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2017-12-25

マレーシアの不動産投資に失敗する9つのパターン。リスクを知って安全な投資を!

  • 海外不動産コラム


2010年頃に、日本人の間で「マレーシア不動産投資ブーム」が起こり、数多くの日本人投資家がマレーシアの不動産を購入しました。

中には、わずか数年で1000万円以上のキャピタルゲインを得ることに成功した人や、購入価格の2倍以上の価格で売却できた「成功者」も数多くいます。

しかし一方で多くの「失敗者」がいることも事実です。

マレーシア不動産を購入後、入居者がなかなか入らず、さらには買い手も見つからない...といった状況が数年続き、最終的には損失を出してしまう人もいるのです。

このマレーシア不動産における「成功」と「失敗」の分かれ目は何なのでしょうか?

そこで、今回はマレーシアの不動産購入における典型的な失敗例を挙げ、失敗を避けるためのノウハウを紹介します。

ライター:玉邑憲一
株式会社BEYOND BORDERSマレーシア支社長
東急リバブル株式会社にて9年の間、幅広い分野の不動産売買仲介業に従事。その後独立し、神戸にて大型収益不動産案件等に携わる。2015年にマレーシアに移住し、現地にて不動産の購入・売却のサポートに従事。大阪府出身。



マレーシア不動産投資の失敗パターン:購入前編


1.周囲の相場より高い価格で買ってしまう

不動産を購入する際にはどの国でも共通していることですが、必ず物件の比較を行うべきです。よほどお目当ての物件がない限り、同じエリアや同じ条件の物件の中で、少なくとも2~3件、できれば4~5件は物件を検討した方が良いでしょう。

物件を検討する際にその物件が周囲の物件価格と比較して高いのか安いのかを確認しましょう。また、実際の目で見た物件の状態と、物件の価格が見合っているか、確認を怠ってはいけません。

場合によっては、外国人だからという理由で、オーナーから相場よりも高い値段を提示されることがあります。

また、不動産仲介会社の中には、購入契約書にサインすることを急かす会社もあるため、自ら物件を比較検討するのがベストでしょう。

2.賃貸付けができないエリアに購入する

投資を目的とした不動産を購入する場合、物件は購入しただけは利益を生むことができません。購入後に入居者に入ってもらい、安定的な家賃収入を得ることが重要です。

そのため、物件を購入した後に、入居者が確実に入ってくれるかを事前にシミュレーションする必要があるため、エリアには慎重になる必要がります。

都心の人気だと思われるエリアに購入したとしても、既に物件が供給過剰になっていて、入居者がなかな付かず、値下げ交渉に応じざるを得ないこともあります。

また、オーナーが入居者の集客を怠っていいたり、賃貸付けを積極的に行ってくれる仲介会社と巡り合えなかったりする場合には、なかなか条件に合った入居者を見つけられないこともあります。

3.リンギット高の時に購入してしまう


海外不動産を購入する際、為替相場を確認しておくことが必須です。なぜなら、円に対して現地通貨が安い場合、円ベースではより少ない資本で現地の不動産を取得することが可能だからです。

一方で、現地通貨が相対的に高い時に物件を購入すると、円ベースではより多くの資本が必要となります。そのため、仮に物件を購入した時と同じ値段で売却をする場合、円ベースでは損失が出てしまう可能性があります。

以下は1リンギット35円の際に物件を購入し、1リンギット25円の時に購入時と同じ価格で売却したと仮定した場合のシミュレーションです。


リンギットレート
物件取得価格100万353500万
物件売却価格100万252500万
差額
-1000万

*あくまでも例です。

この場合では物件価格は変わらなくても、1000万円の損失が出てしまっています。このように、為替の変動により収益が変動することに注意しなければなりません。

しかし、17年12月現在は一時期よりはリンギット価格が持ち直してはいるものの、まだリンギットは円に対して安くなっているため、まだ恩恵を得ることができるタイミングです。

