建物タイプ

価格帯 (null)

専有面積

ベッドルーム数

想定利回り

フリーワード

2018-05-30

アメリカで外国人が不動産を購入する方法。購入条件やローンまで解説!

  • 海外不動産コラム

アメリカで不動産の購入を検討している方は、

「永住権を持っていなくても、アメリカで不動産は購入できるの?」

「外国人でも住宅ローンは組めるの?」

「どのような手順で購入すればいいの?」

と疑問に思う方が多いでしょう。

結論から述べると、米国籍や永住権を保持していなくても、アメリカでは外国人が不動産を購入することができます。一戸建て、コンドミニアム、タウンハウス、デュプレックス(2階建形式コンドミニアム)などを購入できます。

今回は、アメリカで外国人が不動産を購入する方法を解説していきます。

アメリカで不動産を購入する際に必要な条件とは?

アメリカにはコープ(co-op)というコンドミニアムに似た不動産があります。コープは、その建物の管理組合と株主によって構成されるため、不動産を購入するというよりは物件の大きさに応じた割合の株を購入するということになります。

購入にあたってコープの審査基準を通らなければなりません。コープの中には外国籍、又は永住権を持たない外国人の購入を禁止しているところも多くあります。

アメリカで不動産を購入する際にいくつか条件があります。


物件を購入する前に個人用納税者番号(ITIN)の取得が必要

米国籍の人、永住権保持者、米国で労働許可を得た外国人が取得できるソーシャル・セキュリティー・ナンバー(社会保障番号、SSN)を取得することのできない外国人は、物件を購入する前に個人用納税者番号(ITIN)を取得する必要があります。

物件購入にあたって必要な費用や税金を支払うためにアメリカで銀行口座を開く必要があります。その際、個人用納税者番号の提出が求められます。

物件を購入の際に必要なビザ

物件を購入する際に取得しなくてはいけないビザはありません。観光ビザで大丈夫です。

アメリカで不動産を購入すると長期滞在ビザは取得できるの?


不動産を購入することによって長期ビザや永住権を取得することはできません。

100万ドル以上(指定地域によって50万ドル以上)の不動産に投資し、少なくとも10名の従業員(米国籍、永住権保持者)を雇用することによりEB-5投資家ビザを取得することは可能です。

アメリカで不動産を購入時に住宅ローンは組める?


米国籍、永住権を持たない外国人でも住宅ローンを組むことができますが、少なくとも物件価格の25%の頭金を払う、一般の利子より高いなどの条件があります。

ローン申請に必要な書類

銀行によって必要書類は異なりますが、基本的にパスポート、個人用納税者番号、給与明細書、確定申告書、銀行取引明細書が必要となります。

外国人にローンを提供している銀行リスト


アメリカで組める不動産ローンを提供している3つの銀行を紹介します。

HSBC


イギリス最大規模の金融機関でアメリカ支店では外国人に住宅ローンを提供しています。借入額は300万ドル以内(約3億3千万円)、不動産価格、又は評価額の75%までが融資上限となっています。

Citibank


ニューヨークに本店を置くグローバルな銀行で外国人にも住宅ローンを提供しています。借入額は200万ドル以内(約2億2千万円)、不動産価格の70%までが融資上限となっています。

