エリア

建物タイプ

価格帯 (null)

専有面積

ベッドルーム数

想定利回り

フリーワード

2018-05-03

5分で分かる!フィリピン不動産投資完全ガイド

  • 海外不動産コラム


東南アジアの国の中でもトップクラスの経済成長率を誇り、不動産投資の対象国としても人気が高いフィリピン。

「フィリピンへの移住を考えており家を購入したい」
「東南アジアで不動産投資がしたい」

などと考えている方に向けて、フィリピン不動産のアウトラインを5分で分かるガイドとしてまとめました。

フィリピンの基礎的な情報から、不動産の購入方法、メリット、リスク、現地銀行での住宅ローンの組み方、おすすめ都市までを網羅しています。ぜひ参考にしてください。

日本人在住者は16,977人!フィリピン概要

不動産投資を解説する前に、フィリピンの基本情報から紹介していきましょう。

面積約30万平方キロメートル(日本の約8割)。7,109の島々が点在。
人口約1億98万人(2015年フィリピン国勢調査)
首都マニラ(首都圏人口約1288万人、2015年フィリピン国勢調査)
民族マレー系が主体で、ほかに中国系、スペイン系、さらにこれらとの混血や少数民族がいる。
言語国語はフィリピノ語、公用語はフィリピノ語と英語。ほかにも80前後の言語があると言われている。
宗教東南アジア唯一のキリスト教国で、国民の83%がカトリック、その他のキリスト教が10%イスラム教は5%だが、ミンダナオではイスラム教徒が人口の2割以上となっている。
主要産業農林水産業(全就業人口の約27%が従事、2016年1月現在)。近年は、コールセンター事業等のビジネス・プロセス・アウトソーシング(BPO)産業を含めたサービス業が大きく成長(全就業人口の約56%が従事。2016年1月現在)。
為替1ペソ=約2.06円(2018年4月20日現在)
在留邦人数16,977人 (2016年10月現在。在留届ベース)


フィリピンでは公用語として英語とフィリピノ語が使われています。フィリピノ語とは実質的にタガログ語と考えて良いようですが、生活する上では英語が多少話せれば大丈夫です。

また、東南アジアでは唯一のキリスト教国で国民の多数がカトリック教徒。明るく親しみやすいフィリピン人の人柄もあり、「アジアのイタリア人」と称されることも。

在留邦人は16,977人で、アジアにおける日本人在住者数ランキングでは第7位となっています。

フィリピン経済は東南アジアでもずばぬけて元気

かつては「アジアの病人」と呼ばれたフィリピンも、今や経済成長率が好転し、「アジアのライジング・スター」に。2012年以降の経済成長率は、東南アジア主要国の中でもトップクラスとなっています。

2017年の経済成長率は6.7%。2018年も堅調な勢いが続くと予測

フィリピン統計局の発表によると、2017年の国内総生産(GDP)は、好調な内需と政府の景気刺激策に支えられ、前年比6.7%と力強い成長を維持。ドゥテルテ政権によるインフラ支出の増加を背景に、フィリピンの経済成長率は2018年も堅調に推移していくとみられています。

図:フィリピンのGDP成長率(前年比)

出典:IMF - World Economic Outlook Databases

HSBCはリサーチノートで、政府支出が経済成長に大きく貢献していると述べており、今後も政府支出が続けば、これまでの支出抑制に歯止めがかかるため、大きな進展となるとの見方を示しています。

また、フィリピンのペルニヤ国家経済開発長官は「フィリピン経済の強さが続いていることは確実であり、一段の成長余地がある」と語っており、その成長率はシンガポールやマレーシアを上回るほどです。

総人口2050年には1億2,700万人。2091年まで増加

2014年7月27日、公式に1億人を突破したフィリピン。国連等の推計によると、2030年には1億1,000万人、2040年には1億2,000万人、2050年には1億2,700万人になり、 2091年まで増加し続けると予測されています。このように安定的な人口増加が見込めるフィリピンでは、長期的に労働力の確保が期待できます。

図:フィリピンの人口ピラミッド

出典:国連などのデータをPopulationPyramid.netが加工

フィリピンは世界では第12位、東南アジアにおいては第1位のインドネシアに次ぐ人口規模でかつ平均年齢が23歳。若手の労働力がフィリピンの経済成長を牽引していることがわかります。ちなみに我が国日本の平均年齢は45.9歳です。

海外で働くフィリピン人からの送金額はGDPの8.8%!

