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2022-04-22

アメリカ不動産投資のメリット・デメリット / 失敗を防ぐポイントも

  • 海外不動産コラム

経済大国アメリカは、なおも成長を続けており、今後も不動産投資の有効性が認められる国の1つです。本記事では、そんなアメリカ不動産投資のメリット・デメリットや、失敗を防ぐためのポイントをご紹介します。アメリカ不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

アメリカ不動産投資のメリット

まずは、アメリカ不動産投資における代表的なメリットを4つご紹介します。

経済成長が安定しており、今後も人口増加が見込める

以下のグラフは、Googleの統計データサイトであるDatacommons.orgより作成したものです。

出典:アメリカ合衆国 人口統計|Datacommons.org

1961年をピークに人口増加率は低下していますが、2020年においても0.4%増加しており、人口増加は続いています。また、2010年から2020年の人口増加率を州別に比較すると以下の表の通りです。

人口増加率
カリフォルニア6.1%
ニューヨーク4.2%
ハワイ7.0%
イリノイ-0.1%
テキサス15.9%
フロリダ14.6%
アリゾナ11.9%

出典:US Census Bureau

週によっては人口増加率が10%を超えるところもあります。人口が増えれば不動産の需要も大きくなるため、不動産投資先として有望だと言えるでしょう。

資産分散が可能

アメリカの投資家の中には、「卵を1つのカゴの中に入れるな」という格言が浸透しています。つまり、「投資は必ず分散し万が一の事態に備えよ」ということです。

この格言通り、アメリカ不動産に投資をすれば日本人にとっては大きな資産分散になり、投資のリスクヘッジが行えます。日本は災害大国なので、いくら不動産投資を行っても資産が一瞬で消える可能性も少なくありません。

一方、アメリカ不動産として一定以上の資産を保有していれば、日本に万が一のことがあっても資産を残すことができます。不安定な情勢が続いているからこそ、資産分散は全ての投資家にとって必要な選択肢です。

融資が利用できる

アメリカは経済が安定していることから、不動産投資において融資をしてくれる国内金融機関が複数存在します。

東南アジアなどの発展途上国においては、海外投資で融資してくれる金融機関が限られているため、全額自己投資も視野に入れなければいけません。したがって、融資を利用できるのはアメリカ不動産投資の大きなメリットです。

また、金利も変動金利で2.5~3.5%程度と比較的低めに設定されています。「アメリカ不動産に投資をしたいけれど、流動資産が少なく全額自己投資が難しい」という方にも投資のチャンスがあるというわけです。

外国人に対する規制がなく、土地も所有できる

東南アジアなどの発展途上国では、外国人に対する不動産規制が多からず存在します。

たとえばマレーシアで不動産を購入するためには、州政府の許認可が必要です。さらに、地域によって最低物件価格が決まっており、クアラルンプールならコンドミニアム・土地付き一戸建てともに原則として100万リンギット(約2,960万円)未満の物件は購入できません。

※1リンギット=29.63円で計算

一方のアメリカには外国人向けの規制がなく、外国人でも土地を所有でき、不動産価格の下限規制もありません。したがって不動産投資における選択肢が大きく広がります。

アメリカ不動産投資のデメリット

アメリカ不動産投資には多くのメリットがありますが、デメリットもあります。正しい投資が行えるよう、デメリットもしっかりと確認しておきましょう。

融資比率が50%ほどと小さく、一定額現金が必要

アメリカ不動産投資のメリットとして、金融機関の融資が利用できると説明しました。しかし、融資比率は50%ほどと小さく、一定額の現金が必要となります。

仮に1億円の不動産を購入する場合、融資されるのは最高でも5,000万円ほどのため、融資されない部分については現金で用意しなければいけません。

物件価格が高く、利回りが低くなる

東南アジア諸国と比較すると、アメリカの物件価格は高く、エリアによっては日本と同じレベルの物件価格、利回りとなります。

たとえば人気の高いカリフォルニア州やハワイ州の物件価格は、テキサス州やアリゾナ州などの2~3倍程度です。一方で平均賃料に大きな開きはないため、物件価格が高い地域では必然的に利回りが低くなってしまいます。

