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2018-05-08

フィリピンの不動産価格と推移を徹底調査!5つの人気エリア比較も

  • 海外不動産コラム


毎年6%以上の経済成長率を誇り、将来の不動産価格上昇によるキャピタルゲインが期待できるフィリピンは、海外不動産投資の対象国として東南アジアの中で最も人気がある国の一つです。

一方で、実際にフィリピンの不動産購入を検討する際には、「現在のフィリピンの不動産価格はどのような状況なのか?」「今後、不動産価格は上昇していくのか?」「フィリピンの中でも具体的にどのエリアが投資に向いているのか?」などが気になるのではないかと思います。

そこで、今回は気になるフィリピンの不動産価格やその推移、人気の投資エリア別の価格トレンドについて詳しくご紹介したいと思います。フィリピンへの不動産投資をお考えの方はぜひ参考にしてください。

フィリピンの不動産価格の推移は?


フィリピンの不動産価格の推移を知るうえで参考になるのが、フィリピン中央銀行(以下、BSP)が公表している「住宅不動産価格指数(以下、RREPI)」です。今回はこのRRIEPに基づいてフィリピンの不動産価格の最新トレンドをご紹介します。

2016年、フィリピン住宅価格は9.2%の大幅上昇

BSPによると、2016年第1四半期におけるフィリピン全国のRREPIは堅調に推移するフィリピンの経済成長を背景として前年同期比9.2%と高い伸びを見せています。

建物種別に見てみると、戸建住宅は同8.1%、タウンハウスは同8.5%となっており、中でもコンドミニアムは同12.9%と二桁の顕著な伸び率を示しています。また、地域別の住宅用不動産価格は、マニラ首都圏が同9.7%、首都圏外でも同9.4%の上昇を見せており、首都圏内外ともに加速していることが分かります。

メトロ・マニラCBD上昇も、やや減速傾向に

その一方で、メトロ・マニラにおけるビジネスの中心地区(Central Business District、以下CBD )における高級コンドミニアムの価格の上昇はいくぶん緩やかになっています。

例えば、マカティCBDの3ベッドルーム高級コンドミニアムの平均価格は前年同期比2.4%。2010年第3四半期以降で最も小幅な伸び率となりました。RREPIは、同0.2%となっています。その他のメトロ・マニラCBD主要エリアも同様で、住宅価格は上昇しつつも若干減速傾向にあります。

参考までに、ロックウェル・センターの3ベッドルームコンドミニアムの平均価格は同4.3%で、1平方メートル当たり162,500フィリピンペソ(約343,094円)。フォート・ボニファシオの3ベッドルームコンドミニアムの平均価格は同2.6%で1平方メートル当たり150,000フィリピンペソ(約316,702円)です。

このようなメトロ・マニラCBDの状況は需要と供給の不一致が減速を招いたと見られていますが、フィリピン全体の住宅用不動産価格としては堅調な経済成長に支えられ、引き続き上昇が続くと見込まれています。

また、フィリピン統計局による同国の経済成長率は、2016年第1四半期に6.9%、国際通貨基金(IMF)は、2016年が6.0%、2017年には6.2%の成長を予測しています。

他国と比較したときのフィリピンの不動産価格は?

上述のようにフィリピンの不動産価格は経済成長を背景として上昇傾向にありますが、他国と比較したときのトレンドはどのようになっているのでしょうか?次は、フィリピンの不動産価格を他国の状況と比較してみます。

メトロ・マニラは世界で第37位。住宅価格は東京の4分の1程度

Global Property Guideが公表している世界主要都市の不動産価格データによると、フィリピンのメトロ・マニラにおける不動産価格は世界第37位で、120平方メートルのアパートの1平方メートル当たり購入価格は3,952米ドル(約430,886円)となっています。一方で、日本の首都東京は第7位で16,322米ドル(約1,779,587円)です。

図:アジア各国の㎡あたりのコンドミニアム価格比較

出典:Global Property Guide

IMF が2017年には6.2%の成長を予測し、経済成長の波に乗っているフィリピンですが、不動産価格としては日本と比較してもまだ4分の1程度です。

他の東南アジア諸国との比較では、マレーシアのクアラルンプールが第50位で3,441米ドル(約375,172円)、カンボジアのプノンペンは第61位で2,913米ドル(約317,604円)、インドネシアのジャカルタは第63位で2,889米ドル(約314,987円)となっており、フィリピンの不動産価格は周辺諸国よりもやや高めではありますが、大きくは変わりません。

日本からアクセスもよく、英語も通じるフィリピンは、高級コンドミニアムをリーズナブルに購入し、優雅な暮らしをしてみたいと考えている方にとっては依然として魅力的な不動産投資先であると言えそうです。

フィリピンの不動産価格を5つの人気エリアで調査

フィリピンの不動産市場が引き続き上昇傾向にあるなか、投資家の多くはマカティをはじめ、オルティガスやタグイグなど、メトロ・マニラでも最も人気のあるビジネスエリアに関心を持っているようです。これらの主要都市の平均賃貸利回りは、アジア近隣諸国の平均賃貸利回りを上回る6.94%となっていることから、理にかなった選択と言えるでしょう。

