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2018-07-17

アメリカの不動産購入ガイド。物件価格やおすすめエリアまで紹介

  • 海外不動産コラム


アメリカの不動産を購入を検討する際、こんなことを疑問に思いませんか?

  • アメリカってどんな国なの?
  • アメリカでホントに不動産を買うべき?
  • アメリカ国内でもどのエリアで不動産を購入すべきなの?

そんな疑問に答えるため、今回はアメリカの特徴やアメリカの都市を比較した際の物件価格、不動産を購入するのにおすすめのエリアをご紹介します。

アメリカってどんな国なの?


アメリカのエンターテイメント、ファッション、スポーツや文化など影響もあり、日本人にとってアメリカは馴染みの深い国の一つです。アメリカは50州から成る連邦共和国です。IT、医療、教育、エンターテイメントなどあらゆる分野で最先端の国であり、世界中から起業家、留学生や移民が集まる国でもあります。

都市や州によって人種構成は様々で、場所によって文化、雰囲気、人の気質など異なります。

ニューヨークのように世界中から様々な人種が集まる街、サンフランシスコのようにアメリカ本土で1番アジア人の人口が多い街もあれば、マイアミのように70%以上ヒスパニック系が占める街もあれば、90%以上白人が占めるメイン州やバーモント州もなどもあります。

「アメリカン・ドリーム」と言う言葉通り、努力し実力さえあれば、人種、性別、年齢、学歴、経済的地位などに関係なく誰もが成功をつかむことができると言っても過言ではありません。一般企業で働く場合でも能力があれば年齢、性別に関わらず出世することができます。

アメリカと言えば「自由の国」というイメージがありますが、意外と規制が多い国です。例えば、地域によって違いはありますが、基本的に年齢に関わらず公共の場でお酒を飲むことが禁止されています。アメリカでも春になるとお花見ができる公園がありますが、日本のようにお酒を持参し桜を見ながらお酒を飲むことはできません。

また、子供だけで留守番させる、車で待たせる、一人にさせると幼児虐待と見なされ警察沙汰になることがあります。現在、留守番させて良い最低年齢を法律で設定しているのはイリノイ州(14歳)、メリーランド州(8歳)、オレゴン州(10歳)の3州のみですが、他の州でもガイドラインを設定しています。

アメリカで不動産購入におすすめエリア


今回は、米不動産外国人投資家協会が発表した、今年選好する投資先ランキングの上位3位の都市を紹介します。

1位:ロサンゼルス


ロサンゼルスはアメリカ西海岸で最大の都市です。1年を通して温暖で雨がほとんど降りません。

昼間は暖かく、夜は涼しい気候で、年間平均最高気温は約25度、平均最低気温は約15度です。夏には35度近くなる日もありますが、湿気がないため快適に過ごすことができます。

冬は10度を下回ることは滅多にありません。

ロサンゼルスの人種構成は50%近くがヒスパニック系で、その次に、白人、アジア・太平洋諸島系、アフリカ系、ネイティブ・アメリカンとなっています。

色々なエスニック・タウンがあり、タイタウン、コリアタウン、チャイナタウン、リトルサイゴン、リトルエチオピア、テヘランジェルス(リトルペルシャ)などがあります。

リトルトーキョーというアメリカ最大の日本人街もあり、日系スーパー、レストラン、ダイソー、美容院、本屋、クリニック、歯科などがあるので少し英語に自身のない人でも住みやすい街です。

ロサンゼルスと言うとエンターテイメント街のイメージですが、ITやバイオテクノロジー、航空宇宙、ファッションなど幅広い産業が集積しています。

また、シリコンビーチというロサンゼルスのサンタモニカ、ベニスビーチ、マンハッタンビーチなどを含む沿岸部一帯は、ITのスタートアップ都市として世界中から注目されています。

2位:ニューヨーク


ニューヨークはアメリカの最大都市で経済の中心地でもあり、世界中からビジネスマンや観光客が集まります。ファッション、音楽、芸術、グルメなど世界の最先端を体感することができる街です。

