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2020-01-05

マレーシア不動産投資でかかる税金は?今後のマーケット見通しも解説

  • 海外不動産コラム

日本人が移住したい国として人気のマレーシアは、高い経済成長と人口増加により不動産市場も好調です。マレーシア不動産は東南アジアでは珍しく土地付きで購入できますが、日本円にして原則2,700万円以上(2019年10月時点)の物件に限られたり、売却する際には不動産譲渡益税が課税されたりするなど、さまざまな注意点があります。

この記事ではマレーシア不動産投資でかかる税金の種類と、購入後の支払い手続きについて詳しく説明しますので、検討中の方は参考にしてみてください。

1 マレーシア不動産投資でかかる税金

外国人がマレーシア不動産を購入するときは、州や地域によって異なる最低購入価格に注意する必要があります。最低購入価格は原則100万リンギット(約2,700万円)ですが、高い地域(セランゴール州など)では200万リンギット、安い地域(サラワク州など)では40万リンギットから購入できます。

マレーシア不動産は購入時にかかる税金は特にありませんが、賃貸運用時と売却時には、家賃収入等にかかる「所得税」、不動産の売却で得られる「不動産譲渡益税(RPJG)」のほか、不動産売買契約書にかかる「印紙税」などがあります。

1-1 所得税

マレーシアでは、マレーシア国内を源泉とする所得、あるいはマレーシア国外から送金され国内で受領された所得は課税所得対象となります。マレーシア不動産投資に関する所得では、賃貸料(=家賃収入)などが課税対象となります。課税基準期間は1月〜12月で、この期間の所得を翌年の4月30日までに申告し、納付することになります。

課税所得税率

マレーシア国内の不動産投資で得られた家賃収入に対する課税所得税率は、非居住者の外国人は一律28%となります。

なお、日本に居住している場合でも、下記のいずれかの条件に該当するとマレーシアの居住者とみなされるため、場合によっては日本とマレーシア2カ国の居住者となり、二重に課税される可能性があるので注意しましょう(二重課税を回避する外国税額控除については後述)。

  • 就労の有無に関係なく年間で182日以上マレーシアに滞在した場合
  • 年間の滞在日数が182日未満でも、その前後の1年で182日以上滞在する場合
  • 年間の滞在日数が90日以上182日未満で、直前の4年間のうち3年間に90日以上滞在していた場合
  • 直前の過去3年間および翌年に居住者となる場合

1-2 不動産譲渡益税(RPGT

マレーシア不動産を売却することで生じた譲渡益に対しては、不動産譲渡益税(RPGT)と呼ばれるキャピタルゲイン税が発生します。不動産譲渡益税の税率は、保有期間および居住者(マレーシア人など)か非居住者(外国人など)かによって、以下のように異なります。

  • 3年以内 30%(30%)
  • 4年目 30%(20%)
  • 5年目 30%(15%)
  • 6年目以降 10%(5%)

※カッコ内はマレーシア永住権取得者の税率です

1-3 印紙税

マレーシアの不動産売買で契約書を作成する際は、印紙税を支払う必要があります。税率は不動産価格によって以下のようになります。

資産価額

税率

10万リンギットまで

1%

10万超〜50万リンギット

2%

50万超〜100万リンギット

3%

100万リンギット超

4%


1-4 マレーシア不動産投資における確定申告の注意点

海外不動産投資による収入がある方は、原則、現地および日本の両国で確定申告をする必要があります。マレーシアと日本ではともに、1月1日〜12月31日までの1年間の所得あるいは不動産譲渡益に対して、税金を納めます。

なお、マレーシアで納付した税金は日本の確定申告時に控除できますが、順番としてはマレーシアで納税したあとになります。マレーシアの税務申告の期限は4月30日ですが、日本は3月15日頃です。そのため早めにマレーシア国内で税務申告と納税を済ませておかないと、翌年の確定申告での控除になるので、注意しましょう。

日本の確定申告においても、家賃収入などの不動産所得は給与所得などと合算して課税所得を算出する形となります。またマレーシアでは住民税に相当するものはありませんが、日本では所得税と住民税を納めます。さらに、マレーシア不動産を売却した際の不動産譲渡益に対する所得税と住民税を、給与所得などは別に計算して納める必要があります。

マレーシアにおける確定申告では、非居住者として納付をすれば納めた税金を日本の確定申告時に控除できるので、二重課税とはなりません。ただし、マレーシアで納めた税金を日本国内の確定申告で控除する外国税額控除には限度額があるので注意も必要です。限度額は次の計算式で算出できます。

  • 外国税額控除限度額=所得税額×当該年の国外所得総額÷当該年の所得総額

2 マレーシア不動産投資の支払い手続きの方法

マレーシア不動産投資の対象となるのは、主にプレビルドのコンドミニアムになります。そのため、以降はプレビルドコンドミニアムの支払い手続きの方法や手順について詳しく解説していきます。

2-1 プレビルドのコンドミニアムとは

新築のコンドミニアムは、デベロッパーが建設前の段階で販売を開始します。これを「プレビルド販売」といいます。プレビルド物件は、完成後にデベロッパーが正式に販売する価格よりも安く売り出されるのが大きな特徴です。そのため、安く取得したプレビルド物件をタイミングを見て高く転売するキャピタルゲイン狙いの不動産投資が人気となっています。

