建物タイプ

価格帯 (null)

専有面積

ベッドルーム数

想定利回り

フリーワード

2020-02-25

ハワイの不動産を購入する流れを11のステップで徹底解説!

  • 海外不動産コラム


ハワイの不動産を購入する人は、居住するためだけでなく、節税を目的として購入するケースも増加しています。

様々な用途がある人気のハワイ不動産ですが、やはり海外で不動産を購入する場合、日本と大きく異なる不動産購入のプロセスに戸惑う方も多いでしょう。

そこで、今回はハワイで不動産を購入する方法について、11のステップで詳しく解説します。

ハワイ不動産購入ステップ1.ハワイの銀行口座を作る

ハワイで不動産の購入を考えたら、まずハワイで銀行口座を開設しておくと何かと便利です。手付金や手数料用の現金を銀行口座に入れておけば、気に入った物件を見つけたときにすぐに購入申し込みがができるので、早めに口座開設は済ませておきましょう。

ハワイの代表的な銀行はバンク・オブ・ハワイ、ファースト・ハワイアン・バンク、セントラル・パシフィック・バンクです。どの銀行も日本語対応ができるので、簡単に口座を開設ができます。

ハワイ不動産購入ステップ2.エージェントを決める

次に、エージェント(不動産会社)を決めます。オアフ島の売物件はMLSというサイトで一括管理されているので、どの不動産会社もオアフ島のすべての売り物件を取り扱うことができます。

そのためエージェントを決めるポイントは、取り扱い物件数ではなく、ハワイの不動産や各エリアの特徴について精通していることや、デメリットなどもきちんと伝えてくれることです。

また、ハワイの銀行でローンを組みたい場合は、経験豊富なローンオフィサーを紹介してくれるかどうかなどが大事になってきます。

ハワイ不動産購入ステップ3.ローンオフィサーの審査をうける

ハワイでの不動産購入をハワイの銀行ローンで組みたいと考えるなら、いくらローンが借りられるかをローンオフィサーに確認する必要があります。

ローンオフィサーとは、不動産ローンに関するファイナンシャルプランナーのような存在です。不動産購入者から出された資料をもとに、どの銀行からどのローンでいくらくらい借りられそうか診断してくれます。診断が下りるとPre Qualification Letter (プリクオリフィケーションレター)を発行してもらえます。

これは、希望の物件が見つかり売り手にオファーする時、組めるローンの額に関する証明書として提出されます。なお、アメリカ非居住者がローンを組む場合、一般的に頭金は30%~50%必要と言われています。

ハワイ不動産購入ステップ4.自分の希望に合う不動産を探す

どのくらいローンを組めるかが分かり、予算が決まったところで具体的な希望条件を決めていきます。買う不動産の種類とその不動産の利用目的を決める購入した物件をどのような目的で利用するかで、購入する不動産の種類が変わってきます。投資で家賃収入とキャピタルゲインを考えるなら、立地がよく、宿泊客がつきやすいホテルコンドがよく、一方で節税対策を考えるなら、築年数の古い木造住宅がベストでしょう。

リタイア後の居住地として考えるなら、観光地の喧騒を少し離れたエリアの一軒家やコンドミニアムが視野に入ってきます。年に何回か使う別荘地として考えるなら、コンドミニアム、ホテルコンド、タイムシェアという考え方もあります。

購入物件の種類が決まったら、希望のエリア、間取り、立地、コンドミニアムなら共有設備、セキュリティ、共益費、一軒家なら設備、駐車場の有無、土地は借地権なのか所有権なのかなど細かく希望を考えていきます。

その後、自分の予算と照らし合わせて、より希望の条件に近い物件を選びます。希望の条件に100%合う物件というのは難しいので、希望条件に優先順位をつけましょう。

ただ、ここは譲れないと思っている条件も、実際にはそんなに重要ではないこともあるので、現地のことをよく知るエージェントとよく話し合いながら決めるのがいいでしょう。

ハワイ不動産購入ステップ5.物件の内見をする

気になる物件がある程度絞れたら、実際に物件を内見します。通常売出し物件を内見する場合には、あらかじめ予約を入れる必要がありますが、日曜日のある時間だけ、予約を入れなくても誰でも見学ができる「オープンハウス」というスタイルを取る物件もあります。

