不動産相場が年々上昇しているハワイ不動産への投資は、節税目的でも人気があります。これからハワイ不動産を購入しようという方は、節税に関する投資戦略の立て方から物件選びまで、基礎から分かるセミナーを活用してみてはいかがでしょうか。
この記事では、ハワイ不動産の特徴や国内不動産との比較、節税方法などを投資初心者の方にもわかりやすく提供する海外不動産投資セミナーをご紹介しますので、参考にしてみてください。
1 基礎から分かるハワイ不動産の魅力＋特選物件紹介セミナー
アメリカ本土からハワイ不動産、その他海外物件まで幅広く手がけるフォーランドリアルティネットワークジャパン株式会社が主催する不動産投資セミナーです。
1-1 ハワイ不動産と東京のマンションの価格比較
ハワイ不動産と聞くと物件価格が高額になる印象を持たれることがありますが、コンドミニアムに関しては東京都の中古マンション平均値よりも少し安い程度であることがわかります。
ハワイ最大のリアルター協会（不動産取引協会）「Honolulu Board of REALTORS」の調査によると、2019年3月の売り出し物件数と平均価格は以下のようになっています。
売り出し物件数 | 平均価格 | |
一軒家（中古物件） | 276件(前年同月比−9.5%) | 782,500USドル(前年同月比＋3.0%)※1 |
コンドミニアム(中古物件) | 467件 (前年同月比−3.7%) | 429,000USドル (前年同月比−1.4%)※2 |
※1 2019年3月29日時点での終値レート1USドル＝110.84円で換算すると8,673万2,300円
※2 2019年3月29日時点での終値レート1USドル＝110.84円で換算すると4,755万360円
一方、東京都の2019年3月における中古マンション（70平方メートル）の価格は、4,976万円(前年同月比＋2.1%)となります（「東京カンテイ」より）。ただし、東京23区に限定すると、平均価格は5,489万円（前年同月比＋1.9%）になるため、都心と比べたハワイのコンドミニアム価格は安いと言えるでしょう。この点もハワイ不動産の特徴のひとつです。
1-2 ハワイ不動産の投資スキームについて学べる
ハワイといえば観光客が多いことから、コンドミニアムの運用でも賃貸需要が見込めます。賃貸利回りに関しては物件価格が上昇を続けているため、それほど高い数字の期待はできない可能性もありますが、ハワイ不動産の投資で大きなメリットとなるのが節税効果の高さです。
海外の不動産に投資している場合でも、日本の確定申告では国内の法令に従った申告方法が適用されます。つまり減価償却の方法に関しても、日本の方式がそのまま適用される形となります。
ハワイ不動産は日本の戸建て住宅やマンションと比較して土地に対する建物の価格割合が高くなります。償却対象となる建物価格が大きいほうが経費計上できる減価償却費も多くなるため、税金の還付も大きくなり（源泉徴収を受けている方の場合）、節税効果の高さが期待できるわけです。つまり納付する税金が多い高額納税者ほど、ハワイ不動産投資による節税メリットは大きくなっていきます。
このようにハワイ不動産を購入して不動産投資をする場合のスキームについて基礎から学べるのが、フォーランドリアルティネットワークジャパン社が提供するセミナーの特徴です。
1-3 ハワイ不動産は一戸建て住宅も人気
次に、ハワイと東京の戸建て価格を比較してみます。東京カンテイによるレポートでは、2019年3月の東京23区、東京都全域の平均価格は以下のとおりです。
| 東京23区 | 6,834万円 (前年同月比＋8.7%) | 9,460万円 (前年同月比＋11.5%) |
| 東京都全域 | 新築 4,996万円 (前年同月比＋9.3%) | 中古 5,856万円 (前年同月比＋6.2%) |
ハワイの中古一戸建て住宅の価格は、前年同月比3.0％プラスの8,673万2,300円でしたが、東京の中古一戸建て住宅も値上がりしています。