4.業者によっては購入後のサポートを受けられない

不動産仲介会社の中には、購入までがサポートの範囲としている会社が多くあります。これ自体は問題ではありませんが、買い手が物件の管理・運用さらには売却のサポートまでを期待している場合、認識の齟齬によりトラブルに発展する可能性があります。

物件購入の際に仲介会社を利用する場合は、事前にどこまでをサポートしてくれるかを確認しましょう。

5. 「プレビルド」で購入し、物件の建設がストップする


新築物件を購入する際マレーシアだけでなく、海外では物件の建設前に購入契約を結ぶことが一般的です。このように、建設前に物件を購入することを「プレビルド」と呼びます。

プレビルドで物件を購入する際、工事の進捗に応じて支払いが発生します。プレビルドで物件を購入する際のメリットとして価格が安くなることがありますが、一方で物件の建設が完了しない場合は、頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。

物件の未完成トラブルは、2017年現在では少しづ減ってはきているものの、数年前までは建設が途中でストップし、建設途中の物件があちこちに見られました。

物件の未完成リスクを最小限にするためには。現地の大手ディベロッパーや日系のディベロッパーの開発物件を選ぶことが重要です。

6.大規模な都市開発計画に安易に飛びつく

マレーシアでは様々な都市開発プロジェクト行われており、新しいプロジェクトの話が世に出るたびに「このエリアで不動産を買っておけば儲かる」といった話題で盛り上がります。

しかし、そのようなエリアで不動産を購入したとしても、数年たってもプロジェクトが一向に進まないことが多々あります。最悪のシナリオとしては、人通りがない廃墟のようなエリアに、誰も住まない投資用のコンドミニアムが立ち並ぶといったことも考えれます。

そのため、まだ計画段階の都市開発エリアへの不動産投資は、特に慎重になった方がよいでしょう。

マレーシア不動産投資の失敗パターン:購入後編


7.購入後、現地の管理会社に任せきりにする

マレーシアの物件はまだ築年数が数年しか経っていないにも関わらず、劣化の激しい物件が多数あります。物件の状態を左右するのは、管理会社のメンテナンスです。

特に水回りは劣化が進むため、定期的なメンテナンスが非常に重要です。

しかし、購入時に物件の管理方法についてしっかりと説明してくれる仲介会社が少ないのが現状です。そのため、メンテナンスや物件状態の報告の頻度を確認しておくことが重要です。

また、東南アジアは日本と比べて離職率が高い傾向にあり、高い頻度で担当者が変わります。そのため、誰が管理をしているのかを確認することも大切です。

マレーシア不動産投資の失敗パターン:売却編


8.買い手が見つからない

不動産の売却をする際、まずは買い手を見つけることが非常に大切です。しかし、マレーシアの地で、日本人が自分の力だけで買い手を見つけることは非常に困難でしょう。

そのため、日本人のオーナーは日本人の知り合いのつてをたどったり、日系のエージェントに買い手を見つけてもらうケースが多いのが現状です。

しかし、日本人という限られたマーケットの中で買い手を見つけるには限界があります。そのため、マレーシア現地の買い手と幅広いネットワークを持つ仲介会社に、買い手の紹介を依頼することが重要です。

9.周囲の相場よりも安い値段で売ってしまう

購入時と同じですが、周囲の物件の価格情報をきちんと把握し、どのエリアにあるどのような物件が、いくらで取引されているのかを調査することが非常に重要です。マレーシアには日本のような緻密な価格査定をしてくれるような仲介会社が少ないことを理解しておかなければなりません。

日本人の中でも価格の調査を怠り、仲介会社の言いなりになってしまい、相場よりも安い価格で売却してしまうケースもあります。そのため、自分の保有している物件と類似している物件の成約済みデータを元に、売却価格を検討しましょう。

最後に

マレーシア不動産投資で失敗する要因として共通することは、大きく分けて「情報収集が足りない」「良いパートナーが見つからない」ということがあります。

マレーシア不動産投資に失敗しないためには、ぜひ現地情報に精通したプロに相談しましょう。

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