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2021-04-25

フィリピン不動産投資で不動産会社を見極めるポイントは?

  • 海外不動産コラム

フィリピンの不動産市場には、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える環境が整っています。しかし、特に新興国での不動産投資というポイントについて、不動産会社にだまされたりしないかなど、不安に思う人も多いのではないでしょうか。

フィリピン不動産投資で不動産会社に関するトラブルにあわないためには、実績にこだわって不動産会社を選ぶことが重要です。フィリピン不動産投資で注意すべきリスクと、不動産会社を見極めるポイントについて解説します。

不動産会社の見極めで軽減できるフィリピン不動産投資のリスク

海外不動産投資では信用できる不動産会社を見極めることが、様々なリスクの軽減につながります。不動産会社を見極めることで軽減できる、フィリピン不動産投資のリスクについて解説します。

竣工リスク

フィリピンでは外国人による土地の所有が認められていません。また、戸建住宅は土地と建物との登記が分かれていないため、外国人は戸建住宅も所有できなくなっています。フィリピン不動産投資の投資先として一般的なのは、集合住宅であるコンドミニアムです。

また、フィリピンのコンドミニアムに投資する場合は、新築コンドミニアムに投資することが大半です。フィリピンでは中古住宅のマーケットが整備されている最中なので、外国人投資家が中古住宅の情報を見つけるのは難しくなっています。

フィリピンの新築コンドミニアムは、「プレビルド」と呼ばれる完成前の物件が多いものです。しかし、プレビルドの物件には工事が途中で中断されてしまうリスクがあります。工事の中断によって物件の引き渡しを受けられないリスクのことを、「竣工リスク」と呼びます。

工事が中断されてしまう理由としてよくあるのは2種類です。1つ目はデベロッパーが工事の資金を用意しきれなかったというものです。新興国の不動産市場では、買主から集めた資金をそのまま工事費用に充当する、自転車操業状態のプロジェクトも少なくありません。物件の売れ行きが良くないと、デベロッパーが工事資金を捻出しきれず、プロジェクトが頓挫してしまいます。

工事の中断を招く理由の2つ目は、デベロッパーの経営が立ち行かなくなったというものです。1つ目の理由も2つめの理由も、実績の浅いデベロッパーによく見受けられます。フィリピン不動産投資で竣工リスクを軽減するためには、分譲実績が豊富で経営に不安のないデベロッパーを選ぶことが必要です。

空室リスク

日本国内の不動産は世界的に見てもクオリティが高いものです。その一方で、フィリピンなど新興国の物件には、クオリティを担保できていないものもあります。

クオリティの低い物件を購入してしまうと、引き渡し早々に建物部分の不具合が出たり、住戸の仕上げが雑になっていたりといった、トラブルにあうこともめずらしくありません。

建物に不具合が出てしまうと、入居者を募集できずに空室期間が長期化することもあります。フィリピンは日本よりも物価が安いとはいえ、不動産投資をする場合には、経費もかかる点は日本の不動産投資と変わりありません。空室期間が長期化すると、支出だけがかさんで赤字が拡大することも考えられます。

フィリピン不動産投資では、物件の不具合に起因する空室リスクを軽減するためにも、不動産会社の見極めが重要です。

フィリピンのデベロッパーなど不動産会社を選ぶポイント

フィリピン不動産の売主となる、デベロッパーを見極めるポイントについて解説します。重要なポイントは、実績を重視することと無理な約束をしない会社を選ぶことです。

デベロッパーは実績があるグループの親会社を選ぶ

新興国では経済の発展に伴って新しい会社が増えています。また、周辺の諸外国からデベロッパーが進出してくることもめずらしくありません。しかし、フィリピン国内での実績に乏しい、海外でも分譲実績がないなどの不動産会社は、すでに解説した竣工リスクなどが大きくなります。

また、フィリピンには歴史あるデベロッパーも少なくありませんが、客層によって会社を分けていることも多いものです。低所得者層向けのグループ会社では、クオリティもそれなりの物件を供給することがあります。

海外の会社であれフィリピン国内の会社であれ、デベロッパーはフィリピン国内で実績を豊富に持った不動産会社を選ぶのが安全です。また、フィリピン国内のデベロッパーを選ぶ場合は、グループ会社の親会社を選ぶとリスクを軽減できます。

海外の会社に関しては、フィリピンでの実績に乏しいと、物件の売れ行きが芳しくなかった場合に撤退してしまうことも考えられます。フィリピンでの実績に乏しい海外デベロッパーに関しては、竣工リスクに要注意です。本国で実績があっても、可能な限りフィリピン国内での実績を持ったところを選ぶのが安全です。

極端に高い賃料を保証する不動産会社には要注意

新興国の投資用物件には、例えば10年など、長期間にわたる高利回り保証をセールスポイントとしているものもあります。しかし、高い賃料を長期間保証する案件については、不動産会社の背景や保証内容の妥当性を調べることが重要です。

投資家にとってメリットが大きい保証をつける不動産会社には、分譲実績に乏しい背景から、営業目的で保証をつけているところも少なくありません。デベロッパーが投資家に対して利回りを保証する原資は、賃貸運用における家賃収入です。入居者が入らなかった場合には、デベロッパーは保証賃料を支払えません。

フィリピンを含む新興国の不動産投資では、結果的に入居者が入らず、保証賃料が全く支払われなかったトラブルも多いものです。

フィリピン不動産投資でエージェントを選ぶときのポイント

海外不動産投資には、物件の売主となるデベロッパーとは別に、物件の取引を仲介するエージェントがいます。エージェントを見極めるポイントについても解説します。

日系の不動産会社でも見極めは慎重に

フィリピン不動産投資のリスクを軽減するためには、日系不動産会社の仲介を受けることも有効です。日系の不動産会社であれば、商習慣や言語の違いがないので、ストレスなくコミュニケーションを取れます。

しかし、日系の不動産会社でも見極めは必要です。海外不動産投資を扱う会社の中には、例えばワンマン社長とインターン生だけといった会社もあります。このような会社からは、必ずしもきめ細かなサービスを受けられるとは限りません。

日系の不動産エージェントからサポートを受ける場合でも、フィリピン現地に拠点を置いている、一定以上の規模感を持って事業展開しているなど、フィリピンの不動産市場に根を張って営業している不動産会社を選ぶことが重要です。

ライセンスを持たないブローカーに要注意

フィリピンで不動産エージェントを営むためにはライセンスが必要です。しかし、ライセンスを持たない人が、ブローカーとして不動産仲介をしていることも少なくありません。ブローカーは物件情報を取り扱っておらず、エージェントを紹介するだけで紹介料を要求してくることもあります。

フィリピン不動産投資で不動産業者と取引をする時には、当該業者の業務範囲について、事前に確認しておくことも重要です。

まとめ

フィリピン不動産投資には、インカムゲインとキャピタルゲインとをバランスよく狙えるメリットがある一方で、竣工リスクや空室リスクなど要注意のリスクも複数存在します。リスクを軽減するためには、不動産会社の見極めが重要です。

なお、デベロッパーとエージェントのそれぞれについて見極めを怠らないことが、フィリピン不動産投資のリスク軽減につながります。どちらもフィリピン不動産市場における実績確認が重要です。

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