不動産投資を検討されている方の中には、利回りが低い国内不動産よりも、経済成長が著しい新興国への不動産投資で高利回りを実現したいと考えている方も多いと思います。
一方で、国内不動産投資の方がリスクが小さく、安全・安定の運用を行うためには国内不動産投資しかないとお考えの方もまた多いことでしょう。
この記事では、国内・海外それぞれの不動産投資の違い、メリット・デメリットなどについて検証し、デメリットを踏まえた上で海外投資を行うポイントについて解説したいと思います。
ポイントで整理する海外不動産投資と国内不動産投資の違い
海外不動産投資と国内不動産投資では違いがいくつかありますので、以下のポイントについて、海外と国内の不動産投資の相違点について考えてみましょう。
①利回り上昇の期待
海外不動産投資は、特に新興国での不動産投資であれば、高い人口増加率や経済成長率などを背景として高い利回りを期待可能です。例えば、東南アジアの新興国であれば、都市開発やインフラ整備の進捗によって利回りの向上も見込めます。同じ海外でも、日本を含めた先進国では人口が横ばいもしくは減少、経済も低成長というケースが多いものです。先進国では不動産の需給も安定的に推移しているため、高い利回りは期待しづらくなります。
②物件価格の上昇期待
新興国への不動産投資は物件価格の上昇も期待できます。新興国では、経済成長に伴うインフレが起こりやすく、不動産を含めたさまざまな物価が上昇するためです。新興国の不動産投資では、物件の売却益をとりやすいと言えます。一方、日本を含む先進国では、物件価格も一定水準で安定的に推移しているケースが多いものです。先進国の不動産投資では、物件の売却益を得る難易度は高くなっています。
③ローンの利用難易度
海外の金融機関で、外国人投資家に対して不動産投資の資金を融資しているところは、それほど多くありません。加えて、融資額に上限がある、同じ銀行のブランドでも口座を開設した支店でルールが変わるといったこともあります。外国語のコミュニケーションが必要な点からも、国内不動産投資と比較して海外不動産は難しいものです。
ただし近年では、海外不動産投資の資金を融資する金融機関が日本国内に増加しています。海外不動産投資を検討する際は、国内金融機関についても情報収集するのがおすすめです。
④ローンの金利高低
国内不動産投資においては、日本国内のローン金利が歴史的低水準にあるため、利子の支払負担を抑制できます。その一方で、海外の金利は日本と比較すると高く設定されており、収支にも悪影響を与えやすいので注意が必要です。ただし、国内では今後利上げの可能性もあります。変動金利のローンは、利上げが収支に影響することも考えられるので要注意です。なお、低金利政策を推し進める日銀の黒田総裁の任期は2023年4月までです。総裁の交代も金利に影響する可能性があります。
⑤不動産会社選びの難易度
海外現地で管理会社を探すことは、日本国内で海外不動産を管理できる不動産会社を探すよりも困難です。日本国内の不動産会社を探すのであれば、「海外不動産 情報」などの関連するキーワードでweb検索すると、複数の不動産会社がヒットします。また、2021年時点では、海外不動産投資のセミナーを開催している不動産会社も多いものです。「国名 海外不動産 セミナー」などのキーワードで検索すれば、投資を検討しているエリアに進出済みの不動産会社もヒットします。
国内の不動産会社であれば、日本語でコミュニケーションを取れるので、比較的容易な情報収集が可能です。一方、海外現地の不動産会社を探す方法は、例えば英語でのweb検索が必要になります。「国名＋property management」などのワードで検索すると、複数の不動産会社や関連情報がヒットします。しかし、海外現地の不動産会社に関するweb検索は難しい点に要注意です。海外現地のwebサイトは英語もしくは現地の公用語などで記載されています。言語の壁から読解に時間がかかる・十分に理解できないなどのデメリットに要注意です。
⑥不動産会社とのコミュニケーションの難易度
現地の不動産会社を利用する場合、言語の壁が最大のハードルと言っても過言ではありません。多くの場合、現地の担当者とは英語か現地公用語でのコミュニケーションが必要です。慣れない言語を使ったコミュニケーションでは、意思疎通に齟齬や過不足が生じる可能性もあります。また、日本との時差が大きい国で投資する場合は、対応や返信の遅れが発生することもめずらしくありません。現地で不動産会社を選ぶ場合には、少なくとも英語が話せる担当者を付けてもらえる不動産会社を選ぶこと必要です。
⑦自主管理の可否
投資用物件の管理には、建物管理に加えて入居者募集などさまざまな業務が発生します。日本国内に所在する物件であれば、自主管理しているオーナーも少なくありません。しかし、海外不動産投資では、言語の壁やライフスタイル・商習慣の違いなどもあるため、現地在住でなければ自主管理は難しいものです。
⑧法規制の把握難易度
不動産投資を進めるには、国内・海外を問わず関連法規の理解が必要です。しかし、法律用語は専門性が高いため、素人には理解しにくいものです。外国語の法律文書は、読解がさらに難しくなります。
また、国によっては頻繁に法律改正が行われるので、改正の都度情報を捕捉する必要があります。法律の理解が不十分だと、罰金の支払いなどリスクが上がるため要注意です。
⑨為替による利益の変動
海外不動産投資では、為替の変動によって収支が大きく変わります。例えば、50万ドルの物件を1ドル100円相当で購入した場合、購入金額は5,000万円ですが、同じ50万ドルで売却できても、1ドル＝80円の円高であれば、売却金額は4,000万円になってしまいます。為替に注意を要する点は、収益額のシミュレーションにおいても同様です。当初1ドル100円で利回りを計算していても、運用開始後に円高になると収支が悪化してしまいます。一方で、円安になれば収支にプラスの効果を与えるので、一概にメリット・デメリットとは言えません。しかし、外貨建ての資産運用には為替のリスクがあることに要注意です。
海外不動産投資は日本の不動産会社を利用するのが安全！
ここまで、海外不動産投資と国内不動産投資の相違点について検証してきました。海外不動産投資では、特に新興国の物件は、先進国よりも高利回りを狙えることが一番のメリットと言えます。一方のデメリットは言語の壁があることです。現地の不動産会社や金融機関とのコミュニケーションが滞りやすい、現地の情報を把握しづらいなどの点に要注意です。デメリットを解消するためには、投資先の国に進出している日系不動産会社を選定することが重要です。現地エージェントは、信頼できるか見極めが難しいため、ある程度の規模感を持った日本国内の法人に委任する方が安全と言えます。海外展開している不動産会社の多くが、海外不動産投資に関するセミナーを行い、市況動向やノウハウなど必要な情報を提供してくれます。不動産会社の担当者との相性を見ながら不動産会社を選定するのがおすすめです。