Wells Fargo


サンフランシスコに本店を置き、アメリカ国内で最も支店数の多い金融機関です。専門家が外国人投資家のニーズに応じて対応しています。

日本国内でアメリカ不動産ローンが組める銀行を紹介します。

オリックス銀行


年収や担保などの条件は高いですが、借入期間が長く、金利も比較的低く借りることができます。

日本政策金融公庫


政府系金融機関ということもあり金利は1.23~1.83%と非常に低いのですが、融資の審査基準がとても厳しいです。

スルガ銀行


国内の金融機関では融資の審査基準が最も低いため、多くの海外不動産投資家が利用しています。融資方法は無担保ローンと有担保ローンと2種類あります。

アメリカで不動産を購入する流れを10ステップで解説


ここではアメリカで不動産を購入するまでの流れを紹介します。

1.不動産会社に問い合わせる

自分の希望する地域を決めたら、まずは信頼のおける不動産エージェントを探します。エージェントの知識、経験、交渉力も選ぶ際に重要なポイントとなります。

2.物件を探す

アメリカの不動産エージェントはまず資金面から検討していきます。この時点でローンが必要な場合は、まず事前審査が必要となります。

希望物件や諸条件、自宅として購入するのか、投資として購入するのかなど伝え物件を探していきます。

3.物件の視察をする

ある程度物件を絞ったら、いよいよ下見です。ローンを組む場合、仮承認後に物件を見て回ります。

4.購入条件のオファーを出す

購入したい物件が見つかったら、売主のエージェントにオファー(購入申し込み)を提出します。オファーには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か(ローンの場合その金額)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件を提示します。

5.売主からの回答

売主のエージェントから売主が買主のオファーに同意したかどうかの回答がきます。売主から逆に条件の変更の提示(カウンターオファー)をされる場合があります。個々のケースによって違いますが売主が最初のオファーで同意することはほとんどありません。

6.エスクローを開設する

両者が合意したら仮契約が成立します。エスクローを開設し、仮契約締結後に売買契約書および手付金をエスクロー会社に預けます。エスクローを開設することによって、売主と買主の間で公平な取引がされるよう第三者に代行手続きを託すということになります。

7.各種調査

エスクローを開設後、物件の安全性などの調査、土地の所有者確認、土地を担保にした債権の確認、売主側からの物件に関する詳しい報告書の確認などが行われます。

8.査定を行う

専門家による物件の適正価格を客観的に評価した査定レポートを確認する。

9.最終物件チェック

買主は所有権が譲渡される数日前にもう一度物件の最終チェックを行います。この際、事前に指摘した箇所の修理が完了しているかなど確認します。

10.所有権の譲渡日

エスクロークロージング(所有権の譲渡日)の前日までにエスクロー会社で決済のため書類にサインをします。

譲渡日に不動産エージェントから物件の登記完了の報告があり、物件の所有権が売主から買主の名義に変更される日でもあります。鍵を受け取り取引が完了します。

アメリカで物件購入時にかかる諸費用


ここでは、アメリカ物件購入時にかかる諸費用を紹介します。諸費用の合計額は、現金で購入の場合は物件購入価格の約1~2%、ローンを組む場合は約1〜3%となります。

ニューヨーク市内で物件を購入した場合にかかる諸費用は下記となります。

物件調査料約0.5~1%
タイトル保険料約0.5~1%
固定資産税日割り計算
管理費調整額日割り計算(コンドミニアムの場合かかる費用)
弁護士費用2,500~5,000ドル
登記費用200~750ドル(弁護士が手続きを行うため、弁護士費用に含まれることもある)
モーゲッジタックス1.8%(50万ドル以下)、1.925%(50万ドル以上)
銀行弁護士費用600~800ドル(ローンを組む場合かかる費用)


まとめ


今回はアメリカでの不動産購入の流れなどについて紹介しました。アメリカでは、州によって法律、税額など違うので、詳細は信頼のおける不動産エージェントや弁護士に相談しましょう。

SEKAI PROPERTYではアメリカの不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。アメリカ不動産について相談する

【無料】アメリカの不動産ガイド
アメリカ不動産について体系的に理解できる、「アメリカ不動産ガイド」をPDF形式で無料で提供しています。

安定した経済成長を遂げるアメリカ。

またアメリカは中古市場が流通が盛んで、メンテナンスさえしていれば
日本ほど資産価値が下がりにくいという。

今回は、そんなアメリカについて、

  • 不動産投資の可能性
  • 節税が期待できる減価償却の仕組み
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア

など、アメリカの不動産について27ページに渡り解説しています。

アメリカ不動産投資について、必要なノウハウ収集にご活用ください。

無料で資料をダウンロードする