フィリピンでは1982年に海外雇用庁が設立され、以来、海外における就労が奨励されています。そんな海外フィリピン人労働者(以下、OFW)からの送金は、同国経済の成長を牽引。2016年のOFW送金額は1兆2,780億ペソで、2000年の4.8倍まで拡大しています。

対名目GDP比率は8.8%となり、国内経済への影響力を高めていることがわかります。中でも中東エリアからの送金額増加が目立っているようです。

このOFW送金は国内消費を押し上げる要因となり、1人当たりのGDPは2000年の1,055ドルから、2016年には2,924ドルへと上昇しています。

世界第3位の英語圏国。BPO拠点としての注目度が高い

OFW による送金がフィリピン国内のGDPを支えてきましたが、昨今は、フィリピン国内のオフショア・BPO産業が、これに次ぐ経済規模として成長しています。

国内人口が急増し、その平均年齢は23歳と東南アジアでも特に若い人材が豊富な上、世界第3位の英語圏国と呼ばれる通り英語が公用語となっており、多くのフィリピン人が英語を使うことができます。

フィリピンにおける欧米企業のBPO展開は、コールセンターなどのボイスサービス系事業のほか、ノンボイス分野、より高い専門性や判断力が求められるKPO(ナレッジ・プロセス・アウトソーシング)へと拡大しつつあり、ソフトウェアプログラミング、ゲーム開発、クリエイティブ系、データ分析、法務、財務、調査などあらゆる分野に活用され始めています。

フィリピン不動産のメリット

フィリピン不動産は日本の1/4の価格

フィリピンの富裕層や海外駐在員などに支持されている、マカティの最高級コンドミニアムの㎡単価は、東京都心の最高級マンションと比較すると約1/4程度となっています。

図:アジア各国の㎡あたりのコンドミニアム価格比較


出典:Global Property Guide

このような高級コンドミニアムは、24時間体制のセキュリやプール、ジムなどが完備されており、日本の不動産よりも安く、都心の高品質な物件の入手が可能です。

外国人でも基本的にはビザは必要ない

フィリピンでは外国人がコンドミニアムを所有する場合、ビザは必要ありません。 このため、外国人に適した投資物件はコンドミニアムと言えます。

住宅ローンを使うことができる

また、コンドミニアムを購入する場合は、ローンで支払うことが可能。フィリピン最大の商業銀行であるバンコ・デ・オーロ(BDO)は、外国人でもいくつかの条件の下で住宅ローンを提供しています。日本人顧客を担当するジャパンデスクが設置されており、日本語対応可能。相談してみる価値は十分にありそうです。

外国人がフィリピン不動産を購入する際の規制・税金

外国人は土地を購入できない

フィリピンで不動産投資をする場合、外国人にはいくつかの規制があります。例えば、 外国人の土地所有は認められていません。土地はフィリピン国籍を有する者か、資本の60%以上がフィリピン資本である企業にのみに認められています。

建物であれば購入可能

一方、日本の分譲マンションにあたるコンドミニアムは、1室を区分登記して所有することが可能。その建物内で外国人の割合が40%を超えない限り外国人でも所有することができます。フィリピン不動産投資で売買されるコンドミニアムは、高層でプールや24時間体制のセキュリティが完備された高級コンドミニアムとなっています。

購入後の賃貸、転売が可能

外国人でも不動産を購入後、賃貸、転売を行うことができますが、様々な諸費用・税金などが発生します。

例えば不動産賃貸運用時にかかる費用としては、個人所得税がかかります。外国籍の居住者、または、外国籍の非居住者(滞在期間180日以上)には国内源泉所得に対して5%~32%。滞在期間180日未満の外国籍非居住者の場合は、国内源泉所得に対して一律25%となっています。さらに、委託管理手数料として、家賃の1ヶ月分、または10%程度が発生します。