物件価格中央値家賃中央値利回り
カリフォルニア$568,500$1,6143.41%
ニューヨーク$338,700$1,3094.64%
ハワイ$669,200$1,6512.96%
イリノイ$209,100$1,0205.85%
テキサス$200,400$1,0916.53%
フロリダ$245,100$1,2386.06%
アリゾナ$255,900$1,1015.16%

出典:US Census Bureau

また、固定資産税や運用経費が大きいことにより、実質利回りも低くなる傾向にあります。

今後は、節税のための減価償却費の計上ができない

アメリカ不動産投資の魅力の1つだったのが、日本の税制において、築22年以上の木造物件は4年間の減価償却が認められていたことです。これにより4年間、減価償却費として経費計上することで一定の節税効果がありました。

しかし、2020年度の税制改正により、2022年以降はアメリカ不動産の減価償却費としての計上が認められません。以前に比べてアメリカ不動産の節税効果が薄くなってしまっているため、投資を検討している方はその点に注意が必要です。

時差があり、購入後の物件管理が難しい

もう1つ、デメリットとして認識しておくべきはアメリカと日本の時差です。ハワイ州を除くアメリカのタイムゾーンは4ヶ所存在し、日本との時差は13~16時間です。

時差13時間の地域時差14時間の地域時差15時間の地域時差16時間の地域
ニューヨークシカゴソルトレークシティシアトル
ワシントンオクラホマシティデンバーサンフランシスコ
ボストンダラスフェニックスラスベガス
アトランタヒューストンエル・パソロサンゼルス

日本が正午のとき、アメリカの時刻は前日の20~23時です。ここまで大きな時差があると管理会社とコミュニケーションを取るのが難しく、賃貸などに関する意思決定もスムーズに下せません。

このデメリットを解消するには、アメリカ不動産の投資サービスを提供していて、現地にも支社を置いている会社もしくは現地に提携している管理会社がある企業に代行してもらうことをお勧めします。

アメリカ不動産投資で失敗しないためのポイント

アメリカ不動産投資で失敗しないためのポイントは9つあります。1つずつ解説するので、各ポイントを押さえて失敗しない投資を目指しましょう。

良い学区を選ぶ

1つ目のポイントは、数ある地域の中でも「良い学区」を選ぶことです。アメリカは日本以上の学歴主義であり、学歴と年収をイコールで繋げられるほどです。したがって、アメリカで物件を探している人の大半は学区を重視し、より良い学区を選ぶようにします。

日本なら公立の小学校・中学校では均一的な教育を目指していますが、アメリカは州によって法律が異なることもあり、公立学校であっても学力レベルが大きく異なる場合が多いのです。そのためアメリカでは、公立学校の評価ランキングが公表されています。

greatschools.orgという、アメリカ全土の公立学校の評価を行なっているWebサイトを確認してみますと、ロサンゼルス市(カリフォルニア州)では評価が10/10の学校もあれば、1/10の学校もあります。

こうした情報を確認しながら、良い学区となっている場所で不動産を購入することは非常に大切です。

築年数だけで物件の良しあしを決めない

アメリカの不動産市場を日本と同じように考えてはいけません。なぜなら、アメリカでは「築年数が低ければ不動産価値が高い」ということには必ずしもならないからです。以下のグラフは国土交通省が過去に発表したものです。

出典:中古住宅流通促進・活用に関する研究会(参考資料)|国土交通省

新築住宅の着工戸数は日本がアメリカの2倍あるのに対し、既存住宅の取引個数はアメリカが日本の30倍以上となっています。

アメリカではそもそも中古市場が主流となっているため、新築にこだわって不動産を購入しても、中古物件よりも資産価値が低いというケースは珍しくありません。

犯罪率の高い地域は避ける

アメリカは地域によって犯罪率が大きく異なり、犯罪率の高い地域は当然のことながら賃貸需要が下がります。では、アメリカ各州における人口10万人あたりの犯罪率を確認してみましょう。

人口10万人あたり犯罪率
アメリカ全体379.4
カリフォルニア441.2
ニューヨーク358.6
ハワイ285.5
イリノイ406.9
テキサス418.9
フロリダ378.4
アリゾナ455.3