ニューヨーク市は、マンハッタン・ブルックリン・クイーンズ・ブロンクス・スタテンアイランドと5つの行政区から成っています。

多民族、人種の住む街で様々な言語が飛び交い、エリアによってヒスパニック系、ユダヤ系、ロシア系、イタリア系、アフリカ系、中華系、インド系などと違うカルチャーを楽しむことができます。

ニューヨーク市には約5万人程度日本人が住んでいます。マンハッタンのイーストビレッジという日本人が経営するお店が集まるエリアがありますが、日本人地区・日本人街というのはありません。

日系スーパー、パン屋、レストラン、美容院、書店など市内に数多くあり日本人が住むには便利な街です。

日本のように四季があり、春・秋は過ごしやすいです。夏は日本ほどではありませんが、湿気があり気温も30〜35度ぐらいと蒸し暑です。冬は寒く雪が降る日もあり、特に1月・2月は寒さが厳しく氷点下以下になる日もあります。

3位:シアトル


アメリカ西海岸のワシントン州にあるシアトルは、海、山、湖などに恵まれた自然豊かな街です。経度は北海道よりも北に位置するものの、夏は涼しく(18~24度)、冬は比較的温暖(2~10度)で、湿気もないため1年を通して過ごしやすい気候です。

シアトルは第2のシリコンバレーとも呼ばれ、アマゾン、マイクロソフト、グーグル、アップル、フェイスブックなどが拠点を置き、スタートアップ集積地として注目されています。

現在シアトルはIT関連の平均年収が2番目に高い街とされていて、平均年収は99,400ドル(約1,110万円)です。

カリフォルニア州のシリコンバレーに比べ物価が安いことと、ワシントン州は個人に所得税を課していないこともあり、近年IT関連の移住者が増えています。

シアトルはアメリカ本土の中で一番日本から近い都市であり、直行便で約9時間です。日本人も多く、日系スーパー、レストラン、ダイソー、美容院、紀伊国屋などあり住みやすい街です。

アメリカのエリア別不動産価格の比較


ロサンゼルスの住宅価格は前年に比べ8.9%上昇していて、来年までに12.1%上がる見通しです。マンハッタンの住宅価格は8.1%下落していますが、ニューヨーク市全体の住宅価格は7.9%上昇しており、来年までに7.5%上がるする見込みです。

シアトルの住宅市場は、雇用が増えると共に急激な成長を遂げています。去年の雇用は5万人以上増え、住宅需要が更に増して価格は前年に比べ13.2%高騰し、過去最高価格を記録しています。来年度までに7.5%上がる見通しです。

アメリカの不動産価格は高値を更新し、2018年度後半、2019年度に住宅価格が上昇する見込みがあるとされる一方、アメリカの不動産バブルが崩壊寸前ではないかと懸念もされています。


平均販売価格1平方フィートあたりの平均価格
ロサンゼルス795,000(約8,960万円)$497
ニューヨーク850,000(約9,580万円)$1773
シアトル729,950(約8,220万円)
$517

2018年5月現在

アメリカ不動産を購入する方法

アメリカの不動産購入は、州によって税金も変わりますし、商習慣も色々違います。今回はアメリカの特に西海岸の不動産購入の流れを紹介します。

不動産エージェントを選ぶ

不動産購入をしたい地域を決めたら、まずは信頼のおける不動産エージェントを探します。

選ぶ際はエージェントの知識、経験や交渉力、買い手の希望をよく理解してくれる、連絡がつきやすい、途中経過をこまめに報告してくれる、契約内容を細かく説明してくれるなどが重要なポイントとなります。

物件の内見


アメリカの不動産エージェントはまず資金面から検討していきます。この時点でローンが必要な場合は、まず事前審査が必要となります。

予算に応じて希望物件や諸条件を決めていきます。自宅として購入するのか、投資として購入するのかによって不動産の種類や条件が変わってきます。

投資で家賃収入やキャピタルゲインを考えるのであれば、やはり立地が一番重要となります。

一方、自宅や別荘として購入するのであれば、自分のライフスタイルと一致している良い物件が考慮されます。

売主にオファーを出す

購入したい物件が見つかったら、売主のエージェントにオファー(購入申し込み)を入れ、ここから売主との交渉が始まります。

オファーには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か(ローンの場合その金額)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件をオファーシートに記載し提出します。

