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2021-06-18

ハワイの不動産を購入する流れを11のステップで徹底解説!

  • 海外不動産コラム

ハワイ不動産は海外不動産の自己利用も視野に入れている人や、長期的なキャピタルゲインんを狙いたい人などにおすすめです。人気のハワイ不動産ですが、海外で不動産を購入する場合、日本と大きく異なる不動産購入のプロセスに戸惑う方も多いでしょう。そこで、今回はハワイで不動産を購入する方法について、11のステップで詳しく解説します。

ハワイ不動産購入ステップ1.ハワイの銀行口座を作る

ハワイ不動産の購入を考えるなら、まずハワイで銀行口座を開設しておくと何かと便利です。手付金や手数料用の現金を銀行口座に入れておけば、気に入った物件を見つけたときにすぐに購入申し込みがができるので、口座開設は早めに済ませておくのがおすすめです。

ハワイの代表的な銀行はバンク・オブ・ハワイやファースト・ハワイアン・バンクのほか、セントラル・パシフィック・バンクです。どの銀行も日本語対応ができるので、簡単に口座を開設できます。

ハワイ不動産購入ステップ2.エージェントを決める

次に、エージェント(不動産会社)を決めます。オアフ島の売物件はMLSというサイトで一括管理されているので、どの不動産会社もオアフ島のすべての売り物件を取り扱うことができます。エージェントを決めるポイントは、取り扱い物件数ではなく、ハワイの不動産や各エリアの特徴について精通していることや、投資のデメリットなどもきちんと伝えてくれることです。

また、ハワイの銀行でローンを組みたい場合は、経験豊富なローンオフィサーを紹介してくれるかどうかなども大事になってきます。そのほか、物件購入後の賃貸管理まで請け負っているエージェントを選ぶことで、管理会社探しの手間を省略可能です。ハワイには不動産業を営む日本人も多く、日本人エージェントい賃貸管理まで任せられれば安心して投資できます。

ハワイは日本との時差が大きいため、不動産エージェントとのコミュニケーションには要注意です。英語に堪能でない場合は、英語でしかコミュニケーションできない不動産エージェントを選ぶと、手続きがスムーズに進まないリスクもあります。

ハワイ不動産購入ステップ3.ローンオフィサーの審査をうける

ハワイでの不動産購入をハワイの銀行ローンで組みたいと考えるなら、いくらローンが借りられるか、ローンオフィサーへ確認が必要です。なお、日本在住の日本人でも、ハワイ現地の銀行でローンを利用できます。ローンオフィサーとは、不動産ローンに関するファイナンシャルプランナーのような存在です。不動産購入者から出された資料をもとに、どの銀行からどのローンでいくらくらい借りられそうか診断してくれます。

なお、診断が下りるとPre Qualification Letter (プリクオリフィケーションレター)を発行してもらえます。希望の物件が見つかり売り手にオファーする時、プリクオリフィケーションレターを提出することで、利用できるローンの金額を証明可能です。なお、アメリカ非居住者がローンを組む場合、一般的に頭金は30%~50%必要と言われています。

なお、日本の銀行でもハワイ不動産投資に融資しているところはあります。日本の銀行を利用する場合は、一般的に融資限度額が物件評価額の50%なので、半額は自己資金の用意が必要です。また、金利についてはハワイの銀行よりも日本の銀行の方が低いため、キャッシュフローを出しやすい点はメリットと言えます。

日本国内の銀行を利用してもハワイ現地の銀行を利用しても、初めてのハワイ不動産投資ではフルローンを利用するのが難しいため、自己資金の準備が必要です。ハワイ不動産投資のローンについては、こちらの記事でも解説しているので、併せてご覧ください。ハワイ不動産を購入する際に住宅ローンが組める銀行7選

ハワイ不動産購入ステップ4.自分の希望に合う不動産を探す

ローンの利用可能額が分かり、予算が決まったところで具体的な希望条件を決めていきます。投資目的によって購入する物件の種類やエリアが変わってきます。インカムゲインやキャピタルゲインを狙うのであれば、ホノルルなど都心の物件がおすすめです。別荘やリタイア後の居住地として考えるなら、観光地の喧騒を少し離れたエリアの一軒家やコンドミニアムなどが視野に入ってきます。