日本の税制では、木造住宅の築年数が減価償却の法定年数である22年を超えると、4年間で全ての償却ができるというルールがあります。さらにハワイ不動産では、築年数が古くなっても物件価格は下落しにくいという特徴があります。また、過去30年間のハワイ不動産の平均価格を見ても上昇が続いています。
ハワイ一戸建て | コンドミニアム | |
| 1985年 | 205,400USドル | 105,900USドル |
| 1995年 | 429,613USドル | 206,134USドル |
| 2005年 | 744,174USドル | 320,003USドル |
| 2015年 | 875,373USドル | 415,533USドル |
| 2018年 | 991,420USドル | 497,974USドル |
（Honolulu Board of REALTORSより）
一方、日本では、首都圏における中古一戸建て住宅の成約価格は、2008年の3,400万円弱から2013年の2,800〜3000万円台に落ち込み、再び上昇に転じるも2018年は3,200万円弱となっています（東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 長期動向グラフ」より）。
ハワイ不動産は、一戸建て住宅においても築年数にかかわらず価値が落ちにくいことから、転売目的での短期保有がしやすいという利点があります。一戸建て住宅を節税目的で短期間保有し、転売して利益を確保するという投資スキームが人気を集めている理由です。この点に関しても、セミナーに参加すれば実例などを踏まえた確認ができます。
2 5ヶ国の物件比較セミナー～東南アジアからアメリカの不動産を紹介～
海外不動産投資情報を豊富に持つ株式会社ビヨンドボーダーズが主催するセミナーです。これから海外不動産を検討したい方、具体的なエリア選びで悩んでいる方に向いた内容となっています。
2-1 節税に関する詳しい情報が得られるセミナー
投資対象となる5カ国を比較する形で講習が進み、ハワイ不動産を含むアメリカ不動産の節税に関する知識を得ることができます。ハワイ不動産の賃貸運用で得た不動産収入に関する確定申告は、日本でも行う必要がありますが、いくつか注意したいポイントがあります。
ハワイ不動産を保有して賃貸運用により利益を得た場合は、まずは現地で確定申告をして税金を納める必要があります。その後、日本での確定申告において現地で納付した税金を申告し控除するという流れになります。つまり日本とアメリカが締結している二国間租税条約により、税金を二重に納めなくて済む決まりになっているのです。
ただし、これは現地で納付した税額をそのまま控除できるという意味ではありません。控除できる税額は、次の計算式で上限が決まります。
総所得税額×(その年の国外所得総額÷その年の所得総額)
ハワイの確定申告では、ほかに税金を納めていなければ節税できないため、ハワイ不動産で得た収入に対してそのまま税金を課せられることになります。実際にハワイで賃貸運用した場合、どの程度の金額まで控除できるのかは、セミナーで確認すると良いでしょう。
2-2 中古一戸建て住宅による節税のメリットを学ぶ
土地の価値は時価によって変わりますが、経年により価値が減少するということはありません。一方、建物は経年劣化することにより価値が落ちていきます。
日本では、築10年〜築20年にかけて（正確には新築時から）、建物劣化による価値下落が大きいため、築年数の古い物件を購入すると、建物価格が低いぶん節税効果は小さくなる傾向にあります。しかし、ハワイ不動産の場合は、築年数が経過しても建物の価値が劣化に伴って下落しにくい一方、物件価格はそれほど下落しないのが特徴です。
特に木造住宅の場合には、法定耐用年数の22年を超えた築年数の場合、耐用年数を4年として減価償却できるようになります。日本の一戸建て住宅であれば、築年数22年を超えると建物の価値はあまり期待できませんが、ハワイ不動産の場合、築年数が古くても建物の価値がさほど落ちないため、経費として大きく計上でき、高い節税効果が期待できます。
セミナーでは、非公開情報に関する物件の紹介も行われるため、気になる方は、セミナーへの参加を検討してみてください。
3 海外不動産「人気5ヶ国」物件比較セミナー
