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2018-11-06

ベトナム不動産投資のメリット・デメリットが5分で分かる完全ガイド。

  • 海外不動産コラム


ベトナム社会主義共和国、通称ベトナムは2011年以降一時的に鈍化したものの、2015年は6.68%、続く2016年は6.21%、2017年には6.81%と、ASEANでもトップクラスの成長率を誇っているほか、2015年の法律改正以降は外国人の不動産購入が解禁になり、世界中の投資家から熱い注目を集めています。

今回は、そんなベトナムにおける不動産投資に関して知っておきたいメリットやデメリットをはじめ、購入の規制、価格、購入手順など、ベトナム不動産投資の基本的な内容について解説していきます。

在留邦人16,145人!日本とも緊密な関係を持つベトナム


東南アジアのインドシナ半島東部、南北に細長い約33万キロ平方メートルの国土を擁する国、ベトナム。北は中華人民共和国、西はラオス、南西はカンボジアと国境を接するほか、東は南シナ海に面しフィリピンと向かい合っています。

歴史的に西洋諸国や日本の中継貿易地となっていたこともあり、東南アジアの玄関口として有利な地理的位置が特徴です。

ASEAN経済共同体が発足した今、ASEAN諸国には世界各地から多くの企業や人々が進出していますが、そのなかでもベトナムは特に将来を有望視されている国の1つと言えるでしょう。

ベトナムと日本は「アジアにおける平和と繁栄のための広範な戦略的パートナーシップ」の下、政治から経済、安全保障、文化・人的交流など幅広い分野で連携しており、ベトナムにとって日本は最大の援助国 です。在留邦人も年々増加傾向にあり、2016年10月現在、その数は16,145人となっています。

続いてベトナムの基本情報を見てみましょう。

面積32万9,241平方キロメートル
⼈⼝約9,370万人 (2017年現在、越統計総局)
⾸都ハノイ
⺠族キン族(越人)約86%のほかに53の少数民族
言語ベトナム語
宗教仏教、カトリック教、カオダイ教など
産業おもな産業は農林水産業,鉱業,工業
通貨ドン(Dong)、1円=約207ドン(VND)(2018年6月11日現在)
GDP約2,235億米ドル(2017年現在、越統計総局)
一人当たりGDP2,385米ドル(2017年現在、越統計総局)
経済成長率6.81%(2017年現在の年平均値、越統計総局)
在留邦人数16,145人(2016年10月現在、外務省海外在留邦人数調査統計)

ベトナム不動産投資のメリット・デメリット


これまで外国人や外国企業の対しては、不動産をはじめとして様々な規制をかけてきたベトナムですが、WTO加盟などの影響もあり、外国人の不動産購入も条件付で開放されました。今後はさらにインフラ整備が進むと見られており、魅力的な不動産市場になっていくことが期待されています。そんなベトナム不動産のメリットとデメリットを見ていきましょう。

ベトナム不動産投資のメリット


アジア地域の中でも物件の価格が安い

ベトナムの不動産市場が外国人に開放されて3年余りで、物件価格の上昇は多少なりともありますが、周辺のマレーシアやタイに比べるとまだ格安です。

日本不動産研究所によると、ベトナム・ホーチミンの高級物件は東京の約1/10程度であり、マレーシア・クアラルンプール、タイ・バンコクと比較しても半分程度となっています。

さらなる物件価格の上昇が期待できる

ベトナムの平均年齢は30歳。今後も急速に人口増加が見込まれているほか、経済成長期であることから、不動産物件価格も上昇傾向にありキャピタルゲインが期待できます。

安定的な家賃収入が期待できる

ベトナム不動産を個人で購入する場合は、賃貸物件として家賃収入を得ることが認められています。約30万人の外国人が賃貸で生活しているベトナムでは、コンドミニアム購入の際に賃貸保証をしているデベロッパーが多くあります。