ただ、内見したい物件がホテルコンドの場合、宿泊客がいる場合は中を見ることができません。

中古のホテルコンドの中には、ハイシーズン中は内見できる日がまったくない物件もありますので、できればオフシーズンの内見をおすすめします。内見の際には最低限でも以下のことは確認しましょう。

コンドミニアムの場合

  • ゲスト用の駐車場の有無
  • 建物の周辺の環境
  • 落書きはないか
  • 夜道を安心して歩ける
  • 風通し、水回り、廊下や共用施設の管理が行き届いているか
  • 眺望のいいコンドミニアムの場合、将来他のコンドミニアムやビルが建設される可能性があるかどうか

一戸建ての場合

  • 駐車場の有無
  • 車がない場合バスの便・バス停までの距離
  • スーパーや病院など生活の利便性

日本の物件情報と違い、ハワイでは物件検索時には詳しい間取りが書いていない不動産が多いので、実物を見てしっかり確認しましょう。昼と夜で雰囲気がまるで変わる場所もあるので、できれば、昼間と夜間の両方で物件の近隣を確認してみることをおすすめします。

ハワイ不動産購入ステップ5.購入条件のオファー

購入したい物件が決まったら、購入契約書に購入希望価格、支払方法(現金か、ローンか)手付金をいくら入れるかなどを記入し、ローンオフィサーに発行してもらったプリクオリフィケーションレターを添えて、売り主のエージェントにオファー(購入申し込み)をします。売り主側からは通常48時間以内に返答がきます。

ハワイ不動産購入ステップ6.売り主からの回答

売り主からはいずれかの回答が返ってきます。

  • ACCEPT(アクセプト)・・・ 受託、売買契約成立。
  • REJECT(リジェクト)・・・拒否
  • COUNTER OFFER(カウンターオファー)・・・条件変更の申し出

売り主からの回答がカウンターオファーだった場合、購入希望者はその条件に対して、アセプト、リジェクト、、カウンターオファーのいずれかの返答をします。

お互いが納得するまで何回かカウンターオファーを繰り返すこともあります。折り合いがつけば売買契約となります。

ハワイ不動産購入ステップ7.エスクローの開設

売買契約が成立したら、エスクローが開設されます。エスクローとは売り手と買い手の公平な取引を仲介する会社のことを指します。

図:エスクロー決済のイメージ


買い主と売り主の間で、売買契約が締結したら、エスクローは取引に関する書類、手付金を預かります。

エスクローの開設時には購入代金の1~5%を、買い主は小切手などで2日以内にエスクローに預けます。

ハワイ不動産購入ステップ8.物件の調査

エスクロー会社は、その売却物件について調査を開始します。所有権、抵当権、先取り特権、未払税金、地役権などの存在など、解決しなければならない問題はないかの調査と、シロアリ検査や、測量・杭打ちの調査(一軒家のみ)などです。エスクロー会社はこれらを解決するために売り主と話し合い、レポートを作成します。

買い主がこのレポートを読み、内容に不満がある場合は、この時点で売買契約を解除することができます。(手付金は返却されます)売り主から報告書を受け取るまた、買い主は売り主からも売却物件についての開示報告書を受け取ります。

売り主は、その物件の価格に影響すると思われる物件の過去および現在の欠陥・修理箇所・状態などについて、エスクロー会社が作成した開示報告書にそって正直に答えるよう義務付けられています。

この開示報告書を読み、売り主の回答内容に不満を持った場合にも、買い主は契約を解除することができます。(手付金は返却されます)ホームインスペクションに依頼する買い主は、専門業者を雇って物件の設備や電気、水回りなどに問題がないか調査することができます。

