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2018-07-11

中国不動産を購入する方法5つのステップ!中国在住者が解説

  • 海外不動産コラム


中国の著しい経済成長に興味があり、いざ不動産投資を検討してみようかという考えたとしても、その国家体質が共産主義大国のイメージが離れない為、外国人が購入するには、なかなか敷居が高いと感じる方が少なくないのではないでしょうか。

しかし、現在の中国は、この数年で日進月歩でその体制が様変わりしていく傾向にあり、 外国人が不動産購入を行う際の工程も、かつてより随分と簡易になっています。

今回は、中国在住者の筆者が、中国で不動産を購入する際の方法を5つのステップに分けて紹介します。

中国で外国人が不動産を購入する際の規制は?


かつては、中国で外国人が不動産購入することは容易ではありませんでしたが、近年は外国人の不動産購入への規制が少なくなってきました。

かつては、外国人が中国で不動産を購入する場合、1年などの一定期間中国に居住経歴を持たないと購入できない都市がほとんどでしたが、都市によりますが、現在ではその規制も徐々に緩和されてきています。

また、中国の金融機関で住宅ローンを利用しようと考える場合、中国で1年以上の納税実績が必要になります。

例えば、日本人の方で中国国籍の配偶者がおられる方の場合の不動産購入には注意が必要になります。仮に、配偶者の方が上海戸籍ですでに物件を一件所有している場合、一世帯あたりの物件購入制限があるため、外国人名義ではそれ以上の物件を購入できないという点です。

 この場合、 上海戸籍の配偶者が主要で購入することにし、外国人である夫(または妻)が保証人になり、住宅ローンを組むような形になります。

中国で外国人が不動産購入する際の税金は?


中国で不動産を購入する際、外国人に限りませんが所定の税金を支払うことになります。中国では各省庁によって税率など細かい規定は異なりますが、上海の場合を例にとると、おおよそ購入価格の1.5%から3%の税金を納めることになります。

また、これは日本の不動産を購入する際も同じですが、中国の場合も売買契約書に印紙を貼る必要があり、購入金額に従い、新築なら0.03%、中古なら0.05% となっています。

また、日本に住民票を置いたままの方の場合、中国で不動産収益を得た場合でも、所得に計上されますので、日本でも確定申告などをする必要が出てきます。

中国で外国人が不動産を購入する5つのステップ


それでは、中国で外国人が不動産を購入する方法の5つのステップを、以下にまとめています。

ステップ1:市場リサーチをする

中国の不動産を購入するにあたり、まず必要なことは、市場リサーチを徹底することです。

漠然と中国で不動産購入すると言っても、中国全土の国土は大変広く、 大都市部だけでも、首都北京に始まり、中国の商業第一都市とされる上海、 大連市、内陸の四川省成都、 後は南の経済の玄関口とされる広東省には、深セン市、広州市、東莞、珠海など 、不動産投資の候補地となるべきエリアは数限りなくあります。

まずは、中国不動産情報に長けたプロフェッショナルのパートナーに市場調査を委託するのも一つの手ですが、ある程度のエリアを絞り込み、ご自身で実際に市場調査をされてみられることも必要です。

ステップ2:物件の詳細情報を確認、内覧する


中国で不動産を購入するにあたりある程度のエリアを絞ることができたら、次に行うべきことは、間取り、築年数、内装のグレード、耐震など物件の詳細情報を確認、及び可能であれば、物件を実際に内覧してみることでしょう。

ここで注意しなければならないことは、該当物件が中古物件であればほとんどの場合内覧することは可能ですが、新築物件の場合、中国では完成引き渡し前に物件の内覧をすることはほとんどできません。

これは日本も同じですが、ある程度のグレードの高いマンションであれば、デベロッパーがあらかじめ物件モデルルームを用意していることが多く、ある程度の物件イメージは、そのモデルルームで物件のおおよそのグレード内装のレベルなどを知ることが可能です。またこれは日本ではほぼないことですが、 中国の新築マンション物件は、お風呂キッチンなどの内装設備が整っていることが少なく、購入者が物件の引渡しをされた後に、自身で内装を行わけなければならないことがほとんどです。

つまり新築物件の場合、どの程度まで内装が付属しているかなど詳細を細かく確認する必要があるでしょう。

ステップ3:資金調達・住宅ローンの手続きと審査の準備

中国で不動産を購入する際、全額資金調達が現金で可能であれば全く問題ありませんが、中国都市部の投資用マンション物件は、日本人からしても、そう安価な金額とは言えません。

そのため場合によっては、中国現地の銀行が行う住宅ローンと併用することを視野に入れる必要があります。

中国では、非移住者の外国人であっても、銀行の口座開設が可能で、一定の要件を満たせば、物件を担保として住宅ローンを組むことが可能です。返済利率、支払い方法は銀行によって条件がマチマチです。 この辺りの詳しい手続きも、信頼のおける不動産仲介パートナーで資金調達の相談事気軽にされてみられることをお薦めいたします。

ステップ4:購入意向書~本契約まで


購入されたい物件が決まれば、いよいよ物件の契約に入ります。 中国では、物件正式契約前に、物件の詳細、決済時期決済方法、 引き渡しの際の条件などが書かれた購入意向書というものを事前に交わします。この時に、物件の手付金「定金」(ていきん)を支払うことになります。日本で言うところの申込金と同じ意味です。この手付金の金額の相場は、物件価格の1%から5% が相場になっています。万が一購入の意思が変わった場合、この手付金が戻ってくるかどうかを、この購入意向書でよく確認する必要があります。

購入意向書を交わすと、いよいよ本契約です。 中国では、不動産の売買取引の際、物件の売買業者が立ち会うことは売買業者、仲介業者が立ち会うことは当然ですが、なんと公証役人もこの場に立ち会い、この公証役人が、物件の所有者の確認財産権利書の確認 、署名が本物であるかの確認をすることになっています。

この本契約の際、いわゆる物件の本来の手付金を支払うことになっており、おおよそ不動産売買価格の20%が相場となっています。

ステップ5:公証局で登記~物件の引き渡しまで

さて、物件の本契約が締結した後、公証局で 公証手続きが終了するのに約2週間ほどかかります。日本で言うところの登記手続きと考えましょう。 公証手続きが完了したら、物件の納税をする必要があります。その主な内訳は以下のようになります。

  • 契約税 物件価格の1.5% 
  • 権利証印紙税 5元
  • 売買契約書印紙税 物件価格の0.03%
  • 産権移動登記費(所有権移転登記)80元

納税が完了したら、その領収書を持って残金の70%の支払い、 その2週間後に完全に登記が完了した場合、さらに残りの10%を支払う段取りとなります。

中古物件の場合は、この段階ですぐに物件の引渡しとなることがほとんどですが、新築の場合は完成までに日数と時間がかかるため、物件の引渡し時期も詳細に確認するようにしましょう。

まとめ


いかがでしたか?今回は、中国で不動産購入を行う場合の手続きを五つのステップに分けてご紹介しました。

中国の不動産売買の流れも、やはり日本と似ている部分も多くありますが、契約手続きの際、公証役人が立ち会うなど中国独自の慣れない習慣も多く遭遇することになります。やはり、中国で不動産購入を行う際には、現地の不動産事情を知る信頼できる日系パートナーがいると頼もしい限りです。

SEKAI PROPERTYでは、デベロッパーと直接取引し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。中国の不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。