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2020-12-27

ベトナム不動産投資のメリット・デメリット これを読めば丸わかり!

  • 海外不動産コラム

ASEANでもトップクラスの成長を遂げている、ベトナム社会主義共和国(以下:ベトナム)。2015年の法律改正で外国人による不動産購入が解禁され、さらに成長が加速しています。そんなベトナムにおける不動産投資のメリットやデメリット、コロナ禍による現状など。今知っておきたい情報を詳しくご紹介していきます。

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外国人購入規制解禁について

2015年から解禁

2015年の住宅法改正によって、所有権や購入戸数に関して制限はありますが、外国人の不動産購入がベトナムにおいても解禁されました。

ここではベトナムで不動産投資を行う際に押さえておくべき注意点をお伝えします。

コンドミニアム総戸数の30%まで所有可能

外国人の所有制限はコンドミニアム1棟につき全戸数の30%まで保有が認められています。 一方、戸建て住宅の場合は1街区につき250戸までと制限されています。

所有期間は50年間

外国人がベトナムの不動産を所有できる期間は50年間に限定されています。1回に限り更新が認められおり、追加で50年間の延長ができるため、最大100年間の所有が可能になります。

個人名義で購入した物件であれば賃貸収入を得ることが可能

外国人でも個人名義で購入した物件に限り、賃貸物件として家賃収入を得ることは可能です。一方、ベトナム国内の法人名義で購入した物件の場合は、社宅用としての用途、
またはベトナム国内で不動産事業免許を保有する法人であれば、賃貸収入を得ることができます(ただし、資本金約1億円が必要です)。投資目的で物件を購入する場合は個人名義で購入しましょう。

中古物件は原則購入できない

外国人の中古物件購入はできませんが、外国人所有の物件であれば、所有期間を引き継ぐという方法で中古物件の購入も可能になります。

コンドテルの土地所有権を得られない

ベトナムでは個人が商業用途である、コンドテルの土地所有権が得られません。所有権者については開発会社などを立てて、契約書で購入者の実質的な所有権を担保する流れとなります。

不動産価格の推移

近年は上昇傾向

ベトナム不動産の価格の推移をみていきましょう。

以下の図は、不動産総合サービスを提供するSavillsのデータを元に、2009年の不動産価格を100とした場合の住宅価格指数です。
ベトナムの不動産価格は2009年頃に一度ブームを迎えましたが、その後、約5年にわたって価格は下落しています。2016年頃から再度価格が上昇しはじめています。


出典:Savills Vietnam


ベトナム・ホーチミンの地区別の価格比較

以下の図は、ベトナム・ホーチミンの地区ごとの㎡あたりの不動産価格を比較したものです。

図:ホーチミン地区ごとの㎡あたり不動産価格

出典:自社調査

ベトナムのホーチミン市は、ホーチミン1区~12区、「フー・ナウアン」「ビン・タン区」「タン・ビン区」「タン・フー区」、「ゴー・ヴァップ区」、そして「ツー・ドク区」分かれています。
ホーチミン1区はホーチミンの中で最高級エリアとなっており、価格は㎡あたり$ 4,570(約50万円)となっています。次に価格が高いのが3区で$ 3,874(約42万円)、4区の$ 1,949(20万円)となっています。
一方で最も安価なエリアは、12区で約710ドル(7.8万円)、地区9が873ドル(9.6万円)、「ツー・ドク区」のコストが約948(10.4万円)となっています。

コロナ禍の低迷から回復

2020年1~10月期のホーチミン市の不動産市場レポート(ホーチミン市不動産協会(HoREA)発表)によると、コロナ感染が拡大した3月から7月にかけて低価格帯住宅や社会住宅の新規供給数は減少しましたが、価格は高止まりが続いています。また、賃貸不動産やコンドテルにも大きな影響を及ぼしたと指摘されています。

ただし、感染が収束に転じた8月以降は、不動産市場も回復傾向に向かっています。同市建設局の発表によると、10~12月には住宅9147戸(集合住宅8317戸、低層住宅830戸)の供給が見込まれています。また、2021年のテト(旧正月)までが市場回復のピークと予想されています。

