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2018-05-28

フィリピン・マニラの不動産購入のポイント!おすすめコンドミニアムも紹介

  • 海外不動産コラム


マニラはフィリピンのルソン島中西部にある同国の首都。政治・経済の中心地として、国内最大数の人口を抱える大都市です。正式名称はメトロ・マニラ(マニラ首都圏)で、マニラ市をはじめとする17の行政地域から構成されており、通常「マニラ」と言う場合はメトロ・マニラを指し、マニラ市はマニラ・シティと呼ばれています。

メトロ・マニラは広範囲に及び、マカティ市 、マニラ市、ケソン市、オルティガス地区 、ボニファシオ・グローバルシティ地区と大きく5つに分けることができます。

今回は、多くの日本企業が集まり、日本人にも居住や投資エリアとして人気が高い、このメトロ・マニラのコンドミニアムについて解説していきます。

マニラの不動産で購入できる不動産の種類は?


マニラで長期滞在するため住居を借りるのであれば、メンテナンスやセキュリティを考慮したコンドミニアムがおすすめ。

日本でいう分譲マンションのようなもので、各部屋ごとにオーナーが異なります。ストゥーディオ(Studio)と呼ばれるワンルームから、ワンベッドルーム(1BR)、ツーベッドルーム(2BR)など、部屋の種類は様々です。

すぐに生活がスタートできる家具付(Fully Furnished)や、エアコンは付いているセミファニッシュ(Semi Furinished)のほか、何も設置されていない部屋など、オーナーによってその状態は変わります。

ほとんどのコンドミニアムは、24時間の有人監理でプールやジムが設けられているなど、住宅というより高級ホテルに近いものと言えるでしょう。さらに、便利な商業エリアにあることが多く、歩いて買い物や食事に出かけることができるなどのメリットもあり、日本の駐在員の中ではコンドミニアム派が主流となっています。

また、フィリピンでは外国人でもコンドミニアムが購入できることや、不動産価格の上昇が見込まれていることなどから、 マニラのコンドミニアムは、日本人をはじめとした外国人投資家から、不動産投資の物件として人気があります。

マニラの不動産市場はどうなっている?


近年、フィリピンのコンドミニアム市場は堅調に推移し続けており、2016年にはプレセールで38,000ユニット、さらに23,000ユニットが販売されました。

多くのデベロッパーは、依然としてメトロ・マニラの人気地区であるマカティ市やオルティガス地区、ボニファシオ・グローバルシティ地区の開発に力を注いでいます。

マニラの不動産価格の相場は?


マニラの不動産価格はエリアや種類によって異なります。以下、エリアごとの平均価格を紹介しましょう。

  • マカティ市サン・アントニオ・ビレッジ
    1平方メートル当たり95,556フィリピンペソ(約201,751円)
  • パシッグ市オルティガスセンター
    1平方メートル当たり95,556フィリピンペソ(約201,751円)
  • マニラ市マレート
    1平方メートル当たり95,000フィリピンペソ(約200,578円)
  • ケソン市ディリマン
    1平方メートル当たり59,000フィリピンペソ(約124,569 円)
  • マカティ市サルセド・ビレッジ
    1平方メートル当たり125,000フィリピンペソ(約263,918円)
  • マカティ市レガスピ・ビレッジ
    1平方メートル当たり155,647フィリピンペソ(約328,624円)


マニラの不動産利回りは?

また、不動産投資の際の判断基準の1つとなる賃貸の利回りですが、アジアの平均は約4.2%のところ、メトロ・マニラは6.51%~7.98%。なかでも、マニラ(7.91%)、パサイ(7.38%)、パラナケ(7.98%)、ラス・ピナス(7.56%)から構成されるメトロ・マニラ西部は、比較的高い利回りを誇っています。

マニラで不動産投資におすすめのエリア


マカティ市レガスピ、サルセド、ロックウェル

マカティ市はマニラ東南の都市で、フィリピンのビジネスにおける中心地。「フィリピンのウォール街」とも呼ばれています。

日系企業や外資大手企業、金融機関がたくさん集まる近代都市の景観が魅力。高級ショッピングモールや世界的5つ星の高級ホテルも立ち並ぶエリアです。

フィリピン経済の中心地としてますます注目が集まっている場所でもあり、今後も安定した成長が見込められています。特に、外国人駐在員による高級コンドミニアム需要が高いエリアです。

タギッグ市ボニファシオ・グローバルシティ

マニラでも注目度No.1のエリア。ビジネス街や高級住宅地として開発が進んでいる大型開発地区で「フィリピンの近未来都市」とも呼ばれている町。緑の公園を囲むように、おしゃれなカフェやレストラン、ショップが集積したハイ・ストリートを中心に、高級住宅や大手企業、国際的金融機関が入った高層オフィスビルが立ち並んでいます。

