初めてマレーシアで不動産を購入する際、日本と大きく違う購入プロセスに戸惑っていませんか？
購入の検討を進めるにつれて、
「そもそも、外国人はマレーシアの不動産を購入できるの？」
「現地の物件はどうやって選べばいいの？」
「購入代金はどうやって支払えばいいの？」
と、次々と疑問が浮かんでくるでしょう。
そこで今回は、マレーシアで不動産の購入を検討されている方に向けて、具体的な購入ステップを大きく9つに分けて解説します。
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注意すべき外国人に対するマレーシア不動産購入の規制
まず、マレーシアで外国人が不動産を購入する際の規制について、おおまかに紹介します。
1.外国人が購入できる物件は原則RM100万（2700万円：RM1=27円換算）以上
2.州政府から外国人による不動産購入の許可を得る必要がある
3.外国人でも土地付きの住宅を購入できる
4.MM2H（長期滞在ビザ）を保有している場合は条件が変わる
5.ペナン州では特例がある
6.ジョホール州では特例がある
日本人投資家がマレーシア不動産投資を検討するときに最低限押さえておくべきポイントとは、外国人に対する不動産の最低購入価格が設定されていることです。なお、多くの新興国では外国人による土地の所有が認められていませんが、マレーシアでは外国人も土地を所有できます。
マレーシア不動産投資では、コンドミニアム以外の物件も投資対象として検討可能です。なお、各種規制などの詳細は「マレーシアで不動産を購入する外国人が知っておくべき規制の話」で解説しています。
マレーシア不動産の購入ステップ①不動産エージェントを探す
マレーシア不動産投資を進めるためには、まず現地の不動産事情に詳しい不動産エージェントを探すことが必要です。個人の投資家が直接デベロッパーに問い合わせることも全くできないわけではありませんが、コミュニケーションやデベロッパーの見極めなどに関してリスクが高くなります。
マレーシアの不動産を扱う不動産会社は日本にも複数あるため、各不動産会社が開催しているセミナーなどに参加して比較するのがおすすめです。なお、不動産会社を絞り込むにあたっては、マレーシアに進出済みで現地に拠点を設けている不動産会社を選ぶと、より鮮度が高く詳細な情報を収集できます。
マレーシア不動産の購入ステップ②エリアと購入候補物件を絞り込む
不動産エージェントを見つけたら、物件情報を複数もらってエリアと物件の絞り込みに入ります。不動産エージェントから物件情報をもらうにあたっては、投資目的・物件の購入予算・希望利回りなどに関して、可能な限り具体的な要望を伝えることが重要です。
「いい物件を紹介してほしい」など抽象的なリクエストをすると、不動産エージェントが売りたい物件の情報しか出てこないことも考えられます。不動産エージェントが売りたい物件は、必ずしも高利回りでいい物件とは限りません。
また、日本と同じようにマレーシアもエリアによって特徴が異なります。投資目的や避けたいリスクなどによって最適なエリアは異なるので、ポイントごとに優先順位を決めておくことが重要です。
マレーシア不動産の購入ステップ③物件物件を視察する
購入する物件の候補が決まったら、実際にマレーシアに赴いて物件現地を視察するのがおすすめです。物件現地では、物件周辺の雰囲気や都心部までのアクセスなど、web検索だけでは得られない情報も多数収集できます。
そのほか、デベロッパーの担当者や現地の不動産エージェントと面談することで、本当にそのまま取引を進めて問題ないか、直接確かめることが可能です。
なお、弊社をご利用いただいた場合は、デベロッパーなど物件売主との連絡や現地不動産エージェントなどの手配、視察中の通訳等のサポートまで承ります。
マレーシア不動産の購入ステップ④購入申込書を提出し、予約申込金を支払う
現地視察で購入をしたい物件が見つかった時は、その場で購入申込書を記入し、デベロッパーへ提出をすることで購入予約できます。もちろん、日本で購入申込書を書くことも可能です。
購入申込書の提出時には、予約申込金という購入予約のための資金（物件価格の1~3%程度）をデベロッパーに支払います。振込決済だけではなく、クレジットカードによる決済も可能です。
日本の銀行口座から海外送金すると、トラブルに遭った場合は手続きやり直しになってしまうこともあるので、可能であれば現地でのカード決済が安全です。また、日本の銀行では、窓口担当者が慣れていないと「今までやったことがないから」などの理由で海外送金を断られてしまうこともあります。
確実に期限以内に送金完了するためには、あらかじめ銀行へ電話確認を入れておくなど準備が必要です。