なお、例えばオアフ島の中でも、ノースショアやカネオヘなど北部のエリアでは、高価格で広い物件も多くなります。北部の物件で賃貸運用を考えるのであれば、入居者ターゲットの設定には要注意です。高価格な物件では設定家賃も高くなりますが、高額な家賃を支払える居住者は限られます。また、都心から離れたエリアで物件を選ぶのであれば、ハワイでは車移動が一般的なため、駐車場は必須条件です。入居者付の戦略を考えないままに高級物件への投資に踏み切ると、空室リスクを軽減できないので要注意です。

物件種別については、年に何回か使う別荘地として考えるなら、コンドミニアム、ホテルコンド、タイムシェアなども有効と言えます。ハワイ不動産投資で失敗しないためには、投資目的を設定してから目的に合致するエリアおよび物件を決めるのが重要です。なお、希望の条件に100%合う物件というのは難しいので、希望条件に優先順位をつける必要があります。ただ、ここは譲れないと思っている条件も、実際にはそんなに重要ではないこともあるので、現地のことをよく知るエージェントとよく話し合いながら決めるのがいいでしょう。

ハワイ不動産購入ステップ5.物件の内見をする

気になる物件をある程度絞れたら、実際に物件を内見します。通常売出し物件を内見する場合には、あらかじめ予約が必要です。しかし、日曜日のある時間だけ、予約を入れなくても誰でも見学ができる「オープンハウス」というスタイルを取る物件もあります。ただ、内見したい物件がホテルコンドの場合、宿泊客がいる場合は中を見ることができません。中古のホテルコンドの中には、ハイシーズン中は内見できる日がまったくない物件もありますので、できればオフシーズンの内見をおすすめします。内見の際には最低限でも以下のポイントを確認するのが重要です。

・コンドミニアムの場合
・ゲスト用の駐車場の有無
・建物の周辺の環境
・落書きはないか
・夜道を安心して歩ける
・風通し、水回り、廊下や共用施設の管理が行き届いているか
・眺望のいいコンドミニアムの場合、将来他のコンドミニアムやビルが建設される可能性があるかどうか
・一戸建ての場合
・駐車場の有無
・車がない場合バスの便・バス停までの距離
・スーパーや病院など生活の利便性

日本の物件情報と違い、ハワイでは物件検索時には詳しい間取りが書いていない不動産が多いので、実物を見て確認するのも重要です。昼と夜で雰囲気がまるで変わる場所もあるので、できれば、昼間と夜間の両方で物件の近隣を確認してみることをおすすめします。

ハワイ不動産購入ステップ5.購入条件のオファー

購入したい物件が決まったら、購入契約書に購入希望価格、支払方法(現金か、ローンか)手付金をいくら入れるかなどを記入し、ローンオフィサーに発行してもらったプリクオリフィケーションレターを添えて、売り主のエージェントにオファー(購入申し込み)をします。売り主側からは通常48時間以内に返答がきます。

ハワイ不動産購入ステップ6.売り主からの回答

売り主からはいずれかの回答が返ってきます。

ACCEPT(アクセプト)・・・ 受託、売買契約成立。
REJECT(リジェクト)・・・拒否
COUNTER OFFER(カウンターオファー)・・・条件変更の申し出

売り主からの回答がカウンターオファーだった場合、購入希望者はその条件に対して、アセプト、リジェクト、カウンターオファーのいずれかの返答をします。お互いが納得するまで何回かカウンターオファーを繰り返すこともあります。折り合いがつけば入札成功です。

ハワイ不動産購入ステップ7.エスクローの開設

売買契約が成立したら、エスクローが開設されます。エスクローとは売り手と買い手の公平な取引を仲介する会社のことを指します。
図:エスクロー決済のイメージ


買い主と売り主の間で、売買契約を締結したら、エスクローは取引に関する書類、手付金を預かります。エスクローの開設時には購入代金の1~5%を、買い主は小切手などで2日以内にエスクローに預けます。

ハワイ不動産購入ステップ8.物件の調査

ハワイ不動産投資で実施される購入物件の調査は2種類です。1種類は物件の権利関係に関するもので、エスクロー会社が調査します。例えば、物件の所有権や抵当権など権利関係に瑕疵がないかといった調査がエスクロー会社の役割です。

その一方で、物件の要修繕箇所などについても調査が必要になります。アメリカでは契約適合責任(=瑕疵担保責任)といった考え方がありません。物件購入後に隠れた修繕箇所などが見つかった場合は、あらかじめ確認していなかった買主の責任とされるため要注意です。

