年（2021年）から海外不動産投資では減価償却費を経費計上できなくなっています。賃貸管理費などの経費は計上できますが、個人での海外不動産投資による節税効果は小さくなるので要注意です。

海外不動産投資におすすめの国

日本人も不動産を購入できる海外の国について、メリットやリスクなどを解説します。

フィリピン

フィリピンは東南アジアの中でも特に人口増加率と経済成長率が高く、インカムゲインとキャピタルゲインをバランスよく狙えます。また、2023年時点では首都のマニラでも1,000万円前後で物件を購入可能です。

フィリピンでは中古不動産市場の整備が道半ばの状況にあるため、フィリピン不動産投資の選択肢は新築物件が大半となりますが、新築コンドミニアムを購入する際の竣工リスクには注意を要します。

工事が途中でストップしてしまい、物件引渡しを受けられなかった失敗例も少なくありません。

マレーシア

マレーシア不動産投資のメリットは高い安定性です。マレーシア政府の統計によると、マレーシアの不動産は2011年以降、コロナショックの最中においても大きく値を落とすことなく安定的に値上がりし続けており、極端な値動きをしたことがありません。

(※2)

また、経済成長を続けるマレーシアは、東南アジアの新興国の中では最も先進国に近い規模まで発展しています。

不動産関連の法整備なども進んでいるため、不動産業者の見極めを怠らなければ、リスクはそれほど大きくありません。その一方で、マレーシアの不動産マーケットには住宅の供給過剰という問題点があります。

物件を選ぶときには、空室リスクを軽減するため入居者ターゲットは周辺にいるのか検証が必要です。

タイ

タイ不動産投資のメリットは賃貸管理のしやすさです。海外不動産投資では、管理会社とのコミュニケーションも課題の1つになります。しかし、タイの首都バンコクには特に、現地で不動産業を営む日本人も少なくありません。

日本人の不動産エージェントに管理を任せられれば、コミュニケーションの課題を解消可能です。

その一方で、統計から見るタイの将来性は周辺諸国に劣ります。2023年時点のCIAによる統計調査では、タイでは国民の年齢中央値が39歳に達しています。また、人口増加率も0.2%と東南アジアの中でも低い水準です。(※3)

そのため、タイの住宅需要が今後どの程度拡大するかは不透明となっています。

アメリカ

アメリカは人口増加を続ける数少ない先進国の1つです。また、外国人投資家に対する規制がないことから、日本人も自由に不動産投資ができます。

人口増加中のエリアも多いことから、先進国でありながらキャピタルゲインを狙った投資も可能です。

その一方で、新興国と比較すると物件価格は高めで利回りが低い物件も多い点はアメリカ不動産投資のデメリットと言えます。

アメリカは、リスクを抑制しながら堅実に投資したい人向けの投資先です。

海外不動産投資のやり方・進め方

コロナ禍による海外渡航制限の緩和に伴い、海外不動産の需要も高まりつつあります。しかし、外国の個人が海外不動産を直接購入することは簡単ではありません。ここでは、そんな海外不動産投資のやり方について紹介します。

日本語対応が可能な不動産会社を選ぶ

海外不動産投資であっても、情報収集や契約書の締結などを投資家自ら対応することは可能です。

しかし、個人の海外投資家は不動産エージェントの対応を後回しにされてしまうことも考えられる上に、コミュニケーションにも不安があります。

投資をスムーズに進めるためには、日本語対応が可能なエージェントを利用し、煩雑な対応を任せるのがおすすめです。

投資先の国に進出している不動産会社を選ぶ

そのほか、海外不動産投資でリスクヘッジを図るためには、投資先の国に進出しているエージェントを利用するのが重要です。

現地に進出している不動産エージェントは、現地の不動産マーケットや商習慣に精通しています。そうした情報を持っているエージェントを見つけられれば、物件選びや引渡し手続きの際にも安心です。

経済発展が著しい東南アジアにも注目する

一般的に、不動産需要は人口や経済成長に伴って高くなります。そのため、人口増加の見込みがある地域や経済成長率の高い地域に投資をすることが効率の良い方法といえます。

しかし、今後の成長性にばかり目を向けてはいけません。未成熟の国では為替や政治などのカントリーリスクや、竣工リスク（デベロッパーの資金不足などにより、未完成のまま工事が中断すること）があります。

上記のリスクとリターンのバランスを考えると、昨今の東南アジア不動産はかなり魅力的であるといえます。

海外不動産投資に利用できるローン

日本在住の日本人が不動産投資ローンを利用できる海外現地の金融機関は多くありません。その一方で、日本国内で海外不動産投資に融資している金融機関は複数あります。

オリックス銀行

定期預金で有名なオリックス銀行ですが、海外不動産のローンも提供しています。資金使途の対象となる不動産の所在地を問わずにローンの提供を受けることができるのが特徴です。

※参照：オリックス銀行

SBJ銀行

SBJ銀行には、アメリカのハワイ州ホノルルの不動産を購入する時にだけ利用できる不動産投資ローンがあります。その「海外不動産（ハワイ州ホノルル）購入ローン」なら、日本国内で海外不動産投資用のローンを組めます。

SBJ銀行のローンを利用するメリットは、日本国内の担保不動産が不要なことです。ただし、ホノルル市内に立地する物件購入にしか利用できない点がデメリットと言えます。

※参照：SBJ銀行

東京スター銀行

東京スター銀行には、ハワイのオアフ島南部エリアに立地する不動産を担保にして、利用できる不動産投資ローンがあります。東京スター銀行のローンを利用するメリットは、固定金利でローンを組めることです。

金利変動のリスクがない一方で、返済期間が5年以内と短いため、毎月の返済額が大きくなる点はデメリットと言えます。

※参照：東京スター銀行

まとめ

日本国内の不動産投資と比較すると、インカムゲインやキャピタルゲインを狙えるエリアも多いことが海外不動産投資のメリットです。しかし、現地通貨で取引することから、為替等のリスクには注意を要します。

なお、新興国と先進国とでは特に注意すべきポイントが異なるため、優先したい利益や抑制したいリスクを決めてから投資先を選ぶのがポイントです。

(※1 総務省 ｢平成28年版情報通信白書｣)

(※2 マレーシア政府 ｢PROPERTY MARKET PRICE & RENTAL INDICES Q2 2022｣)

(※3 CIA ｢THE WORLD FACTBOOK｣)