一方、不動産売買時には、印紙税1.5%、不動産移転税約0.75%、キャピタルゲイン税6%のほか、約320万ペソ以上の物件には12%のVAT付加価値税(VAT)が、転売による利益可否にかかわらず発生します。
図:不動産売買時にかかる税金

項目税率
印紙税1.5%(売買価格か市場価格の高い方)
不動産移転税約0.75%(売買価格か市場価格の高い方)
キャピタルゲイン税6%(売買価格か市場価格の高い方)
付加価値税12%(約320万ペソ以上の物件)

フィリピン不動産のリスク・注意点

プレビルドのリスク

フィリピン不動産投資として人気のあるプレビルド物件。割安に購入できたり、分割で購入することができる、ローンを使うことができる、キャピタルゲインに期待できるなどのメリットがあります。

その一方で、物件の計画段階での購入は完成しないリスクがあるため、フィリピンの不動産投資では信頼の置けるデベロッパー選びが重要となります。

賃貸ができない

フィリピンにはコンドミニアムの管理を行う会社はありますが、不動産投資物件の管理運営を委託できる会社はありません。売買仲介から内装手配、賃貸仲介、物件管理までワンストップで行っているのは日系の会社だけでしょう。

日本人投資家の多くは物件の運営を全て委託できることを期待していますが、丸投げできる管理専門の会社がないフィリピンでは、入居付けや買い手が見つからないリスクをはらんでいます。

これを改善するため現地にある日本の会社が、「買う・借りる・売る」といった不動産投資のトータルサポートサイトを立ち上げるという試みを始めており、フィリピン投資の成功へとつながっていくことが期待されています。

物件の管理

フィリピンではデベロッパーの管理事務所が光熱費の支払いや部屋の修繕を行い、オーナーの家具や家電に修理が必要な時以外は、入居者と管理事務所が直接やりとりするため、オーナーが出向く必要はありません。

しかしながら、日本人が望むような管理を行っていると期待しすぎることなく、メンテナンスの頻度や物件の状態を報告してもらえるようなコミュニケーションを取っていくことが、物件の価値を長持ちさせるポイントの1つになります。

売却できない

キャピタルゲインを効率的に得るためには、市況が良い時期まで売却タイミングを待つことです。このため、物件を売却したいと思った時に売却できないリスクがあります。例えば、レアな安い物件を購入できる機会がある場合は、キャピタルゲインが見込まれる物件を売って、新しい物件と入れ替えするという方法もあります。

フィリピン不動産の失敗例やリスクについては「フィリピンの不動産投資で失敗しないために知っておくべき6つのこと」をご覧ください。

フィリピンの不動産がおすすめな方


フィリピンへの移住を考えている方

不動産投資だけではなく移住を考えている方にとって、フィリピンの不動産購入はさらに魅力的でしょう。実際に購入した物件に住み、数年後に売却してキャピタルゲインを得る方もたくさんいるようです。フィリピンへの移住に興味がある方は「フィリピン移住ガイド。移住先としての7つのメリットとは?」もご覧ください。

堅実にインカムを稼いでいく投資手法に興味がある方

現状のフィリピンでの不動産投資はキャピタルゲイン目的が先立っています。しかしながら今後は投資を確実に成功へと導くために、目先の利益だけでなく、長い目で見て堅実にインカムを稼いでいく投資手法が確立されることが期待され始めています。

自己資金が1,000万円以上ある方

フィリピンで購入できるコンドミニアムの中には、富裕層向けから地元の方用まで幅広くあります。例えば600万円台の物件があったとしましょう。これは比較的買いやすい価格帯ですが、それなりの理由があるもの。フィリピン駐在の日本人は会社から賃料が出るため高級コンドミニアムに住み、このような物件に入居することはほとんどないと言ってもよいでしょう。

日本人が最も買いやすいのは、約1000万円ぐらいの物件です。この価格帯であればどんな物件でも大丈夫というわけではありませんが、購入に適した物件の現実的な価格です。そのため、まず自己資金として1,000万円以上あることが望ましいでしょうあ。しかしながら、自己資金が少なくても住宅ローンを上手に利用する方法もあります。

