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2022-08-03

不動産投資のメリット・デメリットとは?注意点や投資リスクを防ぐ対策方法

  • 海外不動産コラム

老後に向けた資産運用の一環として、不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか。難しそうに見える不動産投資ですが、安定した収益を狙いやすく、おすすめの資産運用方法といえます。

とはいえ、不動産投資では、デメリットにも注意しなければなりません。今回の記事では、不動産投資におけるメリット・デメリットに加え、失敗を防ぐための方法を紹介します。

不動産投資のメリット5選

はじめに、不動産投資におけるメリットを5つ紹介します。家賃収入を狙えるほかに、どのようなメリットがあるのでしょうか。

1.安定した利回り(家賃収入)を得られる

1つ目のメリットは、安定した利回り(家賃収入)を得られることです。入居者が退去しない限り、毎月一定額の収益を得られます。

また、専門業者に不動産の管理を依頼していれば、不労所得という形での収益を期待できます。自身で事務手続きを行う手間が省けるので、副業としても始められます。

2.少額の自己資金で始められる

不動産投資は、少額の自己資金でも始めやすいのがメリットです。金融機関から不動産投資用のローンを組み、物件の購入費用に充てられます。

もちろん、現時点での収入や職業が審査対象となりますが、審査に通過すれば、不動産投資を介して、大きな収益を獲得したり、物件の拡大スピードを早めたりできます。家賃収入をローンの返済に活かせるので、金銭的な負担を最小限に抑えられます。

3.インフレリスクに強い

不動産はインフレリスクに強い資産として知られています。不動産価格や賃料は、インフレ率と連動しているため、不動産自体の資産価値が下落するリスクを軽減します。分散投資や、安定した資産を保有したい方にとって、不動産は魅力的な商品になり得ます。

4.節税対策につなげられる

「不動産投資は節税対策につながる」という話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。無条件で節税効果を得られるわけではありませんが、不動産投資を介して、所得税や住民税の節税効果を期待できます。

たとえば、不動産を購入した年は、購入費用や手数料、修繕費、登記費用などの経費がかさみ、赤字になるケースが多くあります。そこで、家賃収入や個人の所得と、不動産投資による赤字分を損益通算すれば、所得税と住民税を安く済ませられます。

5.生命保険の代わりになる

節税対策だけでなく、「不動産投資は生命保険の代わりになる」とも言われています。不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けることがほとんどですが、ローンを組むと同時に、「団体信用生命保険」と呼ばれる生命保険に加入します。

この生命保険に加入しておけば、不動産投資のローンを返済中に死亡した場合でも、残りのローンが保険で支払われます。また、不動産の所有権は、被保険者の家族に引き継がれるので、そのまま家賃収入を得られる仕組みとなっています。

不動産投資のデメリット5選

次に、不動産投資のデメリットです。資産運用初心者でも始められやすい不動産投資ですが、5つのポイントにも気をつけましょう。

1.物件探しや維持・修繕に手間がかかる

はじめに、不動産投資では、物件探しや維持・修繕に手間がかかる点に注意が必要です。とくに、不動産に関する知識が浅い場合、相場よりも割高の物件や、実需が少ないエリアの物件を購入してしまう恐れがあります。

また、不動産投資を進めていくなかで、物件の維持・修繕も必要です。予想外のコストや時間がかかり、不動産投資が負担とならないように注意しましょう。

2.空室リスクが存在する

不動産投資でとくに気をつけたいのが空室リスクが存在することです。物件を購入しても、借り手となる居住希望者が現れないのであれば、家賃収入を得られません。

空室期間にもよりますが、経費の割合が大きくなり、想定していた利回りを実現できない恐れがあります。不動産投資で安定した収益を狙うためには、入居者の確保が必要となります。

3.金利変動に伴うキャッシュフロー悪化の危険性

不動産投資では、金利変動に伴うキャッシュフローにも注意しましょう。金融機関の投資用ローンで「金利変動性」を採用している場合、経済状況によっては、金利が上昇することで、返済時の負担も大きくなる恐れがあります。

金利が変動しない前提で返済額を計算していると、金利が上昇したときにキャッシュフローが悪化し、金融機関への返済が滞納してしまうことも考えられます。少額の自己資金で始められる不動産投資ですが、頭金を増やしたり、金利上昇を見込んだりしながら、計画的に進めましょう。

4.オーナーチェンジ物件によるトラブル

不動産投資を始める方のなかには、オーナーチェンジという方法を活用する方もいます。オーナーチェンジとは、すでに入居者が賃貸契約を結んでいる物件を売買することで、オーナーのみを変更する方法です。

