2021-07-21
フィリピンで中古不動産を購入するメリット・デメリット。購入するなら新築 or 中古？
- 海外不動産コラム
フィリピンは人口増加や経済成長著しい国なので、フィリピン不動産投資には大きな利益を狙えるメリットがあります。日本国内では、新築物件と比較すると中古物件の価格が安いことから、フィリピンでも中古物件を購入できないかと考える人も多いのではないでしょうか。
フィリピン不動産投資で中古物件は購入できるのか、中古物件に投資するメリットおよびリスクなどについて解説します。
外国人はフィリピンで中古物件を購入できる？
結論から述べると、フィリピンで外国人が中古不動産は購入することは可能です。フィリピンの不動産市場では、建物が完成していない段階でデベロッパーが物件の販売をする「プレビルド」、または「プレセール」での購入が一般的ですが、中古物件を購入する投資家も一定数います。
フィリピンと日本の中古不動産市場の違い
経済発展が続くフィリピンの不動産市場は活況を呈している一方、首都マニラなどの都心部では、優れた立地における新規開発も限界に近づいてきていることは想像に難くありません。フィリピンでは人口増加や経済発展に伴って全体的な不動産価格が上昇しているため、立地が良ければ中古物件でも値上がりを期待できます。
また中古物件は新築物件より価格が安い分、利回りが高い物件も多いものです。実際にフィリピンで中古物件を探す方法ですが、フィリピンでは中古物件の情報プラットフォームが少ないため、個人営業のブローカーやオーナー自身と取引するケースが大半です。
このため、ブローカーやオーナーが有している物件を、1つずつ確認していく必要があります。「PROPERTY24」「LOCANTO」「MITULA」「OLX」」など不動産サイトの物件を閲覧するのも有効です。
しかし、売出し価格は市場価格に反して割高なケースも多くみられるため注意を要します。webサイトで物件情報を検索するのは、相場価格の調査としてとらえることが必要です。
フィリピンで中古物件を購入するメリット
フィリピンで中古物件に投資するメリットを解説していきます。
現地確認によって物件を比較できる
フィリピンの中古物件はRFO（Ready for Occupancy) と呼ばれ、すぐに居住地などとして利用できる物件です。紙面の情報だけではなく、物件そのものをあらかじめ確認できるので、新築物件よりも低リスクと言えます。
物件購入してからすぐに運用できる
フィリピンではプレビルドの新築物件が投資用として多く流通していますが、プレビルドの物件に投資すると、賃貸運用するためには物件が完成するまで待つ必要があります。
その一方で、中古物件であれば物件購入後すぐに賃貸運用を開始可能です。なお、フィリピンの中古物件を購入する際の支払いは「現金一括」「銀行でローンを組む」または「レントオウン（Rent-To-Own）」という3つの選択肢の中から選ぶ場合がほとんどです。
レントオウンで購入できる
「レントオウン」とは、頭金を支払った後は月々分割で支払う方法のことを指します。毎月の家賃を払う感覚で、物件を購入可能です。
一括払いよりは割高になる支払い方法ですが、まとまった資金がなくても住宅を購入できることから、フィリピンでは人気の高い支払い方法として定着しています。
ラッシュセールであれば周辺相場より安く買える
「ラッシュセール」、または、「ラッシュ」とも呼ばれる物件は、オーナーの事情により売り急いでいる物件です。ラッシュセールの物件は、周辺相場よりも安く買える可能性があります。
賃貸以外にAirBnbを活用できる
フィリピンの首都圏では旅行者が増加しており、レンタルハウスサービスのAirBnb市場は拡大中です。メトロ・マニラをはじめとした立地の良い都心では、賃貸以外にAirBnbを活用した不動産投資が新たな手法として注目されています。
2021年時点のフィリピンでは、行政は短期賃貸の規制をかけていないため、AirBnb運用も問題ありません。しかし、高級物件の場合は特に、物件の管理組合が規制している場合もあるので物件購入前の確認が必要です。
フィリピンで中古物件を購入するデメリット
建設中のプレビルドと比べて価格が高いこともある
フィリピンでは住宅需要が拡大し続けていることから、長期的に住宅価格が上昇しています。中古物件は物件完成後から値上がりしているものも多く、完成前のプレビルドと比較すると高価格になっている場合もあるので要注意です。
現金一括払いしかできない物件もある
新築物件の場合は売主のデベロッパーが支払い方法を複数用意していることもあり、現金一括でしか購入できないという物件はあまり多くありません。
しかし、中古物件の場合は現オーナーが支払い方法を指定していることもあります。現オーナーが現金一括払いのみを希望している場合は、購入資金の工面が必要です。
良い物件は競争が激しい
フィリピンの中古物件には、新築物件よりも立地が良い物件も多いものです。しかし、好立地の物件は投資家からの人気が高く、競争が激しいと言えます。
希望の物件が見つかっても、必ずしも購入できるとは限らない点は中古物件に投資するデメリットです。
フィリピンで中古物件を購入する際の注意点
不動産エージェントの見極めが重要
既に解説したとおり、フィリピンでは中古住宅の情報がそれほどオープンになっておらず、個々の不動産エージェントやブローカーが情報の大半を握っています。しかし、日本人の個人投資家がフィリピン人の不動産エージェントやブローカーへ直接コンタクトするのは容易ではありません。
また、だまされてしまうなどのリスクもあります。フィリピンで安全に中古物件の情報を収集するためには、最初に信頼できる不動産会社または不動産エージェントを見つけることが重要です。
物件を選ぶときは現地確認する
フィリピンでは外国人による土地の保有が認められていないため、フィリピン不動産の選択肢はコンドミニアムなどの集合住宅に限定されます。しかし、2021年時点のフィリピンでは、日本のように集合住宅の管理保全に関する法律などが十分整備されているとは言えません。
フィリピンでは、築古の物件であるほど建物や設備が劣化している可能性も高いです。中古物件を購入する場合は、事前に現地確認することで物件の劣化状況を確認することが重要です。
まとめ
フィリピンでは外国人も中古住宅購入可能です。また、中古物件には好立地の物件もあるため、良い物件を見つけられれば大きな利益を狙えます。
その一方で、フィリピンでは中古住宅の情報プラットフォームが整備しきれていないため、情報収集には要注意です。フィリピン不動産投資で中古物件を購入するためには、まず信頼できる不動産エージェントを見つけてから、事前に現地確認することが重要になります。
