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2018-10-05

海外不動産を購入する際に知っておきたい税金完全ガイド

  • 海外不動産コラム


海外不動産の投資を検討する際、その物件価格はもちろんですが、その後課せられる税金についても事前に理解しておきたいもの。日本の不動産ならまだしも、海外の税制度は複雑そうで、為替レートによっても大きく変わってくるのではないか、と不安に思う方も多いのではないでしょうか?

さらに、海外不動産の購入が投資目的の場合、税金は投資コストとして計算に入れておかなければ投資の意味を果たさなくなるため重要です。

そこで、今回は海外不動産の購入時から運用時、売却時に関わる税金についてフォーカスし、投資に対する心配事を解決していきたいと思います。

海外不動産に投資した時に税金はかかるの?


海外のコンドミニアムやアパートなど、日本国外で何らかの不動産を購入し所有したということだけでは、日本で課税されることはありません。

特に賃貸などを行わずに自分自身で使用し賃貸収入がなければ、不動産所得が無いからです。

ただし、「投資」ということであれば賃貸によるインカムゲインか、売却で利益を得るキャピタルゲインを狙うことになるでしょう。このような場合には、日本でも税金がかかります。

海外不動産を取得したことを税務署に報告するべき?

海外の不動産を取得した場合は、毎年の確定申告時に、「国外財産調書」という海外資産に関する報告書を税務署に提出しなくてはならないケースもあります。

これは国外財産調書制度と呼ばれ、各年末時点で保有している海外不動産などについて税務署に対する報告義務制度です。保有する海外資産の総額が5,000万円超である日本居住者が対象者となっています。

不動産を購入した外国で課せられる税金について


海外で不動産を購入した場合は、所有する不動産の所在国から様々な税金がかかることがあり、ほぼどの国でも固定資産税がかかります。

例えばハワイの場合は、不動産取得時に税金はかかりませんが、毎年10月1日時点で、その所有形態や固定資産税評価額に応じて0.35~1.24%の固定資産税が課税されます。

さらに、所有権移転時登記申請に係る登記費用や印紙税なども各国でその利率は異なりますが納めなければならないもの。税金の取扱いは国ごとに異なりますので、事前にその不動産の取得にどのような税金がかかるのかを調べておく必要があります。

参考例としてタイでは、地価に応じて政府から物件の評価額が算定され、登記費用として政府評価価格の2%がかかります。また、印紙税は売買価格、または政府評価価格の高いほうの0.5%となっていますが、特定事業税が適用される場合は不要。

さらに、不動産売却利益に対しては源泉徴収税と特別事業税があり、特別事業税は売却価格、または政府評価額の高い方に3.3%かけられます。

ただし、これは購入から5年以内に売却する場合のみにかかるため、売却のタイミングはこの特別事業税を考慮するべきでしょう。

また、源泉徴収税については、所有年数と金額により税率が定められており、売却価格、または政府評価額の高い方に対して5~35%の税率が課せられます。

海外不動産の運用時には「外国税額控除」で過払い防止!


次に、日本在住者が所有する海外物件を誰かに貸して「賃貸収入」を得た場合について説明しましょう。

この賃貸収入から得られる不動産所得に対して、日本の累進税率で課税されることになります。

基本的に収入金額から必要経費を控除して計算しますが、必要経費の中でも大きい減価償却費は、日本の定率法もしくは定額法により、耐用年数、残存価額等を当てはめて計算していきます。

例えば、アメリカに多い中古不動産の場合も日本の中古資産の耐用年数を用いるため、減価償却の仕組みを利用することで高い節税効果が期待できます。

減価償却は不動産の購入費用を耐用年数で割って経費として毎年計上する仕組みです。所得から減価償却分を経費として差し引くことができるため、所得税を抑えることが可能となります。

また、不動産所在地国で不動産所得に対して所得税に相当する税金を支払った場合には、日本での確定申告で外国税額控除の適用が受けられますので忘れないように。

1つの不動産からの所得に対して、外国と日本で2つの税金を納めるのは二重課税となるため、「外国税額控除」の制度を利用し税金の払い過ぎを避けましょう。

海外不動産を売却した時にも税金がかかるの?


結論から述べれば、所有する海外不動産を売却し、そこで得た利益に対して日本の税金がかかります。

海外不動産の場合は土地建物等の「譲渡所得」として課税されます。この譲渡所得は、売却で得た金額から、売却するためにかかった取得費用や譲渡費用を引いて計算します。

この時、譲渡所得に対する税金は他の所得と分けて分離課税により計算しますが、海外不動産の所有期間により「短期譲渡所得」(5年以下の所有)と「長期譲渡所得」(5年以上の所有の)で、それぞれ税率が異なります。

「短期譲渡所得」は、課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)に加え、平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて納付。

一方、「長期譲渡所得」は、課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)に、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて納付します。

所有期間に関しては、不動産を譲り渡した日の年の1月1日時点で判断されます。

また、海外の不動産を売却した場合も、不動産所在国で譲渡所得に対する税金を払っていた時は、日本で確定申告を行いましょう。賃貸収入と同じように、外国税額控除の適用を受けることができます。

個人間の格安海外不動産にも税金がかかる!?


海外不動産を無償で譲ってもらった場合や、市場価格と比較して格段に安い価格で売買を行った時は、その不動産が贈与とみなされ、「贈与税」を納めなければならないこともあるため注意が必要です。

海外資産に対する税務当局の課税強化に注意


今年あたりから、日本人の海外における金融口座情報等が日本と海外の税務当局間で交換される自動的情報交換制度の実施が想定されており、海外の資産は日本の税務当局に把握されないということはありません。

近年は日本だけでなく、他国の税務当局も海外資産に対する課税を強化・把握するようになっており、パナマ文書で発覚したようなペーパーカンパニーによる資産隠しなども明らかになるケースが増えています。十分注意して対応していきましょう。

まとめ


今回は海外不動産を購入し、所有した時点から運用、売却時に関わる税金についてフォーカスし、解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

海外不動産の購入を考える場合は、各国により税制が異なるため、それぞれの国の税体系を理解しておくことが重要です。

加えて、インカムゲインなのか、売却でキャピタルゲインを得たいのか、また、長期か短期かという保有期間など、投資の目的に応じて海外不動産の投資先を選ぶ必要があります。

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海外不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。