次に、フィリピンで投資家に人気が高いとされる5つのエリアを見ていきたいと思います。いずれも9%以上の優れた賃貸利回りを有している地区となっています。

サン・アントニオ・ビレッジ(マカティ)

サン・アントニオはマカティCBDで働く若手プロフェッショナルたちの間で人気の住宅街です。ユニークなお店やレストランがたくさんあり、マカティの中でもスタイリッシュなエリアの1つになりつつあります。

ラッシュアワー時の渋滞が課題ですが、オスメナハイウェイ とブエンディア通りに隣接しているというメリットもあります。不動産価格は比較的手頃で、1平方メートル当たりの平均価格は95,556フィリピンペソ(約201,751円)となっています。

オルティガスセンター(パシッグ)

オルティガスセンターには、フィリピン証券取引所やアジア開発銀行をはじめ、SMメガモール、シャングリ・ラ・モール&ホテル、ロビンソン・ギャレリア、ポジアム・モールなど、フィリピン最大級のショッピングモールが4つもあります。また、セント・ペドロ・ポーブダ大学、アジア太平洋大学もこのエリアにあります。

商業ビジネスエリアのため、特にラッシュアワー時は激しい渋滞が予想される地区ですが、賃貸物件としては高い需要が期待できます。

このエリアの不動産平均価格は1平方メートル当たり100,000フィリピンペソ(約211,134円)。パシッグの中でも比較的高い価格帯ですが、デベロッパーによってその価格は前後するようです。

マレート(マニラ)

マレートはショッピングモールや豊富なレストランなど、数多くの商業施設が多く集まる人気のエリアです。

加えて、フィリピン女子大学をはじめ、デ・ラ・サール大学 、デラサールセントベルニド大学など、フィリピンでトップクラスの大学もここにあるため、地方から学びに来る学生たちによる確固たる賃貸需要が見込めるなど、多くのデベロッパーが引き続き不動産開発に注力しているエリアとなっています。 このエリアの不動産平均価格は1平方メートル当たり95,000フィリピンペソ(約200,578円)です。

ディリマン(ケソンシティー)

コミュニティ住宅が普及していることで知られているディリマン。その大部分は近代的な商業地区として成長している地区です。

このエリアには、フィリピン大学やUPノース科学技術パーク、国内最大手のTVネットワーク、フィリピン主要官公庁などがあります。

町の中心であるCBDからは多少離れているものの、多くのデベロッパーがこの地域の開発に関心を寄せています。また、交通の不便さを解消するため、マニラ首都圏の南北を結ぶ新しい高速道路が建設される予定です。

ディリマンの主要道路は、ケソン通り、ノース通り、東通り、西通り、そしてコモンウェルス通りです。

このエリアの不動産平均価格は1平方メートル当たり59,000フィリピンペソ(約124,569 円)です。イーストウッドシティ、ロヨラハイツのような他のケソンシティ人気地区と比べるとリーズナブルな価格帯となっています。

サルセド・ビレッジ、レガスピ・ビレッジ(マカティ周辺地区)

サルセド・ビレッジ、レガスピ・ビレッジはともに、マカティ中心部のメトロ・マニラのなかでも最も高い高層ビル群が立ち並ぶ通りを挟んだところにそれぞれ位置しています。

フィリピン証券取引所やPBComタワー、RCBCプラザ、Zuelligビルなどのビジネス拠点以外にも、メジャーなモールや高級なホテル、レストラン、コンドミニアムなども集まっている地域です。

マニラ首都圏でも魅力ある地区の1つとして、今でも多くのデベロッパーがこの2つのエリア内や、その周辺で新たな開発エリアを模索しています。

サルセド・ビレッジの不動産平均価格は1平方メートル当たり125,000フィリピンペソ(約263,918円)。一方、レガスピ・ビレッジは155,647フィリピンペソ(約328,624円)となっています。 サルセド・ビレッジ、そしてレガスピ・ビレッジともに、センチュリーシティやロックウェルセンターのような他の人気地区と比べると、割安な価格帯で不動産の取得が可能です。

その他のロケーション

以上、人気の5エリアを見てきましたが、他にも投資対象として魅力のある地域としては、タフト・アベニュー(マニラ)、バランカ(マンダルヨン)、カピトリオー(パサイシティ)、ハイウェイヒルズ(マンダルヨン)、ニューポートシティ(パサイシティ)などもおすすめです。

しかしながら、これらのエリアでのコンドミニアムの投資オプションはそれほど多くありません。

フィリピンの不動産価格と推移のまとめ


ここまでフィリピンの不動産価格や推移、国・エリアごとの価格比較を行いましたが、いかかでしたでしょうか?

今後もさらなる経済成長が見込まれるフィリピンは魅力的な不動産投資先の一つですが、リスクを抑えつつ長期的なリターンを最大化するためには、不動産を購入するタイミングやエリア、エージェントの選定など十分なリサーチが必要となります。

なお、SEKAI PROPERTYでは、フィリピン不動産投資をお考えの方向けに無料相談から物件紹介まで全てをサポートしています。フィリピン不動産投資へ検討されている方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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    • フィリピン不動産のメリット
    • 不動産投資をするのにおすすめのエリア
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