フィリピンでの不動産投資の入口は不動産の「購入」で、出口はその「売却」。マイホーム購入とは違い、不動産投資は賃貸経営や売却などで利益を得ることが目的です。入口から出口までの結果をみて、その投資に成功したかどうかを判断することができます。
フィリピンにおける不動産の売却プロセスは、膨大なペーパーワークや関係役所への出頭など、一見すると煩雑になる可能性があります。 不動産投資のメリットを享受するためにも、必要な手続きや流れを理解しておくことで落ち着いて行動することができるでしょう。
今回は、フィリピンで不動産を売却するためのタイミングや諸費用をはじめ、売却フローを10のステップで解説していきます。
フィリピンで不動産を売却するタイミングとは?
まずはじめに、フィリピンで不動産を売却するタイミングについて説明していきたいと思います。物件売却によるキャピタルゲインを効率的に得るためには、市況が良い時まで待って売却するのが理想的です。例えば、コンドミニアムのプレビルド物件を完成後に即刻売りに出すのはおすすめな方法とは言えません。
なぜなら、同じタイミングでキャピタルゲイン目的の売り物が殺到し、安値売りとなる可能性が高いからです。このため、完成後は半年~1年以上は所有して様子見し、相場が落ち着くのを待ったほうが安全です。また、フィリピンでは不動産の売買契約書だけでは売買を証明することができません。自分の名前が記載されたCCT(所有権の権利証書)が発行されてはじめて、所有権の主張をすることができるのです。
しかし、フィリピンでは手続きに時間がかかるため、CCTの発行まで1年かかることも多々あります。CCTのない物件を売りに出したとしても、購入者はほとんどいないと言えるでしょう。このことから、プレビルド物件を完成した直後に売却することは非常に難しいと言えます。
フィリピンで不動産売却時にかかる経費
フィリピンの不動産を売却する際、確認しておきたいことの1つは売却時にかかる税金や手数料などの費用でしょう。これらを把握したうえで売却手続きを進めていくのが得策です。
- キャピタルゲイン税 6.0%
- 印紙税 2.0% -買主との契約内容により、買主負担になることもあります。
- 不動産登記税 約2.0%
- 不動産移転税 約0.5%
- 付加価値税(VAT) 12.0% –320万ペソ以上の物件に限ります。
- 仲介手数料 販売価格の3~5%
- 弁護士費用 -場合によっては弁護士に入ってもらうケースがあります。
フィリピンで不動産を売却するための10のステップ
次に、実際にフィリピンでの不動産売却あたり、どのような流れで行われていくのか、一例を見てみたいと思います。
1.エージェント(仲介業者)と媒介契約を結ぶ
はじめに、不動産の所有者とエージェント(仲介業者)は、販売条件や販売手数料について合意を得るために話し合います。この時、エージェントは所有者の書類を精査し、貸付や抵当権、差し押さえがないことをチェックします。
さらに所有者は、エージェントに対して独占的、または、非独占的な売却権を与えるかを決めて文書にします。この文書は、エージェントが不動産を売却する際に所有者を代理していることを法的に認める証明となります。
2.エージェントによる物件の査定
次に、エージェントは、現時点における不動産の市場価値を評価するために物件を確認します。不動産の立地や面積など、多くの要素を考慮し資産の価値を判断します。
3.不動産の売買価格を決め、物件を売り出す
この時、所有者とエージェントは、不動産の写真を公開したり、オンラインで物件の場所を開示したりする際に、プライバシーなどの制限について考慮する必要があります。
4.不動産の見学者の来訪を受ける
不動産の購入者として見込みのある人がエージェントと連絡を取り合い、その物件の見学が行われます。
5.レター・オブ・インテント(予備的合意書)を交わす
見学者が物件を気に入り購入を決めた場合、購入意思を宣言するために不動産所有者に法的書面を提供します。正式な契約締結前に、お互いの意思を確認するための書類とされます。レター・オブ・インテントは契約書の要素をまとめたもので、購入者が不動産購入を決定するための条件提示になります。その意味で、契約書と同程度の拘束力があるため気を付けて取り扱いましょう。
6.手付金を受け取る
手付金は購入者のために不動産を保持するためのもので、購入者の不履行が生じた場合、購入者はこの手付金を失う可能性があります。
7.所有権移転手続き
所有者とエージェントは、購入者が所有権の移転を準備するのに必要な書類を用意しなければなりません。
以下がおもな書類の一覧です。
- Condominium Certificate of Title(CCT) –所有権の権利証書(売主)
- Tax Declaration -納税申告書(売主)
- Certificate Authorizing Registration(CAR) -税務署の権利移転許可証(売主)
- Real Property Tax (RPT) -固定資産税支払い領収書(売主)
- Deeds of Absolute Sale (DOAS) -売買契約書(売主)
8.諸費用の支払い
キャピタルゲイン税、印紙税、不動産登記税、不動産移転税などの支払を行います。
9.売買契約へのサイン
取引に関わる様々な支払いを完了すると、売買契約が締結され、所有権が合法的に買い手に移転されます。
10.公証役場での売買契約書のサインの公証を受ける
両当事者が署名した売買契約書を詐欺などから保護するために、文書を公証する必要があります。 文書が公証されると、それは公開文書になり第三者に拘束力を持ちます。
不動産の所有権移転には財産税の納付義務の移転が含まれるため、これが売却の最終ステップと見なされます。新しい納税申告書が新所有者の名前で公開されると、元の所有者の全義務は終了します。
まとめ
フィリピンで不動産を売却するためのタイミングや諸費用をはじめ、売却フローを10のステップで解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?
日本とは異なる不動産の売却手続きのうえ、フィリピンでは時間がかかるため全ての手続きを終えるのに半年以上かかることもあります。しかし、売却のためには避けては通れない道ですから、最後まできちんと手続きを踏んで投資を成功へと導きたいものです。
SEKAI PROPERTYではフィリピンの不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
