2020-01-22

カンボジア不動産の最新事情をまとめてみた【前編】

  • 海外不動産コラム

本記事は、ペンネーム「海外不動産投資家アラフォー男」が、東南アジアを中心とした海外不動産投資について、自身の体験を交えて紹介する連載コラムです。
海外不動産投資家アラフォー男
海外特にアジアで不動産投資をしている元マレーシア現地法人駐在員。クアラルンプールには約4年間住んでおり不動産取引はコンドミニアム・戸建・土地など過去8回程実績あり。現在、ミャンマーやスリランカでも不動産投資を行うために情報収集中。好きな食べ物はパクチーと肉骨茶。



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1 海外不動産投資をしようと思ったきっかけは日本不動産が高過ぎたから

カンボジア不動産に行き着くまでにいくつかのステップがあった。

2016年頃に、とあることからある程度まとまった資金が入った私。まず最初に考えたのは日本の不動産投資だ。当たり前だが世の中は「マイナス金利」で銀行に金を預けておいてもいくらにもならない。大手銀行マンから営業を受け定期預金を進められたが、せっかく得た資金を有効に増やしていきたい。

自身が日本で既に不動産投資をしていて、そこそこ上手くいっていたため、馴染みの深い不動産営業マンに物件情報を集めてもらった。だか提案される物件がものすごい高い。高過ぎる。そして利回りも低い。皆様も既にご存知だと思うがあれよあれよと日本、特に東京都心部の不動産は価格が上がってしまった。ここ数年の上がり方はプチバブルを思わせる。先日私の自宅に入っていたチラシに目を通して衝撃的だったのは、都心の新築ワンルームマンションの価格が6,000万円したことだ。ワンルームでだ。「とうとう日本の不動産もここまで来たか。絶対に今は買いじゃない」そう思ったのが海外に目をむけた大きなきっかけとなった。

2 なぜ様々な国がある中で東南アジアに注目したのか

アメリカ、ヨーロッパ、オセアニア、アジア、アフリカ。日本でもいろんな不動産業者が様々な国の不動産を販売している。その中でなぜ私が東南アジアの不動産を選んだのか。

まずは人口増。誰がどう見てもアジア、とりわけ東南アジアの人口の伸びは今までもこれからもすごい。中国もそうだが、人口増から来る経済成長はほぼ確実だろう。

香港や中国は日本のように不動産価格が上がってきてしまっている。

私の中国人の友人は若い時に上海で不動産を購入し、10年で8倍になったそうだ。夢のある話である。香港は既に東京の不動産価格の約2倍になっている。都心の投資用不動産の利回りは1%を切るところも出てきていて、最近何かと話題の香港デモの影響でか、日本の不動産を購入する香港人も多いようだ。

日本と同じく、香港・中国・台湾・韓国はアジアの中でも高齢化が進んできている国だ。一方、シンガポールを抜かした東南アジアでは、まだまだ国民が若い。いわゆる人口ピラミッドでも綺麗な三角形の形となり若い層が多く、高齢者が少ない理想的な状態となっている。今後若い世代が労働層となり国を成長させていくのである。旅行に行ってもわかると思うが、街に出かけても香港や台湾はお年寄りばかり目にする。一方で東南アジアに旅行するとお年寄りを見つけるのに苦労する程だ。

また東南アジアではいくつかの国で不動産の所有権を持つことができる。これも投資家としては安心材料のうちのひとつだ。

3 なぜ東南アジアの中でもカンボジアの不動産を選んだのか

人口が爆発的に増えていく東南アジアの不動産はみんな魅力的だ。ではなぜその中でも私はカンボジアの不動産を選んだのか。それを書いていこう。理由は大きく3つだ。

カンボジアは・・・
① 所有権を持てる東南アジアの国で最も不動産価格が安い
② 米ドル経済で家賃もキャピタルゲインも米ドルで入ってくる
③ 非居住者が現地銀行口座を開設で海外送金も簡単。米ドル定期預金金利4.75%