フィリピンで不動産を購入するのにおすすめのエリア

マニラを含むメトロ・マニラの地域


フィリピン不動産投資の筆頭はマニラを含むメトロ・マニラ。この地域の主要投資エリアは、なんといってもマカティ市でしょう。マニラ首都圏に属する都市で、高層ビル群が立ち並ぶ景観から「フィリピンのウォール街」と呼ばれています。

その中心地のアヤラ・センターには世界中のブランドショップが集まる巨大ショッピングモールがあり、周辺は欧米風の高級住宅地が広がっています。ドナルド・トランプの高級アパートメント、「トランプ・タワー・マニラ」もここに。

ケソン

マニラがフィリピンの首都になる以前は、ここケソンが首都でした。大都市のため国会議員など富裕層が多く住む一方、場所によっては貧困層の住むエリアも。教育施設が充実しており、有名校も多く生活にも便利な町と言えるでしょう。

ダバオ

フィリピン第3の経済都市で、フィリピン南部のミンダナオ島にある港湾都市です。人口は約160万人の規模ですが、1人当たりの面積は世界最大級。人口密度が低いため暮らしやすい町となっています。フィリピン大統領ドゥテルテ氏の地元としても知られています。

日本との関わりが深いため、地元のミンダナオ国際大学では日本語が必修科目となっていることや、多くの日系人が住んでいることから、リタイア後の日本人の移住先としても支持されている町です。

フィリピン不動産を購入する方法

購入ステップ

フィリピンで不動産を探すには、信頼できる現地不動産エージェントとの取引がベストでしょう。現地のエージェントからは、地元の不動産市場を理解するうえで適確なアドバイスを受けることができる上、サービスが有料だとしても、多額の費用の損失を避けるためにはかえって割安で売り手と交渉することもできます。

フィリピンの不動産を購入する際は、以下のような流れとなります。

  1. エージェントに問い合わせる
  2. 物件を視察する
  3. 予約申込書を提出し、銀行口座を開設
  4. 売買契約
  5. ローンを申請する

また、エージェントに関しては、日本人スタッフの有無のほか、大手ディベロッパーの案件を扱っているか、賃貸・管理までトータルにサポートしてくれるか、売却のサポートをしてくれるかどうか等、確認することをおすすめします。

フィリピンの銀行で住宅ローンを組む方法


フィリピンで不動産を購入する場合は、ローンで支払うこともできます。例えば、フィリピン最大の商業銀行バンコ・デ・オーロ(BDO)には「ホームローン」という住宅ローンの商品を外国人にも提供しています。

気になる融資可能金額ですが、居住者であれば物件査定価格の80%までOK。 頭金は物件査定価格の20%~必要で融資期間は10年間です。

一方、非居住者の融資可能金額は物件の査定価格の70%。頭金は物件の査定価格の30%~、融資期間は5年間となっています。

フィリピンの住宅ローンについてさらに知りたい方は「フィリピン不動産を購入する際に住宅ローンが組める銀行3選」をご覧下さい。

まとめ


フィリピン不動産投資の概要について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?フィリピンの不動産を購入する前に知っておきたい、現地の状況や購入手続き、注意点などについて、多少なりとも理解を深めていただけましたでしょうか?

今後も、引き続き不動産投資としての魅力が高まると期待されているフィリピン。常に新しい情報を仕入れ投資家に提供しているエージェントの選定から、その実現が始まるといっても過言ではないでしょう。弊社でも現地の提携先を紹介していますので、お気軽にご相談ください。

【無料】フィリピンの不動産ガイド
フィリピン不動産について体系的に理解できる、「フィリピン不動産ガイド」をPDF形式で無料で提供しています。

旅行先、移住先としても大人気のフィリピン。

近年は不動産投資先としても注目を集め、東京のわずか1/4の金額で首都マニラに高級コンドミニアムを購入することができます。

本ガイドでは、

  • フィリピン不動産のメリット
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア
  • フィリピン不動産の法規制

など、フィリピンにの不動産について24ページに渡り解説しています。

フィリピン不動産投資について、必要なノウハウ収集にご活用ください。

無料で資料をダウンロードする