天災が少ない

ベトナムには火山もなく、地震の心配はありません。台風も北部ではたまに通過しますが大きな被害はなく、南部では遭遇することもありません。

ベトナム不動産投資のデメリット

社会主義国家であること

ベトナムは世界でも数少ない社会主義国です。そのため不動産を購入する場合でも外国人に対する規制はやや厳しいと言えます。

役人の権力が強いため、時として賄賂が必要になったり、突然、法律が変わるなど、資本主義の国とは異なる事態が起こり得る可能性があることを理解しておく必要があります。

外国人がベトナム不動産を購入する際の規制


必要書類

ベトナムの不動産購入時に、ベトナム訪問可能なパスポートが必要です。

コンドミニアム総戸数の30%まで所有可能

外国人の所有制限はコンドミニアム1棟につき全戸数の30%まで保有が認められています。 一方、戸建て住宅の場合は1街区につき250戸までと制限されています。

所有期間は50年間


外国人がベトナムの不動産を所有できる期間は50年間に限定されています。1回に限り更新が認められおり、追加で50年間の延長ができるため、最大100年間の所有が可能になります。

賃貸収入は得ることができる

外国人でも賃貸物件として家賃収入を得ることが可能。一方で法人名義での購入は賃貸に出すことが禁じられているため、投資目的で物件を購入する場合は個人名義で購入しましょう。

中古物件は原則購入できない

外国人の中古物件購入はできませんが、外国人所有の物件であれば、所有期間を引き継ぐという方法で中古物件の購入も可能になります。

詳しくは、>>「ベトナムの中古不動産は外国人でも購入できるの?」をご覧下さい。

ベトナム不動産の税制


ベトナムで不動産を購入する際には、物件価格以外にも不動産購入税をはじめとした様々な手数料や税金がかかります。

日系不動産エージェントを利用して、ベトナムのコンドミニアムを取得した場合を例として見てみましょう。

項目物件価格に対する割合内容発生時期
不動産購入税10%VATと呼ばれる不動産に適用される消費税のこと。 通常は販売価格に含まれている。契約時
不動産登記税0.5%ピンクブックと呼ばれる「家屋所有権利書」を取得するための費用。物件価格に含まれている場合もある。引渡し時
管理費-平米ごとに算出され、月次または年次で支払う。(70㎡で1400〜3500円位が平均)月次or年次
修繕積立金2%コンドミニアムによって異なり、修繕積立金を支払う必要がないところも多い。引渡し時
固定資産税-現状なし-
火災保険-個人で加入は自由-

ベトナム不動産の注意点


現地銀行での住宅ローン

現地ベトナムの銀行で住宅ローンを組むことは非常に難しく、あまり期待できません。仮に住宅ローンが組めたとしてもその金利は10%以上になることが予測され、レバレッジを効かせた不動産投資を行うことは難しいでしょう。

外国人に投資開放していない地域がある

国防や安全保障に関わる地域の物件は、外国人の投資が認められていません。

転売も注意が必要

外国人による中古物件の購入は、基本的には認められていません。しかし、外国人所有の物件については、使用権期間を引き継ぐ形で転売することが可能です。

ベトナムで不動産を購入するのにおすすめのエリア


経済の中心地「ホーチミン」

ベトナム経済の中心地ホーチミンは、外資系企業のビルやおしゃれなカフェやレストランが立ち並ぶエリアです。フランス植民地時代の名残りから、まるでフランス現地にいるような雰囲気をかもし出す建造物などが魅力です。

ホーチミンで最も都心部にあたるのが1区、 さらに外国人駐在員を中心に人気が上昇している2区、そして7区のほか、ビンタン区(Binh Thanh)が人気の投資エリアとなっています。

また、ホーチミン周辺にも数々の観光地があり、バスで2時間ほどのビーチリゾート「ブンタウ」は“ベトナムの熱海”と呼ばれる人気の観光地です。

政治の中心地「ハノイ」

ハノイはベトナムの首都で、政治の中心地であり芸術の街としても知られています。この街の最大の特徴は「四季」があることで、5~9月は雨季となり湿気の時期が続きますが、それ以外は比較的過ごしやすい気候となっています。