また、インターナショナルスクールや日本人学校、各国大使館などもあり、生活の利便性も高いのも特徴。多くの外国の駐在員が住むメトロ・マニアで、今後、最も成長・発展が期待される都市でもあります。

パッシグ市 オルティガス

マカティに次ぐ経済都市で、シャングリラモール、SMメガモール、ロビンソン Galleriaのような巨大ショッピングモールが軒を連ねており、ショッピングや食事に便利。また、BPO拠点としてフィリピンに進出している企業が拠点を構えています。

モンテンルパ市 アラバン

マカティから高速道路で約30分、戸建ての高級住宅街が広がる地域です。厳格なセキュリティスタッフに守られたゲートの先には、広々とした敷地に豪華な家が立ち並んでおり、ラグナやカビテなどの工業団地に勤める方に人気のエリア。

戸建てタイプはファミリー世帯に人気があり、マカティにも近いため、郊外型のゆったりした住宅に住みマカティまで通勤する人も数多くいます。

マニラでおすすめのコンドミニアムは?


マニラの注目すべきプレセールのコンドミニアム

マカティ市やボニファシオ・グローバルシティ地区など、人気定番地区にあるコンドミニアムは文句なしに良い投資物件が多いと言えます。しかし、最近、最も売れているコンドミニアムの多くはそれ以外の地域にもあります。

例えば、現在プレセール中の注目コンドミニアムは、メトロ・マニラのビジネス中心地区近くにありますが、マカティ市など人気域内にはありません。しかし、マカティやボニファシオ・グローバルシティへのアクセスが優れているエリアという特徴があります。

マニラの注目すべき中古物件

プレセールのコンドミニアムと同様に、注目すべき中古物件(RFO)のコンドミニアムもビジネス中心地区近くにはありませんが、マニラの主要なエドゥサ通り(EDSA)沿いに位置しているため、主なビジネス地区やショッピングモールに簡単にアクセスすることができます。

また、大型ショッピングモールやマニラの電車MRT-3駅の近くにあるなど、マカティやオルティガスセンターへのアクセスが容易にできる場所にあるコンドミニアムが注目されています。

投資予算別で見る、マニラの最良コンドミニアム3選


リーズナブルな価格帯の最良コンドミニアム「カルフォルニア・スクエア・ガーデン」

手頃な価格帯のコンドミニアムの中でも、メトロ・マニラのマンダルヨンにある「カルフォルニア・スクエア・ガーデン」は13.1%という賃貸利回りを誇っています。

マニラの北部と南部を結ぶ、最もにぎやかなメトロ・マニラのエドゥサ通りに近接しており、オルティガスセンターやグリーンフィールド地区へ気軽にアクセスできるエリアです。バスやMRTを通えば、マカティのビジネス中心地区にも近いのが人気の秘密。

中価格帯の最良コンドミニアム「イートン・タワー・マカティ」

メトロ・マニラの中価格帯最良コンドミニアムである「イートン・タワー・マカティ」は、すべてのカテゴリーの中で最も高い賃貸利回りを誇っており、その利率はなんと14%。

SOHOの高層ビルで、隣接する建物と高架の歩道でつながっており非常に便利です。レガスピにあり、ショッピングモールやマカティのビジネス中心地区から歩いてすぐの距離にあります。

高価格帯の最良コンドミニアム「シグナ・デザイナーズ・レジデンス」

高価格帯の最良コンドミニアム「シグナ・デザイナーズ・レジデンス」は、メトロ・マニラのビジネス中心地区のバレーロ通りとルフィノ通りの角に位置し、52階建て・高さ259メートルの「PBCom Tower」という高層オフィスビルの近くにあります。賃貸利回りは8%。

まとめ

マニラの不動産、コンドミニアムについて解説してきましたが、いかかでしたか?フィリピンでも特にマニラのコンドミニアムは不動産の投資物件として優れていることがわかりますね。アジアの平均と比較しても、手頃な価格帯の割には高い賃貸の利回りを呈しています。なかでも、マカティのビジネス中心地区やオルティガス、ボニファシオ・グローバルシティのコンドミニアムの投資は引き続き期待が持てる物件ですが、今後は定番人気地区以外でも中心地へのアクセスが良いエリアは注目していくべきでしょう。これらのエリアは比較的若い年齢層のプロフェッショナルやファミリーに人気があります。

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近年は不動産投資先としても注目を集め、東京のわずか1/4の金額で首都マニラに高級コンドミニアムを購入することができます。

本ガイドでは、

  • フィリピン不動産のメリット
  • 不動産投資をするのにおすすめのエリア
  • フィリピン不動産の法規制

など、フィリピンにの不動産について24ページに渡り解説しています。

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