株式会社ビヨンドボーダーズが主催する、投資初心者の方が参加しやすいセミナーです。各国の物件選びのポイントや、日系デベロッパーが手がけた限定物件の紹介を得られる内容となっています。
3-1 ハワイ不動産のリアルタイムの市場を知る
ハワイを含めた海外不動産に関する情報は、インターネットを利用して個人で調べることもできますが、外国語がハードルになったり、不確かな情報も多かったりするため苦労します。一方、セミナーに参加すれば、現地に拠点を持つ企業のスタッフが足を使って集めたリアルタイムの情報を得ることができます。
実際、ハワイ不動産の市況も刻々と変化しており、また地域によっても価格差などがあるため、節税目的で物件を選ぶ場合、土地と建物の価格比率をそのつど調べることが大切です。
例えば、前述のHonolulu Board of REALTORS®が提供している、オアフ島における成約済みの戸建て住宅に関する情報を見ると、2019年4月26日に555,000USドルで成約したセントラルオアフのコンドミニアムは、「2バスルーム3ベッドルーム」という間取りの2005年に建てられた物件です。土地と建物の価格を見ると、それぞれ241,700USドル、306,900USドルとなっています。
次に、同じくセントラルオアフの一戸建て住宅です。585,000USドルで同じく2019年4月26日に成約した、「3ベッドルーム2バスルーム、1ハーフバスルーム」という間取りの物件で、2005年に完成しています。土地と建物の価格を見ると、329,800USドル、256,800USドルとなっています。
一方、メトロオアフで430,000USドル成約した1971年築のコンドミニアムの場合（2014年にリフォーム済み）、土地と建物の価格は、87,400USドル、357,700USドルで、建物の占める割合が80％を超えています。
このようにハワイでも物件によって土地と建物の比率が大きく違います。節税目的でハワイ不動産を選ぶ際は、「建物部分の価格が販売価格に占める割合」について注意する必要があります。このほかセミナーでは非公開の物件情報を扱うこともあるため、自分の投資戦略に合う物件であるかどうかも確認できるでしょう。
3-2 賃貸相場のチェックも必要
ハワイ不動産投資では、賃貸相場に関してもチェックしておくことが大切です。たとえばMLSナンバー201911741（ハワイの物件にはこのようにMLSナンバーが割り当てられています）の1977年築、65平方メートルのタウンハウスは、家賃1,600USドルで入居者を募集しています。
あるいはワイキキの中心部にあるMLSナンバー201911698、1960年築（2007年にリフォーム済み）の56.6平方メートルのコンドミニアムは、家賃設定が1,800USドルとなっています。
このように、購入する物件の周辺ではどの程度の家賃設定で入居者を募集しているのかをチェックすることが大切です。MLSナンバーを追跡すれば、登録してからどの程度の期間借り手が現れていないのかもわかります。
長く募集に出されている物件が多いエリアは、賃貸需要が少ないことを示しています。また築年数や建物の広さから家賃単価を計算すれば、強気の設定なのか、弱気の設定なのかも推測できます。
ハワイ不動産の情報は、インターネットを活用すれば自分である程度調査することも可能ですが、セミナーに参加して情報を得れば時間をかけずに正確な情報を手に入れることができます。手間や時間という大きなコストをかけずに効率的に投資判断を下せる点でセミナーへの参加はおすすめです。
また、不動産市場は刻々と変化しているため、定点観測をするという意味でもセミナーに何度も足を運ぶ価値はあります。ビヨンドボーダーズでは、ハワイ不動産に関するセミナーを定期的に開催しています。
4 まとめ
ハワイ不動産で投資を始める際には、事前に学んでおきたい情報が多岐に渡ります。自分で調べることも可能ですが、不動産市場に関するリアルタイムの情報はセミナーに参加することで効率的に入手できます。
投資戦略を立てるための勉強を目的とするほか、物件選びに関する情報収集をするために、ハワイ不動産に関する投資セミナーを上手に活用してはいかがでしょうか。
