エリア

建物タイプ

価格帯 (null)

専有面積

ベッドルーム数

想定利回り

フリーワード

【好評分譲中】カンボジアの首都一等地・利回り保証付き物件!1000万円台~購入可能

2018-07-12

アメリカの不動産投資のリスクや失敗パターン6選!

  • 海外不動産コラム


アメリカは今後も経済成長が見込まれ、投資効果が期待できる国のひとつです。

とはいえ、どんな不動産でも大丈夫ということはなく、例えば、日本の常識にとらわれて物件を選んでしまうと失敗リスクが高くなります。

アメリカで不動産投資をする際、どんなリスクがあるのでしょうか?できれば、事前にあらゆるリスクを把握しておき、できる限り失敗を避けたいものですね。

そこで、今回はアメリカで不動産投資をする際のリスクやよくある失敗事例をまとめてみました。

アメリカ不動産投資の失敗パターン:購入編


1.学区を意識しないで購入してしまう

アメリカで不動産投資をする場合は「学区」について、かなり慎重になって検討しなければいけません。アメリカでは公立でも学校によってランクが異なります。このため、学校のランクが低い地域の不動産投資をした場合、その資産価値が上がることはあまり期待できないでしょう。

家庭に子供がいる人にとって学区選びは子供の将来を左右するほど大切なことで、ランクの高い学区を求めて引っ越すことも多々あります。

このような背景から、学区の良いエリアは不動産の価格も高いのですが、運が良ければ割安な物件に巡り出会える可能性はあります。

まずは学区ランクの高い地区に的を絞って不動産を探してみましょう。大手不動産情報サイトを利用して物件検索をすれば、学校区のレベルを簡単に調べることができます。

2.物件を築年数で選んでしまう


日本では新築が一番良いという認識があり、一般的に築年数とともに物件の価値が下落していきます。一方、アメリカでは30年、40年を経た中古物件でも、新築同様、価値ある物件として取引されており、その価格が大幅に安くなることはありません。

アメリカの不動産で最も重要なのはロケーションです。立地が良ければ、どんなに時を経た住宅であっても、そのロケーションに見合った評価額が提示されます。

アメリカ不動産投資の失敗パターン:購入後編


3.セラー・ファイナンシングに手を出した

ニューヨーク・タイムズが会社名をあげて非難したアメリカの不動産投資会社Vision。今まで6,000件以上の家をセラー・ファイナンシングで売却しています。

セラー・ファイナンシングとは、差し押さえ物件の中でも長期間にわたり放って置かれた空き家を格安で買い取り、住宅ローンが組めない人々に売るというビジネスモデルです。

セラー・ファイナンシングでは、毎月の返済は利子だけ。満期時に元本を一括で返済する合法なプランです。しかしながら、数年後に家の価格と同額を一括返済できなければ、家は自分のものにはなりません。

それは前触れもなくおとずれます。全額一括返済の通知がいきなり届いたらどうなるでしょう?住宅ローンの審査もパスできない人が一括返済などできるはずはありません。泣く泣くVisionに家を明け渡すしかないのです。

また、同様の低所得者に、この家をセラー・ファイナンシングで売り、返済が滞ります。そして明け渡し。また別の人にセラー・ファイナンシングで売る、という繰り返しが事実行われているのです。

意外にも普通の日本人がこのような悪質なケースにひっかかり、自分の家にするために払い続けた返済金を失ったり、経済的に行き詰ったこともあります。仕組みがきちんと理解できない人は、セラー・ファイナンシングに手をだすべきではありません。

4.タイトルカンパニーを通さず物件を購入した


アメリカ不動産で多くの人がお世話になるタイトルカンパニー(登記調査会社)は、購入する不動産の権利書を基に未払いの税金や抵当権を調査してくれる機関です。

物件に抵当権等がある場合、購入者がその借金を受け継ぐことになり、自分の知らないうちに前オーナーのローンを負う危険性があります。不動産を購入する場合は必ず、タイトルカンパニーにタイトルを調査してもらうことが重要です。

また、アメリカで不動産を購入する場合、ほとんどの人が第三者に物件をチェックしてもらうインスペクションを行います。

調査費用は買主の負担ですが、物件に欠陥があるかどうかを確認することができ安心です。しかし、物件購入時にインスペクションを促さない販売会社もあります。物件に欠陥があることを知っているのがその理由でしょう。

アメリカ不動産投資の失敗パターン:売却編


5.良品として家を売る工夫を怠った

アメリカで家を売る際に少しでも高く売りたい場合、第一印象を上げるための工夫が必要です。

通常、買い手は複数の物件を比較しますから、庭の木々がきちんと手入れされていたり、玄関、屋根、壁など、目につきやすい部分がきれいに修繕されていたりすると印象がアップします。「他人が見てどのように感じるか」ということを重視しましょう。

また、家の中も広く明るく見えるように、きれいな色の塗装やニュートラルなインテリアにすると良いでしょう。生活感を感じさせないモデルハウスのような仕上がりにすると効果的です。

買い手がこの家に住んだらどんな感じだろう、とイメージしやすいように気を配ってください。自分の家族写真などもしまっておきましょう。また、壊れた設備機器などをそのままにしておくと、せっかくの家の価値を下げてしまうこともあります。

6.売り出しのシーズンを間違えた

通常、アメリカでは、学校の夏休みが始まる6月から新学期の9月までの期間が引っ越しのピーク。このため売却シーズンとしては3~5月が適した時期と言えるでしょう。

すぐにでも売却したいからと言って、不動産の動きがにぶくなる時期にアプローチをしても無駄が多いこともあります。例えば、サンクスギビング(11月第3木曜日)から12月、1月、税金還付がある2月以降はできる限り避けた方が賢明です。

まとめ


今回はアメリカ不動産投資のリスクや失敗例について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

アメリカでは普通のことでも、知らないとリスクになる事柄が色々あることがわかりましたね。現地情報に詳しいエージェントなどに相談することで、1つでもリスク回避に努めていただければと思います。

SEKAI PROPERTYでは、現地のデベロッパーや不動産エージェントと提携し、いち早く正確な情報を提供できるほか、現地日系企業とも複数提携しており常に新しい情報を入手することができます。アメリカの不動産投資を検討している方はお気軽にお問い合わせください。