自分自身で入居者を探す手間を省けるほか、家賃収入をそのまま引き継げるといったメリットがある一方で、物件に瑕疵があったり、前オーナーとの契約期間が残っている間に、家賃の値上げが難しかったりするなどのデメリットも存在します。トラブルを未然に防ぐためにも、オーナーチェンジ物件の仕組みを理解するようにしましょう。

5.景気後退・災害などによる不動産価格の下落

景気後退や災害などの発生に伴い、不動産価格の下落にも注意が必要です。とくに、不動産価格は、経済や人口との関連性が高く、経済停滞が予測されている日本では、不動産価格が下落する可能性があります。

将来的に不動産を売却して利益を狙っている方は、不動産価格が下落しにくいエリアを選定することや、売却のタイミングが重要となります。

不動産投資を失敗しないための対策

不動産投資は、メリットだけでなくデメリットも存在するため、事前に対策を準備しましょう。最後に、デメリットを踏まえたうえで、不動産投資で失敗しないための対策を紹介します。

賃貸需要の高いエリアで不動産を探す

収益を安定的に確保するためには、空室リスクを防ぐことが重要です。そこで、不動産を購入する際には、賃貸需要を意識しながら物件を探す必要があります。

具体的には、人口が密集しているエリアや、交通アクセスに優れているエリアなどを中心に探します。また、賃貸物件への入居の決め手となりやすい築年数や、設備といった競合物件と差が出やすい部分にも注意しましょう。

資金管理を徹底する

不動産投資で失敗を避けるためには、資金管理を徹底することも大切です。デメリットでも解説した金利変動による返済リスクに加え、日本の景気悪化に伴う不動産価格の下落など、資金面での注意点が多くあります。

また、不動産投資では、実質利回りの計算も欠かさずに行うようにしましょう。表面利回りは、物件の購入費用や維持・管理費といったコストを計算に含んでいないので、実質的な利回りとは異なる点にも注意が必要です。

マンション投資や区分マンション投資の特徴を知る

これから不動産投資にチャレンジしたい方は、マンション投資や区分マンション投資など、各不動産の特徴を勉強しましょう。それぞれのメリット、デメリットを下記するので参考にしてみてください。

物件種別メリットデメリット
一棟マンション・アパート
・まとまった収益を狙える
・1棟まるごと購入する資金が必要
・空室率が高まる恐れがある
・管理の手間がかかる
区分マンション・アパート
・少額の資金で購入できる
・管理の手間を抑えられる
・競合との差別化が必要
・空室時に収益が途絶える
戸建て物件
・競合となる物件が少ない
・賃貸期間が比較的長い
・高額な修繕費を必要な可能性がある
・築古物件はローンが組みにくい

海外不動産も候補に入れる

不動産価格の下落リスクを回避するために、日本国内の不動産だけでなく、海外不動産も狙ってみましょう。東南アジア諸国では、経済発展が進んでいることや人口増加に伴い、将来的な不動産価格の上昇が見込まれています。

とくに、カンボジアやフィリピンの経済発展は目覚ましく、アメリカに拠点を置く不動産仲介会社のCBRE社のデータによると、カンボジアの首都プノンペンにおける主要エリアの地価が、2019年の1年間で約12%上昇しました(※1)。

また、フィリピンの不動産価格の指標である「住宅用不動産価格指数」によると、2022年第1四半期において前年比5.6%上昇する結果となりました(※2)。

今後、経済発展が加速するにつれて、さらなる不動産価格の上昇が期待できます。ただし、海外不動産を購入する場合、金融機関でローンを組むことが難しい点に注意しましょう。

フィリピン不動産価格の最新相場は?コンドミニアムや人気エリアの価格推移

不動産の仲介会社に相談する

不動産投資初心者の方は、不動産の仲介会社にも相談してみてください。個人でも不動産投資を始められますが、専門的な知識がないと、効率的に収益を狙うことが難しくなる可能性があります。

「家賃収入を安定的に狙うには、どこのエリアが適しているか」、「不動産の購入方法・売却方法がよくわからない」、「国内だけでなく、海外不動産も気になる」という方は、不動産代理店への問い合わせをおすすめします。

まとめ

不動産投資は、安定した収益を狙いやすいことや、少額の自己資金で始められるといったメリットがあります。ただし、多くのメリットがある一方で、デメリットにも注意しながら、不動産投資を成功させましょう。

海外不動産の投資に興味がある方は、当社への相談もご検討ください。当社では、マレーシアやカンボジアに現地法人を設置し、最新の不動産情報をお客様に提供しています。それぞれのご要望に応じて物件を紹介しているので、この機会にぜひお問い合わせください。

※1:CBRE社「Phnom Penh Marketview for Q4 2020

※2:フィリピン中央銀行「Residential Real Estate Prices Continue to Rise in Q1 2022