2020-02-19

購入前に必ず押さえる!マレーシアでの海外不動産投資/成功するための基礎知識②

  • 海外不動産コラム

海外不動産投資において、いざ物件を購入しようとしてもどんな情報を基に判断するべきか、迷う方も多いはず。そこで今回は、マレーシアでの不動産投資を行う際に押さえておきたいポイントをご紹介します。マレーシアならではの情報もいくつかありますが、海外不動産投資における基本的な知識も多く入っています。マレーシアだけでなく、海外不動産投資を検討している方もぜひ参考にしてみてください。

1 物件や周辺の情報を集める

1-1 周囲の不動産価格を比較

海外不動産投資の基本的なことではありますが、物件を調べる時には必ず価格の比較を行いましょう。同エリアや同条件の物件の中で、複数の物件を比較対象にしてみてください。そうすることで、極端に価格が高い物件や逆に低い物件が見えてきます。そうした価格には何か理由がありますので、気になったら注意深く調べることをオススメします。

 場合によっては外国人だからという理由で、相場よりも高い値段を提示されることがあります。また、不動産仲介会社の中には、購入契約書にサインすることを急かす会社もあるため、自ら物件を比較検討しましょう。

1-2 マレーシアの不動産価格帯をチェック

エリアや周辺環境、物件のグレードによって不動産価格は変わってきますが、ここではマレーシアの基本的な不動産の価格帯をご紹介します。マレーシアの物価水準は日本の1/3程度のため、不動産価格も日本よりも安くなります。首都クアラルンプールの平米単価は約37万円(東京都の物件平米単価は約104万円)。そのため、セキュリティが整備され、プールやジム、専用駐車場などが完備された高級コンドミニアムでも3000万円前後で購入することができます。

1-3 空室が目立つエリアを避ける

例えば、コンドミニアムを購入してインカムゲインを得ようとするなら、その物件が空室のままでは収益を上げることができません。購入後に入居者が短時間で見つかって、安定的にインカムゲインを得られるのが理想です。そのためには、物件を購入した後に、入居者が確実に入ってくれるかを事前にシミュレーションする必要があります。そこで重要になるのが、物件のエリアです。

 都心の人気エリアだったとしても、コンドミニアムが乱立し物件が供給過剰になっている可能性もあります。そうすると、家賃の値下げが必要になりますし、入居者が見つからないという最悪のケースも出てきます。

2 物件購入後のことまで考える

2-1 大規模な都市開発計画だからといって安心しない

イスカンダル計画やフォレストシティなど、マレーシアでは国を上げての大規模な都市開発が行われています。そういったプロジェクトが発表されるたびに、「この都市開発は絶対だ」といった情報が出回ります。もちろん、イスカンダル計画やフォレストシティは政府が主導しているため、現在も計画が進行中です。

しかし、つい最近まで評判だった都市開発が一向に進まないというケースもあります。そういったリスクのある物件に手を出さないように、都市計画が発表された段階での不動産投資は、外部の評判だけでなく自身でしっかりと情報を集めることが大切です。不動産会社によっては見学ツアーを企画しているところもありますので、可能なら直接現地を見るのも一つの手です。 

2-2 為替相場にも気を配る

 海外不動産を少しでも安く手に入れるためには、為替相場を確認しておくことも重要です。なぜなら、日本円に対してマレーシアの通貨であるマレーシア・リンギット(RM)が安い場合は、円ベースでより少ない資金で不動産を購入できるからです。

 逆にマレーシア・リンギット(RM)高の時に物件を購入すると、円ベースでより多くの資金が必要となります。仮に数年後に購入した物件を同じ値段で売却したとしても、円ベースでは損失が出てしまう可能性があります。数千万円する不動産を手に入れる場合は、相場変動によって必要な資金が大きく変わってきますので注意してください。 

2-3 購入後の不動産管理を誰がするのか確認

 海外不動産の場合、購入後に現地の物件が問題なく稼働しているか自分でチェックするのは難しいでしょう。不動産会社の中には、購入までがサポートの範囲としている会社が多くあります。しかし、海外不動産投資を行おうとしているあなたが、物件の管理・運用さらには売却のサポートまで依頼したいと考えているなら、不動産会社のサービスに不満を覚える可能性があります。そういったことが起こらないように、海外不動産を購入する前に不動産会社やエージェントがどこまでサポートしてくれるかを細かく確認すれば、購入後のトラブルを減らせます。

 また、物件の品質を保つには、管理会社による建物のメンテナンスが欠かせません。しかし、物件を購入した時に、管理方法についてしっかりと説明してくれる会社が少ないのも現状です。だからこそ、メンテナンスの項目や物件状態の報告がいつ行われるのか、その回数まで購入前に知っておけばさらに安心です。 

3 まとめ

 今回はマレーシアの海外不動産投資において、物件の購入前に押さえておきたい基本的なポイントをまとめました。不動産の価格や物件があるエリアの情報、購入後のアフターサポートなど、チェックするべきことが多くあります。周囲からの景気の良い言葉だけでなく、不動産会社やエージェントの情報に加えて、ご自身でも可能な限り不動産の情報を収集することをオススメします。また、検討材料の一つとして、実績のある大手デベロッパーが建設している物件であれば、トラブルが少ないといえるでしょう。マレーシアの大手デベロッパーの紹介記事もありますので、気になる方は下記よりご確認ください。

【マレーシアの大手デベロッパー紹介記事】
断トツの実績と信頼を誇るSP Setia BhdSPセティア)
安定した成長を続けるSunway Bhd(サンウェイ)
大規模都市開発 を担うEco World Development Group Bhd(エコ ワールド デベロップメント グループ)

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