売主からの回答


売主のエージェントから売主が買主のオファーに同意したかどうかの回答がきます。売主から逆に条件の変更の提示(カウンターオファー)をされる場合があります。最初のオファーで売主が同意することは、ほとんどないと言っていいでしょう。

買主と売主が交渉している間に、他の購入希望者が好条件のオファーを入れ、そちらに決まってしまうということもあります。

人気物件では購入オファーが多く入ることもあり当初の公開価格よりも高値で売買されることもあります。

両者が合意したら仮契約が成立します。

エスクローを開設


仮契約成立後、約1週間以内に手付金を支払うのが一般的です。その際、資金や不動産引き渡し前の事務処理すべての手続きを「エスクロー」という第三者機関に託します。

それにあたってエスクローを開設し、売買契約書および手付金をエスクロー会社に預けます。

エスクローとは売主と買主の公平な取引を仲介する会社のことを指します。

アメリカ西海岸とアメリカ中部ではエスクロー会社を使う州が多く、東海岸と南部では弁護士を仲介業者として使うことが多いようです。

物件引き渡し前の各種調査、及び手続き


エスクローを開設すると同時に、各種調査が行われます。契約後ある一定期間内に買主は専門家を雇って物件調査をします。建物の安全性、室内の設備機器、電気配線、水漏れ、雨漏り、屋根や屋根裏のコンディション、床下のコンディション、地盤、シロアリの痕跡など調査します。

さらに、土地の所有者確認、抵当がついていないか確認、土地の境界線の確認、税金の未払いの有無、管理費の未払いの有無(コンドミニアムやタウンハウスの場合)、売主側からの物件に関する詳しい報告書の確認などが行われます。

アメリカの場合、コンティンジェンシー期間というキャンセル可能な期間が設定されています。

もしも調査や報告書の内容に問題がある場合、その期間内であれば契約を解除することができ、手付金は返還されます。

物件調査は買主が依頼しているので、その分は手付金から差し引かれて返還されます。

査定を行う


ローンを組む場合、アプレイザー(物件査定士)を雇い、物件の適正価格を客観的に評価してもらいます。物件の評価額までしかローンは下りません。

万一、評価額が購入価格より低い場合は、物件価格を再交渉する、差額を売主か買主のどちらかが補う、又は、契約破棄となります。

最終物件チェック

買主は所有権が譲渡される数日前にもう一度物件の最終チェックを行います。この際、インスペクション・レポート(事前に指摘した売主に修理してもらいたい箇所のリスト)をもとに修理が完了しているかなど確認します。

何か不具合を見つけた場合、修理費の見積もりより多めの額を売主からエスクロー会社へ入金してもらい、所有権の譲渡後でも修理費が支払われるようにします。修理後の残金は売主に払い戻されます。

物件の引き渡し


エスクローがクローズする日(所有権の譲渡日)は購入代金の支払いの日でもあります。エスクローがクローズするの1~3日前までにエスクロー会社で決済のため各種書類にサインをします。

ローンを組む場合、この書類の中にローン書類があり、公証人の前でサインをする必要があります。ローン書類以外にも公証人を必要とする書類があります。

日本国内で行う場合は、アメリカ大使館や領事館に出向き公証担当官の前でサインすることになります。

購入代金の他、固定資産税の月割り費用、郡税、タイトルカンパニー(所有権移転費用)、事務手数料、登録手数料などの費用も精算します。諸費用は現金で購入の場合は、購入価格の約1~2%、ローンを組んで購入の場合は、約1~3%となります。

契約成立から所有権の譲渡まで、現金購入の場合は約1~3週間、ローンを組む場合は約30日~45日かかります。

譲渡日に不動産エージェントから物件の登記完了の報告があり、物件の所有権が売主から買主の名義に変更される日でもあります。鍵を受け取り取引が完了します。

まとめ


不動産の売買交渉の仕方、手続きを代行するエスクロー制度、買主の主導で行われる物件調査など、アメリカと日本では違いがあり戸惑うことも多いかと思いますが、アメリカの不動産売買の流れはとても透明化されているので、購入者にとって安心できる仕組みとなっています。

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外の不動産購入を検討されている方は、ぜひご相談下さい。