日本は経済成長率が伸び悩んでいることや人口が減少し始めていることなどから、エリアや物件を厳選しないと、不動産投資で大きな利益を狙うのは難しい環境になってきています。このため、2021年時点では不動産投資先として海外に目を向ける人も増えている状況です。
しかし、海外不動産投資には選択肢として多数の国があるため、どの国であれば利回りや物件の値上がり益を狙えるのかわからないという人もいるのではないでしょうか。この記事では、各国の首都によって利回りや不動産の値上がり率を比較するほか、新興国と先進国とで有事の際のリスクについて比較します。
海外各国の利回り比較
Global Property Guideによると、東南アジアの新興国およびアメリカの利回りは以下の表のとおりです。
| 国 | 都市 | 利回り |
|---|---|---|
| 日本 | 東京 | 2.66% |
| アメリカ | ニューヨーク | 2.91% |
| カンボジア | プノンペン | 5.33% |
| フィリピン | マニラ | 6.13% |
| タイ | バンコク | 5.13% |
| マレーシア | クアラルンプール | 3.72% |
※参照：Global Property Guide（2021年6月参照時点）
日本やアメリカといった先進国の大都市では、東南アジアを中心とした新興国の都市よりも利回りが低くなっていることがわかります。東京もニューヨークも物価が世界トップクラスに高い都市であり、不動産価格も高いことが原因です。
新興国では、首都であっても先進国の大都市と比較すると物件価格が安いため、利回りは先進国よりも高めに推移しています。なお、東南アジアの新興国で比較すると、フィリピンの首都マニラは利回りが高い状態です。その一方で、マレーシアの首都クアラルンプールはマニラやプノンペンといった都市よりも利回りが低くなっています。
マレーシアは2025年までに先進国入りを目指すなど、すでに中進国と言えるまでに発展している状況です。他の新興国よりも経済発展が進んでいるため、マレーシアでは不動産を含む物価が周辺国よりも高くなっています。物件価格の高さが利回りにも反映されているものと考えられます。
海外各国の物件価格上昇率比較
つづいて、海外各国の物件価格上昇率を比較します。利回りがインカムゲインを測る指標となるのに対して、物件価格の上昇率は、キャピタルゲインを狙える国を判断するために有効な指標です。海外各国の5年間物件価格上昇率は以下の表のようになっています。
| 国 | 都市 | 5年間の物件価格上昇率 |
|---|---|---|
| 日本 | 東京 | 23.52% |
| アメリカ | ニューヨーク | 42.20% |
| カンボジア | プノンペン | データなし |
| フィリピン | マニラ | データなし |
| タイ | バンコク | 17.71% |
| マレーシア | クアラルンプール | 17.40% |
※参照：Global Property Guide（2021年6月参照時点）
過去5年間における物件価格の上昇率は、日本やアメリカなど先進国のほうが高くなっているのが特徴的です。こちらのデータは2021年5月に更新されているため、2017年前後からの上昇率となっています。先進国のほうが価格上昇率が高いのは、2021年時点ではすでにコロナウイルス感染症拡大の影響が現れたデータとなっている点が原因です。
コロナウイルス感染症拡大によって、世界各国では政策金利が引き下げられています。アメリカは特に引き下げ幅が顕著であり、政策金利の引き下げによって住宅ローン金利が大幅に下がりました。住宅ローン金利の引き下げはアメリカ全土で住宅需要を喚起したため、アメリカにおける2020年の対前年比住宅価格上昇率は過去最高レベルに達しています。
その一方で、東南アジアを中心とした新興国では、労働者の失業などを背景として、低所得者向けの住宅取得支援政策が推進されました。結果的に低価格の住宅供給が活発となったため、国全体の住宅価格上昇率はそれほど上がっていません。
海外各国のリスク比較
先進国と新興国とではどちらのほうが低リスクと言えるのか、コロナウイルス感染症が拡大した2020年以降の値動きや、2008年のリーマンショック前後の値動きから推察します。
有事の先進国と新興国とでリスクを比較
コロナウイルス感染症が世界中で拡大した2020年初頭からの値動きを見る限りでは、もともとの平均所得が高く、中流層も多い先進国のほうが有事の際にチャンスがあるとも考えられます。また、先進国は新興国と比較すると人口増加率や経済成長率が低いため、国としての成長力よりも、住宅ローン金利のほうが不動産価格へ影響すると言えます。
その一方で、新興国では有事の際に低所得者向けの政策が推進される上に、外資が本国へ引き上げてしまうことも不動産市場に大きく影響するものです。コロナウイルス感染症拡大を経て不動産価格が伸び悩んでいる新興国では、外資の影響も出たと考えられます。実際に、リーマンショックが起きた2008年9月にも世界各国で景気が悪化しました。企業向け融資などお金の流れが止まったリーマンショックの際は、世界各国で不動産価格も下落しています。
しかし、例えばアメリカのハワイでは、リーマンショックの際も不動産価格の下落幅が軽微で済んだほか、短期間でリーマン前の水準まで回復しました。ブランド力が強い海外の大都市では、有事の際のリスクも小さく抑えられると言えます。なお、こちらの記事でも海外不動産投資のリスクを詳しく解説していますので、併せてご参照ください。
まとめ
海外各国で不動産投資の利回りを比較すると、全体的に先進国の大都市では低めに推移している一方、新興国では比較的高めです。先進国と新興国とでは、物件価格の違いが利回りの違いとなって現れているものと考えられます。経済規模が大きい先進国では、全般的に不動産価格も高めです。
しかし、2021年以前の5年間において住宅価格の上昇率を比較すると、新興国よりも東京やニューヨークなど先進国の大都市のほうが高くなっています。
また、コロナウイルス感染症拡大の経済対策についてはどの国でも低金利政策が採用されていますが、住宅ローン金利が下がった結果として価格が上がっているのは先進国です。新興国では横ばいもしくは一旦上がった後下がっている国も多く、安定性は先進国の方が高いと言えます。新興国での投資は特に、長期的な目線を持った判断も必要です。
