ウィスコンシン不動産投資のメリット・デメリットは？購入の流れやおすすめエリア

ウィスコンシン州は、手頃な不動産価格や安定した経済、質の高い教育システム、そして充実した医療機関を備え、投資家にとって魅力的な投資先です。都市ごとに特色があり、賃貸需要も高水準を維持しているため、初心者でも参入しやすい地域と言えるでしょう。

本記事ではウィスコンシンの不動産市場の特徴や投資のメリット・デメリット、そしておすすめのエリアについて詳しく解説します。ウィスコンシンでの不動産投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

ウィスコンシンの概要

ウィスコンシン州はアメリカ中西部に位置する州で、五大湖のひとつであるミシガン湖に面した自然豊かな州です。州都はマディソンで、最大都市はミルウォーキーとなっています。四季がはっきりしており、夏は湖でのレジャーやアウトドア活動が盛んで、冬はスキーなどウィンタースポーツが人気です。

教育水準が高く、ウィスコンシン大学を中心に多くの大学や研究機関が集まり、学術都市として評価されています。経済面では「アメリカの酪農州」と呼ばれるほど酪農業が発展しているほか、製造業やバイオテクノロジー、医療産業も成長中です。

ウィスコンシン州は雇用が多く生活費も比較的低いため、不動産投資家にとって魅力的な環境が整っています。特にミルウォーキーやマディソンといった都市では、人口増加が続き、住宅需要も上昇しているのです。また日本人の在住者も一定数おり、生活インフラや国際的な教育機関も充実しているため、海外からの投資にも適した地域といえるでしょう。

ミルウォーキー周辺には日系の自動車部品・電子機器企業が複数あり、日本人駐在員とその家族が生活しています。また州内には癌治療や移植手術、心臓病治療で高い評価を受ける医療機関が多く、世界各国から研修や研究目的で医師が訪れます。ウィスコンシン州は酪農も有名ですし、現代の経済とバランスが取れていると感じました。

ウィスコンシン不動産投資のメリット

ウィスコンシンの不動産投資には多くのメリットがあります。今回は、その中から3つのポイントをご紹介します。

初期投資のハードルが比較的低い

ウィスコンシン州では、ミルウォーキーやマディソンといった主要都市を中心に、手頃な価格で物件を購入できます。特に中西部は沿岸部と比較して不動産価格が安定し、予算に限りがある投資初心者でも参入しやすい環境です。

また同価格帯でも築年数が新しく、管理状態の良い物件が見つかりやすいため、長期的な運用にも適しています。郊外ではさらに価格が下がり、賃貸需要のある地域を見極めることで、高い投資利回りも見込めるでしょう。

経済安定と雇用拡大による高い賃貸需要

ウィスコンシン州では、医療や教育、製造業といった主要産業が安定した雇用を生み出し、経済が安定しています。特にマディソンには、多くの大学や研究機関が集まっているため、学生や教職員向けの賃貸需要が安定しているのが特徴です。

さらにミルウォーキーには大手医療機関をはじめ、食品や飲料系企業が数多く立地し、単身者から家族世帯まで幅広い層の賃貸需要を高めています。新型コロナ以降、リモートワークの普及に伴い自然と都市の快適さを兼ね備えた郊外では、住宅需要が顕著に増加しているのです。

固定資産税と利回りのバランスが良い

アメリカでは州ごとに固定資産税が異なります。ウィスコンシン州は比較的高めの部類に入るものの、その分教育や医療などのインフラが充実し、公共サービスの質も高水準です。

また物件価格と賃料の良好なバランスにより、安定したネット利回り（実質的な手取り収益率）を確保できます。このためキャッシュフローを重視する投資家にとって、魅力的な市場だと言えるでしょう。

注目すべき点は、一部エリアでの低い空室率と、安定した収入を持つ入居者の多さです。これにより賃貸経営におけるリスクが最小限に抑えられるというメリットがあります。

ウィスコンシン不動産投資のデメリット・リスク

ウィスコンシン不動産投資には魅力的な面がある一方で、デメリットやリスクも存在します。以下で解説する3つのマイナス面に注意し、不動産投資を検討しましょう。

冬の気候リスクと物件管理の負担

ウィスコンシン州は冬が非常に厳しく、毎年11月から3月にかけて大雪や氷点下の日が続きます。このような気候は物件の維持管理に大きく影響し、水道管の凍結や屋根への積雪被害、さらには外壁や窓枠の劣化を加速させる要因となります。

