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2021-05-24

アメリカで外国人が不動産を購入する方法。購入条件やローンまで解説!

  • 海外不動産コラム

アメリカで不動産の購入を検討している方は、

「永住権を持っていなくても、アメリカで不動産は購入できるの?」
「外国人でも住宅ローンは組めるの?」
「どのような手順で購入すればいいの?」
と疑問に思う方が多いでしょう。

結論から述べると、米国籍や永住権を保持していなくても、アメリカでは外国人が不動産を購入することができます。一戸建て、コンドミニアム、タウンハウス、デュプレックス(2階建形式コンドミニアム)などを購入できます。

今回は、アメリカで外国人が不動産を購入する方法を解説していきます。

アメリカで不動産を購入する際に必要な条件とは?

コープは投資向きではない

アメリカにはコープ(co-op)というコンドミニアムに似た不動産があります。コープの持ち主は、その建物の管理組合と株主です。コープを購入すると、不動産を購入するというよりは、物件の大きさに応じた割合の株を購入するということになります。

なお、コープに投資するためには、購入にあたってコープの審査を受けることが必要です。しかし、コープの中には外国籍、又は永住権を持たない外国人による購入を禁止しているところも多いものです。総じて、コープは不動産投資に不向きと言えます。

物件購入と並行して個人用納税者番号(ITIN)を取得する

アメリカ不動産投資では、物件購入と同時に個人用納税者番号(ITIN)の取得手続きを進めるのが重要です。個人用納税者番号は、物件購入後の納税で必要になります。なお、個人用納税者番号を取得しておかないと、家賃収入に対する源泉徴収が発生するため要注意です。

ちなみに、以下の条件に当てはまる人は、ソーシャル・セキュリティ・ナンバー(社会保障番号:SSN)を利用できます。

・米国籍の人
・アメリカ永住権を取得した人
・アメリカで労働許可を取得している人

また、家賃収入を受け取るにはアメリカの銀行口座開設が必要です。個人用納税者番号は、銀行口座の開設時にも提出を求められます。

アメリカ不動産投資とビザについて

アメリカ不動産を購入するためには、特別なビザなど不要です。なお、アメリカ不動産を購入しても、長期滞在ビザや永住権の取得が認められることはありません。

100万ドル以上(指定地域によって50万ドル以上)の不動産に投資し、少なくとも10名の従業員(米国籍、永住権保持者)を雇用すれば、EB-5投資家ビザを取得することは可能です。

アメリカ不動産投資のローンについて

アメリカでは、米国籍や永住権を持たない外国人でも、住宅ローンを組めます。しかし、少なくとも物件価格の25%は自己資金が必要、または金利が高いなどの条件があるので要注意です。

なお、アメリカ不動産の購入が初めての場合は、現地の金融機関でローンを組むのは非常に困難です。アメリカ現地の銀行口座で入出金履歴がないと、大半の場合は申し込めません。ちなみに、アメリカ現地での入出金履歴のことをクレジットヒストリーと呼びます。

アメリカ不動産投資でローンを利用するのであれば、日本国内の金融機関を利用するのが妥当です。

オリックス銀行

オリックス銀行では、日本国内の指定エリアに立地する不動産を担保に入れる場合に限り、海外不動産投資にも利用できるローンを提供しています。年収700万以上など申込条件は複数あるものの、購入物件の立地を選ばない点はメリットです(2021年4月時点)。
※参照:オリックス銀行

東京スター銀行

東京スター銀行は、ハワイのオアフ島南部エリアに立地する物件を購入する場合に限り、融資を提供しています。固定金利で2.8%という条件にはメリットがあるものの、返済期間が5年以内と短い点には要注意です(2021年4月時点)。利用を検討するのであれば、キャッシュフローをあらかじめシミュレーションする必要があります。
※参照:東京スター銀行

香川銀行

香川銀行は、アメリカのカリフォルニア州で物件を購入する場合に限り、融資を提供しています。金利が変動金利2.8%に設定されているほか、返済期間が最長35年と長いので、毎月のキャッシュフローを残しやすい点はメリットです。
※参照:株式会社日本保証

アメリカで不動産を購入する流れを10ステップで解説

ここではアメリカで不動産を購入するまでの流れを紹介します。

1.不動産会社に問い合わせる

物件を購入するエリアを決めたら、まずは信頼のおける不動産エージェントを探します。例えばニューヨーク・ロサンゼルス・ホノルルなど大都市圏には、日系不動産会社も少なくありません。大都市圏で投資するのであれば、コミュニケーションなどの面から、日系不動産会社を探すのがおすすめです。