ベトナム不動産投資のメリット

アジア地域の中でも物件の価格が安い

ベトナム最大の都市であるホーチミン市は、近隣の東南アジア諸国と比較すると、ジャカルタ、バンコク、シンガポール、東京よりも不動産価格が低くなっています。

このことから、ベトナム・ホーチミンの不動産は、アジア諸国の中でもトップクラスに安いことがわかります。

図:マンション/高級住宅(ハイエンドクラス)の価格水準の比較

さらなる物件価格の上昇が期待できる

ベトナムの平均年齢は31歳。2018年時点の人口増加率は1.0%で、東南アジアの中でも高い数値となっています。

今後も急速に人口増加が見込まれているほか、経済成長期であることから、不動産物件価格も上昇傾向にありキャピタルゲインが期待できます。

東南アジア各国の人口増加率



安定的な家賃収入が期待できる

ベトナム不動産を個人で購入する場合は、賃貸物件として家賃収入を得ることが認められています。

約30万人の外国人が賃貸で生活しているベトナムでは、コンドミニアム購入の際に賃貸保証をしているデベロッパーが多くあります。

天災が少ない

ベトナムには火山もなく、地震の心配はありません。台風も北部ではたまに通過しますが大きな被害はなく、南部では遭遇することもありません。

注目のエリアを紹介

経済の中心地「ホーチミン」
ベトナム経済の中心地ホーチミンは、熱帯モンスーンに属しているため年間を通して温暖な気候が特徴です。外資系企業のビルやお洒落なカフェ、レストランが立ち並ぶエリアが点在しているほか、フランス植民地時代の名残もあるため、フランス現地にいるような雰囲気を感じさせてくれる建造物も数多く残っています。

政治の中心地「ハノイ」
ハノイはベトナムの首都で、政治の中心地であり芸術の街としても知られています。この街の最大の特徴は「四季」があることで、5~9月は雨季となり湿気の高い時期が続きますが、それ以外は比較的過ごしやすい気候となっています。

ハノイの人気投資エリアは、日本大使館や日系企業があるバーディン区(Ba Dinh)をはじめ、 ショッピングセンターや日本人学校へのアクセスが便利なコウザイ区(Cau Giay)、 大型のコンドミニアム建設が進むナムチュリム区(Nam Tu Liem)、ハイバーチューン区(Hai Ba Trung)です。また、ベトナムが誇る人気の世界遺産「ハロン湾」までは車で約3時間。
ハノイはフランス統治時代に描かれたアートから大自然まで様々な魅力がある街です。

ビーチリゾート「ダナン」
ベトナム中部に位置するダナンの「ミーケビーチ」は、米雑誌フォーブスが選ぶアジアの魅力的なビーチ6選にも選出されています。観光地としてはもちろん、近年はビジネスの都市としても世界からも注目を集めており、ベトナム移住先としても魅力的な都市と言えるでしょう。ホーチミンやハノイに比べると知名度は低いものの、今後、さらなる発展が期待される街の1つです。

コロナ禍でも経済が成長中

6月の世界経済見通し2020年6月版(世界銀行発表)によると、2020年のベトナム経済のGDP成長率は+2.8%と予測されています。

世界経済のGDP成長率が-5.2%、アメリカ-6.1%、ユーロ圏-9.1%、日本-6.1%、中国+1.0%。世界各国でGDP成長率が低迷と予測の中、ベトナムはプラス成長と予測されているのです。

ベトナム不動産投資のデメリット

社会主義国家であること

ベトナムは世界でも数少ない社会主義国です。そのため不動産を購入する場合でも外国人に対する規制はやや厳しいと言えます。

役人の権力が強いため、時として賄賂が必要になったり、突然、法律が変わったりと、資本主義の国とは異なる事態が起こり得る可能性があることを理解しておく必要があります。

海外送金のための手続きが大変

海外送金のための納税証明などの書類が多く、複雑であることがデメリットのひとつです。ただし、納税証明は税理士に依頼すれば対応可能です。

納税証明と送金目的が明確であれば海外口座への送金ができますが、銀行によって回答にばらつきがあります。

大手銀行の場合、送金目的を書類に記入すれば問題ありませんが、別名義の口座に送金する時は別途書類が必要になります。

プロジェクトがストップするリスクも

デベロッパーはプロジェクトに対して10~20%ほどしか自己資金を使わず、それ以外を融資や開発した不動産を売りながらカバーする傾向にあります。

そのため、何かトラブルが発生した場合に、プロジェクトがストップしてしまうリスクがあります。

前政権の時に建設許可を得たプロジェクトが、政権交代によって開発が進まずストップしてしまったという事例も実際に存在します。

建物の耐久性に差がある

ベトナムの建物の構造・耐久性に関しては、日本ほど優れていません。RC造でも壁にレンガが使われている場合もあります。

ただし、建物の品質はデベロッパーやゼネコンによって変わりますので、過去の実績を見て判断するようにしてください。

また、契約書に使用した資材が記載されていますので、そちらもしっかりと確認するようにしましょう。

 ベトナムの物件一覧

まとめ

ベトナム不動産投資に関する、メリット・デメリットを紹介しました。近年は不動産価格が上昇傾向にあり、人口増加などによって経済も支えられています。

コロナ禍の低迷を抜け出し、不動産市場も活性化が期待されています。

しかし、デベロッパーの選定など気を付けるべき点が多数ありますので、情報収集は怠らずに行ってください。

ベトナムで不動産の購入を検討している方は、現地に精通した日系のエージェントに相談することをおすすめします。SEKAI PROPERTYでも、ベトナム不動産に関する相談を受け付けていますので、お気軽にご相談下さい。

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