2-2 支払い手続きの方法と手順

プレビルドのコンドミニアムは、建設の進捗状況に応じて段階的にお金を支払っていく形(=分割払い)が一般的です。なお、建物の完成には2〜3年ほどかかります。

まず、購入したいコンドミニアムを決めた後、SPA(Sales and Purchase Agreement)と呼ばれる契約書にサインをします。弁護士の立ち会いのもと、契約書の内容を詳細に確認し、契約書にサインをしたら最初の支払いが始まります。あとの支払いスケジュールはデベロッパーによって異なりますが、例えば次の通りです。


建設段階に応じた支払いスケジュール

料金

1

SPAにサイン

10%

2

基礎と地下部分の工事および区画構成の建設

10%

3

購入した部屋の区画における鉄筋コンクリートフレームと床スラブの工事完成

15%

4

ドアフレームと窓のフレームが取り付け完成

10%

5

天井と電気配管・ガス配管などの工事が完成

10%

6

建物の下水工事、左官工事、排水工事などが完成

25%

7

移転登記など

20%

PropertyGuruより引用)

コンドミニアムが完成し、購入者が即時入居可能となる所有権を取得したら、6ヶ月以内に移転登記(MOT)にかかる残りの費用を支払います。それが完了すれば引き渡しとなり、部屋の鍵などを受け取って引っ越し準備に入ることができます。

2-3 低層階のコンドミニアム購入には注意が必要

コンドミニアムは低層階から完成していくため、実際には建物全体が完成していなくても、低層階の部屋は完成し次第支払いを完了させることとなります。

しかし、コンドミニアム全体が完成し、地元の自治体に情報が登録されるまでは、購入した部屋の所有権はまだデベロッパーから購入者へは移転できません。つまり、低層階の部屋は、工事が完成してもコンドミニアム全体が完成するまで所有権が得られないため、転売することはできないのです。

さらに実際に入居できるようになるまでの間、購入者はデベロッパーに対して「occupancy fee(占有料金また入居料)」というものを支払う場合もあり、その支払い義務はコンドミニアム全体が完成して所有権を得るまで続きます。occupancy feeの支払いは完成の早い低層階のほうが長く続くこともあるため、注意しましょう。

2-4 マレーシア不動産投資ではローンが利用可能

プレビルドで購入したコンドミニアムは上記のように細かく支払いのスケジュールが決まっています。もし現金で購入するのであれば、その時々に現金を用意しなければなりません。

しかし、マレーシアの不動産購入ではローンを借りることができれば、支払いスケジュールによる金額よりも少ない返済額で済ませることができます。これはデベロッパーが支払いの請求を購入者にするのではなく、住宅ローンを貸し出す銀行に対してするためです。

なお、海外不動産投資では現地銀行や日本国内の金融機関から融資を受けるには難しさが伴います。ただし、マレーシアの銀行は、非居住者である外国人に対しても融資をしてくれます。特にマレーシアでの滞在有無に関係なく取得できるMM2H(マレーシア・マイ・セカンド・ホーム)ビザを持っていれば、優遇してくれることもあります。

ローンの返済期間は最長35年で、70歳までに完済する必要があります。金利はベースとなるレートに銀行が一定の金利を上乗せしています。審査が通るかどうかは、DSR(債務返済率:DEBT SERVICE Ratio)の計算によって判断されます(※DSRは個人の所得と自動車などのローン、クレジットカードの未払い分などを考慮して計算されます)。

3 今後のマレーシア不動産投資は?

マレーシアでは不動産投資の過熱により、主要都市のクアラルンプールやペナンではすでにコンドミニアムの供給過剰状態にあります。さらにマレーシア通貨のリンギットは米ドルに対して下落しており、不動産購入においては逆風とも言える状態です(2019年10月時点)。

3-1 人口増加と経済成長が不動産市場の成長をけん引

しかし今後も続くマレーシアの人口増加が、不動産市場にはプラスに働くとみられています。2019年から2030年にかけて、人口は20%増加すると推測されており、さらに中流階級の増加が期待されることから、クアラルンプールやペナンでの不動産相場はまだまだ上昇すると見込まれています。

また、世界銀行はマレーシアの2019年における経済成長率は4.7%になると予測しています。同じように不動産投資先として人気の高いタイの3.8%と比べても高い数字です。経済成長率の高さは購買力の高さにつながるので、地元の人の不動産購買力にも結びつきます。

3-2 物件価格も手頃

人口増加率と経済成長率が高水準を維持している一方で、マレーシアの不動産相場は日本と比べるとまだまだ低い価格帯にあると言えます。たとえばクアラルンプールの中心部でのコンドミニアム価格は、1平方メートルあたり8,000リンギット(約20万円)ほどです。

さらに、米ドルや日本円に対して安く推移しているリンギットが経済成長にともなって上昇すれば、為替差益の恩恵を期待できるというメリットもあります。

4 まとめ

マレーシア不動産投資でかかる税金は、主に家賃収入などに対する「所得税」と売却時の「不動産譲渡益税」、売買契約で必要になる「印紙税」になります。また、購入した不動産の支払い方法は、建設段階に応じて一定金額を支払う分割払いとなります。

さらに、賃貸運用や不動産売却で収入があったときは、日本とマレーシアの両国で確定申告をする必要があるので、忘れずに申告するようにしましょう。

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