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2018-08-18

海外の不動産投資のリスクや失敗パターン10選!詐欺事例も?

  • 海外不動産コラム


海外の不動産投資に興味があっても、そのリスクや失敗を恐れてちゅうちょしている方も多いでしょう。

では、リスクや失敗することなく、海外不動産を成功させる秘訣はあるのでしょうか?

その答えは「イエス」です。

リスクを最小限に抑えた海外不動産投資の方法は確かに存在します。

そのポイントは「リアルな体験から学ぶこと」。

できれば、事前に他の人が負ったあらゆるリスクを把握しておき、失敗を避けたいと思うのは当然ことでしょう。

今回は海外の不動産投資をする際の失敗事例をまとめ、これらのリスクを避けるためのノウハウを解説していきたいと思います。

海外不動産投資の失敗パターン:購入編


プレビルドのリスク(東南アジア等の新興国)


カンボジアやベトナムをはじめとした新興国で新築物件を購入する際、物件を建設する前に購入契約を結ぶことが一般的となっています。このような物件は「プレビルド」と呼ばれています。プレビルド物件を購入すると、工事の進捗状況に応じて支払いが発生します。

プレビルドのメリットは物件購入価格が割安なることですが、その一方で、物件が完成しない場合は、既に支払った頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。

このような未完成トラブルは最近では減りつつあるものの、いまだに建設途中の物件があちこちに見られることも事実。物件の未完成リスクを最小限にするためには、現地大手ディベロッパーや日系ディベロッパーによる開発物件を購入することが必須です。

現地の人に人気のないエリアに不動産を購入してしまう

キャピタルゲインを得る方法と家賃収入でインカムゲインを得る方法があります。この時、インカムゲインを目指すのであれば、現地の人に好まれるエリアの物件でなければいけません。

例え経済が成長しており、不動産の平均価格が上昇している国であっても、エリアによって期待できるリターンが大きく異なります。

海外不動産投資として人気があるのは、オフィス街やショッピングモール、学校・病院などの施設が整っているエリアです。投資するならば、オフィス街に近いエリアが最適でしょう。

なぜなら、フィリピンやベトナム等の国では激しい渋滞があるからです。「オフィスにどれくらい近いのか」「歩いて通勤できる距離か」ということは重要なポイントです。

また、雨季には、中心街から少し離れるだけで洪水になるエリアもあるなど、海外不動産投資に失敗しないために、エリア選定は熟考すべき要点の1つとなります。

このような情報をインターネットで調べても見つけることが容易ではないため、投資しようとしている物件のマイナス点もきちんとアドバイスしてくれる、信頼のおける不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

学区を意識しないで購入してしまう(アメリカ)


アメリカでの不動産投資は「学区」が重要なポイントです。公立でも学校によってランクが異なるため、学校のランクが低い地域の不動産投資をした場合、その資産価値が上がることはあまり期待できません。

子供がいる家庭にとっての学区選びは子供の将来を左右する大切な事項となるため、ランクの高い学区を求めて引っ越すことも普通です。その為、学区の優れたエリアは不動産の価格も高いのが特徴となっています。

まずはだめもとでも、学区ランクの高い地区に的を絞って不動産を探してみましょう。運が良ければ割安な物件に巡り出会える可能性はあります。大手不動産情報サイトを利用しすれば、学校区のレベルを簡単に検索することができます。

不動産投資詐欺にあう


過去に日系カンボジア不動産エージェントグループが、カンボジア不動産投資の詐欺を行い、200名以上から合計20億円以上をだまし取った事件があります。

大手証券会社の社員を装った詐欺師が高齢者を狙ったもので、「購入してくれたら、後で物件を高値で買い取る」という手口でした。2011年頃から累計で2000件近くの被害が報告されており、「カンボジア不動産投資被害弁護団」という被害者の会も設立されています。

この詐欺事件が明るみになったことで、「カンボジア不動産はキケン」というイメージが広がってしまったことは残念なことです。

日本企業の進出が進むカンボジアでは、2011年以降、7%という高い経済成長率を維持しているほか、2080年まで人口増加が見込まれることから、不動産投資先として近年注目を集めています。

さらに、カンボジアの物件は価格の安さもそうですが、米ドルで購入できる点も大きなメリットです。カンボジアで不動産投資を行う際には、実績を持った信頼できるエージェントを選ぶこと、さらに、大手ディベロッパー、日系の上場ディベロッパーが建設するコンドミニアムなどを選択するようにしましょう。