出典:Federal Bureau of Investigation

州によっての犯罪率を確認するのはもちろんのこと、地域によっての犯罪率にも注目してください。

上記の表ではカリフォルニア州の犯罪率が高めとなっていますが、必ずしもカリフォルニア州全土の犯罪率が高いわけではありません。たとえばロサンゼルス市の犯罪率はアメリカ全土で第2位のため、そうした特定の都市が犯罪率を引き上げているケースがあるのです。

とはいえ、犯罪率が高い地域を避けることは大切なので、不動産購入を検討している地域の犯罪率については十分な調査が必要です。

日本とアメリカの生活習慣の違いを理解する

日本とアメリカでは生活習慣の違いが多いため、物件選びの基準も自然と異なります。

アメリカの物件選びではまず「大きなガレージ」を求める人が多く、土地も大きいため広い庭を求める人もいます。また、日本ではほとんど見られないマスタールーム(バスルーム付きの部屋)付きの物件も人気が高めです。

このように日本とアメリカの生活習慣の違いを理解した上で、現地人が物件選びで何を基準としているのかを知りましょう。

為替の変動に注意する

アメリカ不動産の購入で損をしないためには、為替変動に注意が必要です。

たとえば、本記事を執筆している2022年4月中旬では、過去20年間の中で最も大きな円安となっています。これは、ロシアのウクライナ侵攻により、原油価格などの上昇に応じた円安だと考えられています。

日本の情勢、アメリカの情勢、そして世界の情勢によって為替は常に変動するため、アメリカ不動産を購入する際は為替変動に十分注意してください。

リスク回避のために、タイトルカンパニーを通して物件を購入する

日本人がアメリカ不動産を購入するにあたって注意すべきは投資詐欺です。このリスクを回避するためには、タイトルカンパニーの利用をお勧めします。

タイトルカンパニーとは、購入する不動産の権利書に基づいて未払いの税金や抵当権を調査したり、取引を仲介・保証したりする会社です。タイトルカンパニーは調査後にタイトル保険を発行し、万一にも権利関係で将来トラブルになっても、保証される制度となっています。

当然、タイトルカンパニーには手数料(保証料)を支払うことになりますが、「安心を買った」と思えば決して高いコストではないでしょう。

インスペクションを怠らない

不動産におけるインスペクションとは、住宅の不具合等を把握するための調査です。専門家が雨水の侵入防止部分や、構造耐力上の主要部分などを調査・報告します。

インスペクションを行う際の注意点は「売主側に任せないこと」です。アメリカには契約適合責任(=瑕疵担保責任)という考え方がありません。不動産を購入後に瑕疵が見つかった場合は、事前に確認しておかなかった買主の責任とされます。

現地インスペクターとのコネクションがない場合は、日本の不動産投資サービスにあたってみてください。

セラーファイナンスとバルーンペイメントには注意が必要

セラーファイナンスとは、売主から融資をされた上で不動産を購入するプランです。金融機関での借入が難しい方が融資を受けられるというメリットがある反面、金利が高くなるというデメリットもあります。

一方、バルーンペイメントとは、毎月利息だけの返済を行い、満期になると元本の一括返済を求められるプランを指します。

バルーンペイメントは日本で言えば、リボ払いで毎月利息分だけを支払い続けているような状態です。問題は、満期になると元本の一括返済を求められるため、返済できなければ不動産が自分のものにはならない、ということです。

セラーファイナンスとバルーンペイメントは合法プランではあるものの、ニューヨーク・タイムズが実際の社名を挙げて非難したこともあり、アメリカでは「タチの悪いプラン」として認識されているので注意してください。

失敗しないために、まずは投資信託(ETF)という選択肢も考える

ETFとは、特定の株価指数に連動するような運用を目指す投資信託のことです。たとえばVTIというETF銘柄は、約4,000銘柄の米国株式で構成されており米国市場に広く分散投資できるということです。

ETFは投資におけるリスクが低く、配当金を手堅く獲得できるため人気の投資スタイルの1つです。アメリカへの投資で失敗しないためには、ETFなども検討し、広い視野を持って投資というものを考えていきましょう。

まとめ

アメリカ不動産投資は多くのメリットがあり魅力的な反面、デメリットがあることも忘れないでください。如何にしてメリットを最大化し、デメリットへの対策を取るかが成功の鍵を握ります。アメリカ不動産投資に対して不安を持っている場合は、投資サービス会社に相談してみましょう。