3-1 所有権を持てる東南アジアの国で最も不動産価格が安い

投資の鉄則は「安く買って高く売る」である。この記事をご覧いただいている方からは当たり前だろと言われてしまうかもしれないが、意外にこれをやっていない方が多い。

とにかく一番安いところを安い時に買うべきだ。ただし気をつけたいのが投資する場所。その国の首都。そして更に都心のど真ん中をオススメしたい。カンボジアの首都はプノンペンだが、その中でも絶対一等地にすべきだ。一等地でもまだ1,000万円前後でコンドミニアムが買えてしまう。

プノンペンでも様々なところで不動産が販売されているが、絶対都心一等地だ。東京で戦後、銀座や青山で不動産を買った人は全員大金持ちになっているだろう。一方で同じ時期に東京でも少し離れた場所を買った人の値上がり幅やインカムゲインは銀座や青山のそれと比べて少ないはずだ。一番安い国で、一番いい場所を安い時に買うこれだ。

※ よくプノンペンではなくアンコールワットがあるシェムリアップで不動産を買うのはどうかという相談が来る。はっきり言って私は反対だ。シェムリアップの人口はたったの14万人。一方で首都プノンペンの人口は昨年200万人を超え、もうすぐ日本で言えば名古屋市や大阪市全体の人口を抜く勢いだ。人口が集中している、そして人口増が約束されている都市を狙うのが不動産投資の王道である。

3-2 米ドル経済で家賃もキャピタルゲインも米ドルで入ってくる

日本の不動産投資と大きく違うところが、不動産投資に「為替」という概念が入ってくるところである。リスクがある一方でメリットも多く、且つ円だけを持ってる傾向が強い日本人にとっては分散投資になるため、魅力的だ。中でも強い通貨で持てるのがカンボジアなのだ。タイバーツ、ベトナムドン、マレーシアリンギット。様々な通貨があるがやはり安定している世界の基軸通貨は米ドルだろう。

カンボジアにはリエルという通貨があるが、実質的に流通してる通貨の90%近くが米ドルだ。どこでも、大きな買い物の時にリエル(約4,000リエル/ドル)を使うと、店員さんにものすごく嫌がられるのである(笑)

不動産投資家にとっては購入時に米ドルで購入でき、毎月入ってくる家賃収入も米ドル、売却時に得られるキャピタルゲインも米ドルで得られる。これはとても心強い。

どんな通貨でも時期によって当然強弱がある。ただいつもその水準は「米ドルと比べてどうか」となる。つまり基軸通貨を持っていることは一番の安心となるだろう。これは東南アジア唯一、カンボジアだけで成せる技だ。

3-3 非居住者が現地銀行口座を開設で海外送金も簡単。米ドル定期預金金利4.75%

私が知る限り、現地に住んでいない外国人がほぼ無条件で銀行口座を開設し、且つ定期預金や海外送金ができるのはカンボジアだけだ。例えば私はベトナムで民間銀行口座をしたことがある。ただベトナムでは定期預金や海外送金ができなかった(ベトナムへの送金はできるが、お金を外に出せなかった)

マレーシアでも2014年頃までは外国人でも銀行口座開設はできた。しかし今は不動産を購入したり、MM2Hというロングステイビザを取得しないと開設はできない。その国が発展していくと、外国人への規制というのも厳しくなってくるのだ。

カンボジアでは現在、空港でアライバルVISAさえ取れていれば、現地銀行口座の開設が可能だ。オススメは一昨年カンボジアの銀行で首位になったカナディア銀行。大手2行のうちのひとつで日本のみずほ銀行と三菱UFJ銀行と提携している。そして大手では唯一、日本人の銀行員と日本語が話せるカンボジア人行員がいる。

現地の不動産視察をする際に、本サイト「SEKAI PROPERTY」を運営しているBEYOND BORDERS社に依頼をすれば、銀行口座開設のアテンドをしてくれる。英語は一切不要だ。私も現地で口座開設をしたが日本語のみの使用で約2時間で終わった。

カナディア銀行の良いところは、オンラインで海外送金や定期預金開始・停止手続きができるところだ。BEYOND BORDERS社は法人銀行口座を開設しており、その取引先法人の紹介という形で銀行と繋いでくれる。日本語の操作マニュアルも作っていてくれているので、とても助かっている。

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