特に遠隔地から投資を行う場合、現地の信頼できる管理会社の選定が必須です。除雪対応や暖房設備の整備など、冬特有の追加費用も見込んでおく必要があります。

地域によって異なる経済格差と人口動態

ウィスコンシン州は州全体としては経済的に安定していますが、都市部と農村部では経済格差が顕著です。ミルウォーキーやマディソンのような都市では、人口が増加傾向にある一方で、農村部では人口減少が続き、空室リスクが高まっています。

人口動態に大きなばらつきがあるため、物件の立地を誤ると期待した収益が得られない可能性もあります。投資先を選ぶ際には、その地域の経済成長や人口増加の傾向を十分に調査しておくことが重要です。

固定資産税の高さと税制の複雑さ

ウィスコンシン州は固定資産税率が高めの州として知られています。都市部では不動産価格自体は手頃であっても、高率な固定資産税のため、所有者が負担する年間の税負担は大きくなる可能性があります。

加えて課税評価方法や税控除制度は、州および市ごとに異なるため、税制に対する理解と事前の試算が不可欠です。不動産所得にかかる連邦・州税の申告義務もあるため、会計士や現地の専門家との連携体制を整えておくことが、安定した投資運用につながります。

ウィスコンシンのおすすめ投資エリア3選

ウィスコンシンには、特色の異なるエリアが点在しています。今回はウィスコンシンでおすすめの不動産投資エリアを3つピックアップしてご紹介します。

1. ミルウォーキー

ミルウォーキーは州最大の都市で、五大湖のひとつ「ミシガン湖」に面した港町です。ビール産業の歴史が深く「ビールの街」として知られる一方で、商業施設や新築の住宅が相次ぎ再開発が進んでいます。

特にダウンタウンやウォーカーズ・ポイント周辺では、若者やアーティストが多く移り住み、おしゃれなロフトやコンドミニアムの人気が高まっているのです。また多くの医療施設や教育機関が集積し、安定した賃貸需要を生み出しているのも特徴です。

ミルウォーキーは交通の便も良く、シカゴへも車で約1時間半とアクセスが容易なため、今後さらなる都市の発展が期待できるでしょう。

ミルウォーキーにはビール工場やチーズ、ソーセージ、医療機器の工場があり、産業が多彩です。シカゴに近くてアクセスが良く、1ベッドルームの家賃が約$1,200〜$1,500と手頃なので、シカゴからの移住者が増えているのも自然な流れですね。

2. マディソン

マディソンは州都で、ウィスコンシン大学マディソン校を擁する学術都市として、政治と教育の中心地となっています。学生や教職員からの安定した賃貸需要により、空室リスクが低く抑えられ、安定した収益が期待できる魅力的な市場と言えるでしょう。

また湖に囲まれた美しい自然と都市が共存する街で、暮らしやすさの面でも非常に高く評価されています。近年ではテクノロジー企業やスタートアップ企業が次々と進出し、地域経済も多様化している状況です。

物件価格はやや高めですが、その分将来的な物件価格の維持と上昇が見込める、優良エリアと言えるでしょう。

ウィスコンシン大学マディソン校は、幹細胞研究で世界的に知られ、ノーベル経済学賞受賞者も輩出する全米トップクラスの公立大学です。その影響力は大きく、地元経済に年間約150億ドルの効果をもたらしていると大学が発表していることから、そのすごさがよくわかりますね。

3. グリーンベイ

グリーンベイはNFLチーム「グリーンベイ・パッカーズ」の本拠地として知られる中規模都市で、地元経済と住民の結びつきが強いことが特徴です。有名なスタジアムという観光資源に加え、製造業や物流業も盛んで、雇用が安定しています。

不動産価格が比較的手頃なため、家族向け住宅や単身者向けのアパートなど、少ない初期費用で多様な物件に投資できます。また治安が良く、地域コミュニティの結びつきも強いため、長期的な賃貸運用に適しているのです。

静かな環境を好む人や地方都市に投資したい方にとって、魅力的な選択肢といえるでしょう。

私が訪れた際、アメフトのNFLシーズンになると、レストランや店舗も緑と金のチームカラーで彩られ、街全体の盛り上がりは圧巻でした。また3ベッドルームの一戸建ては $25万ドルから$35万ドルで、カリフォルニアの3分の1以下から4分の1の価格と、とても魅力的です。

まとめ

ウィスコンシン州の不動産市場は、比較的手頃な物件価格と安定した経済基盤により、投資家にとって魅力的な環境が整っています。

不動産投資家にとって魅力と言えるメリットは以下の3つです。

• 手頃な初期投資コスト
• 経済安定と高い賃貸需要
• 地域ごとの多様な投資機会

一方で、次のような課題もあるため、慎重な検討が必要です。

• 冬季の管理リスク
• 地域間の経済格差
• 固定資産税の高さ

目的に応じた物件選びを行い、長期的な資産価値の向上を目指しましょう。

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