この費用は買い主負担で、必ず必要なものではありません。しかし、不動産購入は大きな買い物なので、後から後悔のないよう実施することをおすすめします。

検査の結果、欠陥が見つかった場合も売り主はそれを修繕する義務はありませんが、修繕を要求することはできます。

ホームインスペクションの結果を見て、物件に不満を持った場合は、ホームインスペクションの費用だけを支払い、契約をキャンセルすることができます。

ファイナルウォークスルーすべてのレポートがそろったら、買い主は最終確認をします。契約内容に書かれているクリーニングや修繕は本当に終わっているか、売り主の私物は残っていないかを確認し、納得すれば、買い主は2回目の手付金を支払います。

ハワイ不動産購入ステップ9.権利書用書類作成

エスクローの弁護士が権利移転の書類を作成します。これが買い手の権利書になります。

ハワイ不動産購入ステップ10.エスクロー会社へ残金支払い及び譲渡書類のサイン

買い手は登記予定日の2日前までに手付金を引いた残金をエスクロー会社に支払わなければいけません。ローンの場合は手付金を引いた頭金を支払います。日本から送金をする場合、送金に1営業日かかりますので、注意しておきましょう。

売り主、買い主両者が譲渡書類、名義変更の書類にサインをします。譲渡書類のサインは公証されている書類のみが認められているため、エスクロー会社でサインをします。買い主が日本にいる場合は、日本のアメリカ大使館や領事館でも公証を得ることができます。

この書類もエスクロー会社に登記の2日前までに届いている必要があります。

ハワイ不動産購入ステップ11.登記完了

すべての書類、代金がエスクロー会社に届いたら、エスクロー会社は決済、登記をします。その後、買い主から支払われた購入金額から、必要経費、手数料などが引かれ、売り主に購入代金が支払われます。買い主は、エスクロー会社からその購入物件の権利書と鍵を受け取り、購入が完了します。

<ハワイ不動産購入時の諸経費>

ハワイ不動産購入時の諸経費には以下のようなものがあります。
・エスクロー費用→購入価格の1~2%
・ローン費用→ローン総額の2~2.5%
・タイトルインシュアランス(不動産権保険費用)
・登記費用

上記の他にランニングコストとして固定資産税などがかかってきます。

また、タイトルインシュアランス(不動産権保険費用)とは、土地の所有権や抵当権、地上権などの権利が対象物件の権利が無効になった際や瑕疵があったために損害が生じることになったときに、物件の譲受人や、譲受人に融資をしている銀行がその損害に対する補償を受けることができる保険のことをいいます。

タイトルインシュアランスには、「オーナーズタイトルインシュアランス」と「レンダーズタイトルインシュアランス」の2種類があります。前者は、物件の購入者のためのものであり、後者は購入者に融資した銀行のためのものとなります。アメリカで融資を銀行は後者に加入することを条件として融資するようなので、後者は融資を受ける場合は加入必須になるかと思います。

タイトルインシュアランスの値段は、購入した物件の値段により変わりますが、全米平均では1,000$程度となっています。

まとめ

ハワイでの不動産購入は、ローンオフィサーの存在、エスクローなど日本では馴染みのない用語や法律や手続きがあり、戸惑うことも多いかもしれません。

しかし、ハワイはこのような複雑な手続きもほとんど日本語で対応することができるため、他の海外で不動産を購入するよりは実は敷居は低いように思います。

ハワイで不動産購入を考えるなら、ハワイで日本人に不動産仲介をしている経験が豊富なエージェントにまずは相談してみることをおすすめします。

SEKAI PROPERTYでもハワイ不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

ハワイ不動産購入を相談する

【無料】ハワイ不動産ガイド
ハワイ不動産について体系的に理解できる、「ハワイ不動産ガイド」をPDF形式で無料で提供しています。

旅行者や移住者を惹きつけてやまないハワイ。
近年は、節税の手段としてハワイの不動産投資が注目されています。

今回は、そんなハワイにおける

  • 不動産投資の可能性
  • 節税が期待できる減価償却の仕組み
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア

など、25ページに渡り解説しています。

ハワイ不動産投資について、必要なノウハウ収集にご活用ください。

無料で資料をダウンロードする