物件の修繕箇所を確認するためには、インスペクションと呼ばれる物件の点検をします。インスペクションは専門の業者が行うため、基本的に買主による費用負担が必要です。インスペクションの費用は業者によって様々ですが、最低でも$1,000前後はかかると思っておけば問題ありません。

インスペクションによって修繕箇所が見つかった場合は、修繕の費用負担区分について売主と交渉します。ただし、売買契約書に「As Is(=現状引き渡し)」と条件がついている場合は、売主との交渉ができません。

売買契約を締結する前には、修繕費用負担の条件に加えてローン特約の有無などを確認することが重要です。物件購入にローンを利用する場合は、ローン審査に通過できないことも考えられます。ローン特約には、審査通過できなかった場合の手付金返還有無について記載されます。特約がない場合は、審査通過できなかった場合に手付金を取り戻せない可能性もあるので要注意です。

ハワイ不動産購入ステップ9.権利書用書類作成

エスクローの弁護士が権利移転の書類を作成します。これが買い手の権利書になります。

ハワイ不動産購入ステップ10.エスクロー会社へ残金支払い及び譲渡書類のサイン

買い手は、登記予定日の2日前までに手付金を引いた残金を、エスクロー会社へ支払う必要があります。ローンを利用する場合は、頭金から手付金を差し引いた金額が支払額です。日本の銀行から送金する場合は、着金までに1日〜数日かかることもあるので、余裕を持ってスケジュールを立てることが重要です。

また、日本の銀行では窓口担当者が取り扱い経験を持っていないなどの理由で、海外送金手続きを断れれることもあります。スムーズに手続きを進めるためには、送金対応の可否について、あらかじめ電話で銀行に確認しておくことが重要です。資金の着金確認が取れたら、売主と買主の両者が必要書類にサインします。

特に、クロージングステートメントという精算確認書類については、サインする前に内容が合っているか確認が必要です。仮に金額に誤りがあったとしても、1度サインしてしまうと内容の修正や返金要求などができません。

ハワイ不動産購入ステップ11.登記完了

クロージングステートメントにサインすると、エスクローからワランティーディードと呼ばれる書類が発行されます。ワランティーディードは日本で言うところの物件所有権登記済証に該当するため、物件を所有している限りは保管しておくのが重要です。

ハワイ不動産購入時の諸経費

ハワイ不動産購入時の諸経費には以下のようなものがあります。

・エスクロー費用→購入価格の1~2%
・ローン費用→ローン総額の2~2.5%
・タイトルインシュアランス(不動産権保険費用)
・登記費用
・固定資産税

タイトルインシュアランス(不動産権保険費用)とは、物件の権利に関する瑕疵を原因として買主が損害を被った場合に、損害額を保障する保険のことです。

タイトルインシュアランスには、「オーナーズタイトルインシュアランス」と「レンダーズタイトルインシュアランス」の2種類があります。前者は物件の購入者のためのものであり、後者は購入者に融資した銀行のためのものです。

ハワイ不動産投資でローンを利用する場合はタイトルインシュアランスの加入が必須となります。保険料は、購入した物件の値段により変わりますが、全米平均では1,000$程度です。また、固定資産税については所有権移転日を境として売主と日割精算します。こちらもクロージングステートメントに費用が記載されるため、サインする前に記載の確認が必要です。

なお、アメリカ不動産投資では仲介手数料を売主が全額負担します。物件購入時点では、買主は仲介手数料を支払う必要がありません。

ハワイ不動産の運用に関する税金

ハワイ不動産を購入すると、物件購入後に固定資産税やGET・TATなどの税金がかかります。固定資産税については、物件が立地するエリアの行政から税額通知および払込書が送られてくるため、期日までの支払いが必要です。税率については物件評価額の1%前後となります。

そのほか、GETは事業を営む人に対して課税される売上税であり、税率は5%前後です。また、ホテルコンドミニアムを運用している場合はTATという宿泊税もかかります。

まとめ

ハワイでの不動産購入には、ローンオフィサーの存在やエスクロー会社など、日本では馴染みのない法律や手続きがあるため、戸惑う人も少なくありません。しかし、日本語対応が可能なエージェントを選べば、安心して取引を進められます。

ハワイ不動産投資をするのなら、ハワイで日本人に不動産仲介をしている経験豊富なエージェントに相談するのがおすすめです。SEKAI PROPERTYでもハワイ不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

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