海外不動産投資初心者の私がフィリピン不動産を購入するまで
私自身、海外不動産投資を長く検討しているが、中々私の希望条件を満たしてくれる物件には出会えていなかった。その理由の一つに、私の希望する条件が厳しすぎるということがあった。
私の希望する条件を簡単に紹介すると、主に下記3つが挙げられる。
①予算は1,000万円台
＞初めての海外不動産投資であるため、少額からスタートしたい
②キャビタルゲイン狙い
＞インカムゲインは低くても、しっかりキャピタルの取れる投資スタイルでいきたい
③短期間で大きな資金は動かしたくない
＞引き渡しが多少先になってもゆとりある支払いスケジュールで組みたい
リスクがあるからそこにリターンがあるという投資の鉄則も理解しているつもりだが、
なかなか厳しい条件、リスクを最小化にしている条件であると自身でも思う。
そんな私が2020年12月、先に挙げた条件を満たした海外不動産を即決で購入した。
最初に申し上げた通り、私は長い間海外不動産投資を検討しており、様々な国、都市、物件を調べ、比較していた。
そんな私が時間をかけてあらゆる情報を収集した上で、希望条件をクリアする物件を見つけ、即決で購入した物件が「Larsen Tower at East Bay Residences」だ。
私がフィリピン不動産を購入した理由
それでは次に、なぜ私がそのフィリピンの不動産を即決で購入したか紹介させて頂きたい。
フィリピン不動産を購入した理由①2062年まで続く「人口ボーナス期」
2021年時点でフィリピンの人口は、約1億1,000万人と言われている。
人口が減少している日本とは対照的に、フィリピンでは急激に人口が増加しており、2025年から2030年の間には日本の人口を抜くと予想されている。
生産年齢人口の成長を表す「人口ボーナス」についても、東南アジア諸国で最も長い2062年まで続くと言われており、今後の安定的な経済成長をしっかり支える構造となっている。
※人口推移グラフ（IMFのデータより筆者にてグラフ作成）
※人口ピラミッドグラフ（populationpyramid.netより）
フィリピン不動産を購入した理由②平均6.3％（2015~2019）で推移するGDP成長率
昨今のコロナウイルスの影響により、2020年の成長は鈍化しているが、2015年〜2019年は平均6.3％での成長を遂げており、物価指数も平均2.5％（2015年〜2019年）と安定して上昇している。
先にも述べたが、この経済成長をしっかりフィリピンの人口ボーナスが支えていく構造であるため、今後も安定した成長を期待できると言える。
※GDP成長率データ（外務省のデータより筆者にてグラフ作成）
※物価指数データ（外務省のデータより筆者にてグラフ作成）
読者の皆様にはいわずもがなであるが、不動産と経済は極めて密接な関係性であり、経済の成長があれば、そこに不動産市況の成長があるという構造となっている。
そして、経済と人口も密接な関性係であり、労働人口が増加するほど経済は成長する。つまり、経済と人口の観点から、不動産市況の成長、不動産資産の向上があると言える。
フィリピン不動産を購入した理由③政府の看板政策の一つ、インフラ改革
※フィリピン政府の看板政策インフラ改革：ビルド・ビルド・ビルド政策
地下鉄、高速道路、橋梁、空港ターミナルといった大規模な工事が各地で計画され、実行されている。
これにより、経済都市の拡大が見込まれ、フィリピンの首都マニラの中心地であるマカティを中心としたその周辺都市、エリアについてもオフィス／住居／商業施設の需要が高まることが予測されている。
2021年4月13日付け現地新聞マニラタイムズの記事によると、121件の空港整備、424件の港湾整備、総延長2万6,494キロメートルの道路建設、5,555件の架橋事業。タルラック州の新産業都市「ニュー・クラーク・シティー（NCC）」開発の第1期や、クラーク国際空港の新旅客ターミナルなどが含まれた工事の完了が政府より報告されている。
フィリピン不動産を購入した理由④決断に時間を要する必要のない好条件の揃った物件の登場
最後に、私が購入した物件の概要を簡単にご紹介したい。
1.マニラの中心地マカティ郊外の立地のため、1,000万円台から購入が可能
2.インフラ改革によってマカティまでのアクセスが改善し、将来、需要がより高まることが予想される
3.郊外であるが、名門ゴルフ場や一部の外国人も住む高級エリア
4.自国、フィリピンの人に売れている（将来、フィリピンに住んでいる方へ実需用として売却できる）
5.完成引き渡しが2025年末予定。それまでに分割して売買代金の支払いを行うことが可能
6.引き渡しまでが長期となるため、早期購入者特典として、支払いスケジュールが特殊になっており、大きな資金をすぐに動かす必要がない（リスクの最小化）
※契約から引き渡しまで売買代金の30％相当額を分割、引き渡し時に70％相当額を支払い
7.フィリピン随一の大手デベロッパーの開発案件
8.販売実績のある日系販売代理店（海外不動産SEKAI PROPERTY）からの物件紹介
最も注目して頂きたい点としては、6.に記載した支払いスケジュールである。
というのも、東南アジアのプレビルドの物件を購入した場合、工事の進捗に応じて購入代金を支払う方法が一般的だからだ。
私はマレーシア不動産の購入も検討していたので、マレーシアでプレビルドの物件を購入した際の支払いスケジュールを例に挙げると、
①物件購入時に物件価格の10％をお支払い
②その後基礎部分ができたら+10％をお支払い
③ユニットの内装ができたら+10％をお支払い
と工事進捗に応じて段階的に支払っていき、物件の引き渡しまでには物件価格のおよそ80％を支払った状態となる。
しかし、本物件においては契約から引き渡し（2025年末）までに物件価格の30％相当額を分割して払い、引き渡し時に一括して70％相当額を支払えば良いということになるのだ。
具体的に数字を用いると、
売買代金：1,500万円
契約から引き渡しまでに30％相当額：450万円
引渡し時に70％相当額：1,050万円
つまり、契約時から引き渡し（2025年末）までの約5年間で450万円を分割することとなる。
単純計算での試算にはなるが、1年で約90万円、月々にすると75,000円の支払いで購入することが可能になっている。（為替による円換算変動は考慮せず）
私にとっては、希望条件に合う無理のない支払いスケジュールということで大きなポイントとなった。
最後に
その他、即決に至った部分を他にも書きたいところだが、今回は代表的な部分を紹介させて頂いた。
海外不動産SEKAI PROPERTYへ問い合わせれば、おそらく、詳細な情報の提供がなされるだろう。興味がある方は、問い合わせしてみてほしい。
私自身なかなか厳しい条件であると自負していたが、今後のフィリピンの不動産市況動向、想定できるリスク、狙えるキャピタルゲインを試算して、極めて理想に近い海外不動産投資ができたと思っている。売買契約を締結した今、とても満足しており、次に動くタイミングを虎視眈々と狙っている。
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