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2018-07-27

海外不動産投資ってするべき?メリット・デメリットから各国の比較まで徹底解説

  • 海外不動産コラム


海外不動産投資は、資産の分散を検討するうえで当然あるべき選択肢の1つとなりつつあります。特に我が国の不動産市場が東京2020オリンピック後に鈍化するのでは、という心配の声も出るなか、海外不動産投資を考え始めている方も多いでしょう。

そこで今回は、海外不動産投資のメリットやデメリットをはじめ、予算別によるおすすめ投資国について解説していきます。

海外不動産のメリット


インカムゲインが期待できる

不動産投資による収益には、家賃収入の「インカムゲイン」と不動産価値上昇による売買差益、「キャピタルゲイン」の2つがあります。どちらの収益も、人口が増加し続け経済成長も上向き傾向である国において収益性が高くなります。

インカムゲインは、高い経済成長を続けているアジア新興国などにおいて、人口の増加とともに住宅需要が増加し続けていることや、国民所得や物価の上昇により、家賃収入の増加が期待できます。

キャピタルゲインが狙える


一方、日本人投資家の多くが海外不動産に注目するのは、「キャピタルゲイン」への期待でしょう。なかでも、大幅な値上がりが見込まれる東南アジアの国々に関心が集まっています。

保有する不動産の価値が上昇することで得られるキャピタルゲインは、上記のインカムゲインと同じように、人口増加と経済成長を続ける国において住宅価格が上昇し続けているため、高いリターンを得ることができます。

節税効果の可能性もある

海外不動産投資のメリットの1つは、減価償却の活用による節税効果を得ること。不動産を所有していることで、その管理費や補修費、住宅ローンの金利、さらには建物の減価償却費も費用として不動産所得から差し引くことができます。

通常、不動産所得は赤字になることが多く、給与所得などと損益通算が可能となるため、節税効果が期待できるのです。

セカンドライフを楽しむことができる


リタイア後の海外移住やロングステイ、以前は夢のような話でした。しかし、最近は経済的、社会的にも発展著しいASEAN諸国の近代化が進み、普通の会社員でも実現可能な夢となっています。

これらの国々では社会インフラが整いつつあるうえ、海外からの移住者、なかでも先進国のリタイア層を積極的に受け入れています。不動産の取得に関しても魅力ある物件が多数あります。

そんなセカンドライフ先として、特に人気なのがマレーシアとタイ。ともに日本から近いことや年間を通して温暖なのが魅力です。また、世界有数のリゾート、セブ島があるフィリピンの人気が近年高まっています。

海外不動産のデメリット


情報収集やエージェント探しが難しい

国内在住の投資家が海外不動産投資を始めたいとしても、住宅情報が未整備な新興国などでは現地の不動産情報を得ることは容易ではありません。先ずは信頼できる業者を見つけることが最も重要となります。

海外では「エージェント」と呼ばれる不動産専門の仲介業者がサポートしてくれますが、日本語が話せるという程度で信用するのは危険です。入金後に連絡がつかなくなるエージェントがいたり、先進国の米国でも投資に適当でない物件を売りつける業者がいるなど、エージェントの見極めが大切です。

為替リスク


海外不動産は外貨建てのため「為替リスク」が発生する可能性があります。収益が上がったり不動産価格が上昇したとしても、現地通貨が安くなった場合は期待通りの結果にならないことも。このため、常に為替のトレンドをつかんでおくことが重要です。

ただし、為替リスクはメリットになる場合もあり、一口にリスクとは言い切れません。

カントリーリスク

海外では日本とは異なる法や税の規制があるうえ、アジア新興国などでは突然、法律や税制が変わり困惑することもあるでしょう。海外投資による不動産所有の規制が変わることも起こり得ます。

このようなリスクを最小限にするためにも、政治が安定した治安の良い国や地域を選ぶようにしましょう。

住宅ローンが使えない場合も


数千万単位の海外不動産を購入する場合、通常は金融機関で住宅ローンを利用することが多いでしょう。日本の不動産であれば納得のいく融資を受けることは難しくはないですが、海外不動産の場合は現地の金融機関に依頼することになり、なかなか思い通りにならないことも。