海外不動産投資の失敗パターン:購入後編

購入後のサポートやメンテナンスをしてもらえない


海外の不動産会社の特徴として、購入までしかサポートをしてくれないという会社が多くあります。賃貸する場合はメンテナンスの質によって、賃料や物件価値が変わってくるので不動産管理は非常に重要なポイントです。

同じエリアにある物件でも、きちんとしたメンテナンスが行われている物件は人気があるため賃料が上がる一方、メンテナンスがされていない物件は、家賃を下げるよう要求されることも。

このため、不動産を購入する際に、サポートやメンテナンスの範囲や機関など、どこまでしてもらえるのかを確認しておくことが必要です。比較的、日系の不動産会社はきちんと管理してくれるところが多いと言えるでしょう。

レッドノートが発行されない(ベトナム)


ベトナム不動産には「レッドノート」と呼ばれる権利書や登記簿謄本の類のものがあり、これがあって初めて、購入した不動産が正式に購入者のものであることを証明することができるという、「物件の所有権についての公的な証明書」です。

レッドノートを保有していることでさらに「信頼性」が担保にできるのため、不動産価額の向上にもつながります。

ただし、外国人向けのレッドノートの発行事例はまだ少なく、役所手続きも煩雑なことから、取得が難しいのが現状。手続きに時間がかかる上、少しでも不備があった場合は書類が交付されない、といったことも起こります。

不動産の売却を視野に入れている場合は、レッドノートの交付手続きに実績のあるエージェントや仲介会社を選択することが有効であると言えます。

巨大な都市計画に過度に期待してしまう


マレーシアの国家プロジェクト「イスカンダル計画」は、シンガポールとの大規模共同計画であることから、ジョホールバルの不動産投資が注目されてきました。

しかしながら、マレーシアのマハティール首相は2018年5月28日にこの計画の中止を発表。これにより、投資不動産に多大な影響が出るのは否めないでしょう。

ジョホールバルの広大な土地には大規模なコンドミニアムが多数建てられており、明らかに供給過剰が起きています。一方、需要は予想以上に少なく、物件の賃貸価格や売却価格は下落する一方です。

膨大な土地を開発する長期的なプロジェクトだから、国家プロジェクトで失敗するはずないなど、評判だけを鵜呑みにし、詳細を確認せず安易に物件購入をすると、投資自体が失敗してしまう可能性も高まります。

海外不動産投資の失敗パターン:売却編

売り出しのシーズンを間違えた(アメリカ)


アメリカの引っ越しシーズンは、学校の夏休みが始まる6月から新学期の9月までの期間がピーク。この時期から逆算すると、売却シーズンとしては3~5月が適した時期です。

この時期から大幅に外れている時に不動産を売却したいと思っても、ちょっと我慢してください。不動産の動きがにぶくなる時期にアプローチをしても無駄が多いでしょう。例えば、サンクスギビング(11月第3木曜日)から12月、1月、税金還付がある2月以降はできる限り避けた方が賢明です。

なかなか売却ができない


不動産需要の高い国であっても、利便性があまり良くなく買い手がつかない、という理由で安く買うことができた物件は、売却するときにも同じことが起こると言えます。

購入時に売却を視野に入れる可能性があるならば、例え不動産価格が安くても、あまり人気のない物件を選ぶのはやめましょう。

ただし、物件が売却できるかどうかは、依頼したエージェントによる場合がほとんどです。優秀なエージェントなら、どんなに不利な条件の物件でも、有利な条件で売却できる方法を知っている可能性があります。

このため、さらなる費用はかかりますが、物件がなかなか売れないときは違うエージェントを探してみましょう。

売却資金を日本に持って帰れない(ベトナム)


ベトナムの不動産投資で得た売買益に対してかかる税金は、申告のうえ適切に支払う必要があります。

さらに、その納税を証明する書類も入手しておかないと、海外送金処理ができない可能性もあります。ベトナムは社会主義国のため、元々外資送金のハードルが高い国ですから何事も慎重に行うことが大切です。

自分がどの程度の税金を納付しなければならないのか、投資開始段階から認識しておくようにしましょう。

ただし、ベトナムでの納税に関する情報を全て完ぺきに把握するのは難しいので、現地の事情によく精通したパートナーを探すことが重要です。

まとめ


今回は海外の不動産投資をする際の失敗事例をまとめ、これらのリスクを避けるためのノウハウを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

海外不動産投資で失敗する要因として共通することは、情報収集が足りないことや、良い不動産パートナーに恵まれていないということが挙げられます。

海外不動産投資に失敗しないためには、ぜひ現地情報に精通したプロに相談しましょう。

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外の不動産購入を検討されている方は、ぜひご相談下さい。