2022-09-14

プロが教える不動産投資用物件の探し方とは?物件購入時のチェックリストや注意点

  • 海外不動産コラム

不動産投資で儲けるためには、物件の探し方が重要となります。探し方を間違えてしまうと、期待していたほどの収益を得られないだけでなく、損失につながる危険性も考えられます。

そこで、今回の記事では、不動産投資専門のプロが教える「不動産投資用物件の探し方」を紹介します。物件購入時のチェックリストや注意点もまとめているので、不動産投資を始める際の参考にしてみてください。

不動産投資用物件の探し方3選

不動産投資用物件の探し方は、主に3つあります。それぞれの特徴や、メリット・デメリットを踏まえたうえで、自身にとって適切な探し方を選びましょう。

不動産情報サイトを活用する

1つ目の探し方は、不動産情報が掲載されているポータルサイトの活用です。ポータルサイトとは、複数の不動産仲介会社が販売している物件をまとめたサイトのことで、物件タイプや築年数、物件のエリア、表面利回りなどを絞り込み、目的に適した物件を探し出せます。

ポータルサイトを活用した探し方は、一度に複数の不動産投資用物件を効率的に探せることです。また、数多くの物件を比較しながら、投資目的に合致した物件を見つけやすいのがメリットです。

一方で、ほかのユーザーもポータルサイトを活用していることから、人気の物件がすぐに売り切れてしまう可能性があります。膨大な物件情報を比較するため、時間がかかる点にも注意が必要です。

不動産ポータルサイトのメリット・デメリット

メリットデメリット
・効率的に物件を探せる
・複数の物件を比較できる
・ほかのユーザーとの競争になりやすい
・膨大な物件情報の比較に時間がかかる

不動産仲介会社に相談する

次に、不動産仲介会社に直接相談することです。営業担当者と一対一で不動産投資に関する相談を行えるので、物件探しにおける疑問点や、不動産投資初心者の方におすすめの探し方です。

また、特定のエリアに特化した不動産仲介会社も多く、賃貸需要や、将来的に不動産価格が値上がりしやすい物件の特徴などを教えてもらえることもあります。

ただし、物件のデメリットを隠したまま購入を勧める悪質な不動産仲介会社や、相場よりも高額な物件を紹介してくる営業マンもいるので注意が必要です。不動産仲介会社としての実績や、投資家からの評判を調べてから相談を行いましょう。

当社は、海外不動産購入を検討している方向けに、営業担当者と個別に相談を行えるサービスを提供しています。お客様のご予算、希望する国、不動産投資の目的に応じて、適切な物件をご紹介します。

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不動産仲介会社への相談のメリット・デメリット

メリットデメリット
・専門のスタッフと一対一で相談できる
・特定のエリアに特化した物件を探せる
・悪質な不動産仲介会社が存在する

不動産仲介会社のセミナーに参加する

3つ目は、不動産仲介会社のセミナーに参加することです。不動産仲介会社に直接相談しに行くよりも心理的なハードルが低く、不動産投資に関する知識が浅い方でも気軽に参加できます。

最近では、オンラインセミナーを開催している仲介会社も多く、ちょっとした隙間時間を活用して、不動産投資の専門家から話を聞けます。質疑応答の時間も用意されており、これから不動産投資を始めてみたい方にも最適な探し方です。

セミナーのデメリットは会場に赴く必要があることですが、上記のようにオンラインセミナーであれば、自宅やカフェ、コワーキングスペースなどからも参加可能です。当社でも、海外不動産投資に関するオンラインセミナーを無料で開催しているので、ぜひお申し込みください。

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不動産仲介会社セミナーのメリット・デメリット

メリットデメリット
・不動産投資の知識がない方でも参加しやすい
・隙間時間を使って参加できる(オンラインセミナー)
・オフラインの場合は会場に赴く必要がある

【プロが教える】不動産投資用物件を探す際のチェックリスト

不動産投資用物件を探すにあたって、いくつかのチェックポイントを抑えておく必要があります。不動産投資を成功させるためにも、以下の6つのポイントを把握しましょう。

1.不動産投資の目的を明確にする

1つ目にチェックしたおきたいことは、不動産投資の目的を明確にすることです。「周りが不動産投資を行っているから、なんとなく購入したい」、「不動産投資って何もしなくても儲かりそう」といった目的がないまま購入すると、失敗する危険性が高まります。

「将来的にどれくらいの収益を狙いたいのか」、「賃貸で家賃収入を確保しつつ、定年退職後の海外移住用に物件を購入したい」などの目的を定めておけば、物件も探しやすくなります。専門家やセミナーに参加することも大切ですが、まずは不動産投資の目的を考えておくようにしましょう。

2.収益が出やすい物件を選定する

投資目的で不動産を購入するのであれば、収益が出なければ目的を果たすことができません。そこで、不動産を購入する前に、しっかりと収益が発生する見込みのあるエリアや、物件を探すようにしましょう。

収益が発生しやすい物件を探すには、今後の経済動向や人口推移が重要です。日本国内は、少子高齢化に伴う景気後退が予測されていることから、不動産価格も下落する恐れがあります。

一方、東南アジア諸国は、目覚ましい経済発展を遂げているほか、一部の国では人口が増え続けています。たとえば、日本と同じ島国であるフィリピンは、2020年5月1日時点における人口は1億903万5,343人で、過去5年間で約800万人も増加しました(※1)。

また、労働生産人口(15〜64歳)の割合が高く、2020年の労働生産人口は6,900万人(全体の約64%)、そして2050年には9,800万人(全体の約66%)にも上る予測が出ていることから、賃貸需要による収益を期待できます(※2)。フィリピンだけでなく、東南アジア全体における不動産投資の利回りが高いので、収益を狙っている方は検討しましょう。