マレーシア不動産の購入ステップ⑤売主と売買契約を締結する
購入申込書の提出と予約金の支払いが完了したら、売買契約の締結と手付金の支払いに進みます。売買契約書へのサインは日本でも可能です。購入申し込みを行ってから契約成立までに必要な期間は最低約1ヶ月です。
手付金に関しては、ほとんどの場合は物件価格の10%などに設定されています。指定の手付金額から支払済みの申込金を差し引いた残額を支払います。
なお、マレーシア不動産の売買契約書は英語で書かれており、全部の書類を合わせると大きなボリュームになることもめずらしくありません。英語の専門文書を読解するのはなかなか難しいものです。しかし、後々のリスクを軽減するためには、キャンセル条項やアフターサービスについてなど、最低限の事項については自ら確認することをおすすめします。
また、外国人がマレーシア不動産を購入するためには、行政による許可が必要です。例えば新築のコンドミニアムを購入する場合は、州政府から許可を得ることになります。許可の取得にあたっては審査を受ける必要がありますが、審査落ちの心配はほとんどありません。
マレーシア不動産の購入ステップ⑥ローンの申し込みをする
不動産の購入にあたってローンを利用する場合は、このタイミングでローンの申し込みが必要です。日本国内にも、国内の不動産を担保に入れることで融資を受けられる金融機関が複数あります。
また、マレーシア現地の銀行で住宅ローンを利用することも可能です。ただし、2021年時点のマレーシアでは、低金利政策を継続している日本よりも長期金利が高い点に注意を要します。マレーシア現地の住宅ローンは、日本の不動産投資ローンよりも金利が高くなることもあるので、キャッシュフローを残せるのか要確認です。
なお、マレーシア現地の銀行でローンを利用する場合は、ローンの申し込みと同時に銀行口座の開設もできます。現地で口座開設できれば、毎月の返済時に海外送金が必要ありません。家賃収入の受け取りにも手数料がかからなくなるので、可能ならば現地銀行での口座開設がおすすめです。
マレーシアで外国人が組める住宅ローンについては、「住宅ローンが組める現地の銀行4選」の記事で解説しています。
マレーシア不動産の購入ステップ⑦段階的に購入資金を支払う
売主と売買契約を締結したら、購入資金を支払います。マレーシア不動産は、建設途中の物件とそうでない物件とで購入資金支払いのタイミングが異なる点に要注意です。新築で完成済みの物件や中古物件の場合は、残金決済のタイミングは1度だけです。
一方、プレビルド（建設中の物件）の場合は、建設スケジュールに沿って2〜4年ほどをかけて段階的に購入資金を支払います。
例えば、クアラルンプールに2021年に竣工予定の「BBCC Lucentia Residences」では、下記のように竣工まで物件価格を段階的に売主であるデベロッパーにお支払いする流れとなっています。
プレビルドの物件を購入する場合は特に、毎回日本から海外送金の手続きをするのは煩雑です。マレーシア現地に口座を開設しておき、ネットバンキングで送金手続きをする方が手間を省けます。
マレーシア不動産の購入ステップ⑧物件の引き渡しを受ける
購入資金の支払いが完了したら物件の引き渡しに移ります。新築物件の場合は、物件の竣工から引き渡しまでに必要な期間は2〜3ヶ月です。なお、物件が完成した時点で仕上がりを確認するのがおすすめです。仕上がりに関して直してほしい部分などがあれば、物件の完成から引き渡しまでの間に要望する必要があります。
もしマレーシアへの渡航が難しい場合は、不動産エージェントに依頼するなど、信頼できる人に確認してもらうのがおすすめです。
マレーシア不動産の購入ステップ⑨入居者募集の準備をする
物件の引き渡しが完了したら、電気や水道などインフラ関連の開通手続きをします。また、物件購入のオプションで家具家電を入れていなかった場合は、家具家電の購入と搬入が必要です。
そのほか、物件引き渡しまでの間に賃貸管理会社を決めておくと、引き渡しから入居者募集までの手続きがスムーズになります。
まとめ
マレーシア不動産の購入プロセスにおいては、物件の現地視察や仕上がり確認など、現地への渡航が推奨される場面も複数あります。例えば本業を抱えている投資家の方にとっては、そう何度も海外へ渡航するのは難しいかもしれません。
自分が何度も現地へ渡航できない場合は特に、信頼できる不動産エージェントの手を借りることが重要になります。
弊社では、マレーシアの首都クアラルンプールに拠点を置いているほか、日本人スタッフによる手厚いサポートも可能です。マレーシア不動産の取引をお手伝いした実績も豊富です。マレーシア不動産投資をご検討の際には、ぜひ1度お問い合わせください。