ハノイの人気投資エリアは、日本大使館や日系企業があるバーディン区(Ba Dinh)をはじめ、 ショッピングセンターや日本人学校へのアクセスが便利なコウザイ区(Cau Giay)、 大型のコンドミニアム建設が進むナムチュリム区(Nam Tu Liem)、ハイバーチューン区(Hai Ba Trung)です。

また、ベトナム唯一の世界遺産「ハロン湾」までは車で約3時間。ハノイはフランス統治時代に描かれたアートから大自然まで様々な魅力がある街です。

ビーチリゾート「ダナン」

ベトナム中部に位置するダナンの「ミーケビーチ」は、米雑誌フォーブスが選ぶアジアの魅力的なビーチ6選にも選出されています。観光地としてはもちろん、近年はビジネスの都市としても世界からも注目を集めており、ベトナム移住先としても魅力的な都市と言えるでしょう。ホーチミンやハノイに比べると知名度は低いものの、今後、さらなる発展が期待される街の1つです。

ベトナムの不動産価格推移は?

次に、ベトナム不動産の価格の推移をみていきましょう。


ベトナムの不動産価格は2009年頃にピークを迎えた後、約5年にわたって下落しています。しかし、2015年以降は上昇傾向にあります。


一方で住宅価格は2013年頃から2016年までは堅調に推移したものの、2016年以降は下落が見られます。

ベトナムの不動産価格についてはベトナム不動産の価格を徹底調査!価格推移や他エリアとも比較 もご覧ください。

ベトナムで不動産を購入するための7つのステップ

物件探し

はじめに、エージェントに希望する物件の条件を相談します。あらかじめ情報収集が可能であれば、気になる物件の目星をつけておくと良いでしょう。

エージェントもネットワークを駆使して不動産情報を収集していますから、おすすめの物件などの提案が行われます。外国人の不動産購入ルールに従った物件探しのサポートが期待できます。

資金計画

不動産購入の際の資金計画についてもエージェントに相談してみましょう。ベトナムでは、個人では銀行ローンを組むことができません。

しかし、日本では各種金融機関が海外不動産購入のサポートを行っており、条件によってはエージェントを通じて相談することも可能です。

また、物件の完成時期によっては、少額から投資可能な物件もあります。

購入申込書

ベトナム不動産を確認後、購入の意思が固まったところで、デベロッパー所定の購入申込書を記入し、デポジットを支払います。 デポジットは、日本円で約15~100万円程度と物件によって様々です。

不動産売買契約

購入申込書を提出してから約2週間後あたりで、不動産売買契約に移ることができます。

決済&引渡し

引き渡し時に物件の登記を行います。ベトナムの「不動産登記簿謄本」は土地の登記簿は「レッドブック(red book)」建物の登記簿は「ピンクブック(pink book)」と呼ばれており、国の諸機関から個人または組織が「土地利用権、または 家・建物の所有権」は土地や家の保有を保証するものになります。

デベロッパーによって異なりますが、通常、カギを直接受け取り部屋を自分で物件を確認します。欠陥等がある場合はその場で申告します。問題がなければ、「売買物件引渡し確認書(handover document)」に署名し、手続きは一通り完了します。

まとめ


ベトナムにおける不動産投資に関して知っておきたいメリットやデメリットをはじめ、購入の規制、価格、購入手順など、ベトナム不動産投資の基本的な内容について解説してきました。

外国人に市場を開放してからまだ数年程度のベトナム不動産市場ですから、不動産に関する法整備は発展途上にあり、突然変わる可能性があります。

ベトナムで不動産の購入を検討している方は、現地に精通した日系のエージェントに相談することをおすすめします。弊社でも、ベトナム不動産に関する相談を受け付けていますので、お気軽にご相談下さい。

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