東南アジア諸国の不動産利回り相場(表面利回り)※3

国名表面利回り
フィリピン
6.13%
カンボジア
5.33%
タイ
5.13%
マレーシア
3.72%

3.物件の良し悪しを内見して確かめる

3つ目のチェックポイントは、実際に物件を内見して確かめることです。もちろん、内見せずに購入することも可能ですが、「イメージと異なった物件であった」、「細かい部分で修繕が必要になった」などのトラブルを抱える可能性もあります。

また、物件を内見した経験によって、良し悪しの判断基準が生まれてくるので、より良い物件を探すのにもメリットとなり得ます。現地でしか入手できない情報もあるので、土地勘のないエリアの物件を購入する際には訪問してみることを推奨します。

セカイプロパティでは、海外現地の不動産を直接見たい方向けに、カンボジアとマレーシアの物件視察ツアーを実施しています。現地に駐在している日本人スタッフが同行し、物件の気になる点や、デベロッパーに聞いておきたいことなどもご相談頂けます。

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4.エリア内で競合になり得る物件を調査する

賃貸による家賃収入を狙う方は、エリア内における競合物件を調査することも重要です。仮に、自身が購入した物件の価格よりも安く、築年数や部屋の規模、交通アクセスの利便性などが同等の場合、競合となる物件に入居者を取られてしまう可能性があります。

不動産投資は、空室リスクの存在がデメリットであり、安定した家賃収入を得るためにも継続的に入居者を維持しなければなりません。物件購入時に周りの物件も調べておくことで、事前に対策を進められます。

5.表面利回りだけを当てにしない

不動産投資用物件を購入する際には、表面利回りだけで物件購入を判断しないようにします。表面利回りは、あくまでも不動産価格と家賃収入をもとに算出される利益率のことで、購入時の経費や修繕費、管理費などが含まれていない数字です。

表面利回りだけを当てにして物件を購入すると、運用していくなかで諸経費が発生し、期待していたほどの利回りを獲得できない恐れがあります。購入後の利回りを詳しく知るためにも、経費を計算に含めた実質利回りを算出するようにしましょう。

6.SNSや不動産投資コミュニティで情報を得る

最後に、SNSや不動産投資コミュニティなどを活用して、情報を入手することです。不動産投資と一見関連性がないように思えますが、地域に住む人のリアルな声や、実際に不動産投資を行っている人の経験をリアルタイムで参考にできます。

たとえば、「生活しやすいエリア」と紹介された物件であっても、現地に住んでいる人にとっては不便に感じるかもしれません。SNSや口コミなどを過信することは危険ですが、不動産購入時の参考として活用してみてください。

不動産投資用物件を探す際の注意点

不動産投資用物件を探す際には、注意点にも気をつけるようにしましょう。思わぬ損失を被らないためにも、次の注意点を参考にしてみてください。

怪しい不動産販売の勧誘に乗っからない

不動産投資用物件を探すときに、怪しい不動産販売の勧誘に乗っからないように注意が必要です。悪質な不動産仲介会社のなかには、相場よりも高額な物件を意図的に紹介してきたり、投資家にとってデメリットとなるような物件の購入を勧めたりする業者も少なくありません。

このような悪質な不動産仲介会社を回避するためには、信頼性の高い会社を探すようにします。具体的には、SNS上での口コミや過去の販売実績、営業担当者の接客態度などのチェックを忘れないようにしましょう。

不動産投資の失敗事例を確認する

次に、不動産投資の失敗事例を参照することです。自分自身が不動産投資で失敗しないためには、過去にどのような失敗が起きていたのかを調べる必要があります。

「将来的に不動産価格の上昇が見込めないエリアの不動産を購入してしまった」、「不動産仲介会社選びを間違えた」、「不利な条件で物件を購入してしまった」など、失敗事例を参照することで、自身の失敗を防ぐのに役立ちます。

オーナーチェンジ物件の購入に注意する

不動産投資について調べているなかで、「オーナーチェンジ物件」というキーワードを見つけたという方も多いのではないでしょうか。オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が賃貸契約を結び入居している状態の不動産を売買することで、不動産の所有者である「オーナー」だけが「チェンジ」する取引形態です。

取引が完了した時点で家賃収入を得られるメリットがある一方で、部屋の状況を調べにくいことや、入居者の属性を正確に把握しにくい点に注意が必要です。トラブルが発生しやすい取引形態であることから、十分に注意しながら行うようにしましょう。

良い物件の購入はスピード勝負となる

冒頭でも解説したとおり、良い物件の購入はスピード勝負となります。人気商品と同じように、今日探し出した物件が明日も販売しているとは限りません。

ただし、スピードを重視するあまり、物件の詳細を調べないまま購入するのは危険です。不動産仲介会社とも相談しながら、適切なタイミングで物件を購入するようにしましょう。

まとめ

不動産投資用物件の探し方は、ポータルサイト、不動産仲介会社への相談、セミナーへの参加などから選べます。いずれの探し方についてもメリット・デメリットがあることから、予算の状況や、購入のタイミングなどを踏まえて、探しやすい方法を選ぶようにしましょう。

当社では、東南アジアをはじめとする海外不動産を取り扱っています。営業担当者による個別相談サービスに加え、無料開催のオンラインセミナー、マレーシア・カンボジア駐在同行の物件視察ツアーといった幅広い探し方をご利用できます。海外不動産をお探しの方は、この機会にお問い合わせください。

※1:2020年の人口は1億903万人、5年間で800万人超増加

※2:独立行政法人労働政策研究・研修機構「生産年齢人口(15〜64歳人口」

※3:GlobalPropertyGuide「Rental Yields in Asia」

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