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2020-12-24

マレーシア不動産投資で注意すべき3つのこと。BEYOND BORDERSマレーシア支社長が、失敗例と対策を解説!

  • 海外不動産コラム

不動産開発が進むマレーシアは、日本人投資家から見て高い人気を誇る国です。2010年頃にマレーシア不動産投資が注目されはじめて以降、たくさんの投資家がマレーシア不動産を購入してきました。

その結果、多額のリターンを得た成功者もいる一方で、残念な結果に終わった失敗者も…。

本記事では、株式会社BEYOND BORDERS マレーシア支社長への取材をもとに、マレーシア不動産投資における典型的な失敗例と対策について紹介します。


玉邑憲一
株式会社BEYOND BORDERSマレーシア支社長
東急リバブル株式会社にて9年の間、幅広い分野の不動産売買仲介業に従事。その後独立し、神戸にて大型収益不動産案件等に携わる。2015年にマレーシアに移住し、現地にて不動産の購入・売却のサポートに従事。大阪府出身。



マレーシア不動産投資の失敗例とは?

失敗例(1)周囲の相場より高い価格で買ってしまう

マレーシア不動産投資で、やってしまいがちな失敗の代表格が、相場より高い価格で買ってしまうことです。よほどのお目当て物件がない限り、同エリア・同条件の物件でしっかり比較検討することが重要です。場合によっては、外国人だからという理由で、オーナーが相場よりも高い値段を提示することもあります。そうした罠にひっかからないよう、最低でも2~3件、可能であれば4~5件程度は比較しましょう。日本人の場合、日系企業や日系商業施設が入居しているというだけで信頼して購入してしまうケースも見受けられます。買ってしまってから、実は相場より高かったと気づくことも多いようです。表面的な情報だけで判断するのではなく、自分の目で物件の状態をよく確かめてから、ジャッジすることをおすすめします。

失敗例(2)賃貸需要の低いエリアに買ってしまう

不動産投資は物件を購入して終わりではありません。購入後、入居者に入ってもらい、安定した家賃収入を得てはじめて利益を生むものです。実は、マレーシアの不動産投資で失敗する例のほとんどが、入居者が獲得できないエリアで買ってしまうことに起因しています。

現在、マレーシアは開発が過剰に行われていて、すでに物件が供給過剰になっているエリアもたくさんあります。「駅や商業施設に近いから」「病院が近くにあって便利そうだから」といった安易な理由で購入すると、後々に入居者を獲得できず、やむなく値下げ交渉に応じることになります。

クアラルンプールにあるコンドミニアムだと、半分程度は入居者が獲得できず空室になっているのが現状です。ですから、入居者が確実に入ってくれるかを事前にシミュレーションすべきです。

また、オーナーが入居者の集客を怠っているケースもあるので、そういった点も注意して検討しましょう。賃貸付けを積極的にサポートしてくれる仲介会社と巡りあえるかどうかも、入居者を獲得するためには重要な要素です。

失敗例(3)購入後のサポートを受けられない業者から買ってしまう

繰り返しになりますが、不動産投資は購入して終わりではありません。むしろ、購入後がスタートといっても過言ではありません。不動産仲介会社の中には、購入までをサポートの範囲としている会社が数多くあります。そういった会社から買ってしまうと、購入後の物件管理や運用、その後の売却において苦労することになります。
ですから、購入から売却までサポートをしてくれる会社で買うか、あるいは購入前にしっかりと、どういう会社に管理・賃貸・売却を委託するのかを準備しておくことを推奨します。そうしなければ、賃貸に出すまでに時間がかかったり、オーナーが海外にいることを理由に賃料をごまかされたりするリスクがあります。

物件購入の際に、どこまでサポートしてくれるかを確認することが重要です。

失敗しないための対策は?

マレーシア不動産投資の失敗例として、「周囲の相場より高い価格で買ってしまう」「賃貸需要の低いエリアに買ってしまう」「購入後のサポートを受けられない業者から買ってしまう」の3点をあげましたが、これらの失敗を回避するためには、どのような対策をとるべきなのでしょうか。

大事なポイントは、「購入後のことは、購入してから決めよう」と考えないことです。購入する前から、その後の運用方法をしっかりシミュレーションしておきましょう。シミュレーションしておくべき内容は、入居者募集や審査はどうするか、賃貸管理はどうするか、クレーム対応や修繕対応はどうするか、売却はどうするかなどです。
売却までを念頭において検討すれば、相場より高い価格で買ってしまうようなこともありませんし、入居者募集に苦戦することもありません。運用で苦労することもないでしょう。

ただ、自分ですべてリサーチして実行するのは難しいので、購入後も含めて丁寧に相談に乗ってくれる不動産エージェントを通すことが、失敗を回避できるもっとも有効な対策だといえます。

不動産エージェントを利用する際の選び方のポイント

不動産エージェントに相談する場合は、現地に対する「理解度」と「実績」を見て選びましょう。そして、上記のような失敗を防ぐためには、「買い手が相場観をつかめるよう、複数の物件を紹介してくれるか」「賃貸需要をしっかり把握しているか」「購入後の手厚いサポートがあるか」なども判断材料にするとよいでしょう。とくに購入後のサポートについては、管理はもちろん売却までをトータルでサポートしてくれるエージェントがおすすめです。

日本人が海外不動産を購入する場合、現地に住まない限り、遠隔で運用することになります。「購入後の日本語のサポートがあるかどうか」も、事前に確認しておきたいポイントです。また、同じ不動産エージェントでも、日本法人と海外法人に分かれていて、2者間の連携がとれていないこともあります。そういった場合は、日本法人に問い合わせても、「海外法人のことは海外法人に聞いて」と冷たくあしらわれることも少なくありません。日本法人と海外法人の連携が密にとれている不動産エージェントの方が、心強いかもしれません。

マレーシア不動産の利回りについて

不動産投資に興味がある方なら、気になるのがやはり利回りでしょう。最後に、マレーシア不動産の利回りについて、簡単にご紹介します。
まず、アジア各国と比較した場合のマレーシアの利回りですが、海外不動産を専門に扱う「Global Property Guide」によると、アジア9カ国中、6番目の3.72%となっています。

インドネシアやフィリピンといった新興国には劣りますが、日本や中国・台湾などよりは高い数値です。日本人に人気の首都・クアラルンプールにおけるエリア別利回りを見てみると、「モントキアラ(Mont Kiara)エリア」がもっとも高く、利回りは約4~5%。

次いで、日本大使館のある「アンパン(Ampang)エリア」が4%前後と高く、「バンサー(Bangsar)エリア」「KLCCエリア」がだいたい3%台です。
詳細は以下の関連記事でも紹介しているので、興味をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください

【関連記事】マレーシア不動産の利回りを9つの国・4つのエリアで徹底比較

まとめ

不動産投資は、購入がゴールではなく、むしろ購入してからがスタート。購入だけではなく、その後の運用や売却までの一連のプロセスを念頭におき、物件を決めるというのが、成功に導く秘訣のようです。そのためには、事前の情報収集が必須。「駅チカで便利そうだから」「日本人がたくさん住むエリアだから」と安易な判断をせず、現地情報に詳しい不動産エージェントに相談してから決めることをおすすめします。