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2018-05-29

タイ不動産に強い不動産仲介会社・エージェントの選び方

  • 海外不動産コラム


タイの不動産に興味があっても様々なリスクが考えられ、不動産投資を躊躇している方も多いでしょう。

このような問題を解決するためには、タイの不動産に強い不動産会社やエージェントの存在が欠かせません。

信頼できるエージェントを見つけるか否かで、タイの不動産投資が成功するかどうかが決まると言っても過言ではありません。

今回は、タイ不動産の不動産会社やエージェントを選ぶ際のポイントをはじめ、エージェントの種類やメリット・デメリット、エージェントへ支払う費用などについて解説していきます。

タイの不動産会社・エージェントを選ぶ4つのポイントとは?


日本語対応をしている

タイでの不動産購入の際、物件の視察から、契約手続きや契約書、送金手配など、エージェントとは様々なコミュニケーションが必要です。

さらに、プリセール物件を購入した場合は、完成までの進捗情報が必要なことや、物件完成後は引渡しの手続きなどもあります。大金が動くことも考慮し、日本語でのサポートが受けられるエージェントを利用した方が、コミュニケーションのミスによるリスクの軽減につながります。

カスタマーサポートが行き届いている

不動産購入時はもちろんですが、購入後も管理や運用まできめ細かく対応しているエージェントを選びましょう。サポートのレベルは、エージェントによって大きく異なります。

例えば、あるエージェントでは、緊急時の連絡は24時間つながるというサポートを行っています。また、エンジニアの社員が常勤し、不動産の不具合やインターネットの問題にも迅速に対応しています。

また、オーナーが日本にいる際は、電気代などの光熱費をはじめ、電話・インターネット費、管理費等の支払い代行、不具合の修繕、メイドの手配なども行っており、投資物件の管理も安心です。

テナント客付け能力がある

家賃収入目的などで投資用に購入した不動産のテナント客付けは非常に重要です。テナント客付けの実績が豊富な上、早く客付けができること、さらに、的確な賃貸料金情報を提供してくれるエージェントが理想的です。

出口戦略にも強い

タイで投資として不動産を購入した場合、「売却」は「購入」と同じくらい重要なポイントです。購入時に高く買うとそのあとに利益が出しづらく、売却時も安く売らなければならない状況になると投資の意味がなくなります。

では、タイで、どのように売ればいいのか、誰に売ればいいのか、売買契約をどうするのか、というような相談はもちろん、売却の告知から売買契約書の作成、買い主の登記まで全プロセスをサポートしてもらえるエージェントが理想的です。タイでの一般的な販売成功報酬は3%となっています。

タイ不動産会社・エージェントのタイプとメリット・デメリット


タイで不動産を購入する際、最も簡単な方法はデベロッパーから直接買うこと。しかし、日本人の場合は言葉の壁があるため、日系のエージェントを通して契約手続きをするのが一般的な方法となっています。

タイには日系エージェントが約30社ほどありますが、日系以外にも様々なタイプのエージェントがあり、投資家によっては選択肢が異なることもあります。

それぞれのエージェントの特徴を紹介していきましょう。

デベロッパー指定のエージェント

タイのほとんどのデベロッパーは物件管理のため、公認エージェントを指定しています。これらのエージェントは、対象不動産であるコンドミニアム常駐、もしくは近いところにオフィスがあります。

当然のことながら自社物件についてはよく理解しており、契約などの事務作業も滞ることなく済ませることができます。

契約後も物件の維持管理やテナント付けなど、有料ですが安心して任せることができます。しかし、担当者はタイ人や欧米人のため、タイ語や英語が堪能でない方にはおすすめできません。

現地のエージェント

現地事情に精通し、大手エージェントが持っていないような高額物件以外の様々な物件を取り扱っています。

通常、コミッションも割安ですが、タイ語ができないとコミュニケーションがうまくいかないうえに、不当な手数料を請求されるなどのトラブルが起こる可能性もあります。

また、タイは転職の多い国で、1年もせずに担当スタッフが変わることもあり、信頼感を持って長く付き合っていくことが難しいこともあります。

日系のエージェント

日本人投資家向けに不動産売買のサポートをしているエージェントはたくさんあります。

日本人、もしくは日本語ができるタイ人によるサポートがあるため、語学に自信がない方は安心感を持って相談することができるでしょう。

タイの商習慣や文化を理解し、現地で法人登記をしている不動産会社やエージェントがほとんどですので信頼感が違います。

デメリットを挙げるならば、他のエージェントよりもコミッションが高いこと。しかし、不動産という多額の投資をすることを考えれば、安い買いものになることもあります。

個人経営のエージェント

現地で法人登記をした日本人の個人経営エージェントは、連絡のやりとりがスムーズなことや、こまめな情報提供など、個人経営だからできるフレキシブルな対応が特徴です。

様々なことで融通が利くので、質の高いサービスに慣れている日本人投資家にとっては満足のいく取引ができることが多いでしょう。

その一方で、個人経営のため、経営難になった時などのリスクはあります。

タイの不動産・エージェントへ支払う費用


タイの不動産を購入する際に、諸費用として法外な手数料を請求されるという問題が起きています。エージェント選びを間違えると、通常は無料のものまでも、エージェント手数料として高額な請求を求められることになりますので注意しましょう。

タイのコンドミニアムを購入した場合にかかる、物件以外の諸費用は、ほぼ以下の通りです。

エージェント手数料

タイ不動産では、エージェントは売り手側から売買金額の3%程度の手数料をもらうのが一般的となっており、不動産を購入する方はエージェントへの手数料は不要です。

日系エージェントの場合、買い手の方からも売買金額の3%程度の手数料をもらうケースがあります。ただし、このような場合でも法外に高いわけではなく、あくまでも充実したサービスの提供にかかる費用と考えられます。

インスペクション(不動産のチェック)

物件完成の直前に、物件に欠陥がないかどうかを直接確認するのがインスペクションです。購入者が自分で行えば無料です。現地の専門業者などに委託する場合は、約1万~1万7,000円程度の費用で可能です。

購入時の不動産登記費用

物件完成時の引渡し後に、タイの土地局で権利登記をしてもらう事が必要です。この手続きは通常、デベロッパーが無料で行います。

一方、登記費用として、土地局での評価額の2%が請求されますが、デベロッパーと購入者が1%ずつ折半して支払うケースがほとんどです。

電気、水道の初期費用

電気や水道のメーター設置初期費用、または保証金費用などが、デベロッパーより請求されますが1万円もしない程度ですみます。また、管理組合の設置費用、または修繕積み立て費用として、1平米あたり数千円が一度のみ請求されるのが一般的となっています。

まとめ


以上、タイの不動産会社やエージェントを選ぶ際のポイントをはじめ、エージェントの種類やメリット・デメリット、エージェントへ支払う費用などについて解説してきました。

タイには様々な不動産会社やエージェントがありますが、「自分はどのようなサポートが必要なのか」、ということを明確にしたうえで、数々のエージェントを比較検討し、信頼度の高いエージェントをお選びください。

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