2.物件を探す

不動産エージェントを決めたら、希望の条件を伝えて候補物件の情報をもらいます。条件については、可能な限り具体的にしておくことが重要です。例えば以下のポイントを不動産エージェントに伝えると、より希望に近い物件の情報をもらえるようになります。

・物件購入予算
・希望する利回り
・特に回避したいリスク
・インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを重視するか

また、物件の購入にローンを利用する場合は、事前審査の申し込みをします。

3.物件の視察をする

ある程度物件を絞ったら、現地視察するのがおすすめです。物件の周辺環境を確認できるほか、不動産エージェントも見極められます。なお、ローンを組む場合は、事前審査の通過後に物件を見て回ります。

4.購入条件のオファーを出す

購入したい物件が見つかったら、売主のエージェントにオファー(購入申し込み)を提出します。オファーには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か(ローンの場合その金額)、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件を提示します。

5.売主からの回答

売主のエージェントから売主が買主のオファーに同意したかどうかの回答がきます。売主から逆に条件変更の提示(カウンターオファー)をされる場合があります。カウンターオファーが入った場合は、エージェントを通じての交渉が必要です。

交渉の成否には不動産エージェントの力量も影響するため、最初に実績のある不動産エージェントを選ぶことが重要です。

6.エスクローを開設する

売却条件に関して売主と合意したら仮契約が成立します。エスクローを開設し、仮契約締結後に売買契約書および手付金をエスクロー会社に預けます。エスクローを開設することによって、売主と買主の間で公平な取引がされるよう第三者に代行手続きを託すということになります。

7.各種調査

エスクローを開設したらインスペクションに入ります。インスペクションとは、物件の劣化状況などを確認する検査のことです。アメリカには契約適合責任という考え方がないため、物件の引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、あらかじめ確認しなかった買主の責任とされます。

インスペクションの結果、修繕を要する箇所が見つかった場合は、修繕の費用負担について売主と交渉します。ただし、As Is(=現状引き渡し)の条件で契約締結していた場合は、売主に費用負担を求められません。売買契約締結時には、費用負担に関する事項も確認が必要です。

8.決済資金を送金する

インスペクションが完了したら、エスクローが指定する銀行口座へ決済資金を送金します。1セントでも欠けていると決済が完了しないため、物件購入価格の10%増しなど余裕を持たせた金額の送金が重要です。

なお、ローンを利用する場合は、ローンの振込先がエスクロー口座なのか契約者の口座なのか把握しておく必要があります。契約者の口座である場合は、ローン実行後に送金手続きが必要です。

9.物件所有権の移転登記

エスクローの指定口座に資金が着金したら、エスクローから「クロージングステートメント」という取引明細書が発行されます。記載金額に間違いがないか確認したら、買主と売主の双方によるサインが必要です。

クロージングステートメントのサインが完了すると、エスクローは所有権移転登記の手続きに入り、ワランティーディードという書類が発行されます。ワランティーディードは登記手続きの完了証明であり、登記済証として機能する書類です。エスクローからワランティーディードを受け取ったら、購入手続きは完了します。

10.PM会社との契約

アメリカ不動産投資では、物件の賃貸管理に関する実務をPM会社が行います。PM会社の役割は、家賃の回収や物件の修繕などです。物件の決済と並行してPM会社との契約を進めます。

事前にPM会社と契約しておけば、購入決済が完了してからすぐに入居者の募集が可能です。

アメリカで物件購入時にかかる諸費用

ここでは、アメリカ物件購入時にかかる諸費用を紹介します。諸費用の合計額は、現金で購入の場合は物件購入価格の約1~2%、ローンを組む場合は約1〜3%です。例えば、ニューヨーク市内で物件を購入した場合にかかる諸費用は以下の表のようになります。

物件調査料
物件価格の約0.5~1%
タイトル保険料
物件価格の約0.5~1%
固定資産税
所有権移転日に合わせて日割り精算
管理費調整額
所有権移転日に合わせて日割り精算
(コンドミニアムの場合に限り必要な費用)
弁護士費用
2,500~5,000ドル
登記費用
200~750ドル
(弁護士が手続きを行うため、弁護士費用に含まれることもある)
モーゲッジタックス
1.8%(50万ドル以下)、1.925%(50万ドル以上)
銀行弁護士費用
600~800ドル(ローンを組む場合かかる費用)

まとめ

今回はアメリカでの不動産購入の流れなどについて紹介しました。アメリカでは、州によって法律、税額など違うので、詳細は信頼のおける不動産エージェントや弁護士に相談しましょう。

SEKAI PROPERTYではアメリカの不動産の購入についてご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。


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