融資を受けられたとしても、様々な融資制限や高い金利などが要求され、結局、良い投資もそうでなくなる可能性があります。

海外不動産投資がおすすめな国


海外不動産の投資国としては、今後の人口増加が見込め、経済成長も著しいアジア新興国、もしくは、高い安定性と今なお経済成長が見込まれる先進国のアメリカなどが対象として挙げられるでしょう。

ただし、同じ海外不動産でも投資目的によって投資国も異なります。続いて、予算別、目的別におすすめの国を紹介していきます。

予算は1000万円。個人投資家でも海外不動産の所有が可能

フィリピン


7%近くの経済成長率を誇り、将来の不動産価格上昇によるキャピタルゲインが期待できるフィリピン。海外不動産投資の対象国として東南アジアの中で最も人気がある国の1つです。コンドミニアムの参考価格は、人気の高いマカティ中心部でも1,000万円台と、東京都心と比較しても約4分の1程度となっています。

マレーシア


東南アジアの中でもトップクラスの発展性と安定した経済を誇るのがマレーシアです。その発展性の割に、不動産の価格が比較的安いことが魅力となっています。日本人が移住したい国として10年以上トップに輝き、移住や長期滞在にもおすすめです。

日本人に人気の「Mont Kiara(モントキアラ)」や、クアラルンプール中心部の「KLCC」のコンドミニアムの平均価格は2000万円を超えていますが、ランカウイのKuah(ケダ)やジョホールMasai(マサイ)では、平均価格帯が500~600万円台となっています。

タイ


東南アジアにおけるGDP(国内総生産)ではインドネシアに次ぐ経済力を誇るタイ。ASEAN(東南アジア諸国連合)の中でも中心に位置する地形からも、今後の経済成長を築く上で重要なポストをつかんでいると言えるでしょう。

不動産価格については、探せばまだ良い物件を見つけることが可能です。例えば、首都バンコクの人気住宅街プラカノン区のオンヌットは住みたい街No.1にも選ばれたことがある街ですが、近年は不動産価格が上昇中。それでも最も人気の高いコンドミニアムが1,000万円で購入可能です。

憧れの土地で暮らす。海外移住が目的の場合

アメリカ


移住したい国、憧れの国としてアメリカを挙げる方も多いでしょう。ITをはじめ、エンターテイメント、金融、教育、医療などあらゆる分野で最先端を誇る国であり、世界中から優秀な留学生や移民が集まる国です。

日本人永住者、日本人留学生の数も世界で最多の約40万人。アメリカの中ではカリフォルニア州に集中しています。その他の移住人気都市は、ニューヨークやラスベガス、テキサス州などが挙げられます。

そんなアメリカを代表する都市の1つ、ロサンゼルスの住宅の売買平均価格は約9,600万円。一方のニューヨークは約1億4,100万円で、ロサンゼルスのほぼ倍の価格となっています。

非常に高い住宅価格ではありますが、先進国でありながら人口が増え続けていることや経済発展により世界中から企業が進出していること、住宅市場は需要が常に高く、中古不動産の取引も活発であることなど、不動産価値が下がらない数多くのポイントが詰まっており、移住用の住宅としての購入にもおすすめですが、節税効果も狙える国です。

ハワイ


「移住したい国」として世界的にも人気が高い、常夏の楽園ハワイに移住や長期滞在したり、別荘として不動産を持ちたいと思う方も多いでしょう。そんなハワイの不動産価格は、同じアメリカでもカリフォルニア州オレンジ郡と同等の価格帯となっており、不動産価格は決して安いものではありません。

参考価格としてハワイ・ホノルルの住宅を挙げると、その平均価格は約7,400万円。高額ではありますが、ハワイのコンドミニアム価格は2000年以降、堅調に伸び続けており、2018年の予測では3.3%の上昇が見込まれています。海外移住の魅力もさることながら、不動産投資としての価値も高いと言えます。

まとめ


以上、海外不動産のメリットやデメリットから、海外不動産投資におすすめの国に関して解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

海外不動産投資はキャピタルゲインが狙えたり、節税効果があるなどのメリットがある一方で、為替リスクや住宅ローンが思うように組めないなどのリスクが生じる可能性もあります。

このような海外不動産投資の特徴をしっかりと理解した上で、投資目的や自己資金などに応じて検討してみましょう。

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。海外の不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。